某房地產(chǎn)咨詢公司佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

1、2007世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、樓市掃描據(jù)佛山市房管局信息，2006年禪城總共成交商品住宅8283套，比05年增長(zhǎng)20%，成交均價(jià)4200元/平方米，比05年增長(zhǎng)16%。1月份禪城成交商品住宅598套，成交均價(jià)突破4500元。禪城樓市取得開(kāi)門(mén)紅，那么本月佛山禪桂地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易到底如何，請(qǐng)看本期各在售項(xiàng)目的掃描結(jié)果。二、在售樓盤(pán)個(gè)案點(diǎn)評(píng)本期對(duì)匯銀·奧林匹克花園進(jìn)行了整體點(diǎn)評(píng)，其推貨節(jié)奏、媒體統(tǒng)計(jì)、營(yíng)銷活動(dòng)統(tǒng)計(jì)、新推貨量產(chǎn)品分析，銷售狀況、營(yíng)銷手段、客戶來(lái)源如何，請(qǐng)見(jiàn)詳細(xì)點(diǎn)評(píng)。三、房產(chǎn)新政國(guó)家稅務(wù)總局1月17日發(fā)布了國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管

2、理有關(guān)問(wèn)題的通知，要求各地從2月份起對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算30%至60%不等的土地增值稅。此次清算土地增值稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及佛山樓市造成什么樣的影響呢？房產(chǎn)新政幫您解讀。四、土地拍賣廣州招商地產(chǎn)和香港嘉森國(guó)際有限公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，競(jìng)得“一河兩岸”南岸地王06H，成交價(jià)格9.5億，樓面地價(jià)2068元/平方米；廖創(chuàng)興企業(yè)有限公司以4.76億元拿下羅村城西占地近400畝的2006-G0271地塊。禪桂中心區(qū)土地拍賣漸漸被外地大型品牌開(kāi)發(fā)商壟斷，將進(jìn)一步促進(jìn)禪桂房地產(chǎn)的發(fā)展。1、2006年禪城區(qū)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)根據(jù)禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所公布的商品住宅數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年禪城區(qū)商品住宅交易再上新臺(tái)階，全區(qū)商品住宅交

3、易套數(shù)8283套，交易面積約96.28萬(wàn)平方米，比05年上升20%，同時(shí)06年商品房交易價(jià)格月在4200元/平方米，同比05年上升16%。禪城區(qū)商品住宅價(jià)格繼續(xù)上升主要原因有：·市場(chǎng)供求。06年受市場(chǎng)走勢(shì)和房地產(chǎn)新政的影響，各個(gè)發(fā)展商紛紛放緩?fù)素浤_步，06年商品住宅預(yù)售大幅減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積814472.8平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為7007套，而06年實(shí)際成交套數(shù)8283套，整個(gè)市場(chǎng)呈供不應(yīng)求的局面，這很大程度上導(dǎo)致樓價(jià)持續(xù)上升。·產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及地價(jià)上漲。06年市場(chǎng)主流產(chǎn)品以高端產(chǎn)品為主，中低檔次樓盤(pán)在數(shù)量上明顯不足，這在很大程度上拉升了樓價(jià)。再加上06年外地大型品牌開(kāi)發(fā)商相繼轉(zhuǎn)戰(zhàn)

4、佛山，禪城土地拍賣價(jià)格再創(chuàng)新高，許多發(fā)展商相繼提升在售樓盤(pán)的價(jià)格。2006年佛山二手樓市呈平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，禪城區(qū)二手房舊城區(qū)上漲了10%-15%，部分新城區(qū)上漲達(dá)20%。2、2007年1月份市場(chǎng)掃描07年1月份，禪城區(qū)商品住宅成交598套，同比去年上升達(dá)25%，成交均價(jià)平穩(wěn)，突破4500元/平方米。禪城一手樓市取得了可喜的開(kāi)門(mén)紅。二手樓市方面，1月份禪城區(qū)二手房成交392套，成交均價(jià)2279元/平方米，對(duì)比上月成交量542套和成交均價(jià)2335元/平方米，均有一定幅度的下降。春節(jié)前的1個(gè)多月，二手房成交一直都比較平淡，由于過(guò)節(jié)，部分業(yè)主急于出售房屋，對(duì)價(jià)格也愿意稍作讓步。但總體而言，佛山二手房的

