咸陽市人民廣場改擴建項目

1、咸陽市人民廣場改擴建項目策劃書（暨可行性研究報告書）目 錄一概述3（一）項目實施背景3（二）項目概況3二項目開發(fā)建設(shè)概要4（一）項目工程建設(shè)內(nèi)容4（二）建設(shè)進度安排5三咸陽市宏觀經(jīng)濟分析5四市場調(diào)研狀況分析7（一）咸陽市住宅、寫字樓市場現(xiàn)狀分析8（二）咸陽市娛樂休閑市場分析10（三）咸陽市商業(yè)市場分析10五項目分析27（一）本案商業(yè)地緣關(guān)系分析27（二）SWOT分析27六項目定位28（一）功能業(yè)態(tài)定位28（二）項目主題定位29（三）形象定位29（四）商戶定位29（五）價格定位30七項目建筑開發(fā)進度32八投入成本計算33九資金回收方案35方案一：全部銷售36方案二： 除F1、F5、F6銷售外，其

2、余各層前三年進行租賃39十推廣方案41(一)推廣戰(zhàn)略41（二）推廣費用預(yù)算：42（三）宣傳推廣周期安排44十一敏感性分析45（一）敏感性因素分析45（二）解決方案45十二、社會影響分析46十三、結(jié)論與建議46（一）終論46（二）建議47一概述（一）項目實施背景咸陽市人民廣場是咸陽市標(biāo)志性建筑之一，位于咸陽市城市主干道人民路，廣場現(xiàn)狀為以硬質(zhì)鋪地為主的城市型廣場，廣場中設(shè)有樹木、噴泉和座椅，并有地下通道與人民路商業(yè)街相連。但人民廣場地下空間尚未利用，廣場設(shè)施不夠完善，空間形象不夠完整。金富洲購物廣場用地現(xiàn)狀為咸陽市秦都區(qū)政府辦公建筑，建筑立面采用平頂?shù)男问?，風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，由于其高度僅有5層，并

3、有道路與人民廣場相隔，因此，與人民廣場的空間關(guān)系過于平淡，沒有形成統(tǒng)一和諧的城市空間效果。加之目前秦都區(qū)政府周邊是咸陽市最為成熟和完善的商業(yè)繁華區(qū)，政府的行政職能和周邊的商業(yè)功能不能有機融合，相互影響，同時也不利于該地區(qū)土地整體價值的提升。在改擴建中，結(jié)合咸陽當(dāng)?shù)貪夂竦那匚幕卣鳎晟撇娀C合建筑的文化底蘊，注重融合咸陽古老文化，通過引入現(xiàn)代手法，充分代表咸陽今天的城市發(fā)展水平。人民廣場、金融中心和商業(yè)中心三位一體，相互促進，形成和諧統(tǒng)一的城市空間。通過對人民廣場的改建和擴建，使改造后的人民廣場及金富洲購物中心，能夠成為咸陽市新城市形象的代表。使之成為咸陽市的標(biāo)志性建筑。（二）項目概況1 項

4、目名稱：咸陽人民廣場改擴建工程2 項目地點：咸陽市秦都區(qū)中心位置，緊鄰人民路3 項目規(guī)劃：（1） 占地面積：規(guī)劃總用地面積為48830平米，其中： 人民廣場用地面積：25620平米金富洲購物廣場用地面積：23210平米（2） 建筑面積：總建筑面積為平米，其中：地下建筑面積：65270平米地面建筑面積：74620平米（4）項目建設(shè)進度：建設(shè)期約一年，開始于2006年3月，完工于2007年3月。4 項目建設(shè)目標(biāo)：通過對人民廣場的改造和金富洲購物廣場的建設(shè)，建成集會展、文化、休閑、購物、飲食、娛樂為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化、綜合性城市中心廣場，使其成為咸陽市最具特色，代表一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性商業(yè)中心

5、，形成咸陽市的商業(yè)金融中心和城市里最具吸引力的地區(qū)。使之成為西北地區(qū)獨具特色的，引領(lǐng)商業(yè)走向的新興旗艦商業(yè)MALL。二項目開發(fā)建設(shè)概要（一）項目工程建設(shè)內(nèi)容5 項目基本數(shù)據(jù)。（1） 改擴建工程用地范圍：人民廣場和現(xiàn)狀為秦都區(qū)人民政府的辦公建筑?？傉嫉孛娣e48830平米（2） 規(guī)劃要求總建筑面積為平米。其中，總體容積率1.52，限高度為45.6米。6 建安工程（1） 總體設(shè)計地面六層，高34米（高沿高度）。地面六層全部供營業(yè)用，包括商業(yè)、餐飲、娛樂、服務(wù)。地下建二層，第一層營業(yè)，第二層為設(shè)備和停車場。（2） 土建建筑結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。由于沒有地質(zhì)勘察報告，因此目前無法確定建筑基礎(chǔ)的具

6、體形式。（3） 裝修外部裝修中建筑墻身為噴涂材料，底層柱子采用花崗巖石材，六層以玻璃幕墻為主，增加建筑的通透感。對內(nèi)部進行一次性簡單裝修，二次裝修留給客戶根據(jù)自己需要進行。（4） 設(shè)備及安裝安裝工程包括：A 上、下水管道B 配電系統(tǒng)C 扶梯、電梯D 中央空調(diào)E 計算機監(jiān)控系統(tǒng)F 自動報警、消防系統(tǒng)G 收銀系統(tǒng)（二）建設(shè)進度安排整個項目自2006年3月開始，到2007年3月竣工驗收并開業(yè)，歷時1年。三咸陽市宏觀經(jīng)濟分析咸陽市是我國著名的秦王朝古都。位于關(guān)中平原中部，渭水的北岸。歸轄2個區(qū)，1市， 11個縣。總面積10223平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里。2004年末，全市總?cè)丝跒?89.8

