EMBA畢業(yè)論文

1、 目錄一、XX地產(chǎn)簡介二、企業(yè)企業(yè)PEST與與SWOT 分析五、戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新 六、功能戰(zhàn)略分析功能戰(zhàn)略分析 七、管理基本能力建構(gòu)管理基本能力建構(gòu) 八、戰(zhàn)略執(zhí)行系統(tǒng)建構(gòu)戰(zhàn)略執(zhí)行系統(tǒng)建構(gòu) 三、NBP戰(zhàn)略與投資戰(zhàn)略與投資組合戰(zhàn)略分析組合戰(zhàn)略分析 四、超競爭優(yōu)勢與市場競爭地位分析超競爭優(yōu)勢與市場競爭地位分析 一、XX地產(chǎn)簡介 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：XX地產(chǎn)）是由自然人地產(chǎn)）是由自然人股東和企業(yè)共同出資組建，于股東和企業(yè)共同出資組建，于2007年年6月月4日成立，在昆日成立，在昆明市工商局注冊資金：伍仟萬元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等明市工商局注冊資金

2、：伍仟萬元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：貳級。具有獨立的法人資格，法定代表人：級：貳級。具有獨立的法人資格，法定代表人：XX。公。公司住所：昆明市司住所：昆明市XX社區(qū)一號地塊內(nèi)，企業(yè)類型是有限公社區(qū)一號地塊內(nèi)，企業(yè)類型是有限公司，性質(zhì)屬民營企業(yè)。司，性質(zhì)屬民營企業(yè)。 經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)、房地產(chǎn)信息咨詢、房屋租憑。經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)、房地產(chǎn)信息咨詢、房屋租憑。公司設(shè)有行政人事部、財務(wù)部、市場營銷部、工程部、前公司設(shè)有行政人事部、財務(wù)部、市場營銷部、工程部、前期部、合同預(yù)算部、綠化部、保安部等職能部門。其中匯期部、合同預(yù)算部、綠化部、保安部等職能部門。其中匯集了高級工程師、預(yù)算師、企業(yè)培訓(xùn)師等大量專

3、業(yè)人才。集了高級工程師、預(yù)算師、企業(yè)培訓(xùn)師等大量專業(yè)人才。優(yōu)秀的團隊建設(shè)定能充分發(fā)揮公司在資金、人才管理、經(jīng)優(yōu)秀的團隊建設(shè)定能充分發(fā)揮公司在資金、人才管理、經(jīng)驗、技能、社會網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)等方面的優(yōu)勢驗、技能、社會網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)等方面的優(yōu)勢。 一、企業(yè)MOST我們的核心價值觀：誠信我們的核心價值觀：誠信 品質(zhì)品質(zhì) 筑就未來筑就未來我們的使命是：踏踏實實做事，實實在在做產(chǎn)品我們的使命是：踏踏實實做事，實實在在做產(chǎn)品我們的愿景是：立志打造昆明高品味的人文鄰里社區(qū)我們的愿景是：立志打造昆明高品味的人文鄰里社區(qū)二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析企業(yè)企業(yè)PEST分析：分析：總述：房地產(chǎn)調(diào)控已取得階

4、段性成果，房地產(chǎn)限購政策仍將持續(xù)，總述：房地產(chǎn)調(diào)控已取得階段性成果，房地產(chǎn)限購政策仍將持續(xù)，房價依舊將保持回調(diào)趨勢房價依舊將保持回調(diào)趨勢 。1政策：各地政策：各地“微調(diào)微調(diào)”政策持續(xù)出臺政策持續(xù)出臺 公積金放松為主流公積金放松為主流 2012年房地產(chǎn)市場年房地產(chǎn)市場“調(diào)控調(diào)控”政策始終貫穿其中，中央嚴(yán)格執(zhí)行去年的限政策始終貫穿其中，中央嚴(yán)格執(zhí)行去年的限購、差別化信貸和稅收等多重政策。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，溫家寶總理購、差別化信貸和稅收等多重政策。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，溫家寶總理在各種場合多次指出在各種場合多次指出“堅決抑制不合理需求，要穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)調(diào)堅決抑制不合理需求，要穩(wěn)定和嚴(yán)格實施

5、房地產(chǎn)調(diào)控政策控政策”。但中央政府主要打壓的是不合理需求，而首次置業(yè)的合理購房。但中央政府主要打壓的是不合理需求，而首次置業(yè)的合理購房需求則一直受到政府的支持和鼓勵，通過兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、三年半來首次需求則一直受到政府的支持和鼓勵，通過兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、三年半來首次降息、公積金貸款利率下調(diào)等措施刺激剛需客戶，帶動第二季度樓市成交降息、公積金貸款利率下調(diào)等措施刺激剛需客戶，帶動第二季度樓市成交量的穩(wěn)步上升，支撐著量的穩(wěn)步上升，支撐著2012年全國樓市出現(xiàn)了回暖的跡象。年全國樓市出現(xiàn)了回暖的跡象。 二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析2成交：政策支持剛需入市成交：政策支持剛需入市 全國樓市先抑后

