土地管理法政策與案例

1、l一、為什么要掌握土地管理法規(guī)政策？l二、什么是土地管理法規(guī)政策？l三、土地立法沿革l四、土地管理的基本制度l五、違反土地管理法律責(zé)任l兩個(gè)令人深思的悲?。簝蓚€(gè)令人深思的悲?。簂山東省某市區(qū)委書(shū)記，違法批準(zhǔn)占用200多畝耕地建職工宿舍，受到了黨紀(jì)處分。在去省城接受談話的路上車(chē)翻人亡l陜西省某市區(qū)長(zhǎng)，違法批準(zhǔn)占用13畝基本農(nóng)田，辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，受到行政處分，免去區(qū)長(zhǎng)職務(wù)。郁悶之中離家出走數(shù)月，患嚴(yán)重的抑郁癥l為官一任，造福一方，創(chuàng)造政績(jī)?yōu)楣僖蝗危旄Ｒ环?，?chuàng)造政績(jī)l招商引資，促進(jìn)發(fā)展，招商引資，促進(jìn)發(fā)展，l增加稅收，促進(jìn)就業(yè)，增加稅收，促進(jìn)就業(yè)，ll前提：不犯錯(cuò)誤！前提：不犯錯(cuò)誤！l概念之一：概念之

2、一：l法律：是調(diào)整社會(huì)關(guān)系的規(guī)范體系，是體現(xiàn)統(tǒng)治階級(jí)的意志，由國(guó)家制定并由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為規(guī)范體系。l（社會(huì)關(guān)系，土地關(guān)系，土地管理關(guān)系）l概念之二：概念之二：土地法律：是調(diào)整土地關(guān)系的行為規(guī)范 體系。概念之三：概念之三：土地管理法律：是調(diào)整土地管理關(guān)系的行為規(guī)范體系 屬行政管理法律范疇l土地管理必須依法行政l1997年深圳收回國(guó)有土地案的教訓(xùn)概念之四：概念之四：土地政策：是針對(duì)土地制度上存在或者 發(fā)生的問(wèn)題而采取的對(duì)策。小結(jié)：小結(jié)：土地法規(guī)體系土地法規(guī)體系:l憲法l法律l國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)l國(guó)務(wù)院所屬部、委發(fā)布的行政規(guī)章l地方法規(guī)和地方行政規(guī)章l最高人民法院的司法解釋l其他（如中共

3、中央文件等）總體上分三個(gè)階段：總體上分三個(gè)階段：l1949年以前l(fā)1949年1982年l1982年以后19491949年以前：年以前：l井岡山土地法（1928年）l興國(guó)土地法（1929年）l中華蘇維埃共和國(guó)土地法（1931年）l陜甘寧邊區(qū)土地租佃條例（1942年）l中國(guó)土地法大綱（1947年）l注：這些都不是法律注：這些都不是法律19491949年年19821982年：年：l中華人民共和國(guó)土地改革法（1950年），第一次在法律上廢除了地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制。l城市郊區(qū)土地改革條例（1950年）l國(guó)家建設(shè)征用土地管理辦法 （1953年，1958年修改）l中華人民共和國(guó)

4、憲法（1982年），確立現(xiàn)行的土地公有制l兩個(gè)條例規(guī)范建設(shè)用地:國(guó)家建設(shè)征用土地條例 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例19821982年以后年以后: :l1986年3月，國(guó)發(fā)國(guó)發(fā)7 7號(hào)文件號(hào)文件（成立專門(mén)的土地管理機(jī)構(gòu)， 盡快出臺(tái)土地管理法）l1986年6月25日，土地管理法l1997年11號(hào)文件，開(kāi)始修改土地管理法l1997年10月，新刑法增設(shè)三個(gè)土地犯罪條款l1998年8月，頒布新土地管理法，1999年1月1日實(shí)施l2004年8月，土地管理法修改（征收征用）l2004年10月，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決l 定（28號(hào)文件）l2006年8月，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 （31號(hào)文件）