7、萬人，其中農(nóng)業(yè)人口387.9，占總?cè)丝诘?9.2%；非農(nóng)業(yè)人口101.9，占總?cè)丝诘?0.8%。城鎮(zhèn)人口30余萬。1 咸陽市2004年全市生產(chǎn)總值完成338.6億元，比上年凈增50億元，增長13.1%，增速創(chuàng)近8年新高，經(jīng)濟總量居全省第一位。全年全社會固定資產(chǎn)投資完成161.7億元，增長37.8%。2 改革開放全方位推進。東靠西聯(lián)戰(zhàn)略穩(wěn)步實施，西·咸經(jīng)濟一體化進入新階段，西安咸陽城市快速交通軌道交通規(guī)劃上報國家發(fā)改委審批，同時與楊凌示范區(qū)的合作不斷深入，先后實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目65個，為咸陽市注入農(nóng)業(yè)發(fā)展資金1.7億元。3 2004年年末，全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額402.8億元，

8、比年初增加39.1億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額304.2億元；人民幣各項貸款余額238.6億元，比年初增加5.3億元。4 工業(yè)發(fā)展不斷深化。能化、電子、醫(yī)藥、食品、紡織五大支柱產(chǎn)業(yè)進一步壯大。全市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值291.1億元，增長18.2%。能化工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值95.5億元，增長27.6%，總量和增速均居五大支柱產(chǎn)業(yè)之首。5 城鎮(zhèn)化進程明顯加快，全年新修城市道路、橋梁24.3公里，完成投資6.8億元，相當(dāng)全市前十年的投資總和。渭河、灃河綜合治理工程進展順利。玉泉西路、迎賓大道、人民西路、文林北路、渭河三號橋、咸通路立交橋等八路三橋城市重點工程進程通車。城市公交增加投資2200萬元，新增公交

9、車67輛。6 加強城市規(guī)劃工作，提升城市發(fā)展的前瞻性和科學(xué)性。加快以渭河、灃河綜合治理工程為重點的“兩河一區(qū)”建設(shè)。7 第三產(chǎn)業(yè)中餐飲業(yè)發(fā)展空前活躍，市區(qū)初步形成了新興路、人民西路、團結(jié)路、中華廣場等4個餐飲企業(yè)聚集區(qū)。8 房地產(chǎn)開發(fā)增勢強勁，完成投資16.6億元，增長28.9%；城鎮(zhèn)商品房竣工面積95萬平米，增長4%。9 全市農(nóng)民人均純收入2100元，比上年凈增193元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8257元，增長8.9%。10 城市未來發(fā)展目標(biāo)預(yù)期生產(chǎn)總值達(dá)到380億元，增長12.5%，力爭13.5%以上；全社會固定資產(chǎn)投資200億元，增長24%；社會消費品零售總額102億元，增長13%；招商引

10、資到位資金120億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9000元，增長9%；農(nóng)民人均純收入2270元，增長8%。11 加快建設(shè)旅游強市進程。依托周陵、秦王宮、陽陵等資源，全力打造周秦漢唐文化精品，發(fā)展歷史文化旅游。力爭全年接待國內(nèi)外游客900萬人次,旅游綜合收入突破30億元。（以上數(shù)據(jù)來源為咸陽市2005年政府工作報告）結(jié)合以上對咸陽市的城市狀況分析，咸陽市有幾個比較明顯的城市特點：1 目前，咸陽市政府調(diào)整了發(fā)展結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟和商業(yè)經(jīng)濟，對大型商業(yè)企業(yè)提供大力度的政府政策支持。2 咸陽城市發(fā)展進程逐步加快，從市政、交通、城市改造方面逐步進行，是城市化發(fā)展進程中的一個轉(zhuǎn)折階段。在這個階段中，對于城

11、市配套功能的升級換代迫在眉睫，同時，由于城市經(jīng)濟的發(fā)展，對于高端消費的需求開始顯現(xiàn)。3 從第三產(chǎn)業(yè)方面看，咸陽市目前發(fā)展最旺盛的第三產(chǎn)業(yè)是餐飲和娛樂行業(yè)。同時，對于精神生活的追求開始提升。4 西·咸經(jīng)濟一體化和輕軌鐵路的建設(shè)，咸陽作為西安附屬城市的功能將進一步加強。類似北京與通州區(qū)的關(guān)系。四市場調(diào)研狀況分析為了提高項目的可操作性，為投資提供真實、可信的操作依據(jù)，我們對咸陽市整體社會、經(jīng)濟情況進行了全面的調(diào)研，希望以此為依據(jù)，對本項目的市場定位、功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位及價格定位提供參照。根據(jù)調(diào)研類型，我們分為住宅、寫字樓市場、商業(yè)市場、休閑餐飲娛樂市場等幾個部分進行，同時還對最終的目標(biāo)消費

12、者和投資、經(jīng)營者進行了專項的市場問卷調(diào)查，通過多方結(jié)果的比對，綜合形成科學(xué)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研結(jié)果。（一）咸陽市住宅、寫字樓市場現(xiàn)狀分析1、 寫字樓（以人民廣場周邊為主要參照）項 目層數(shù)單層面積總建面層戶數(shù)總戶租價售價秦峰B座（人民廣場東400米）416層寫字樓2900平米37000平米7戶91戶0.7元平米天均價2500元平米新華大廈（人民廣場西側(cè)）720層寫字樓1500平米20000平米10戶130戶0.7元平米天均價2500元平米華瑞·城市境界（人民廣場西400米路南）411層商務(wù)商住1500平米12000平米7戶60戶0.7元平米天均價2500元平米瑞和名座（人民路團結(jié)路什口南）2

