中國(guó)地產(chǎn)公司發(fā)展趨勢(shì)的研判(一)

1、中國(guó)地產(chǎn)公司開(kāi)展趨勢(shì)的研判 一近年以來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)公司在投資額、開(kāi)發(fā)面積、竣工面積和銷售面積 等方面都處于高速開(kāi)展的狀態(tài)。建設(shè)部也曾組織專家論證：房地產(chǎn)投 資及住房消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的直接帶動(dòng)系數(shù)為 1.52 個(gè)百分點(diǎn)，加上間接 帶動(dòng)系數(shù)，可達(dá) 23 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀政策與法規(guī)，逐步推動(dòng)與規(guī) 范房地產(chǎn)行業(yè)，保持行業(yè)健康持續(xù)的開(kāi)展起著積極的引導(dǎo)作用。一、中國(guó)地產(chǎn)公司現(xiàn)狀描述房地產(chǎn)業(yè)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托 于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，行業(yè)特性主要集中在自然特征、經(jīng)濟(jì)特征和增 值特征三個(gè)方面。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)： 1

2、999-2004 年中國(guó)房地產(chǎn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率33.61%的高速增長(zhǎng)。根據(jù) 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng) 企業(yè)研究報(bào)告顯示：2005年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售額 1883.42 億元，占全國(guó)市場(chǎng)份額的 14.26%，高增長(zhǎng)的同時(shí)呈規(guī)模化開(kāi)展， “旗艦 房地產(chǎn)企業(yè)涌現(xiàn)，市場(chǎng)占有率和行業(yè)集中度明顯提高；區(qū)域分布變化 顯著，華北、華南地區(qū)企業(yè)市場(chǎng)份額顯著增強(qiáng)；企業(yè)利潤(rùn)趨增，資產(chǎn) 負(fù)債率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，長(zhǎng)期償債能力提高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)；企業(yè)規(guī)劃建筑土地資源和儲(chǔ)藏土地資源，成長(zhǎng)勢(shì)頭旺盛，持續(xù)開(kāi)發(fā)潛 力強(qiáng)勁；企業(yè)納稅能力增強(qiáng)， 50%企業(yè)納稅創(chuàng)過(guò) 1 億元大關(guān)。2006 年，隨著我國(guó)宏觀

3、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)向好，需求依然旺盛，土地管理與調(diào)控力度不斷加大，城市地價(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。中國(guó)地產(chǎn)公司在快步開(kāi)展的同時(shí)，在開(kāi)展和市場(chǎng)運(yùn)作等方面也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，針對(duì)這些的問(wèn)題，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列更加嚴(yán)厲、 更具操作性的相關(guān)政策和細(xì)那么。二、中國(guó)地產(chǎn)公司的開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)(1)宏觀政策和法規(guī)將成為指引行業(yè)開(kāi)展的風(fēng)向標(biāo)國(guó)家宏觀政策和措施使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為最為復(fù)雜和風(fēng)險(xiǎn)巨大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)生存和開(kāi)展面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。目前，在宏觀調(diào)控和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)業(yè)界紛紛進(jìn)行探索開(kāi)展方向，不斷創(chuàng)新理念和運(yùn)營(yíng)模式，積極調(diào)整策略，主動(dòng)應(yīng)對(duì)政策變化，化解風(fēng)險(xiǎn)許多地方 性的、處于領(lǐng)導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)

4、正在不斷調(diào)整和制定新的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略， 應(yīng)對(duì)行市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)?？偨Y(jié)國(guó)家?guī)状魏暧^調(diào)控的策略及效果，進(jìn)一步判斷目前政府管理調(diào)控 思路：結(jié)構(gòu)性、全方位、綜合性、指導(dǎo)性、操作性、實(shí)效性、針對(duì)性； 宏觀調(diào)控應(yīng)是階段性的控制措施，預(yù)測(cè)未來(lái)政策走向是發(fā)揮各級(jí)政府 的作用，注重政策配套和落實(shí)，但行業(yè)開(kāi)展根本環(huán)境和條件以及總體 目標(biāo)不會(huì)改變；預(yù)計(jì)后續(xù)趨向是調(diào)控措施的進(jìn)一步深化、細(xì)化，增強(qiáng) 可操作性和指導(dǎo)性、針對(duì)性，適當(dāng)修正調(diào)控措施；根據(jù)調(diào)控意愿和預(yù) 期，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生很大變化，可能是在兩、三年時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生， 房地產(chǎn)行業(yè)總體開(kāi)展應(yīng)趨向于健康、成熟、有序、標(biāo)準(zhǔn)、均衡。(2)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化和細(xì)分化、市場(chǎng)拓展化和區(qū)域

5、化趨勢(shì)明顯房地產(chǎn)企業(yè)更加專注于房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分研究，經(jīng)營(yíng)專業(yè)化運(yùn)作模式 已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的主要開(kāi)展趨勢(shì)。專注于產(chǎn)品特色萬(wàn)科以城鄉(xiāng)結(jié)合帶的群眾住宅工程開(kāi)發(fā)作為核心業(yè)務(wù)， 積極通過(guò)股權(quán)合作的方式增加各地的土地儲(chǔ)藏，極大地增強(qiáng)了企業(yè)的 持續(xù)開(kāi)發(fā)能力與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；中海分拆其建筑業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)，以打造城市中心的高端房產(chǎn)為主業(yè)，通過(guò)不斷的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)保持和 提升其品牌形象；恒大地產(chǎn)與各大知名品牌建立戰(zhàn)略供給聯(lián)盟，強(qiáng)化 本錢控制，提高企業(yè)收益；合生創(chuàng)展選擇城市中有開(kāi)展?jié)摿Φ拇笞谕?地，依靠大規(guī)模開(kāi)發(fā)降低本錢，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。以開(kāi)發(fā)中高檔住 宅為主企業(yè)，以中海、復(fù)地代表，以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)為主企業(yè)，以 萬(wàn)通、保利代表。專注于特定區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，做專、做 精、做強(qiáng)，成為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先者，占據(jù)和拓展區(qū)域市場(chǎng)的優(yōu) 勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，獲得了較高的市場(chǎng)份額，區(qū)域領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)銷售額占本地 市場(chǎng)份額的 3-5%。復(fù)地地產(chǎn)有選擇性地進(jìn)入北京、武漢等地市場(chǎng)，以 開(kāi)發(fā)中高檔住宅為主；招商地產(chǎn)在 9 大城市，產(chǎn)品包括高檔寫字樓和 中高端住宅工程。大華地產(chǎn)立足上海