第十四章地役權(quán)

1、第十四章第十四章 地役權(quán)地役權(quán)第一節(jié)第一節(jié) 地役權(quán)概地役權(quán)概述述一、地役權(quán)的概念和特征一、地役權(quán)的概念和特征為為自己土地支配的便利而支配他人土地的權(quán)利。自己土地支配的便利而支配他人土地的權(quán)利?！耙垡邸笔鞘褂玫囊馑?。是使用的意思。該制度在大陸法系由來已久，但我國解放后一直未建立該制度。該制度在大陸法系由來已久，但我國解放后一直未建立該制度。 需役地需役地A供役地供役地BA地所有權(quán)人地所有權(quán)人B地所有權(quán)人地所有權(quán)人地役權(quán)地役權(quán)地役權(quán)涉及“供需”兩塊土地。地役權(quán)人的地稱為“需役地”，被使用、利用的地稱為“供役地”。兩塊地不一定緊密相連，中間即使有第三人的土地，也可成立地役權(quán)。 一、概述古代羅馬法中就

2、已經(jīng)有了地役權(quán)的規(guī)定。隨著古羅馬原始公社的解體及土地私有的出現(xiàn)，地役權(quán)即開始形成，成為王政時(shí)期（公元前753年前510年）古羅馬他物權(quán)的唯一形式。羅馬法根據(jù)需役地的性質(zhì)將地役權(quán)分為農(nóng)田地役權(quán)和城市地役權(quán)兩種。農(nóng)田地役權(quán)是指為放牧或耕作地的方便和利益而使用鄰地的權(quán)利，有：通行權(quán)，如人、畜、車、船通過他人地面或水面的權(quán)利；取水權(quán)，如導(dǎo)水、汲水、排水的權(quán)利；放牧權(quán)，如牧畜、飲畜的權(quán)利；還有采伐權(quán)，如挖掘砂石、燒制石灰、采伐木材等權(quán)利。城市地役權(quán)的產(chǎn)生晚于農(nóng)田地役權(quán)，據(jù)李維羅馬史記載，新建造的房屋非常密集和混亂，不再遵行留出通行道的古制，于是就出現(xiàn)了大量為自己建筑物的利益而使用他人所有權(quán)的城市地役。如

3、利用鄰壁支撐房屋，架梁于鄰壁，房屋或涼臺(tái)突出于鄰地之上，承受鄰舍房檐滴水或流水，禁止建筑房屋或限制筑房的高度，禁止遮擋光線或瞭望。地役權(quán)的產(chǎn)生和設(shè)置，充分證明羅馬法是以“私有制為基礎(chǔ)的法律的最高形式”，是“商品生產(chǎn)者社會(huì)的第一個(gè)世界性法律”。自由資本主義時(shí)期，各主要資本主義國家均在民法典中運(yùn)用羅馬法中地役權(quán)的原理，對(duì)其作了詳盡的各具特色的規(guī)定，一直應(yīng)用至今，相當(dāng)有效地調(diào)整相應(yīng)的社會(huì)關(guān)系。 相鄰關(guān)系地役權(quán)實(shí)質(zhì)是所有權(quán)、他物權(quán)甚至占有權(quán)的限制和延伸，具有法定性，無需登記。為了更好地利用、便利使用自己的土地而在他人土地上設(shè)立的他物權(quán)，具有物權(quán)性，須登記公示基于法律規(guī)定而產(chǎn)生依當(dāng)事人約定而設(shè)立，無償取

4、得，無需支付對(duì)價(jià)通常是有償?shù)陌l(fā)生在相互毗鄰的土地所有人或占有人之間，最低保障地使用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生在土地所有人和使用人之間，不要求必須毗鄰隨著毗鄰不動(dòng)產(chǎn)永久存在有期限地役權(quán)與相鄰關(guān)系的差異地役權(quán)與相鄰關(guān)系的差異物權(quán)法物權(quán)法三三、特征：、特征：1 1、以不動(dòng)產(chǎn)為客體以不動(dòng)產(chǎn)為客體2 2、以存在兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)為前提以存在兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)為前提3 3、具有從屬性、具有從屬性從屬于需役地所有權(quán)或其他用益物權(quán)從屬于需役地所有權(quán)或其他用益物權(quán)地役權(quán)的從屬性，指地役權(quán)從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，為從物權(quán)。地役權(quán)的從屬性，指地役權(quán)從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，為從物權(quán)。 （ 1 ）從）從需役地的權(quán)利人處分需役地需役地的權(quán)利