13、5層寫字間1800平米7000平米10余戶50戶1元平米天2500元平米1) 咸陽市目前主要的寫字樓項目都集中在人民廣場周邊1) 基本售價集中在2500元的均價范圍內(nèi)，和高端住宅售價持平。2) 整體租金水平月在0.7-1元/建筑平米之間3) 咸陽市寫字樓處于初期發(fā)展階段，由于缺乏足夠的商務(wù)氛圍，因此，寫字樓整體銷售情況一般，多數(shù)只銷售了50-704) 另外，純寫字樓非常少，基本都是商業(yè)的高層，主要是作為彌補高層商業(yè)銷售出租難題的解決方案結(jié)論：· 目前咸陽市已售在售除新華大廈外，寫字樓總體品質(zhì)一般。· 相對于整體城市來看，目前的寫字樓總體供應(yīng)面積偏大，容易造成銷售壓力和銷售困

14、難。另外，寫字樓無論從使用年限或貸款額度方面，與住宅相比較，缺乏優(yōu)勢。· 由于咸陽現(xiàn)有中小企業(yè)中私人企業(yè)較少，因此對寫字樓的需求也是有限的?，F(xiàn)有寫字樓主要集中于市中心人民路周邊，從城市核心人口來看，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量。· 如果用寫字樓來解決高層業(yè)態(tài)的填充問題,則銷售和租賃都會出現(xiàn)問題.2、住宅（典型住宅分析）項目名稱位置層數(shù)層面積總戶數(shù)售價購買主力人 群主流單面積附注中宏D座·桐苑(人民廣場西500米)15層1000平米每層12套，約180套2400元平米本地居民單套主力面積80平米生態(tài)住宅，按揭或分期華泰·怡景園·世紀(jì)華城（樂育南路6號，人民

15、廣場南400米）18層，5棟花園洋房2棟小高層1000平米每層6套均售價2200元平米本地居民單套主力面積90平米，其他面積區(qū)間50170平米復(fù)合型高尚住宅社區(qū)，按揭或分期，05年6月開始出售華宇·御景名苑（西蘭路49號）2棟18層和一棟1612層高層住宅1000平米共200余套均售價2200元平米本地居民單套主力面積100平米純高層住宅，按揭或分期1) 目前咸陽市已售在售項目約45個，主要建筑形式為多層和板式小高層，有少量塔樓。戶型的主力面積介于80120平米。2) 多數(shù)項目都設(shè)有住宅底商3) 主力價位根據(jù)項目所處地點和位置各有不同，其中價格較高的項目約為2500元/平米4) 咸陽

16、市住宅市場尚處于初級開發(fā)階段，產(chǎn)品中體現(xiàn)最多的仍然是居住功能，有少量住宅產(chǎn)品仍然采用磚混結(jié)構(gòu)5) 另外，在社區(qū)中，對于綠化景觀等涉及較少。社區(qū)配套幾乎處于空白狀態(tài)，車位很少涉及結(jié)論：· 目前咸陽市整體住宅市場正處于起步階段，主要客群仍然以單位購買居多· 戶型面積適中，但配套嚴(yán)重缺乏（二）咸陽市娛樂休閑市場分析1. 主要分布在團結(jié)路、安定路、渭陽中路、西蘭路、人民中路和樂育路2. 整體娛樂休閑業(yè)以餐飲為主，有少量酒吧、KTV、咖啡廳、網(wǎng)吧等3. 餐飲業(yè)發(fā)展勢頭良好,各種風(fēng)味餐廳一應(yīng)俱全，城市內(nèi)已經(jīng)形成了幾條風(fēng)格各異、種類眾多的餐飲街。 4. 另外，雖然咸陽市有眾多的旅游景點，

17、由于臨近西安，導(dǎo)致整體的旅游市場籠罩在西安之下，咸陽市四星酒店的標(biāo)準(zhǔn)間實際成交價格僅為188元，與四星級酒店需要的支撐價格相差甚遠(yuǎn)5. 咸陽市雖然城市較小，但學(xué)校眾多，是陜西省內(nèi)教學(xué)質(zhì)量最好的城市之一。但目前城市內(nèi)對于學(xué)生業(yè)余生活的供應(yīng)基本處于空白，只有網(wǎng)吧較多，因此形成了現(xiàn)今網(wǎng)吧競爭激烈的局面，而圖書、音像等學(xué)生較為需要的業(yè)態(tài)則極度匱乏。（三）咸陽市商業(yè)市場分析1、咸陽市商業(yè)地緣關(guān)系分析咸陽市沿渭河呈狹長狀分布，市區(qū)道路縱橫交叉，城市主要道路為人民路和西蘭路。從咸陽市的輻射范圍來看，他的輻射區(qū)域和西安是相同方向的，這樣就會造成遠(yuǎn)距離輻射區(qū)域到達(dá)咸陽和到達(dá)西安的距離一致，隨著西咸一體化進程的不

18、斷加快，西安和咸陽的互動效應(yīng)日益體現(xiàn)，目前新建并已開始運行的西安國際機場就興建在咸陽，能夠充分說明西安和咸陽經(jīng)濟發(fā)展共繁榮的趨勢。2、現(xiàn)狀咸陽市的商業(yè)主要集中在市中心位置，存在有大量的商業(yè)街，說明當(dāng)?shù)貙τ谏虡I(yè)街這種形式非常認(rèn)可，市場需求大。另外一種比較常見的商業(yè)就是住宅底商，受消費能力和水平的限制，售價適中，通常約為8000-10000元/建筑面積。3、商業(yè)分布對于咸陽市來說，人民路就是商業(yè)的核心和中心，它是由咸陽特殊的地緣關(guān)系和當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣逐漸形成的。因此，就位置來說，本案的地理位置是唯一的，也是不可取代的。目前咸陽市的整體商業(yè)分布以市中心人民路為中心，呈條狀分布格局，其他商業(yè)零星分布