6、揚強勁復(fù)蘇全國樓市先抑后揚強勁復(fù)蘇 2012年年1-2 月，受前期調(diào)控政策及春節(jié)的雙重影響，成交量跌至近年月，受前期調(diào)控政策及春節(jié)的雙重影響，成交量跌至近年來低位。但來低位。但3 月份以后，政策環(huán)境出現(xiàn)了明顯變化。雖然限購、限貸這兩月份以后，政策環(huán)境出現(xiàn)了明顯變化。雖然限購、限貸這兩大調(diào)控主基調(diào)仍未放松，但是對房地產(chǎn)影響較大的信貸政策方面出現(xiàn)了較大調(diào)控主基調(diào)仍未放松，但是對房地產(chǎn)影響較大的信貸政策方面出現(xiàn)了較大的松動。一方面，通過三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和一次降息后，銀行的流大的松動。一方面，通過三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和一次降息后，銀行的流動性大為改善，去年下半年出現(xiàn)的房貸額度緊張情況全面緩解動性大

7、為改善，去年下半年出現(xiàn)的房貸額度緊張情況全面緩解;另一方面政另一方面政府加大了對首套住房的支持力度，首套房貸款利率從略有上浮向府加大了對首套住房的支持力度，首套房貸款利率從略有上浮向9 折甚至折甚至是是85 折轉(zhuǎn)變，這兩個變化對購房需求的支撐作用立竿見影。折轉(zhuǎn)變，這兩個變化對購房需求的支撐作用立竿見影。二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析3土地：土地市場供需持續(xù)低迷土地：土地市場供需持續(xù)低迷 房企購地意愿普遍不高房企購地意愿普遍不高 2012 年，主要城市土地市場持續(xù)低迷。房企購地意愿普遍不高，各地年，主要城市土地市場持續(xù)低迷。房企購地意愿普遍不高，各地政府也相應(yīng)縮減土地供應(yīng)，主要城市土

8、地供應(yīng)量降至近五年中同期最低。政府也相應(yīng)縮減土地供應(yīng)，主要城市土地供應(yīng)量降至近五年中同期最低。隨著隨著3 月起新房銷量持續(xù)回升，部分房企逐漸擺脫了早先的資金緊張狀況。月起新房銷量持續(xù)回升，部分房企逐漸擺脫了早先的資金緊張狀況。政策環(huán)境的微調(diào)，也使得一部分房企調(diào)整了對后市的預(yù)期，購地?zé)崆橹厝?，政策環(huán)境的微調(diào)，也使得一部分房企調(diào)整了對后市的預(yù)期，購地?zé)崆橹厝?，尤其是對于稀缺地段的?yōu)質(zhì)地塊。尤其是對于稀缺地段的優(yōu)質(zhì)地塊。二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析企業(yè)企業(yè)SWOT分析分析（一（一 ）中小房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢）中小房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢 (STERNGTHS)1更容易適應(yīng)房地產(chǎn)市場需求的多元化更容易適

9、應(yīng)房地產(chǎn)市場需求的多元化 中國社會已經(jīng)出現(xiàn)了不同階層的分化，不同階層的消費品位和行為存在明中國社會已經(jīng)出現(xiàn)了不同階層的分化，不同階層的消費品位和行為存在明顯差異，這意味著不同水平的購房需求在房地產(chǎn)市場中并存。因此對于房地產(chǎn)顯差異，這意味著不同水平的購房需求在房地產(chǎn)市場中并存。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品已是大勢所趨，而在這一點上，中小房地企業(yè)來說，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品已是大勢所趨，而在這一點上，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金少，產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模不大，在產(chǎn)品上更容易針對某種細分的消費產(chǎn)企業(yè)由于資金少，產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模不大，在產(chǎn)品上更容易針對某種細分的消費者提供產(chǎn)品，體現(xiàn)個性化、差異化的特色，

10、滿足特定消費者的需求。者提供產(chǎn)品，體現(xiàn)個性化、差異化的特色，滿足特定消費者的需求。 2能夠填補房地產(chǎn)市場的剩余空間能夠填補房地產(chǎn)市場的剩余空間 一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)更熱衷于在一線城市進行開發(fā)，很少涉足中小一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)更熱衷于在一線城市進行開發(fā)，很少涉足中小城鎮(zhèn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場；另一方面，即使在城鎮(zhèn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場；另一方面，即使在同一城市，大型房地產(chǎn)企憑借自身的雄厚實力，往往把目標(biāo)放在寫字樓、豪同一城市，大型房地產(chǎn)企憑借自身的雄厚實力，往往把目標(biāo)放在寫字樓、豪華住宅等高檔物業(yè)上以追求高利潤，而中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補回報較低的華

11、住宅等高檔物業(yè)上以追求高利潤，而中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補回報較低的中低檔房地產(chǎn)市場。中低檔房地產(chǎn)市場。 特別是這兩年政府越來越重視經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)，并在土地、特別是這兩年政府越來越重視經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)，并在土地、稅收方面給予了很多優(yōu)惠政策，這些項目的利潤通常不高，往往使許多大企稅收方面給予了很多優(yōu)惠政策，這些項目的利潤通常不高，往往使許多大企業(yè)敬而遠之，給中小房地產(chǎn)企業(yè)留下了一定的市場機會。業(yè)敬而遠之，給中小房地產(chǎn)企業(yè)留下了一定的市場機會。 二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析3管理層次少，成本低管理層次少，成本低 中小房地產(chǎn)開發(fā)企