5、人處分需役地的的角度角度而言，地役權(quán)的從屬性主要體現(xiàn)為：而言，地役權(quán)的從屬性主要體現(xiàn)為： 需役地需役地A供役地供役地BA地所有權(quán)人地所有權(quán)人B地所有權(quán)人地所有權(quán)人地役權(quán)地役權(quán)從屬性從屬性從屬性從屬性 當(dāng)需役地讓與他人時(shí)，即使未約定是否移轉(zhuǎn)地役權(quán)，該當(dāng)需役地讓與他人時(shí)，即使未約定是否移轉(zhuǎn)地役權(quán)，該地役權(quán)也當(dāng)然隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。地役權(quán)也當(dāng)然隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。 另當(dāng)需役地所有人或使用權(quán)人將該地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)另當(dāng)需役地所有人或使用權(quán)人將該地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于地役權(quán)。時(shí)，抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于地役權(quán)。 需役地上被設(shè)定地上權(quán)時(shí)，地上權(quán)人（如建設(shè)用地使用需役地上被設(shè)定地上權(quán)時(shí)，地上

6、權(quán)人（如建設(shè)用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人等）也有權(quán)行使地役權(quán)，除非有權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人等）也有權(quán)行使地役權(quán)，除非有特別的約定。特別的約定。 物權(quán)法物權(quán)法第一百六十二條土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者第一百六十二條土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。第一百六十四條地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。已設(shè)立的地役權(quán)。第一百六十四條地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并土地承包經(jīng)營

7、權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。 第一百六十五條地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、第一百六十五條地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓。從屬性從屬性 （ 2 ）從地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言，地役權(quán)的從屬性體現(xiàn)為： 地役權(quán)與需役地不能分開讓與，這樣： 第一，需役地所有人不得自己保留需役地，而將地役權(quán)單獨(dú)讓與他人。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等依法轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 第二，他也不得將需役地讓與他人，而自己保留地役權(quán)。 第三

8、，他更不得將需役地和地役權(quán)分別讓與給不同的人。 地役權(quán)不能與需役地分離，而單獨(dú)成為其他權(quán)利的標(biāo)的物，例如地役權(quán)不能單獨(dú)被設(shè)定抵押。 物權(quán)法物權(quán)法4 4、具有不可分性具有不可分性 地役權(quán)的取得地役權(quán)的取得、消滅消滅及享有與負(fù)擔(dān)上及享有與負(fù)擔(dān)上，均是全部的，不得分割為數(shù)，均是全部的，不得分割為數(shù)個(gè)部分或僅有一部分之存在個(gè)部分或僅有一部分之存在甲甲 乙乙 丙丙甲甲 乙乙 丙丙需役地需役地A供役地供役地BA地所有權(quán)人地所有權(quán)人B地所有權(quán)人地所有權(quán)人地役權(quán)地役權(quán)不可分不可分第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部

9、分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。第二節(jié) 地役權(quán)的種類 一、建筑物伇權(quán)與狹義地役權(quán)需役地需役地A供役地供役地B土地土地建筑物建筑物土地土地建筑物建筑物二、以權(quán)利目的為標(biāo)準(zhǔn)的地役權(quán)分類 1、通行地役權(quán) 2、與水有關(guān)的地役權(quán) 3、眺望地役權(quán) 4、采光地役權(quán) 5、建筑物加高地役權(quán) 6

10、、建筑物突出地役權(quán) 7、支撐地役權(quán) 8、放牧地役權(quán) 9、建筑附屬設(shè)施或安設(shè)臨時(shí)附著物的地役權(quán) 10、排污地役權(quán) 11、特定營業(yè)禁止地役權(quán)第三節(jié) 地役權(quán)的取得一、基于法律行為而取得地役權(quán)（一）基于合同而設(shè)立：以合同方式設(shè)定地役權(quán)，即是地役權(quán)的約定取得。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)取得。當(dāng)事人要求登記的，地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。這是因?yàn)橛嘘P(guān)地役權(quán)法律沒有規(guī)定具體的內(nèi)容，它隨著相鄰地塊及其建筑物的設(shè)置、開發(fā)、使用產(chǎn)生出各種各樣難以預(yù)料的、形式不一的地役權(quán)，其要求均不一樣，需要個(gè)案具體議定。例如

11、，有的學(xué)者還在此基礎(chǔ)上提出了環(huán)境資源利用權(quán)的概念，羅列了各國環(huán)境立法中關(guān)于日照權(quán)、眺望權(quán)、景觀權(quán)、靜穩(wěn)權(quán)、嫌煙權(quán)、親水權(quán)、達(dá)濱權(quán)、清潔水權(quán)、清潔空氣權(quán)、公園利用權(quán)、歷史環(huán)境權(quán)、享有自然權(quán)等等。其中，許多權(quán)利的確與地役權(quán)有密切關(guān)系，都需要相鄰地塊的不同的權(quán)利主體，通過合同的形式，進(jìn)行約定?；诤贤〉?例如：有人在海邊蓋了一幢大樓作旅館，旅館離海邊不是太遠(yuǎn)，所以從旅館可以眺望大海。由于可以觀海景，就有許多旅客入住。但是在旅館和大海之間有一家一層樓的小商店，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃不是很嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)于旅館的所有人來說，擔(dān)心小商店的主人把商店拆了蓋高樓阻擋旅館對(duì)海景的眺望。于是，經(jīng)協(xié)商，旅館和商店就簽訂了一個(gè)合同，