5、成交均價(jià)和一手房相比還有很明顯的差距，同時(shí)成交量的比例也很小，這意味著佛山二手房未來(lái)仍有很大的發(fā)展空間。今年二手房應(yīng)該繼續(xù)保持平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。1月份，禪桂大部分樓盤(pán)都處于尾貨銷售或儲(chǔ)客階段，少有大的營(yíng)銷動(dòng)作。市場(chǎng)相對(duì)較平穩(wěn)。匯銀·奧林匹克花園匯銀奧園，現(xiàn)剩余單位均價(jià)在5500元/平方米左右，一期單位基本售完，剩15套左右，銷售率達(dá)98%。二期單位于2月3日正式公開(kāi)認(rèn)籌，本次推貨香樟林共140套，包括紫荊苑1、3棟，惠蘭苑和桂花苑，面積在95-145平方米之間的兩房和三房單位。本次認(rèn)籌，繳誠(chéng)意金2萬(wàn)元可以初定房號(hào)(一套房可以2個(gè)客戶認(rèn)籌)，繳誠(chéng)意金4萬(wàn)即可確定房號(hào)。解籌日期未定，據(jù)業(yè)務(wù)

6、員介紹，均價(jià)在5500元/平方米以上。1月1日來(lái)接受認(rèn)購(gòu)的“匯銀第一街”商鋪于1月20日正式發(fā)售，商鋪層高6米，可間隔成上下兩層，套內(nèi)面積面積60-100平方米，實(shí)用率高達(dá)90%，開(kāi)發(fā)商也以套內(nèi)面積的發(fā)售方式，銷售均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米(按套內(nèi)計(jì))，致力打造“內(nèi)藏黃金”的商業(yè)旺鋪。目前基本銷售完畢，剩余2間鋪位。由匯銀奧林匹克花園、佛山日?qǐng)?bào)社攜手贊助的云南民族大型歌舞劇舞彩云于2月6日-7日在瓊花大劇院上演。1月19日，匯銀地產(chǎn)舉行業(yè)主答謝會(huì)，以舞彩云門(mén)票作為禮物贈(zèng)送，一場(chǎng)盛大規(guī)模的表演也為匯銀奧園二期的發(fā)售積蓄氣勢(shì)。麗日玫瑰麗日玫瑰，本月均價(jià)5700-5900元/平方米。本月成交接近30，到

7、目前為止整體銷售率50%；二期共1100多套，已售一年時(shí)間，售出80%。1月18日“盛世名城·佛山璀璨夜07麗日玫瑰文化升級(jí)盛典暨新春聯(lián)歡晚會(huì)”在嶺南明珠體育館舉行，麗日玫瑰近2500戶業(yè)主參加了此次盛會(huì)，充分體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商大力營(yíng)造“人文社區(qū)”的決心和能力。對(duì)宣傳市場(chǎng)口碑也起到了積極的作用。恒福新城恒福新城，二期單位共464套，已售50%左右?，F(xiàn)均價(jià)5000元/平方米，折扣99折，整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比二期開(kāi)盤(pán)時(shí)上漲200-300元左右，臨朝安路單位均價(jià)4900元/平方米，升價(jià)200元左右，中間南北通透單位均價(jià)5200元/平方米，升價(jià)300-400元左右。一期07年10月份交樓，而二期將到08

8、年8月份才交樓。世博嘉園世博嘉園一期共168套，已基本售完，現(xiàn)銷售二期單位，其中A3-A4棟均價(jià)4700-4900元/平方米，A8-A10棟均價(jià)5200元/平方米，A11-A12均價(jià)5600元/平方米，二期總貨量600多套，自06年1月20日發(fā)售以來(lái)，整體剩余約200套。三期600多套，目前已經(jīng)施工，預(yù)計(jì)年中后會(huì)推出。另17萬(wàn)平方米的集中商業(yè)目前還在規(guī)劃中，動(dòng)工還遙遙無(wú)期。帝景藍(lán)灣位于禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)南莊二馬路與陶博大道交叉路口的帝景藍(lán)灣于2月3日推出80-105平方米的小戶型40套，成交價(jià)格在2900-3100元/平方米。當(dāng)日推出單位基本銷售一空。目前小戶型單位在禪桂地區(qū)有很大的稀缺性，銷售情況

