保利地產(chǎn)資料價值工程分析在房產(chǎn)開發(fā)中應用案例

1、成本管理作業(yè)指導書基于專業(yè)協(xié)同、風險預控.價值工程和大數(shù)據(jù)應用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標準RF2. 70-2價值工程應用案例第7頁共8頁1 問題的提出1.1房產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)工程中，就設(shè)計顧問組合、方案比選、招采評審，我們經(jīng)常會面臨多種選擇，而這種選擇不僅依照其報價，更包含諸多其他因素。1.2再比如：在設(shè)備采購、電梯招標評標過程中，經(jīng)常遇到技術(shù)規(guī)格一致，但服務、品牌、品質(zhì)、價格、備品、備件等的不同?；蛘撸夹g(shù)規(guī)格稍有不同，但價格相差許多（如電梯速度）。1.3現(xiàn)行的“百分制評標法”雖在平衡品質(zhì)和價格上有所體現(xiàn)，但是否還能找到更好的方法以綜合評判？2價值工程2.1所謂價值工程是

2、通過對產(chǎn)品或服務進行功能分析，使目標以最低成本實現(xiàn)產(chǎn)品或服務的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務的價值。2.2這里的價值指的是反映費用支出與獲得之間的比例，即V二F/C,或我們常說的“性價比”。V 一產(chǎn)品或服務價值；F功能分值；C 一成本分值2.3作為一項分析方法，價值工程很好地實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟的緊密結(jié)合，并己在實踐中形成了一套科學的應用程序。2.4價值工程理論已提出了近 70年，在房產(chǎn)開發(fā)過程中若能積極應用價值工程的分析方法，優(yōu)化成本配置，無疑能將成本管理水平提高到一個新的高度。3案例一：設(shè)計顧問團選擇3.1項目背景：該項目總建筑面積共約105萬耐，由商業(yè)、辦公、酒店及髙級住宅，以及地下商業(yè)、機電用

3、房和車庫等組成，方案設(shè)計系經(jīng)方案國際競賽，由境外 R勝出。3.2選擇難題：業(yè)主總部、區(qū)域公司和當?shù)卣鞴懿块T，圍繞R、非本地/國內(nèi)一線設(shè)計院E及當?shù)?設(shè)計院Q的不同組合和選擇，爭論不休，最后整理出如下四種合作方式:編號設(shè)計顧問組合方案最后-?輪報價成本分值C#1R:規(guī)劃至建筑擴初設(shè)計+精裝方案：E:合作設(shè)計+ 施工圖+設(shè)計總包：11560=5880+56800.312#2R:同上：E合作設(shè)計+設(shè)計總包施工圖：Q院：施工圖設(shè)計+駐場配合；11030=5880+3410+17400. 298S3R:僅規(guī)劃方案深化：E:合作設(shè)計+ 施工圖+設(shè)計總包：7300=300+70000. 197#4R :

4、同上；ECADI合作設(shè)計+擴初+設(shè)計總包施工圖:Q 院：施工圖設(shè)計+駐場配合。7120=300+5080+17400. 193370101.000成本管理作業(yè)指導書基于專業(yè)協(xié)同、風險預控.價值工程和大數(shù)據(jù)應用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標準RF2. 70-2價值工程應用案例第7頁共8頁3.3確定決策因子經(jīng)梳理，找出了如下推薦設(shè)計顧問的理由及爭論點：?設(shè)計品質(zhì)：先進合理、各專業(yè)設(shè)計協(xié)同；?設(shè)計管理：團隊經(jīng)驗、便利性：? 服務保障：技術(shù)規(guī)格書、物料設(shè)備采購、施工配合? 設(shè)計周期：要有保障：? 招商推廣：形象塑造、政府期望；? 設(shè)計費：最高、最低相差 4440萬元，達到近40%3

5、.4確定因子權(quán)重及功能分值由總部.區(qū)域公司的招商、設(shè)計及管理層分別打分后，計算出各決策因子的權(quán)重如下決策因子設(shè)計品質(zhì)設(shè)計管理服務保障設(shè)計周期招商推廣介計權(quán)重設(shè)計品質(zhì)-一一5675230. 23設(shè)計管理5-一一554190. 19服務保障4563180. 18設(shè)計周期3L54-一一3150. 15招商推廣5677-一一250. 25給各個組合方案打分，計算出各方案功能分值：權(quán)重*打分功能分值F#11076798. 010. 240#2888898. 250. 247#31088988. 610. 258#4899988. 520. 25533. 391. 003. 4評判結(jié)論根據(jù) V=F/C,計

