房地產(chǎn)成本核算

1、房地產(chǎn)公司成本核算分享 1.根據(jù)國家稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)計(jì)量和報(bào)告，對(duì)于企業(yè)發(fā)生的成本支出能夠分清成本核算對(duì)象的可直接計(jì)入相關(guān)成本項(xiàng)目，對(duì)于兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，盡可能通過相應(yīng)明細(xì)科目，根據(jù)受益和配比原則，分配計(jì)入各成本對(duì)象，具體采用占地面積法，建筑面積法，直接成本法，預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行歸集。 2.將相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目向開發(fā)間接費(fèi)用靠攏，如：防暑費(fèi)、勞保費(fèi)、冷飲等，編制憑證同時(shí)注意措辭，可以加大房地產(chǎn)成本扣除項(xiàng)目。 3.對(duì)于非正常開支的費(fèi)用如罰款、節(jié)日等，通過零工工資、機(jī)械費(fèi)（3萬以下免稅）列入成本。 4.成本入賬，嚴(yán)格按照三流合一（合同、票據(jù)、資金

2、流一致）的原則，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。5.注意：由于分公司使用總公司借款進(jìn)行開發(fā)，前期借款費(fèi)用相比較大，但后期逐漸減少，計(jì)提的利息少，又無法提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，需提前未雨綢繆，做好稅收管控。比較與掌握：確定成本對(duì)象的原則？1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)  5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)  請(qǐng)分析:哪些成本項(xiàng)目可控?開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：   為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要

3、包括以下項(xiàng)目：包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地變更用途及超面積補(bǔ)交的地價(jià)、繳納的契稅和印花稅等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)；土地閑置費(fèi)。開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目2、前期工程費(fèi)：   是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開工之前發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如項(xiàng)目前期報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（甲方的）。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：    供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、供熱、供氣工程費(fèi)、道路工程、通訊工程、電視、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)4、建筑安裝工程費(fèi)：土建工程費(fèi)（基礎(chǔ)、主體、甲供材料費(fèi)）和安裝工程費(fèi)（電氣安裝、弱電安裝、給排水安裝工程費(fèi)、電梯安裝、空調(diào)、消防、燃?xì)?、煤氣和門窗等

4、安裝工程費(fèi)。工程監(jiān)理費(fèi)）。開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目5、公共配套設(shè)施費(fèi)：    不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施、業(yè)主和小區(qū)可經(jīng)營性公共配套設(shè)施（幼兒園、郵局等）；地下室、車庫可按產(chǎn)權(quán)情況劃分開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目6、開發(fā)間接費(fèi)用：   是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)組織房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。    如利息貸款費(fèi)用、物業(yè)管理基金、質(zhì)檢費(fèi)、開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)等。為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下項(xiàng)目：

5、     1、土地買價(jià)（出讓金）     2、大市政配套費(fèi)     3、契稅     4、耕地占用稅     5、土地使用費(fèi)     6、土地閑置費(fèi)     注意國家相關(guān)政策。7、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)     8、拆遷補(bǔ)償支出   

6、;  9、安置及動(dòng)遷支出     10、回遷房建造支出     11、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)     12、危房補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。     下列費(fèi)用可否列入前期工程費(fèi)：     1、報(bào)批報(bào)建費(fèi)     2、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路

7、、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。     自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。一般稱為“建安成本”。開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨(dú)立的非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、

8、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。      運(yùn)用：開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用的區(qū)別一、土地開發(fā)內(nèi)容按用途可分為2類：一是：為了轉(zhuǎn)讓、出租而構(gòu)臺(tái)商品性土地，可出售的土地。獨(dú)立成為房地產(chǎn)商品二是：為開發(fā)自己的商品房產(chǎn)品而開發(fā)的土地，即為建造產(chǎn)品而開發(fā)土地。是房屋商品的一部分。二、土地開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目共計(jì)4項(xiàng)1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.開發(fā)間接費(fèi)三、土地開發(fā)成本會(huì)計(jì)語言表達(dá)（一）科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)成本”一級(jí)科目       &#

9、160;  庫存商品（二）會(huì)計(jì)分錄（1）發(fā)生的土地出讓金時(shí)借：生產(chǎn)成本            某×××商品性土地（成本對(duì)象）                    土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（成本項(xiàng)目）   貸：銀行存款等（2）發(fā)生前期工程費(fèi)時(shí)借

10、：生產(chǎn)成本            某×××商品性土地（成本對(duì)象）                    前期工程費(fèi)（成本項(xiàng)目）   貸：銀行存款等（3）發(fā)生基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)借：生產(chǎn)成本      

11、;      某×××商品性土地（成本對(duì)象）                    基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（成本項(xiàng)目）   貸：銀行存款等（4）發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用時(shí)借：生產(chǎn)成本            某×