12、約定這家商店不要蓋高樓，每年由旅館補(bǔ)償商店幾十萬元作為回報(bào)。這種約定就是一種典型的地役權(quán)。就是說通過約定對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)行了限制，而使旅館獲得了利益，權(quán)利得到了擴(kuò)張。如果沒有這種約定，雙方之間就不可能發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，地役權(quán)的內(nèi)容就不存在。這種約定當(dāng)然不可能是口頭的，必須有書面合同，才能垂之久遠(yuǎn)，以利信守?；诤贤〉?設(shè)定地役權(quán)的合同應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容： 物權(quán)法第一百五十七條 設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。 地役權(quán)合同一般包括下列條款： （一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （五）費(fèi)用及其支付方式；

13、 （六）解決爭(zhēng)議的方法。因他物權(quán)的設(shè)立而取得 因用益物權(quán)的設(shè)定而取得。物權(quán)法第一百六十二條土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。 物權(quán)法第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓 物權(quán)法169條基于法律行為之外的原因而取得 1、基于時(shí)效取得 2、繼承。由于地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)的繼承，應(yīng)是因繼承土地所有權(quán)、使用權(quán)時(shí)同時(shí)繼承。在我國，公民個(gè)人無土地所有權(quán)，有宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等。宅基地可因繼

14、承其上建筑物而繼續(xù)享有使用權(quán)。依農(nóng)村土地承包法第31條 規(guī)定：家庭承包的“承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承?！薄傲值爻邪某邪怂劳觯淅^承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包?！钡?0條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。” 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)符合法定條件的，可因繼承而取得。 第四節(jié)第四節(jié) 地役權(quán)的地役權(quán)的效力效力1. 地役權(quán)人的權(quán)利地役權(quán)人的權(quán)利(1) 土地使用。地役權(quán)是為自己土地的便土地使用。地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利，在地役權(quán)的目的利而使用他人土地的權(quán)利，在地

15、役權(quán)的目的范圍內(nèi)使用供役地，自然是地役權(quán)人的最主范圍內(nèi)使用供役地，自然是地役權(quán)人的最主要的權(quán)利。要的權(quán)利。(2) 為附屬行為。地役權(quán)人為行使其權(quán)利，為附屬行為。地役權(quán)人為行使其權(quán)利，在供役地內(nèi)可以為必要的附屬行為。在供役地內(nèi)可以為必要的附屬行為。第十三章 一、地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)一、地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)2. 地役權(quán)人的義務(wù)地役權(quán)人的義務(wù)(1) 地役權(quán)人對(duì)供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損地役權(quán)人對(duì)供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點(diǎn)及方法為之，這樣使得通過地害最小的地點(diǎn)及方法為之，這樣使得通過地役權(quán)增加需役地價(jià)值的同時(shí)，不至過分損害役權(quán)增加需役地價(jià)值的同時(shí)，不至過分損害供役地的效用。供役地的效用。(2) 地

16、役權(quán)人對(duì)于為行使地役權(quán)而在供役地役權(quán)人對(duì)于為行使地役權(quán)而在供役地修建的設(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)?shù)匦藿ǖ脑O(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損壞而受注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損壞而受到損害。到損害。第十三章二、二、 供役地人的權(quán)利義務(wù)包括：供役地人的權(quán)利義務(wù)包括：物權(quán)法物權(quán)法 1 、有償?shù)?，有、有償?shù)?，有?duì)價(jià)對(duì)價(jià)請(qǐng)求權(quán)；請(qǐng)求權(quán)；2、一定條件下的合同解除權(quán)：物權(quán)法第一百、一定條件下的合同解除權(quán)：物權(quán)法第一百六十八條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)六十八條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一

17、）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。 3 、享有使用附屬設(shè)施的權(quán)利并適當(dāng)分擔(dān)維護(hù)費(fèi)用、享有使用附屬設(shè)施的權(quán)利并適當(dāng)分擔(dān)維護(hù)費(fèi)用的義務(wù)；的義務(wù)；4 、容忍供役地上的負(fù)擔(dān)的義務(wù)；、容忍供役地上的負(fù)擔(dān)的義務(wù)； 5 、不妨害地役權(quán)人行使權(quán)利的義務(wù)。、不妨害地役權(quán)人行使權(quán)利的義務(wù)。 第五節(jié) 地役權(quán)的消滅一、地役權(quán)消滅的原因一、地役權(quán)消滅的原因傳統(tǒng)地役權(quán)的消滅事由主要有：傳統(tǒng)地役權(quán)的消滅事由主要有：1. 地役權(quán)設(shè)定的期限屆滿或者約定的消滅事由發(fā)生；地役權(quán)設(shè)定的期限屆滿或者約定的消滅事由發(fā)生；第一百六十八條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役第一百六十八條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。2. 地役權(quán)的拋棄地役權(quán)的拋棄 ; 3.