9、都很好。怡翠馨園怡翠馨園，整體均價(jià)4700元/平方米，目前主推單位為一期的最后2棟嘉觀苑和嘉馨苑共306套，均價(jià)約5300元/平方米左右，目前還有大量剩余，特別是嘉觀苑，基本未售出單位。怡翠馨園二期20多萬(wàn)平方米于1月15日同時(shí)動(dòng)工，怡翠馨園二期包括30多棟樓1100多套單位，其中以120-130的單位為主力，產(chǎn)品上將會(huì)比一期有所創(chuàng)新，預(yù)計(jì)二期單位于今年5月份發(fā)售。南海頤景園頤景園二期單位現(xiàn)均價(jià)4600-4700元/平方米，12月份推出的二期“園林公館”春雨苑、飛鷺苑共635套。剩余單位貨量如下：頤景園樓王單位綠水、暖晴，青蓮三座共170套，目前剩余量68套。萬(wàn)科金色家園萬(wàn)科金色家園一期剩余貨

10、量63套，剩余單位均價(jià)4300元/平方米，一期創(chuàng)新產(chǎn)品73-113“活性HOUSE”加推的3座11層單位，將于今年3月份上市。同時(shí)凡2007年1月20日3月12日期間，成功申請(qǐng)加入佛山萬(wàn)客會(huì)的新會(huì)員或成功推薦新會(huì)員加入佛山萬(wàn)客會(huì)的萬(wàn)客會(huì)原會(huì)員，可參加優(yōu)惠登記活動(dòng)，在開(kāi)盤(pán)日可享受額外的99折優(yōu)惠。目前正只是接受咨詢登記，還沒(méi)有收誠(chéng)意金，收誠(chéng)意金和開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。目前一期剩余房號(hào)主要集中在金彩座和金霞座面積相對(duì)較大的單位。詳細(xì)剩余單位如下表：車位，汽車位和摩托車位共698個(gè)，目前僅售71個(gè)，剩汽車位412個(gè)，摩托車位215個(gè)。中海萬(wàn)錦豪園該項(xiàng)目目前均價(jià)5800元/平方米左右，本月仍在消化06年11月

11、推出的二期首批單位，正在對(duì)二期認(rèn)購(gòu)的客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)定，首批單位尾貨不多，大約在30-40套左右。二期加推了金楠街6棟和金楠街8棟，共58套，目前剩余23套。天湖酈都天湖酈都，二期單位均價(jià)5800元/平方米。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，二期單位部分在售，部分在認(rèn)籌，認(rèn)籌單位交誠(chéng)意金2萬(wàn)元，價(jià)格未定。同時(shí)，第一批商鋪已經(jīng)售罄，二批商鋪目前還只是接受咨詢。整個(gè)項(xiàng)目銷售動(dòng)作不明顯，有故意壓貨等待價(jià)格上漲，集中爆發(fā)的趨勢(shì)。怡翠玫瑰園怡翠玫瑰園，現(xiàn)均價(jià)5600元/平方米，06年12月19日-07年1月18日購(gòu)買指定單位享受額外98折優(yōu)惠。2月3起，購(gòu)買指定單位有一口價(jià)優(yōu)惠。本月成交55套左右。怡翠玫瑰園在營(yíng)銷上主要應(yīng)用現(xiàn)場(chǎng)