12、××商品性土地（成本對(duì)象）                    開發(fā)間接費(fèi)（成本項(xiàng)目）   貸：開發(fā)間接費(fèi)用（5）開發(fā)完工后借：庫存商品            某×××商品性土地（產(chǎn)品名稱）   貸：生產(chǎn)成本

13、                （開發(fā)成本總額）                  某×××商品性土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)完成時(shí)，計(jì)入房屋成本的項(xiàng)目中借：生產(chǎn)成本       &#

14、160;    ×××房屋開發(fā)成本（產(chǎn)品名稱）                  土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)   貸：生產(chǎn)成本          （開發(fā)土地成本總額）        &#

15、160;         ×××自用土地開發(fā)成本一、配套設(shè)施內(nèi)容（一）房地產(chǎn)配套設(shè)施定義   公共配套設(shè)施：主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地。1、公用設(shè)施包括道路、公交站場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。   2、公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)和綠地   二、公共配套設(shè)施分類1、建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的 （

16、1）公用管線(自來水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。（2）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的銀行、商店、郵局等（3） 非營業(yè)性配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等。  2、建成后不能轉(zhuǎn)讓的   如業(yè)主辦公室、水塔、車棚、公廁等商業(yè)配套設(shè)施小區(qū)設(shè)計(jì)圖三、配套設(shè)施成本項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)  5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)四、配套設(shè)施會(huì)計(jì)核算（一）原則對(duì)可轉(zhuǎn)讓的當(dāng)作房屋單獨(dú)為成本對(duì)象。對(duì)不可轉(zhuǎn)讓的，費(fèi)用可以作為房屋核算對(duì)象的下的子成本項(xiàng)目“配套設(shè)施工程費(fèi)”（二）科目設(shè)置1、開

17、發(fā)成本商店（成本對(duì)象）                      土地征用及拆遷補(bǔ)償                         

18、60;         前期工程費(fèi)                                   基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)     &

19、#160;                             建安工程費(fèi)                    &

20、#160;              配套設(shè)施工程費(fèi)（不轉(zhuǎn)讓的如水塔）                                 &#

21、160; 開發(fā)間接費(fèi)用五、配套設(shè)施計(jì)算配套設(shè)施預(yù)提率=某配套設(shè)施預(yù)算成本/應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施預(yù)算成本的合計(jì)注意：主要是不轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的向商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套設(shè)施分配。案例書P170-171分子：不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施預(yù)算成本；分母：商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套設(shè)施預(yù)算成本。一、房屋開發(fā)成本構(gòu)成（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。 開發(fā)間接費(fèi)用 分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費(fèi)用。用途：向各商品房和出售的配套設(shè)施分配公式：分配率=本月實(shí)際開發(fā)單位費(fèi)用/分配產(chǎn)品直接成本×100%某產(chǎn)品應(yīng)分配

22、的開發(fā)間接費(fèi)=該產(chǎn)品直接成本×分配率1.一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，并為一個(gè)成本核算對(duì)象，開發(fā)完成后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。小區(qū)商品住房3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。（一）科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)成本”商品房          庫存商品三、會(huì)計(jì)核

23、算設(shè)置（二）成本核算方法1、發(fā)生的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)借：生產(chǎn)成本101商品房開發(fā)成本                     _土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)                     土地出讓金&

24、#160;    1800 000貸：銀行存款                            1800 000（二）成本核算方法2、發(fā)生的前期工程費(fèi)借：生產(chǎn)成本101商品房開發(fā)成本         &#

25、160;           _前期工程費(fèi)                     設(shè)計(jì)費(fèi)           280 000貸：銀行存款     &

26、#160;                      280 000（二）成本核算方法3、發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)借：生產(chǎn)成本101商品房開發(fā)成本                     _基礎(chǔ)設(shè)施

27、費(fèi)                     供水設(shè)施費(fèi)   200 000貸：銀行存款                        

28、60;   200 000（二）成本核算方法4、發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)借：生產(chǎn)成本101商品房開發(fā)成本                     _建安工程費(fèi)                   

29、;  土建費(fèi)用   19 000 000貸：銀行存款                          19 000 000（二）成本核算方法5、公共設(shè)施配套費(fèi)借：生產(chǎn)成本101商品房開發(fā)成本          

30、0;          _配套設(shè)施費(fèi)                     水塔修建費(fèi)   300 000貸：應(yīng)付費(fèi)用/預(yù)提費(fèi)用           300 000（二）成本核算方法5、開

31、發(fā)間接費(fèi)用借：生產(chǎn)成本101商品房開發(fā)成本                     _開發(fā)間接費(fèi)                     現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)   50 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用                    50 000（三）開發(fā)成本完成借：開發(fā)產(chǎn)品/庫存商品         A房屋開發(fā)成本   26 130 000  貸：開發(fā)成本/生產(chǎn)成本