12、業(yè)的管理人員人數(shù)少、層次簡單，信息的傳遞速度中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員人數(shù)少、層次簡單，信息的傳遞速度快，便于及時發(fā)現(xiàn)問題，也便于決策的傳遞和執(zhí)行。另外，中小房地產(chǎn)企快，便于及時發(fā)現(xiàn)問題，也便于決策的傳遞和執(zhí)行。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)人數(shù)少、日常開支小，因此在管理成本上也具有相對優(yōu)勢。業(yè)人數(shù)少、日常開支小，因此在管理成本上也具有相對優(yōu)勢。 4貼近市場，了解顧客貼近市場，了解顧客 由于房地產(chǎn)中小開發(fā)企業(yè)人員較少，機構(gòu)簡單，企業(yè)決策者往往要親由于房地產(chǎn)中小開發(fā)企業(yè)人員較少，機構(gòu)簡單，企業(yè)決策者往往要親自參與具體的房地產(chǎn)項目的決策和設(shè)計，對市場和消費者的了解更加直觀，自參與具體的房地產(chǎn)項目的決策和設(shè)

13、計，對市場和消費者的了解更加直觀，對市場變化的反應(yīng)更快。對市場變化的反應(yīng)更快。 二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析 （二）、（二）、XX地產(chǎn)優(yōu)勢：地產(chǎn)優(yōu)勢： 1、天時優(yōu)勢：、天時優(yōu)勢： 昆明自昆明自2008年啟動城中村改造項目以來，制定了一下方針：政府主導(dǎo)，年啟動城中村改造項目以來，制定了一下方針：政府主導(dǎo)，市場運作；市區(qū)聯(lián)動，以區(qū)為主；統(tǒng)一設(shè)計，突出特色；統(tǒng)籌布局，優(yōu)化空市場運作；市區(qū)聯(lián)動，以區(qū)為主；統(tǒng)一設(shè)計，突出特色；統(tǒng)籌布局，優(yōu)化空間；營造景觀，完善功能；全面推進，改善民生。建立了城中村改造項目審間；營造景觀，完善功能；全面推進，改善民生。建立了城中村改造項目審批批“綠色通道綠色

14、通道”工作機制。對改造行政審批涉及的環(huán)節(jié)進行精簡整合，制訂工作機制。對改造行政審批涉及的環(huán)節(jié)進行精簡整合，制訂統(tǒng)一的審批流程和申報規(guī)程，召集相關(guān)部門采取現(xiàn)場集中辦公、并聯(lián)審批等統(tǒng)一的審批流程和申報規(guī)程，召集相關(guān)部門采取現(xiàn)場集中辦公、并聯(lián)審批等形式，提高行政審批效率。形式，提高行政審批效率。 這為這為XX地產(chǎn)創(chuàng)造了一個很好的市場運作空間，各方面工作得到了政府地產(chǎn)創(chuàng)造了一個很好的市場運作空間，各方面工作得到了政府的大力支持，項目運作良好。的大力支持，項目運作良好。 二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析 2、地利優(yōu)勢、地利優(yōu)勢 昆明西市區(qū)的居住價值雖然長期被忽視，但這并不能掩蓋其天生的區(qū)昆明西

15、市區(qū)的居住價值雖然長期被忽視，但這并不能掩蓋其天生的區(qū)位優(yōu)勢和成熟配套。位優(yōu)勢和成熟配套。XX地產(chǎn)立足西市區(qū)優(yōu)勢資源，打造地產(chǎn)立足西市區(qū)優(yōu)勢資源，打造XX小區(qū)項目。小區(qū)項目。XX小區(qū)位于昆明市五華區(qū)西北部，作為昆明首批小區(qū)位于昆明市五華區(qū)西北部，作為昆明首批10個城中村改造項目的個城中村改造項目的一部分，一部分，XX地產(chǎn)選擇地產(chǎn)選擇XX、XX村作為改造地、選擇西市區(qū)作為村作為改造地、選擇西市區(qū)作為“XX小區(qū)小區(qū)”的誕生地，是源于城市發(fā)展的契合。首先，西市區(qū)現(xiàn)有配套和未來城市的誕生地，是源于城市發(fā)展的契合。首先，西市區(qū)現(xiàn)有配套和未來城市規(guī)劃大有新昆明城市次中心之勢。據(jù)統(tǒng)計，高新區(qū)內(nèi)聚集了各類專業(yè)