12、旺場(chǎng)小活動(dòng)。如世界美食品嘗，游園系列活動(dòng)，主要邀請(qǐng)老老業(yè)主參加，起到了一定的旺場(chǎng)效果。春節(jié)期間將舉行新春茶話會(huì)，以回饋業(yè)主。保利·千燈湖一號(hào)公館工程進(jìn)度在20層左右，該項(xiàng)目在1月20號(hào)售樓部正式開(kāi)放，銷售人員進(jìn)場(chǎng)，接收咨詢。2月6日-17日贊助南?；ㄊ?，在售樓部現(xiàn)場(chǎng)舉辦“花王”、“菊王”的評(píng)選活動(dòng)。預(yù)計(jì)今年五一前后正式對(duì)外公開(kāi)發(fā)售。雅居樂(lè)花園雅居樂(lè)現(xiàn)工程進(jìn)度在：一棟七八層左右、其他正負(fù)零階段，會(huì)所在建。首批推出的200-400平方米的別墅單位預(yù)計(jì)在今年3月份會(huì)接受咨詢，具體發(fā)售時(shí)間未定。據(jù)了解，整個(gè)佛山雅居樂(lè)花園今年有近1000套單位推出，其中洋房近800套，別墅200套左右。桂南名

13、都桂南名都自2007年1月1日正式對(duì)外發(fā)售以來(lái)，憑著市場(chǎng)稀缺的小戶型產(chǎn)品，銷售較快。一期共三棟158套，目前北向二房單位已經(jīng)售罄，南向三房單位還有少量在售，銷售率達(dá)到75%左右，均價(jià)在4500元/平方米左右。一期單位今年11月即可交樓。二期以及商鋪推出時(shí)間未定。二、在售樓盤(pán)個(gè)案點(diǎn)評(píng)匯銀·奧林匹克花園基本資料·位置：禪城區(qū)湖景路26號(hào)(實(shí)驗(yàn)小學(xué)北面)·開(kāi)發(fā)商：佛山奧林匹克花園置業(yè)有限公司·代理商：廣州經(jīng)緯·建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：漢森國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)伯盛設(shè)計(jì)·園林設(shè)計(jì)：貝爾高國(guó)際(香港)有限公司·占地面積：10萬(wàn)·建筑面積：18萬(wàn)

14、多·總戶數(shù)：34棟小高層、4棟湖島別墅，共約1000戶·建筑類型：11-18小高層，3-4層(帶電梯)湖島美墅·綠化率：60%·容積率：1.8·小區(qū)配套：6000幼兒園、智能化安居系統(tǒng)、歐韻風(fēng)情商業(yè)街·周邊配套：佛山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)(擬建)、環(huán)湖小學(xué)(擬建)華英學(xué)校(中學(xué))、佛山新三中、培蕾藝術(shù)學(xué)校、佛山市第一人民醫(yī)院、亞洲藝術(shù)公園與文華公園、嶺南明珠體育館、季華貨倉(cāng)、怡景鯉魚(yú)門(mén)大酒樓、金盞大酒樓、周記酒樓、季華美食長(zhǎng)廊。·戶型：以110-150三房四房單位為主。·物業(yè)管理費(fèi)：2元/平方米共19頁(yè)第11頁(yè)·銷售

15、電話貨節(jié)奏匯銀奧園共分二期開(kāi)發(fā)，基本上以中軸位界，右邊為第一期，左邊為第二期(如上圖)。目前一期還剩少量尾貨，二期首批單位于2月3日正是推出，接受誠(chéng)意登記。本次推出貨量共140套，包括紫荊苑1、3棟，惠蘭苑、桂花苑(銀杏苑)。2006年4月15日，推出一期第一批單位188套2006年5月26日推出一期第二批單位157套2006年7月30日推出一期第三批單位56套2006年10月1日推出一期第四批單位36套(荷塘美墅，疊拼)2007年2月3日推出二期第一批單位140套產(chǎn)品分析本次推出的產(chǎn)品面積區(qū)間集中在110-150平方米，以實(shí)用方正的三房和四房為主，與一期相比，在