5、從立法過(guò)程看，國(guó)家對(duì)土地管理越來(lái)越重從立法過(guò)程看，國(guó)家對(duì)土地管理越來(lái)越重視，越來(lái)越嚴(yán)格視，越來(lái)越嚴(yán)格原因有二：l一是糧食安全l二是宏觀調(diào)控( (一一) ) 土地產(chǎn)權(quán)與登記制度土地產(chǎn)權(quán)與登記制度 國(guó)家所有：國(guó)家所有： 所有權(quán)-不登記不登記 國(guó)有土地使用權(quán)(用地單位)-登記登記 劃撥、出讓、租賃、作價(jià)入股、 授權(quán)經(jīng)營(yíng)l在國(guó)有土地使用權(quán)中，劃撥土地使用權(quán)和出在國(guó)有土地使用權(quán)中，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的權(quán)能是不同的。讓土地使用權(quán)的權(quán)能是不同的。劃撥土地使用權(quán)：無(wú)償、無(wú)限期、不可流轉(zhuǎn)出讓土地使用權(quán)：有償、有限期、可流轉(zhuǎn) 農(nóng)民集體所有：農(nóng)民集體所有： 所有權(quán)-登記登記 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(耕地，本集體

6、或集體外)-發(fā)證發(fā)證 集體建設(shè)用地使用權(quán)(本集體)-登記登記 農(nóng)民宅基地使用權(quán)(本集體)-登記登記 l現(xiàn)行法律對(duì)集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的限制：現(xiàn)行法律對(duì)集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的限制： 法律規(guī)定，宅基地的管理政策：宅基地的管理政策：l一戶一宅，面積不超標(biāo)l符合規(guī)劃，依法審批l出賣(mài)或出租后，不得再申請(qǐng)l禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。 ( (二二) )土地用途管制制度土地用途管制制度1 1、嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地、嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地l國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。l嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)

7、耕地實(shí)行特殊保護(hù)。l使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院2828號(hào)文件：號(hào)文件：l嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。 五級(jí)土地利用規(guī)劃體系：五級(jí)土地利用規(guī)劃體系：國(guó)家級(jí)綱要、省級(jí)、市級(jí)、縣（市）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃三輪規(guī)劃：三輪規(guī)劃：1985-2000年 1997-2010年 2006-2020年縣、鄉(xiāng)級(jí)規(guī)劃對(duì)具體的土地利用行為具有重要縣、鄉(xiāng)級(jí)規(guī)劃對(duì)具體的土地利用行為具有重要的指導(dǎo)作用。的指導(dǎo)作用。l縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃劃分土地利用分區(qū)l鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃把土地用途落實(shí)到地塊，是建設(shè)用地審批的依據(jù)。土地利用總體規(guī)劃實(shí)

8、行分級(jí)審批：土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批：l全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要-國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院l省、自治區(qū)、直轄市省、自治區(qū)、直轄市-國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院l省會(huì)城市、人口省會(huì)城市、人口100(50)100(50)萬(wàn)以上、計(jì)劃單列市等萬(wàn)以上、計(jì)劃單列市等-國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院l市級(jí)、縣級(jí)市級(jí)、縣級(jí)-省級(jí)人民政府省級(jí)人民政府l鄉(xiāng)鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )級(jí)級(jí)-省級(jí)政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府省級(jí)政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府2 2、加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理、加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理土地利用年度計(jì)劃包括： 1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo) 2、耕地保有量計(jì)劃指標(biāo) 3、土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院3131號(hào)文件：號(hào)文件：l把新增建設(shè)

9、用地控制指標(biāo)(農(nóng)用地和未利用地)納入土地利用年度計(jì)劃關(guān)于用地指標(biāo)問(wèn)題：關(guān)于用地指標(biāo)問(wèn)題：l社會(huì)各界最為關(guān)注的是新增建設(shè)用地指標(biāo)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)l各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)、招商引資，項(xiàng)目多，用地指標(biāo)少l節(jié)地挖潛l把有限的用地指標(biāo)用在好的建設(shè)項(xiàng)目上（上海的經(jīng)驗(yàn)）3 3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)依法報(bào)批、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)依法報(bào)批l建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院3131號(hào)文件：號(hào)文件：l禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地l農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。l禁止通過(guò)“以租代

10、征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。( (三三) )耕地保護(hù)制度耕地保護(hù)制度1 1、占用耕地補(bǔ)償制度（占補(bǔ)平衡、占一補(bǔ)一）、占用耕地補(bǔ)償制度（占補(bǔ)平衡、占一補(bǔ)一） 非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒(méi)有條件開(kāi)墾的或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地。 2 2、基本農(nóng)田保護(hù)制度、基本農(nóng)田保護(hù)制度 基本農(nóng)田：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。l各省、自治區(qū)、直轄市劃定