16、技規(guī)劃大有新昆明城市次中心之勢。據(jù)統(tǒng)計，高新區(qū)內(nèi)聚集了各類專業(yè)技術(shù)人員術(shù)人員2萬余人，孵化和培育了一大批發(fā)展前景好、市場潛力大的科技成萬余人，孵化和培育了一大批發(fā)展前景好、市場潛力大的科技成果和中小型科技企業(yè)。隨著輕軌，果和中小型科技企業(yè)。隨著輕軌，BRT的建設(shè)，西市區(qū)內(nèi)項目不斷增多，的建設(shè)，西市區(qū)內(nèi)項目不斷增多，附加值不斷提升，交通樞紐站不斷成型，片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改進，附加值不斷提升，交通樞紐站不斷成型，片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改進，人居環(huán)境迅速改善。人居環(huán)境迅速改善。二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析 3、人和優(yōu)勢、人和優(yōu)勢 城中村改造工作將突出城中村綜合整治與改造相結(jié)合、已建區(qū)城

17、中村改造工作將突出城中村綜合整治與改造相結(jié)合、已建區(qū)與城中村改造相結(jié)合、改造過程中責(zé)權(quán)利相結(jié)合、城中村村民眼前與城中村改造相結(jié)合、改造過程中責(zé)權(quán)利相結(jié)合、城中村村民眼前利益與長遠利益相結(jié)合、改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合、改造與解決利益與長遠利益相結(jié)合、改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合、改造與解決外來務(wù)工人員居住相結(jié)合。在改造的同時，積極采取措施，避免新外來務(wù)工人員居住相結(jié)合。在改造的同時，積極采取措施，避免新的城中村產(chǎn)生，使城市面貌發(fā)生顯著變化，逐步實現(xiàn)農(nóng)村城市化、的城中村產(chǎn)生，使城市面貌發(fā)生顯著變化，逐步實現(xiàn)農(nóng)村城市化、村民居民化、就業(yè)社會化、管理社區(qū)化。村民居民化、就業(yè)社會化、管理社區(qū)化。 這樣充分調(diào)

18、動了改造地區(qū)居民參與的積極性，獲得了廣大群眾這樣充分調(diào)動了改造地區(qū)居民參與的積極性，獲得了廣大群眾的支持。的支持。二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析（三）中小房地產(chǎn)業(yè)的劣勢（三）中小房地產(chǎn)業(yè)的劣勢（weakness）1融資困難融資困難 信貸融資困難是中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最大的問題，這是由其實信貸融資困難是中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最大的問題，這是由其實力弱、信譽差、知名度不高、融資渠道單一等諸多原因造成的。特別是力弱、信譽差、知名度不高、融資渠道單一等諸多原因造成的。特別是近幾年國家多次進行宏觀調(diào)控，使得貸款的門檻升高，很多房地產(chǎn)企業(yè)近幾年國家多次進行宏觀調(diào)控，使得貸款的門檻升高，很多房

19、地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金的問題，而對沒有足夠的資金實力和品牌的中小房地產(chǎn)企都面臨著資金的問題，而對沒有足夠的資金實力和品牌的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)更是雪上加霜。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金就少，因此是否能夠融資關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。本身的資金就少，因此是否能夠融資關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。 二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析2項目管理經(jīng)營能力差項目管理經(jīng)營能力差 經(jīng)營能力差具體表現(xiàn)在：在項目小組的組織上往往采用粗放式管理，經(jīng)營能力差具體表現(xiàn)在：在項目小組的組織上往往采用粗放式管理，權(quán)責(zé)不明確，往往造成資源浪費

20、；在項目的產(chǎn)品上，缺乏詳細的客戶分權(quán)責(zé)不明確，往往造成資源浪費；在項目的產(chǎn)品上，缺乏詳細的客戶分析，項目定位不科學(xué)，過分注重短期利益，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新；在營銷推廣析，項目定位不科學(xué)，過分注重短期利益，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新；在營銷推廣上，營銷能力不足，過分依賴廣告等銷售手段，沒有建立相應(yīng)的品牌。上，營銷能力不足，過分依賴廣告等銷售手段，沒有建立相應(yīng)的品牌。 3吸收和留住人才能力低吸收和留住人才能力低 人才匱乏，人員素質(zhì)較低是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的又一大問題。而行人才匱乏，人員素質(zhì)較低是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的又一大問題。而行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)秀人才又大部分集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)；即使是在中業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)秀人才又大部分集

21、中在大型房地產(chǎn)企業(yè)；即使是在中小房地產(chǎn)企業(yè)成長起來的人才，也往往因為薪金、管理等各方面原因離小房地產(chǎn)企業(yè)成長起來的人才，也往往因為薪金、管理等各方面原因離開這些企業(yè)，人才流失嚴(yán)重。人才問題削弱了中小房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力開這些企業(yè)，人才流失嚴(yán)重。人才問題削弱了中小房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力和創(chuàng)新能力，使得他們在于大企業(yè)競爭更加處于劣勢。和創(chuàng)新能力，使得他們在于大企業(yè)競爭更加處于劣勢。 二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析（四）、（四）、XX地產(chǎn)劣勢：地產(chǎn)劣勢：1、股東實力還需加強，現(xiàn)不能滿足融資業(yè)務(wù)的需求。、股東實力還需加強，現(xiàn)不能滿足融資業(yè)務(wù)的需求。2、融資渠道單一，除銀行外，其他的資金來源較少。