19、，不成規(guī)模。4、咸陽市整體商業(yè)分析為了便于同本項目的定位進行對比分析，因此，我們把咸陽市的所有商業(yè)，按照業(yè)態(tài)種類分為市場類商業(yè)、街鋪商業(yè)（含內(nèi)街商業(yè)和沿街商業(yè)）、百貨類商業(yè)（含百貨店和購物中心）及綜合服務(wù)類商業(yè)（餐飲、娛樂等）進行分析。11市場類商業(yè)嘉惠商業(yè)區(qū)嘉惠商業(yè)區(qū)位于市中心人民廣場、銀泰購物中心南側(cè)，總占地面積約2.4萬平米，大小1400余攤位，近20年的形成過程。該商圈由恭惠服裝城、嘉惠商場、欣惠市場、咸陽招商樓、北院市場、東廊市場、西廊商業(yè)街構(gòu)成。111恭惠服裝城地理位置嘉惠商業(yè)區(qū)西北進口區(qū)域 規(guī)模 總建筑面積約為0.65萬平米，總商鋪數(shù)為260個特點以15平米（實用面積）店鋪及8平

20、米（實用面積）攤位為主，進貨渠道為西安，整體布局相對整齊，商品檔次較低，出租、轉(zhuǎn)讓者很少經(jīng)營狀況商品以服裝為主，各店風(fēng)格相似，產(chǎn)品類別混亂，客流量較大，平均日銷售約300元租金標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)商鋪為15平米（實用面積），租金5.3元/平米/天，含水、電、工商、稅務(wù)等，押0.5萬元，租金月付，合同每年簽，轉(zhuǎn)讓費為1.1萬 業(yè)態(tài)組合商鋪數(shù)量服裝180鞋60飾品20合計26011 2欣惠服裝城地理位置嘉惠商業(yè)區(qū)西側(cè)靠南 規(guī)模 總建筑面積約為0.87萬平米，總商鋪數(shù)為146個特點整體布局整齊，商店為兩層結(jié)構(gòu)，一層店面，二層為庫房、居住，每棟約50平米（實用面積），出租、轉(zhuǎn)讓者很少經(jīng)營狀況商品風(fēng)格年輕、前衛(wèi)（哈

21、韓），裝修陳列另類、時尚，檔次較高，租金標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)商鋪為50平米（兩層、實用面積），租金2元/平米/天，不含水、電、工商、稅務(wù)等，押0.3萬元，租金半年一付，合同每年簽，轉(zhuǎn)讓費為3萬元 業(yè)態(tài)組合商鋪數(shù)量服裝124箱包2鞋6文化用品、飾品5化妝品3美甲2快餐4合計14611 3嘉惠商場地理位置嘉惠商業(yè)區(qū)中部偏后 規(guī)模 總建筑面積約為0.32萬平米，總商鋪數(shù)為110個特點兩層結(jié)構(gòu)的老商業(yè)樓，布局混亂，環(huán)境惡劣，經(jīng)營狀況商品以低端服裝為主，由于租金較低，出租攤位寥寥無幾，基本處于無管理狀態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)兩層結(jié)構(gòu)，一層為小攤位，單位面積5平米，租金為0.6元/天/平米，含水、電、工商、稅務(wù)，無押金，租金半年一

22、付；二層一半空置，一半經(jīng)營床上用品、窗簾布匹，租金為0.2元/天/平米，約12家，單位面積40平米業(yè)態(tài)組合商鋪數(shù)量服裝98床上用品12合計11011 4咸陽招商樓地理位置嘉惠商業(yè)區(qū)中前部 規(guī)模 總建筑面積約為0.55萬平米，總商鋪數(shù)為170個（一層），二層停業(yè)特點兩層結(jié)構(gòu)的老商業(yè)樓，布局相對規(guī)整，由于商場的位置優(yōu)勢，租金相對較高經(jīng)營狀況商品以中低端服裝為主，出租攤位寥寥無幾，商戶生意較好租金標(biāo)準(zhǔn)一層為小攤位，單位面積6平米，租金為9元/天/平米，含水、電、工商、稅務(wù)，押金3000元，租金三個月一付，轉(zhuǎn)讓費1萬元；二層以前是西服市場，現(xiàn)在未營業(yè)業(yè)態(tài)組合商鋪數(shù)量服裝100鞋70合計17011 5北

23、院市場商業(yè)街地理位置盛世銀泰購物廣場與咸陽招商樓之間，直通該商業(yè)區(qū)東門 規(guī)模 總建筑面積約為0.3萬平米，總商鋪數(shù)為98個特點這條商業(yè)街分兩部分，一部分以中檔服裝為主（50個），單位面積20平米；另一部分以日用百貨、家居床品、大眾服飾為主（48個），單位面積約30平米，經(jīng)營狀況商品以中低端產(chǎn)品的零售為主，日銷售穩(wěn)定，平日幾百元，節(jié)假日可達(dá)千元以上，無出租商鋪，無轉(zhuǎn)讓租金標(biāo)準(zhǔn)租金為4元/天/平米，含水、電、工商、稅務(wù)，押金3000元，租金為月付 業(yè)態(tài)組合商鋪數(shù)量服裝58小百貨用品26鞋、包、皮具6家居床品5化妝品3合計9811 6東廊服裝市場地理位置嘉惠商業(yè)區(qū)東側(cè)，直通該商業(yè)區(qū)南門 規(guī)模 總建筑

24、面積約為0.4萬平米，總商鋪數(shù)為170個特點這條商業(yè)街以銷售男女褲子、牛仔褲為主，單位面積6-20平米不等；分布較為均勻 經(jīng)營狀況由于市場南門的主通路，有一定客流，銷售穩(wěn)定，無出租商鋪，無轉(zhuǎn)讓租金標(biāo)準(zhǔn)租金為4.6元/天/平米，含水、電、工商、稅務(wù)，押金2000元，租金為季付，轉(zhuǎn)讓費2.3 萬元業(yè)態(tài)組合商鋪數(shù)量服裝170合計170117西廊副食品批發(fā)市場西廊副食品批發(fā)市場占地0.3萬平米，主要以經(jīng)營副食品、文化用品、日雜小商品的批發(fā)，單位面積30平米，共50多個攤位，無出租、轉(zhuǎn)讓商鋪。表一：市場類商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表市場名稱業(yè)態(tài)及數(shù)量經(jīng)營狀況服裝箱包鞋床品百貨化妝美甲快餐飾品恭惠1806020服裝