6、算得出：#1 方案:0. 77(=0. 24/0.312) ； #2 方案：0. 83(=0. 247/0. 298 ； #3 方案:1.31 (=0. 258/0.197) ； #4 方案 1? 32 (=0.255/0. 193), 由此, 選擇性價比最佳的 #4 方案。成本管理作業(yè)指導書基于專業(yè)協(xié)同、風險預控.價值工程和大數(shù)據(jù)應用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標準RF2. 70-2價值工程應用案例第7頁共8頁4豪宅立面設(shè)計之多方案比選4. 1選定研尤對象為彰顯豪宅的華貴品質(zhì)，建筑師提出以下兒種建筑外立面設(shè)計方案，供業(yè)主比選：a） 作為比選基礎(chǔ)的現(xiàn)有方案：石材（部分為圓弧

7、型）+玻璃幕墻：b） 9m以下部分用進口石材飾而，9m以上為滾涂石材印花復合鋁板（510/m2）+玻璃幕墻:c） 9m以下用進口石材飾而，其余部分為仿石涂料+優(yōu)質(zhì)鋁合金系統(tǒng)門窗：d） 另聘設(shè)計顧問優(yōu)化立面設(shè)計，用材為“方案b”，但用復合鋁板替代（PC價¥31O/m2 ）。4. 2確定決策因子除上述各方案立面效果、色差控制不同外，還需考慮保溫隔熱、結(jié)構(gòu)荷載、耐久性等諸多因素。4.3確定各決策因子權(quán)重決策因子立面效果、色差控制功能指標耐久性何載量小計權(quán)重立面效果、色差控制868220.34功能指標（保溫隔熱）277160.25耐久性435160.25何載量235100.164.4計算比較

8、分值及功能分值立面方案編號建筑立面方案比較分值權(quán)重X分值功能分值1號方案961057.860.242號方案910989.090.283號方案456105.710.194號方案1010989.430.294.5確定成本分值及價值立面方案編號成本（元/m2）成本分值價值二功能分值/成本分值1號方案13000.320.752號方案11000.271.043號方案6600.161.194號方案10000.251.16從上述價值工程分析可得出的結(jié)論為：外立面用料的選擇，以3號方案的價比比最優(yōu)，即 9m以 下用進口石材飾面，其余部分為仿石涂料 +優(yōu)質(zhì)鋁合金系統(tǒng)門窗。成本管理作業(yè)指導書基于專業(yè)協(xié)同、風險預控

9、.價值工程和大數(shù)據(jù)應用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標準RF2. 70-2價值工程應用案例第7頁共8頁5案例三：天津某380米超高層項目的結(jié)構(gòu)體系價值工程分析5.1工程概況本工程基地面積約2.67萬m2,總建筑面積35. 52萬m2,由四層地下室、一棟十八層（一號塔樓）、一棟八十層（二號塔樓），以及四層裙房組成。5.2價值工程分析5. 2.1本投標方案對二號塔樓 （80層高）提出了五個結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，除考慮投入成本外，決定選用哪個結(jié)構(gòu)方案的決策因子如下：a. 結(jié)構(gòu)形式是否符合、貼近建筑立面的表現(xiàn)要求；b. 施工是否方便、快捷；c. 得房率的高低，即結(jié)構(gòu)件對建筑平面的占用和影響；

10、d. 結(jié)構(gòu)受力體系的合理性；e. 建造成本。5. 2.2 5種結(jié)構(gòu)方案如下：方案1 :蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-密柱內(nèi)框筒方案方案2 :蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-鋼筋混凝土內(nèi)筒方案方案3 :蜂窩形鋼網(wǎng)格外筒-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案方案4 :蜂窩形鋼網(wǎng)格組合柱-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案方案5 :鋼管混凝土柱-鋼筋混凝土內(nèi)筒加伸臂方案5. 2. 3確定決策因子權(quán)重決策因子建筑立而施工便捷得房率受力合理小計權(quán)重建筑立而987240.40施工便捷13480.13得房率273120.20結(jié)構(gòu)合理367160.275. 2. 4確定各結(jié)構(gòu)方案得分及其功能分值成本管理作業(yè)指導書基于專業(yè)協(xié)同、風險預控.價值工程和大數(shù)據(jù)應用依照£09001:2000質(zhì)量管理體系標準RF2. 70-2價值工程應用案例第8頁共8頁結(jié)構(gòu)方案編號結(jié)構(gòu)方案比較分值權(quán)重X分值功能分值1號方案10910109.870.2562號方案1089109.530.2473號方案86687.330.1904號方案76676.530.1695號方案36685330.1385. 2.5確定結(jié)構(gòu)方案建造成本、成本分值及價值成本（億元）成本分值價值二功能分值/成本分值結(jié)構(gòu)方 案編號鋼瞪鋼結(jié)構(gòu)合