22、、融資渠道單一，除銀行外，其他的資金來源較少。3、地價資金成本較高。、地價資金成本較高。4、員工收入偏低，難以吸收和留存高級人才。、員工收入偏低，難以吸收和留存高級人才。5、內(nèi)部管理制度不全，全面培訓(xùn)體系未建立。、內(nèi)部管理制度不全，全面培訓(xùn)體系未建立。二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析（五）、機會（五）、機會（opportunity）：）： 需求旺盛：大量的數(shù)據(jù)表明在未來的需求旺盛：大量的數(shù)據(jù)表明在未來的20年中，房地產(chǎn)行業(yè)將會是年中，房地產(chǎn)行業(yè)將會是一個充滿發(fā)展前景的行業(yè)。特別是人們對于住宅的穩(wěn)定持續(xù)大量的一個充滿發(fā)展前景的行業(yè)。特別是人們對于住宅的穩(wěn)定持續(xù)大量的需求將會給這個行業(yè)帶

23、來不計其數(shù)的利潤，也將給國家財政帶來無需求將會給這個行業(yè)帶來不計其數(shù)的利潤，也將給國家財政帶來無數(shù)的稅收。數(shù)的稅收。 中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。第二，大量農(nóng)民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發(fā)第二，大量農(nóng)民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發(fā)展。第三，城鎮(zhèn)舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年展。第三，城鎮(zhèn)舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年.2%的高人口出生率見，這

24、部分人將是中國房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的不竭的高人口出生率見，這部分人將是中國房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的不竭動力。如果按動力。如果按13億人來算，那么每年增加的人口就達億人來算，那么每年增加的人口就達1600萬之多。萬之多。以上因素綜合起來，房地產(chǎn)行業(yè)將擁有巨大的市場。以上因素綜合起來，房地產(chǎn)行業(yè)將擁有巨大的市場。二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析（六）、（六）、XX地產(chǎn)的機會：地產(chǎn)的機會： XX小區(qū)周邊，早已形成一個成熟的教育、科技片區(qū)，云南師范小區(qū)周邊，早已形成一個成熟的教育、科技片區(qū)，云南師范大學(xué)商學(xué)院、云南經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院、高大學(xué)商學(xué)院、云南經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院、昆明理工

25、大學(xué)津橋?qū)W院、高新一中等眾多優(yōu)良的教育資源都在新一中等眾多優(yōu)良的教育資源都在XX小區(qū)周邊。另外，從城市規(guī)劃小區(qū)周邊。另外，從城市規(guī)劃的角度來看，昆明市主干線的角度來看，昆明市主干線西三環(huán)從項目旁邊穿過，加之小屯西三環(huán)從項目旁邊穿過，加之小屯立交、立交、XX北路、海屯路等西市區(qū)重要干道，最終與西三環(huán)組成項目北路、海屯路等西市區(qū)重要干道，最終與西三環(huán)組成項目周邊四通八達的交通網(wǎng)。而項目距離昆明市中心小西門僅有周邊四通八達的交通網(wǎng)。而項目距離昆明市中心小西門僅有20分鐘分鐘的車程，如此優(yōu)越的地理交通條件，將有力地保障了出行的便捷。的車程，如此優(yōu)越的地理交通條件，將有力地保障了出行的便捷。從宜居指標(biāo)來

26、看，地段、教育配套這兩個關(guān)鍵要素在從宜居指標(biāo)來看，地段、教育配套這兩個關(guān)鍵要素在XX小區(qū)都能夠小區(qū)都能夠得到很全面的體現(xiàn)。人口眾多、配套教育資源豐富將帶來了旺盛的得到很全面的體現(xiàn)。人口眾多、配套教育資源豐富將帶來了旺盛的自住和改善性住房需求，這將是自住和改善性住房需求，這將是XX地產(chǎn)項目的最大優(yōu)勢。地產(chǎn)項目的最大優(yōu)勢。 二、企業(yè)二、企業(yè)PEST與與SWOT 分析（七）、（七）、XX地產(chǎn)的威脅（地產(chǎn)的威脅（threats）：）：1、萬科、保利等大型地產(chǎn)商開始進軍昆明，給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來、萬科、保利等大型地產(chǎn)商開始進軍昆明，給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來沖擊。沖擊。2、國家收緊信貸，審批發(fā)放貸款門檻提高。

27、、國家收緊信貸，審批發(fā)放貸款門檻提高。3、周邊多個小區(qū)開始建設(shè)，競爭加劇。、周邊多個小區(qū)開始建設(shè)，競爭加劇。4、過于依賴個別項目，單個項目風(fēng)險大。、過于依賴個別項目，單個項目風(fēng)險大。 三、三、NBP戰(zhàn)略與投資組合戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略與投資組合戰(zhàn)略分析NBP戰(zhàn)略戰(zhàn)略1、積極培育新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略積極培育新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：尋求新的發(fā)展機遇：尋求新的發(fā)展機遇，適時介入市政公用設(shè)，適時介入市政公用設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療和教育等產(chǎn)業(yè)；在介入這些產(chǎn)業(yè)時，可先考慮本地化施建設(shè)、醫(yī)療和教育等產(chǎn)業(yè)；在介入這些產(chǎn)業(yè)時，可先考慮本地化優(yōu)勢，實行本地化運作，積累管理經(jīng)驗；在其它區(qū)域機會出現(xiàn)時，優(yōu)勢，實行本地化運作，積累管理經(jīng)驗；在其它區(qū)域機會出現(xiàn)