25、為主，風(fēng)格類似，產(chǎn)品混亂，客流大，日流水300元欣惠124263245風(fēng)格年輕、前衛(wèi)，裝修陳列另類，時尚，檔次較高嘉惠9812低端服裝為主，租金低，無管理，出租少招商樓10070中低端商品為主，出租少北院5865263中低端零售為主，銷售穩(wěn)定，無轉(zhuǎn)讓、出租東廊170銷售穩(wěn)定，無轉(zhuǎn)讓、出租西廊副食品為主，參照意義小合計7302142172662425共計954個表二：市場類商業(yè)出租價格匯總表市場名稱租金（元/平/天）轉(zhuǎn)讓費（萬元）主力面積(平米)租賃方式恭惠5.31.115押金5000元,月付,合同年簽欣惠2350押金3千,半年付,合同年簽嘉惠5-40半年付招商樓916押金3千,季付北院430押

26、金3千,月付東廊4.62.36-20押金2千,季付總結(jié):· 現(xiàn)有市場類商業(yè)的業(yè)態(tài)比例中，按照數(shù)量和比例順序排列，依次為服裝730個，占76%；鞋類142個，占15%；百貨類26個，占3%；飾品類25個，3%；床上用品類17，1.8%；化妝品,6個，0.6%；快餐4個，0.4%；箱包美甲4個，0.4%。· 西廊市場中，由于以副食品交易為主，與本項目關(guān)系不大，因此未作為考量對象。另外，在上述的6個專業(yè)類市場中，有一些經(jīng)營產(chǎn)品過低的商戶，如1元店等，也未計算在此。· 根據(jù)對市場的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，目前市場的主力攤位面積介于15-20平米之間，主流租金為4-5元/平米/天之間

27、波動· 某些租金偏高市場，主要是因為租金中含了工商、稅務(wù)等費用，直接導(dǎo)致租金偏高· 根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果，咸陽市市場類商戶有效數(shù)量約1000戶，另外臨街商鋪只有100個左右，是由于市場形成時間長，攤位布局不合理，市場缺乏后期延續(xù)性，因此雖然客觀需求較大，但由于市場已沒有可開發(fā)攤位，因此，在對市場類商業(yè)進行分析時，應(yīng)充分考慮到這一客觀狀況，進行適當(dāng)放大。 · 根據(jù)對嘉惠市場的實地調(diào)查和對商戶的走訪得知，目前市場因形成時間長，在形成初期缺乏必要的引導(dǎo)和規(guī)劃，因此導(dǎo)致今天的市場攤位排列擁擠，市場內(nèi)環(huán)境惡劣，缺乏必要的經(jīng)營氛圍和專業(yè)、科學(xué)的經(jīng)營指導(dǎo)，同時，環(huán)境的改善和提高也迫

28、在眉睫，因此，市場急需具有科學(xué)規(guī)劃、專業(yè)商業(yè)指導(dǎo)和管理以及具備良好經(jīng)營、購物環(huán)境的新型市場。12 街鋪類商業(yè)（含內(nèi)街和沿街商業(yè)）121沿街商業(yè)A、表一：人民中路（西蘭路樂育路口）業(yè)態(tài)數(shù)量單位面積區(qū)間（建筑面積）總面積租金水平女裝381060 平米1500平米4元/日/平方米（因位置不同，租金略有差異，好的位置可以達(dá)到5元，但差的位置只有3元；服務(wù)類的商業(yè)租金低于此標(biāo)準(zhǔn)）男裝780150平米600平米兒童21000平米1030平米化妝品330平米90平米飾品161020平米200平米餐飲1815200平米560平米鞋141530平米300平米運動休閑181060平米600平米醫(yī)藥2200平米左右

29、400平米內(nèi)衣41030平米90平米其他231030平米1100平米配套服務(wù)（銀行、郵政等）830400平米2000平米合計153約8500平米B 、表二：樂育南路業(yè)態(tài)數(shù)量單位面積區(qū)間（建筑面積）總面積租金水平女裝630120平米600平米3-5元/日/平方米（服務(wù)類的商業(yè)租金低于此標(biāo)準(zhǔn)）男裝580200平米800平米化妝品250平米100平米飾品230平米60平米餐飲、娛樂1515500平米1000平米鞋330150平米200平米運動休閑150平米50平米醫(yī)藥1200平米左右200平米裝修、工藝美術(shù)131030平米250平米攝影940200平米1500平米其他201060平米600平米配套服

30、務(wù)7200平米左右1200平米電腦專賣1250平米250平米合計85約6800平米C、通訊市場· 咸陽市目前主要的通訊市場集中于人民廣場電信大樓周邊· 無論是銷售行貨還是二手手機的經(jīng)營狀況一般· 主要以柜臺形式銷售，單位面積3平米左右，總面積約100平米D、住宅底商（典型性商業(yè)分析）樓盤名稱華瑞、城市境界總建面積18萬平米主力單價區(qū)間一層使用面積2.6萬元/平米（二、三層只租不售，整層出租）總價區(qū)間200萬300萬付款方式一次性和按揭售后返租自買自營，不返租面積區(qū)間外鋪110平米樓層總數(shù)3開盤時間2005年6月入伙時間未定工程現(xiàn)狀主體結(jié)束，公共區(qū)域內(nèi)裝期間銷售現(xiàn)狀

31、70%物業(yè)公司自己組建裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔結(jié)論：l 以品牌專賣店為主，但相較于同類三級城市，中低端品牌多，高端品牌少。l 現(xiàn)有租金情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類三級城市，主力租金價格集中在3.5元/建筑平米左右l 目前的臨街商鋪主力面積在50平米左右。在售項目的底商主力面積約100平米l 銷售產(chǎn)品業(yè)態(tài)以服裝類為主l 臨街商業(yè)沿中心商業(yè)區(qū)分布，集中在人民中路兩側(cè)。l 非中心區(qū)底商的售價在800010000元/建筑平米122內(nèi)街商業(yè)名稱中宏時代商業(yè)廣場盛世銀泰購物廣場秦隆步行街福園購物廣場總建面12000平米24000平米46743平方米10000平米售價（建筑面積計算）均價1萬F1:1.3萬/平米F1:1.3萬/平米