16、產(chǎn)品戶型以及面積區(qū)段上都沒(méi)有大的變化，有與一期相同的躍式創(chuàng)新產(chǎn)品，但沒(méi)有一期送夾層的產(chǎn)品形式。認(rèn)籌情況匯銀奧園本次二期推貨依然采取了認(rèn)籌的形式，本次2月3日開(kāi)始認(rèn)籌，收誠(chéng)意金2萬(wàn)元可以初步確定房號(hào)，一套房最多認(rèn)2個(gè)籌，繳納誠(chéng)意金4萬(wàn)元即可確定房號(hào)。解籌日未定，據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，均價(jià)為5500元/平方米左右。這次推貨與他以往認(rèn)籌不定房號(hào)再集中開(kāi)盤(pán)的做法有所不同。二期的認(rèn)籌情況我們將進(jìn)一步關(guān)注。報(bào)紙硬廣投放統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷活動(dòng)統(tǒng)計(jì)客戶分析客戶來(lái)源：70%來(lái)自禪城，20%桂城，10%其他區(qū)域客戶類型：私企業(yè)主、政府官員、公務(wù)員、白領(lǐng)置業(yè)目的：絕大部分為自住付款方式：70%按揭，30%一次性客戶年齡：30-40歲

17、之間客戶家庭結(jié)構(gòu)：多為三口或四口之家選擇該項(xiàng)目的主要原因：地段、品牌、戶型三、房產(chǎn)新政國(guó)家稅務(wù)總局1月17日發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，要求各地從2月份起對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算30%至60%不等的土地增值稅。本次更具操作性的土地增值稅政策出臺(tái)，將會(huì)更加深刻的影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。1、壓制市場(chǎng)閑置土地，抑制開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)地投機(jī)心理和囤地行為，土地二級(jí)市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)速度會(huì)加快。2、降低發(fā)展商的利潤(rùn)，影響發(fā)展商的盈利模式。有助于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。3、會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。目前佛山還沒(méi)有出臺(tái)土地增值稅的地方細(xì)則，如何保證房源充足，以避免因行業(yè)洗牌、投資減少加劇供求緊張，導(dǎo)致價(jià)格繼

18、續(xù)上行，可能比關(guān)注開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)削減幾多，更具現(xiàn)實(shí)意義。相關(guān)資料1、土地增值稅征收的條件已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。2、土地增值稅扣除項(xiàng)目金額納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。按照以前頒布的土地增稅細(xì)則的說(shuō)明，扣除項(xiàng)目金額=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本×1.2+費(fèi)用+稅金。對(duì)扣除項(xiàng)目金額的審核和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是征收該稅的重點(diǎn)。3、

19、土地增值稅的計(jì)算方法假設(shè)土地及建安成本為10000，銷售收入為15000。上表中關(guān)于增值稅應(yīng)納稅額(14)的計(jì)算有如下規(guī)定：四、土地拍賣廣州招商地產(chǎn)和香港嘉森國(guó)際聯(lián)合以9.5億元拿下“一河兩岸”南岸地王06H地塊2月1日，在佛山賓館萬(wàn)豪殿舉行06H地塊的拍賣會(huì)。06H位于佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)(啟動(dòng)區(qū))裕和路以北、天虹路以南、汾江南路以東，由A、B兩塊地塊組成，是新城區(qū)(啟動(dòng)區(qū))第一塊大規(guī)模住宅用地。一、06H地塊基本情況地塊交易編號(hào)位置面積（）用途土地使用強(qiáng)度（按規(guī)劃凈用地面積計(jì)算）競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）土地使用年限總用地面積凈用地面積A地塊 佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)（啟動(dòng)區(qū)）天虹路以南、吉慶道以東、吉祥道以西135280106326居住建筑密度20%，容積率1.6，綠地率40%5000住宅70年，商業(yè)40年B地塊佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)（啟動(dòng)區(qū)）裕和路以北、吉慶道以東、吉祥道以合用地（居住用地兼容公共設(shè)施用地）建筑密度35%，容積率3.0，綠地率25%在拍賣時(shí)，對(duì)地塊容積率做了調(diào)整，A地塊容積率可以適當(dāng)提高，但不能超時(shí)2.0，以確保臨江景觀。該地塊規(guī)劃可建總建筑面積為459408.6平方米(不含底下車庫(kù)，其中地塊A可建170121.6平方米、地塊B可建289287平方米)。現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商有廣州招商地產(chǎn)&香港嘉森國(guó)際有限公司、保