28、時，可考慮向外謹(jǐn)慎拓展；可考慮向外謹(jǐn)慎拓展；2、以合作聯(lián)盟的方式進行以合作聯(lián)盟的方式進行銷售模式革新戰(zhàn)略：這是一種較為適宜的銷售模式革新戰(zhàn)略：這是一種較為適宜的方式，通過與房產(chǎn)中介和其他銷售平臺的聯(lián)盟，來擴大自身品牌的方式，通過與房產(chǎn)中介和其他銷售平臺的聯(lián)盟，來擴大自身品牌的影響力影響力； 三、三、NBP戰(zhàn)略與投資組合戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略與投資組合戰(zhàn)略分析投資組合戰(zhàn)略投資組合戰(zhàn)略 1、 向前發(fā)展戰(zhàn)略向前發(fā)展戰(zhàn)略 入股競爭對手。在不同的地區(qū)入股地產(chǎn)公司，不失為一種戰(zhàn)略布入股競爭對手。在不同的地區(qū)入股地產(chǎn)公司，不失為一種戰(zhàn)略布局。在外地入股，可整合外地的金融資源來為我所用，同時，又可局。在外地入股，可整合

29、外地的金融資源來為我所用，同時，又可以拓展外地的業(yè)務(wù)，擴展我公司品牌實力，互通有無、資源共享。以拓展外地的業(yè)務(wù)，擴展我公司品牌實力，互通有無、資源共享。 2、向后發(fā)展戰(zhàn)略、向后發(fā)展戰(zhàn)略 可以考慮讓廠商參股，一旦有了廠商背景，可增厚我公司向銀行可以考慮讓廠商參股，一旦有了廠商背景，可增厚我公司向銀行融資的籌碼，同時，又獲得更加穩(wěn)定的經(jīng)營面。融資的籌碼，同時，又獲得更加穩(wěn)定的經(jīng)營面。 3、向遠擴大整合、向遠擴大整合 對新興產(chǎn)業(yè)商進行收購或參股，增加利潤來源。對于好的中小科對新興產(chǎn)業(yè)商進行收購或參股，增加利潤來源。對于好的中小科技企業(yè)，也可以進行股權(quán)投資，獲取更大的利益。技企業(yè)，也可以進行股權(quán)投資，

30、獲取更大的利益。 四、超競爭優(yōu)勢與市場競爭地位分析四、超競爭優(yōu)勢與市場競爭地位分析競爭優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢：XX地產(chǎn)的核心競爭力：良好的企業(yè)理念，誠信地產(chǎn)的核心競爭力：良好的企業(yè)理念，誠信品質(zhì)品質(zhì) 筑就未來。筑就未來。XX地產(chǎn)所掌握的核心資源：項目地塊優(yōu)勢，選址成熟學(xué)區(qū)沐浴人文地產(chǎn)所掌握的核心資源：項目地塊優(yōu)勢，選址成熟學(xué)區(qū)沐浴人文教育氛圍教育氛圍 。 XX小區(qū)選址昆明西市區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，政府重點打造的昆明高小區(qū)選址昆明西市區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，政府重點打造的昆明高新技術(shù)開發(fā)區(qū)就位于這里。這里是昆明人文精神與現(xiàn)代高科技的完新技術(shù)開發(fā)區(qū)就位于這里。這里是昆明人文精神與現(xiàn)代高科技的完美匯聚地。美匯聚地。XX小

31、區(qū)周邊，早已形成一個成熟的教育、科技片區(qū)。云小區(qū)周邊，早已形成一個成熟的教育、科技片區(qū)。云南師范大學(xué)商學(xué)院、云南經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院、昆明醫(yī)學(xué)院南師范大學(xué)商學(xué)院、云南經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院、昆明醫(yī)學(xué)院XX學(xué)院、學(xué)院、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院等眾多良好的教育資源都集中在昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院等眾多良好的教育資源都集中在XX小區(qū)周邊，小區(qū)周邊，尤其是項目與師大商學(xué)院一墻之隔，教育、文化、科技氛圍濃郁，尤其是項目與師大商學(xué)院一墻之隔，教育、文化、科技氛圍濃郁，是一個非常有益于孩子成長的理想社區(qū)。是一個非常有益于孩子成長的理想社區(qū)。 四、超競爭優(yōu)勢與市場競爭地位分析四、超競爭優(yōu)勢與市場競爭地位分析競爭戰(zhàn)略：競爭戰(zhàn)略：