32、F2:0.8萬/平米F3:0.6萬/平米F1:1.2萬/平米F2:0.8萬/平米F3:0.6萬/平米售后返租售后自租，不返租售后自租或代租，不返租（自余部分店鋪出租）返租3年：第一年7%第二年8%第三年9%每月月初返租返租2年每年8.8%一次性付清面積區(qū)間2050平米20平米100平米15100平米20200平米租金標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積算）F1：3元/平.天F2：2.5元/平.天F3：1.5元/平.天3元/平米/日F1：2.5元/平.天4元/日/平米（尚未開業(yè)）商鋪數(shù)140322個300160左右樓層總數(shù)3453入伙時間陸續(xù)開業(yè)陸續(xù)獨立開業(yè)已陸續(xù)開業(yè)10月1日（地下一層愛家超市已開業(yè)）工程現(xiàn)狀已完工

33、已竣工開業(yè)公共裝修已完成正在安裝設(shè)備及外立面裝修銷售現(xiàn)狀已售完60%80%配套無無地下停車場地下停車場結(jié)論：l 內(nèi)街形式的商業(yè)街，實際上是臨街商業(yè)的一種延伸，體量小，進入門檻較低，因此在咸陽當(dāng)?shù)胤浅Ｊ苤行⊥顿Y者和經(jīng)營者的歡迎，認(rèn)同度高。l 盛世銀泰的銷售情況比較好，整體銷售率已經(jīng)達(dá)到75%以上。l 而在偏離中心商業(yè)區(qū)地點開發(fā)的秦隆和福園，售價僅為1萬元左右，租金也只有2.5元/天/平米，但是整體的銷售和租賃情況都不好，說明咸陽當(dāng)?shù)貙τ谏虡I(yè)的認(rèn)同度在某種程度上仍然以人民路為主。人民路是絕對的商業(yè)黃金地帶。l 秦隆和福園入市價格雖然較低,但由于咸陽當(dāng)?shù)赝顿Y者對于返租方式認(rèn)同度非常高，因此大多數(shù)選擇

34、用返租的方式吸引消費者。123餐飲街團結(jié)路：飯店11家（中等規(guī)模，川味為主，面積在100400平米）酒吧3家（J J Bar、西海岸酒吧、V9吧）。安定路：與團結(jié)路、樂育路相連，臨街為2060平米本地風(fēng)味小吃，衛(wèi)生較差生意一般。渭陽中路：飯店10家（中高檔，精裝修，200600平米上下兩層，各地香辣風(fēng)味，其中與西蘭路什路口百姓餐飲、2068香辣蝦生意火爆，其他生意較好；咖啡廳一家（挪威森林咖啡）。西蘭路： 飯店7家（中高檔，精裝修，200500平米，海鮮風(fēng)味，生意較好）；健身房一家規(guī)模中等，瑜珈館一個，咖啡廳兩家。人民中路：本地特色小吃十余家1050平米，生意不錯，其他飯店9家（其中快餐肯得基

35、一家，麥當(dāng)勞一家，生意火爆。） KTV四家，規(guī)模中等，較大規(guī)模有中宏廣場一樓歡樂100；嘉年華健身俱樂部一個，大型網(wǎng)吧兩家，咖啡廳兩家（皇家咖啡、摩瑪咖啡），劇院一家，迪廳一家（人民廣場處），游戲娛樂廳。樂育路： 北段為當(dāng)?shù)靥厣L(fēng)味小吃（單個店面2050平米）十余家，生意不錯，南段風(fēng)味飯店（湘菜）4家，中等規(guī)模裝修（100200平米）；網(wǎng)吧2家，影院一家，迪廳一家，KTV5家。13百貨類商業(yè)樓盤名稱銀泰春天金義百貨茂源購物廣場商業(yè)總建面約20000平米30000平米約13000平米主力單價區(qū)間（使用面積計算）一層26000（獨立店鋪）；二層20000；三層15000一層29000；二層2萬；三

36、層11000（打8.5折）總價區(qū)間30120萬30萬100萬付款方式一次性和按揭（一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%）一次性和按揭售后返租返租10年每年8.8%返租10年每年10%回報率自買自營或公司整體出租面積區(qū)間2050平米2550平米租金標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)營25%+1%不出租聯(lián)營23%；租金9元/月/平方米（三層局部租金）樓層商鋪數(shù)100多（一層）696開盤時間2005年7月30日入伙時間年底11月18日未定工程現(xiàn)狀公共裝修已完成工程已基本竣工工程主體完工銷售現(xiàn)狀已停止銷售60%結(jié)論：l 新建在建百貨類商業(yè)在銷售時全部采用了返租的形式，而且平均回報率都在8%以上，返租回報額度相對較高l 由于咸陽市存款余額

37、高，因此銀行對于開發(fā)商的支持力度非常大，開發(fā)商通過銀行提供貸款，允諾消費者差價補貼，以維持高售價。l 在中心商業(yè)區(qū)的百貨店，一層幾乎全部售空，說明咸陽市投資者對于一層的認(rèn)可度很高，因此，茂源在外圍加做了一批獨立店鋪，用以回收資金，而沒有采用返租。14高層商業(yè)業(yè)態(tài)填充問題1) 在核心商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的百貨類商業(yè)中，寶安選擇了KTV，百貨大樓選擇了網(wǎng)吧和櫥柜展示2) 而新建的高層商業(yè)中，銀泰春天選擇酒店，茂源和新華大廈均為寫字樓，而寫字樓大都處于空置狀態(tài)。3) 通過對現(xiàn)有高層業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況調(diào)查可知，相對來說，在高層業(yè)態(tài)中，只有寶安的KTV相對較好，雖然咸陽城市較小，但學(xué)校眾多，有大量的學(xué)生消費群體，因此

