如何對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表進行風險解析

1、第九期大講堂觀后感如何對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表進行風險解析房產(chǎn)地行業(yè)的財務(wù)報表相比一般制造業(yè)在某些科目上會有它的特殊 性，比如對于收入的確認，預(yù)收款項目對于稅收的影響等等。怎么來 透視房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表？這些報表上的數(shù)字后面可能蘊藏什么 樣的問題？1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申 報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利 率小于當期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進行核 實，是否存在收取預(yù)售房款未通過 預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計 利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入 賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)

2、企業(yè)。如期末余額 較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。 應(yīng)當要求企業(yè)提 供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相核對， 是否存在資金轉(zhuǎn)出不入 賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也 可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場， 房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之 前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額 比較小，應(yīng)當對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行明細分析， 如期末應(yīng)收賬 款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)

3、重點分析，防止企業(yè)將收到的 預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相 應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃 避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng) 認真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較 大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬 于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外 拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨 立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未 完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工

4、產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有 對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定完工程度才 能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大， 建 筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的， 存貨金額應(yīng)當與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象， 存 在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單 位面積的開發(fā)成本等計算方法和分攤依據(jù)，是否將土地出讓金、前期 工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)

5、規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本； 如果 期末存貨金額遠大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通 過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨 科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行 比對，兩者應(yīng)當相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈 送等未視同銷售的情況。5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面 數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額 較大，應(yīng)當分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主 要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公

6、桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其 他工業(yè)企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。 一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都 采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售 樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核 算，否則應(yīng)當視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因 而，固定資產(chǎn)明細賬上一般不應(yīng)當有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)巍?有些實行核定征收企業(yè)所 得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳

7、營業(yè)稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大， 一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交 企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分 析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借 款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營 需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要 認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借 款，更要認真審核其借款合同的真假。 對于由于借款利率超過基準利 率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前

8、列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否 有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的 比例超過規(guī)定的標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣 除。7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此 科目如期末金額較大，應(yīng)認真分析明細。一是看其它應(yīng)付款是否核算 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面： 一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在 稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資 的比例超過規(guī)定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利 率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司 代其它部門收

9、取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時， 誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成 部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。 三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地 產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支 付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè) 務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項自然是長期掛賬。 四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購 買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關(guān)稅費的目的， 房屋的 真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收 取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名

10、義，計入此 科目。8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科 目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所 得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān) 系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細賬以及相應(yīng)的購房合同上注 明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當確認的時間。 二是要將資 產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。 具體方法是將資產(chǎn)負債表預(yù) 收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額， 與企業(yè)申報表 中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進行 比對，兩者金額應(yīng)該一致。9、

11、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加 較多，則應(yīng)當分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房 地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。如何結(jié)合風險分析解讀損益表中的重點科目1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn) 銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務(wù)收入時 間，其確認的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相 等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋 銷售發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。 對照2009 年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認收入的時間和金額分很多情況， 需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)

12、容等進行認真 分析。2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié) 轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房 地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、 分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配， 從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利 潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。 在進行營業(yè)成本分析 時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售 面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成 本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據(jù)。 特別是 分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當?shù)赝瑫r期、同房型、同地 段的平均水平來認真

13、比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的 話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù) 收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收 賬款當期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當年實際交納的土地 增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值， 并結(jié)合同時期、同地段其 它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理？5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過 高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè) 務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待 費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒 有單獨歸集此部分費用。對于財務(wù)費用，要結(jié)合借款的對象分析利息 支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高 額利息，另一方面又將自已的資金