32、 XX地產(chǎn)始終以產(chǎn)品和服務(wù)為核心！地產(chǎn)始終以產(chǎn)品和服務(wù)為核心！ 房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品處于最核心位置，其運營是始終圍繞產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品處于最核心位置，其運營是始終圍繞產(chǎn)品的開發(fā)和銷售進行。作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)品的優(yōu)劣是品的開發(fā)和銷售進行。作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)品的優(yōu)劣是能否繼續(xù)生存下去的第一步，同樣也是關(guān)鍵的一步。能否繼續(xù)生存下去的第一步，同樣也是關(guān)鍵的一步。 房地產(chǎn)產(chǎn)品本身包含很多內(nèi)容，產(chǎn)品的設(shè)計、產(chǎn)品的質(zhì)量、產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品本身包含很多內(nèi)容，產(chǎn)品的設(shè)計、產(chǎn)品的質(zhì)量、產(chǎn)品的價格、產(chǎn)品的服務(wù)等等，哪個方面被消費者的不認可都會影響到的價格、產(chǎn)品的服務(wù)等等，哪個方面被消費者的不

33、認可都會影響到產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品的過程，會影響產(chǎn)品的銷售、贏利，甚至未來的命產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品的過程，會影響產(chǎn)品的銷售、贏利，甚至未來的命運。運。XX地產(chǎn)樹立起自己品牌的關(guān)鍵就是：消費者認可了產(chǎn)品！只有地產(chǎn)樹立起自己品牌的關(guān)鍵就是：消費者認可了產(chǎn)品！只有這樣才可以在市場中勝出，并且長久的發(fā)展壯大。這樣才可以在市場中勝出，并且長久的發(fā)展壯大。 五、戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新 XX戰(zhàn)略變革：戰(zhàn)略變革： 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場環(huán)境不確定性程度激增，動態(tài)競爭態(tài)勢凸現(xiàn)，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場環(huán)境不確定性程度激增，動態(tài)競爭態(tài)勢凸現(xiàn)，顧客需求日益復(fù)雜化、個性化，企業(yè)唯有不斷實現(xiàn)顧客價值和企業(yè)顧客需求日益復(fù)雜化

34、、個性化，企業(yè)唯有不斷實現(xiàn)顧客價值和企業(yè)價值的創(chuàng)新，才能獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營。價值的創(chuàng)新，才能獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營。 。在迅速變化的商業(yè)環(huán)境中，單一的競爭導(dǎo)向戰(zhàn)略效力將越來越小，。在迅速變化的商業(yè)環(huán)境中，單一的競爭導(dǎo)向戰(zhàn)略效力將越來越小，其將會把企業(yè)引向其將會把企業(yè)引向“零利潤區(qū)零利潤區(qū)”甚至甚至“負利潤區(qū)負利潤區(qū)”。XX地產(chǎn)轉(zhuǎn)變思地產(chǎn)轉(zhuǎn)變思路：其不是把精力放在打敗競爭對手上，而是致力于顧客和企業(yè)自路：其不是把精力放在打敗競爭對手上，而是致力于顧客和企業(yè)自身創(chuàng)造價值的飛躍，并由此開創(chuàng)全新的市場空間，獲得超額利潤，身創(chuàng)造價值的飛躍，并由此開創(chuàng)全新的市場空間，獲

35、得超額利潤，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)快速增長。其中企業(yè)在實際開發(fā)中重點發(fā)展了家實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)快速增長。其中企業(yè)在實際開發(fā)中重點發(fā)展了家文化戰(zhàn)略和精品化產(chǎn)品戰(zhàn)略。文化戰(zhàn)略和精品化產(chǎn)品戰(zhàn)略。 五、戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新 家文化戰(zhàn)略：家文化戰(zhàn)略： 一一 、企業(yè)是一個大家庭：、企業(yè)是一個大家庭： “互助互助”、“創(chuàng)新創(chuàng)新”、“堅持堅持”、“自我自我”，是，是“家文化家文化”的主的主要元素。要元素。 家文化企業(yè)家文化企業(yè)“家文化家文化”應(yīng)該彰顯這樣一個道理：沒有應(yīng)該彰顯這樣一個道理：沒有“互助互助”，各，各自為戰(zhàn)的團隊將是一盤散沙；沒有自為戰(zhàn)的團隊將是一盤散沙；沒有“創(chuàng)新創(chuàng)新”，墨守成規(guī)的團隊將

36、是，墨守成規(guī)的團隊將是一群庸才的集合；沒有一群庸才的集合；沒有“堅持堅持”，意志脆弱的團隊執(zhí)行將大打折扣，意志脆弱的團隊執(zhí)行將大打折扣，成為敗軍的主兒；沒有員工正確的成為敗軍的主兒；沒有員工正確的“自我自我”，個性缺失的團隊將是，個性缺失的團隊將是被禁錮的竹簍。被禁錮的竹簍。 五、戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新 家文化戰(zhàn)略：家文化戰(zhàn)略： 二、小區(qū)是一個大家庭：二、小區(qū)是一個大家庭： 小區(qū)建起來很重要，不過更重要的是后期的管理和引導(dǎo)：通過小區(qū)建起來很重要，不過更重要的是后期的管理和引導(dǎo)：通過提供精心設(shè)計安排的文化、娛樂、便民設(shè)施和與社區(qū)聯(lián)動的貼心化提供精心設(shè)計安排的文化、娛樂、便民設(shè)施和與