38、該地的網(wǎng)吧規(guī)模都比較大，以百貨大樓的網(wǎng)吧為例，有近500臺機子，但因為主力消費群體是學(xué)生，而學(xué)生的消費力相對是比較薄弱的，因此定價較低。4) 在另外一些三級城市，也有用酒店來做高層填充的情況，但在咸陽，這種可能性是比較低的，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，咸陽雖然可以算做旅游城市，但酒店方面情況并不樂觀，現(xiàn)在咸陽市的四星級酒店標(biāo)間成交價格僅為188元/天，即使不考慮入住率的情況，這樣的價格也根本無力承擔(dān)酒店的日常運營管理費用。5) 因此，盛世銀泰在人民路這樣的黃金商業(yè)區(qū)，只建三層，不做高層，也正是看到了高層業(yè)態(tài)幾乎不贏利的現(xiàn)狀而作出的選擇。15 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，咸陽本身是教育氣氛非常濃郁的城市，面積雖然小，但學(xué)校

39、數(shù)量較多，整體教學(xué)水平在整個陜西省也是比較突出的。在本項目周邊，也分布了不少大中學(xué)校，如505中學(xué)等，但針對學(xué)生群體的圖書、音像業(yè)卻比較缺乏，目前除新華書店外，基本沒有其他大型專業(yè)類型的圖書、音像制品銷售場所，對于人數(shù)眾多，有可能在此方面投入較大的學(xué)生群體來說，是一個比較大的缺憾。目前學(xué)生主要的消費集中在網(wǎng)吧上面，因此，在本項目進行功能規(guī)劃時，建議適當(dāng)加入圖書、音像銷售，滿足咸陽市居民日益提升的精神文化需求。5、商戶、投資者、消費者調(diào)研分析1）商戶調(diào)研分析商戶經(jīng)營的商品主要是服裝，通常會選擇一定的品牌。在咸陽市，5平米以下的攤位較少，多數(shù)為5-35平米的中大攤位，商戶的月流水平均可以達(dá)到5-8

40、千，由于距離西安較近，因此，多數(shù)商戶選擇到西安進貨，只有少量商戶會到廣州等大的城市進貨。商戶獲取信息的渠道為傳統(tǒng)媒體，集中在報紙和電視方面。目前商戶對于經(jīng)營的商場最為不滿意的依次為管理混亂、經(jīng)營不規(guī)范、消費水平低以及客流少。針對本案，商戶多數(shù)選擇租賃，能夠承擔(dān)的租金介于300-600/月/10平米市場攤位，有近2/5的商戶愿意到本案中經(jīng)營。 2）投資者調(diào)研分析：在咸陽市，投資者目前主要的投資手段為房地產(chǎn)投資，其中又以商鋪投資為主。半數(shù)以上的投資者能夠承擔(dān)總價在30-50萬，面積在40-60平米的商鋪，希望達(dá)到的投資回報為10，年限最好在3-5年。另外，通過調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，投資者主要采取的方式還是自

41、己出租，而不希望借助開發(fā)商進行包租。投資者在購買商鋪時，根據(jù)關(guān)心程度的高低依次為地段、開發(fā)商實力、人流量和擔(dān)保公司，非?？粗嘏笥阎g的相互介紹，信賴口碑傳播。咸陽市投資人對一層商鋪看好，對二三層購買態(tài)度不十分積極。對本案的投資前景比較看好。 3）消費者調(diào)研分析 通過對消費者進行的有效問卷調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)，目前在咸陽市主要的消費者以本地人為主，年齡居于18-35之間，購買商品的主要用途為自用。消費者在購買產(chǎn)品時，對商品的種類和價格關(guān)注度最高，另外，通過調(diào)查，逛街購物是目前咸陽市居民主要的休閑愛好，單次人均消費30-50元，平均每周一次。由于咸陽市整體市區(qū)面積較小，因此，消費者對于公共交通的依賴性大

42、。本案所在地點是咸陽的主流消費區(qū)域，也是消費者最常逛的地方，因此，只要本項目能夠開業(yè)，他們就一定會來。五項目分析（一）本案商業(yè)地緣關(guān)系分析1. 本案所在的人民路是咸陽市自發(fā)形成的商業(yè)中心和政治中心，人民路南側(cè)聚集了大量商業(yè)，已經(jīng)形成核心商業(yè)中心。2. 與人民路并行的渭陽路是咸陽市的行政中心，包括市政府在內(nèi)的一些市屬機關(guān)都聚集于此。3. 本項目雖然位于人民路，但是位于人民路的北側(cè)，由于秦都市政府、法院等都位于此，因此該地區(qū)目前的行政屬性要大于商業(yè)屬性。（二）SWOT分析1.項目的優(yōu)勢1) 地理位置優(yōu)越，地處咸陽商業(yè)中心區(qū)，交通便捷，共有10條公交車在此?？?，符合消費者對傳統(tǒng)公交的依賴心理2) 區(qū)

43、域商業(yè)地段價值對于投資者來說，認(rèn)同度極其高3) 周邊配套全面，集中了大量的政府機構(gòu)和學(xué)校機關(guān)等，存在高質(zhì)量的購物人群4) 廣告位集中，便于對項目的宣傳推廣5) 咸陽市國民經(jīng)濟快速增長,年增長率已經(jīng)達(dá)到13%2項目的劣勢 1) 項目所處地點目前的行政屬性大于商業(yè)屬性，特別是咸陽市現(xiàn)在的商業(yè)繁華區(qū)主要位于人民廣場的南側(cè)，因此項目現(xiàn)有商業(yè)氛圍相對薄弱。3、項目的機會1) 根據(jù)咸陽市十一五規(guī)劃，未來咸陽整體發(fā)展趨勢明朗，目前正處于城市經(jīng)濟飛速發(fā)展的時期，對于物質(zhì)及精神需求開始逐步提升。2) 城市經(jīng)濟的發(fā)展極大的帶動了各種相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，高收入人群大量出現(xiàn)，對高端消費品的消費需求產(chǎn)生。3) 現(xiàn)有商業(yè)仍然

