收益法的應(yīng)用舉例(1)5頁

1、收益法的應(yīng)用舉例艾姆公司于2002年11月1日以13 428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15 000平方米，占用土地面積為12 480平方米，該寫字樓除10 000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日艾姆公司為核實資產(chǎn)，需對該土地使用權(quán)價格進行評估。經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2000年11月1日取得的國有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2001年11月1日建成，當時建筑造價為每建筑平方米2 300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2%。該寫字樓現(xiàn)時出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場同類物業(yè)平均月租金低5元，市場平均空置率為10%，出租經(jīng)營過程中的營業(yè)稅

2、為年租金的5%，維修費為重置價的2%，管理費為年租金的3%（以實有建筑面積計算，不考慮空置），年保險費為重置價的0.2%，房產(chǎn)稅為原造價70%的1.2%。目前該類物業(yè)的建筑造價為每平方米2 500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8%和6%。請根據(jù)上述資料測算該土地于2004年11月1日的單位面積地價和總地價。解答：審題明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價日期的單位地價和總地價，即要求計算兩種形式的土地價格。梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價對象資料，審題時需留意估價日期、估價對象范圍（是否含地上建筑物）、權(quán)力狀況、土地出讓時間及出讓年期等地價影響因素；二是市場調(diào)查資料

3、。本題主要給出了同類物業(yè)的客觀收益和運營費用，建筑物的重置價格等資料，審題時需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出哪兩種還原利率，這對確定解題思路至關(guān)重要。審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。本題所給資料較多，既有房屋實際造價，又有房屋重置價格；既有寫字樓的實際租金，又有市場客觀租金。審題時要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，作出初步判斷。另外，本題對各項出租費用（如管理費、保險費、房產(chǎn)稅等）的費率取值基數(shù)做了詳細說明，審題時應(yīng)注意。方法選擇本題提供了寫字樓的客觀收益和運用費用，建筑物重置價格，房屋還原利率、土地還原利率等相關(guān)參數(shù)，可采用收益法評估。解題思路由于題目中并未直接給出土地的收益費用資

4、料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當?shù)氖找孢€原法公式計算土地價格。具體思路為：從房地總收益中扣除房地總費用得到房地總收益；根據(jù)房屋重置價格計算房屋現(xiàn)值，結(jié)合房屋還原利率計算房屋純收益；從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；根據(jù)土地純收益、土地還原利率計算剩余使用年限下的土地價格。適用公式土地純收益=房地純收益房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率計算步驟選擇計算方法。根據(jù)題意，估價對象為有收益土地，適用于收益法評估。計算房地年總收益。采用客觀租金，寫字樓自用部分也應(yīng)計算收益。即房地建筑面積月租金=60+5=65（元/平方米）房地年總收益=建筑面積月租金

5、5;月份數(shù)×建筑面積×（1空置率）=65×12×15 000×（110%）=1 053（萬元）計算房地年總費用：年營業(yè)稅=房地年總收益×5%=1 053×5%=52.65（萬元）年管理費=房地實有建筑面積年總租金×3%=65×12×15 000×3%=35.1（萬元）年維修費=重置價×2%=2 500×15 000×2%=75（萬元）年保險費=重置價×0.2%=2 500×15 000×0.2%=7.5（萬元）年房產(chǎn)稅=原造價

6、×70%×1.2%=2 300×15 000×70%×1.2%=28.98（萬元）（這里取原造價，即2 300元/平方米）房屋年折舊費=（房屋重置價殘值）÷49×15 000=（2 5000）÷49×15 000=76.53（萬元）（殘值為零）房地年總費用=營業(yè)稅+管理費+維修費+保險費+房產(chǎn)稅+房屋年折舊費=52.65+35.1+75+7.5+28.98+76.53=275.76（萬元）計算房地年純收益：房地年純收益=總收益總費用=1 053275.76=777.24（萬元）計算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=房屋重置價房屋年折舊費×已使用年限=2 500×15 00076.53×3=3 520.41（萬元）計算房屋年純收益：房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率=3 520.41×8%=281.63（萬元）計算土地年純收益：土地年純收