37、社區(qū)聯(lián)動的貼心化的物業(yè)管理，讓小區(qū)內(nèi)的住戶們都能主動的互相幫助，因為能夠幫的物業(yè)管理，讓小區(qū)內(nèi)的住戶們都能主動的互相幫助，因為能夠幫別人，做點好事自己感覺很幸福。別人，做點好事自己感覺很幸福。 鄰里互助的點點滴滴，讓居民們鄰里互助的點點滴滴，讓居民們感覺小區(qū)就是一個溫暖的大家庭。感覺小區(qū)就是一個溫暖的大家庭。 五、戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略變革與戰(zhàn)略創(chuàng)新 精品化產(chǎn)品戰(zhàn)略：精品化產(chǎn)品戰(zhàn)略： 我國大多房我國大多房 地產(chǎn)公司的策略就是加大建筑密度，多蓋房。而地產(chǎn)公司的策略就是加大建筑密度，多蓋房。而XX產(chǎn)品以優(yōu)美的環(huán)境，小而精的設(shè)計以及親和的物業(yè)管理，受到人們產(chǎn)品以優(yōu)美的環(huán)境，小而精的設(shè)計以及親和的物業(yè)

38、管理，受到人們的普遍認可。憑借地理優(yōu)勢，的普遍認可。憑借地理優(yōu)勢，XX引入國外先進的規(guī)劃設(shè)計理念，配引入國外先進的規(guī)劃設(shè)計理念，配套完善，注重綠化、環(huán)境和社區(qū)文化的營造，強調(diào)人與人的親情和套完善，注重綠化、環(huán)境和社區(qū)文化的營造，強調(diào)人與人的親情和溝通，充分體現(xiàn)人的價值。大多房地產(chǎn)比拼的是規(guī)劃設(shè)計和地段，溝通，充分體現(xiàn)人的價值。大多房地產(chǎn)比拼的是規(guī)劃設(shè)計和地段，而而XX認為，小區(qū)配套完善后，地段并非顧客最看重的元素。而注重認為，小區(qū)配套完善后，地段并非顧客最看重的元素。而注重住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵化發(fā)展，融入人文、環(huán)保及高科技等價值元素后方能住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵化發(fā)展，融入人文、環(huán)保及高科技等價值元素后方能為廣大

39、客戶提供精品化的產(chǎn)品。為廣大客戶提供精品化的產(chǎn)品。 六、功能戰(zhàn)略分析功能戰(zhàn)略分析 XX功能戰(zhàn)略：功能戰(zhàn)略：（一）（一） XX公司組織管理原則公司組織管理原則 （1）符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求）符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求 （2）貫徹集團發(fā)展戰(zhàn)略的意圖）貫徹集團發(fā)展戰(zhàn)略的意圖 （3）體現(xiàn)簡政高效的原則）體現(xiàn)簡政高效的原則 （4）滿足實際工作需要，加強對下屬企業(yè)戰(zhàn)略管理能力）滿足實際工作需要，加強對下屬企業(yè)戰(zhàn)略管理能力 （5）優(yōu)化資源配置發(fā)揮最大效能）優(yōu)化資源配置發(fā)揮最大效能 （6）提高運行效率、降低管理成本）提高運行效率、降低管理成本 XX核心管理：核心管理： 房地產(chǎn)項目開發(fā)管理與項目營銷管理是房地產(chǎn)項目

40、開發(fā)管理與項目營銷管理是XX地產(chǎn)企業(yè)的兩大核心管地產(chǎn)企業(yè)的兩大核心管理。理。1、時間進度管理、時間進度管理 XX地產(chǎn)建立企業(yè)級時間進度計劃管理體系，在項目之初或開發(fā)過地產(chǎn)建立企業(yè)級時間進度計劃管理體系，在項目之初或開發(fā)過程中，協(xié)調(diào)各部門、所有供應(yīng)商編制科學(xué)、可執(zhí)行的整體進度計劃程中，協(xié)調(diào)各部門、所有供應(yīng)商編制科學(xué)、可執(zhí)行的整體進度計劃并協(xié)調(diào)執(zhí)行，加強開發(fā)過程的執(zhí)行反饋、協(xié)同控制，保證項目開發(fā)并協(xié)調(diào)執(zhí)行，加強開發(fā)過程的執(zhí)行反饋、協(xié)同控制，保證項目開發(fā)按照計劃完成，一方面強有力地支持樓盤的營銷，另一方面通過過按照計劃完成，一方面強有力地支持樓盤的營銷，另一方面通過過程控制，形成對成本控制的支持。程控制，形成對成本控制的支持。 2、成本管理、成本管理 XX地產(chǎn)通過信息化手段將投資測算地產(chǎn)通過信息化手段將投資測算-合同預(yù)算合同預(yù)算-合同費用合同費用-合同結(jié)算合同結(jié)算等業(yè)務(wù)集成在一起，進行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析等業(yè)務(wù)集成在一起，進行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析;并通過多并通過多個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫，再通過配套的成本管理優(yōu)個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫，再通過配套的成本管理優(yōu)化措施，不斷提升企業(yè)成本管理能力?；胧?，不斷提升