44、以傳統(tǒng)商業(yè)為主，現(xiàn)有經(jīng)營者難以跳出已形成的模式，這給新型的商業(yè)模式提供了機會和可能4) 未來西安、咸陽城市一體化，建設(shè)輕軌，對咸陽市的經(jīng)濟騰飛提供了可能4、項目的威脅1) 現(xiàn)有商業(yè)項目和即將入市商業(yè)項目的總量有可能已經(jīng)超出市場承受能力2) 項目的入市時間，決定了項目的機會成本的高低3) 雖然目前的市場對于返租方式認(rèn)可度較高，但若某項目的返租顯現(xiàn)不利態(tài)勢，將有可能對其他項目的返租造成不利影響。六項目定位（一）功能業(yè)態(tài)定位樓層功能布局面積（平米）各業(yè)態(tài)面積比例關(guān)系業(yè)態(tài)比例面積（平米）B2車庫、設(shè)備層2萬B1小商品市場4.5萬服裝70%31500鞋15%6750百貨類15%6750F1步行商業(yè)街及內(nèi)

45、廊商業(yè)街2萬F2F3主力百貨店2.2萬F4文化廣場、圖書、音像1.1萬F5F6洗浴、餐飲、娛樂、KTV2.1萬（二）項目主題定位集會展、健身、休閑、購物、飲食、娛樂為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化、綜合性城市中心廣場。西北地區(qū)首個最具特色的MALL。（三）形象定位是咸陽市最具特色，代表一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性商業(yè)中心；是城市里最具吸引力的地區(qū)。（四）商戶定位樓層開發(fā)功能商戶定位B2車庫、設(shè)備層B1小商品市場以現(xiàn)有嘉惠市場商戶為主體，通過營銷手段吸引其他商戶F1步行商業(yè)街主力店以對外引進為主，其他店以現(xiàn)有經(jīng)營商戶為主F2F3主力百貨店通過對外引進大型主力百貨店，彌補現(xiàn)有市場空白F4文化廣場、圖書、音像定向

46、引進經(jīng)營F5F6洗浴、餐飲、娛樂、KTV定向引進經(jīng)營（五）價格定位定價依據(jù)：通過對咸陽市各類業(yè)態(tài)的典型性商業(yè)分析，各類商業(yè)售價和租金情況如下：樓層面積（平米）市場售價（元/平米）租金（元/平米/天）使用率B14.573002.665%F1214500475%F21.111000265%F31.184002F41.148001.5F51.0545001.3F61.0540001.21市場類業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)售價（終身使用權(quán)）10年使用權(quán)租賃價格主力商鋪面積市場類商業(yè)按建筑面積計算）7300元/平米/均5500元/平米/均2.6元/平米/天/均23平米(使用面積為15平米,按照65%的使用率計算)定價理

47、由：· 現(xiàn)有中心區(qū)域主流租價波動為45元，本項目偏離中心區(qū)域，因此定價略低· 另外本項目地下市場是人民廣場的局部開發(fā)，在開發(fā)過程中，人民廣場和人民路將有可能影響市場的經(jīng)營狀況，考慮到這一客觀情況，因此，在制定銷售價格時，選擇了偏低的價格，以提高市場認(rèn)同度，為銷售和順利回款降低難度。· 在市場調(diào)研過程中，了解到不少商戶對于出售十年使用權(quán)的方式比較認(rèn)同，因此，在制定價格時，根據(jù)市場情況，制定了十年使用權(quán)的銷售價格作為參照。2商業(yè)街(內(nèi)街)項目名稱中宏時代廣場（建筑面積）盛世銀泰（建筑面積）秦隆（建筑面積）福園（建筑面積）售價(萬/平米)F1均價1萬1.31.31.2F

48、20.80.8F30.60.6租價(元/平/天)F1332.5F22.52F31.5銷售模式售后自租，不返租售后自租或代租，不返租（自余部分店鋪出租）返租3年：第一年7%第二年8%第三年9%每月月初返租返租2年每年8.8%一次性付清3百貨店項目名稱銀泰春天（使用面積）金義百貨（使用面積）茂源購物廣場（使用面積）售價(萬/平米)F12.62.92.5F222F31.51.1銷售模式返租10年每年8.8%返租10年每年10%回報率自買自營或公司整體出租F1定價依據(jù)· 參照市場同類商業(yè)業(yè)態(tài)價格和地理位置以及本項目開發(fā)成本· 市場現(xiàn)行售價：核心商圈內(nèi)其他同類商場中都在26000左右

49、,由于本案位置相較于其他商場位置略微偏離核心商圈，因此本案一層市場售價上限為22000元/使用平米，本項目一層使用率為75%，因此，本項目每建筑平米售價為17000元/平米· 而更偏離中心商圈位置的瑞和名座售價為16000元/平米左右，本案一層市場售價下限為16000元/平米，則每建筑平米售價12000元· 在考慮到一定的市場放大量后，確定本案中一層商業(yè)街市場售價為14500元/建筑平米；租價為4元/建筑平米/天F2定價依據(jù)· 市場售價在核心商圈其他同類商場中都在20000元/平米使用面積左右，本案位置相較于其他商場位置略微偏離核心商圈，因此本案市場售價2層均價17000元/平米使用面積。本項目二層使用率為65%，因此，本項目每建筑平米售價為11000元。· 核心商圈內(nèi)的銀泰春天3層售價為15000元/平米使用面積，金義的3層售價為11000元/平米使用面積，相較于這兩個項目，本案所處位置居中，因此本案的3層均價取兩者中間值，為13000元/平米使用面積，則每建筑平米售價為8400元七項目建筑開發(fā)進度序號年度階段2006年2007年34567891011121231項目奠基、開工2正負(fù)零3主體封頂，地下部分全部工程結(jié)束4改建