11、的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院2828號(hào)文件：號(hào)文件：l數(shù)量不減少，質(zhì)量不降低。l經(jīng)依法批準(zhǔn)占用的，補(bǔ)劃。l基本農(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者擅自改變用途，這是一條不可逾越的“紅線”。( (三三) )耕地保護(hù)制度耕地保護(hù)制度3 3、耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度、耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度l縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將基本農(nóng)田保護(hù)工作納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，作為政府領(lǐng)導(dǎo)任期目標(biāo)責(zé)任制的一項(xiàng)內(nèi)容，并由上級(jí)人民政府監(jiān)督實(shí)施。國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院3131號(hào)文件：號(hào)文件：l地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)

12、行情況負(fù)總責(zé)。3 3、耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度、耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院2828號(hào)文件：號(hào)文件：l地方各級(jí)人民政府要對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)責(zé)，政府主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人。l建立耕地保護(hù)責(zé)任的考核體系。國(guó)務(wù)院定期向各省、自治區(qū)、直轄市下達(dá)耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府每年要向國(guó)務(wù)院報(bào)告耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)的履行情況。 l國(guó)土資源部會(huì)同農(nóng)業(yè)部、監(jiān)察部、審計(jì)署、統(tǒng)計(jì)局等部門(mén)定期對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)履行情況進(jìn)行檢查和考核，并向國(guó)務(wù)院報(bào)告。4 4、土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾制度、土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾制度l國(guó)家鼓勵(lì)單位和個(gè)人按照土地利用總

13、體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開(kāi)發(fā)未利用的土地；適宜開(kāi)發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開(kāi)發(fā)成農(nóng)用地。l國(guó)家鼓勵(lì)土地整理?？h、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，按照土地利用總體規(guī)劃，對(duì)山、水、田、林、路、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。 l因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的土地，用地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾；沒(méi)有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。 ( (四四) )土地征收征用制度土地征收征用制度1 1、憲法憲法、土地管理法土地管理法規(guī)定：規(guī)定：l國(guó)家

14、為了公共利益的需要，可以依法對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。其中：征用為臨時(shí)用地。2、土地征收由國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府兩級(jí)人民政府審批。3、對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要依法予以補(bǔ)償和安置。征地補(bǔ)償費(fèi)用包括：l土地補(bǔ)償費(fèi)(前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍)l安置補(bǔ)助費(fèi)(前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍)l地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)( (四四) )土地征收征用制度土地征收征用制度4、征地批后 要實(shí)施“兩公告一登記”制度5、征地要依法公開(kāi)進(jìn)行，接受社會(huì)的監(jiān)督。6、現(xiàn)行征地制度形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，存在征地范圍過(guò)寬、征地補(bǔ)償偏低、征地安置不落實(shí)、征地程序不合理等缺陷。征地制度改革勢(shì)在必行

15、。( (四四) )土地征收征用制度土地征收征用制度7 7、國(guó)務(wù)院發(fā)布了、國(guó)務(wù)院發(fā)布了2828號(hào)文件，明確了在現(xiàn)行法律框架號(hào)文件，明確了在現(xiàn)行法律框架下進(jìn)一步完善土地征收制度的具體措施：下進(jìn)一步完善土地征收制度的具體措施：l一是要求征地補(bǔ)償要以保證被征地農(nóng)民生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障為原則。l二是要求征地補(bǔ)償要切實(shí)做到同地同價(jià)。l三是增加征地批前的告知、確認(rèn)等程序。l四是建立征地聽(tīng)證制度，被征地農(nóng)民申請(qǐng)聽(tīng)證的，國(guó)土資源管理部門(mén)要組織聽(tīng)證。l五是盡快建立被征地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障制度l六是大力推行征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)和裁決制度，引導(dǎo)被征地農(nóng)民通過(guò)法定途徑解決征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議。、征地補(bǔ)償安

16、置政策，不僅要看法律要求，而、征地補(bǔ)償安置政策，不僅要看法律要求，而且要看國(guó)務(wù)院且要看國(guó)務(wù)院2828號(hào)文件和號(hào)文件和3131號(hào)文件號(hào)文件（五）建設(shè)用地審批制度（五）建設(shè)用地審批制度 建設(shè)用地審批包括兩個(gè)階段：建設(shè)用地審批包括兩個(gè)階段：l一是建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審一是建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審l二是建設(shè)項(xiàng)目用地正式報(bào)批：二是建設(shè)項(xiàng)目用地正式報(bào)批： 1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 2、土地征收審批 3、土地供應(yīng)審批1 1、建設(shè)用地預(yù)審、建設(shè)用地預(yù)審什么是建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審？什么是建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審？ 是在建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)（審批、核準(zhǔn)、備案）階段對(duì)土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查。預(yù)審意見(jiàn)是立項(xiàng)的必備文件。預(yù)審原則：預(yù)審原則：l符合土地利用總體

17、規(guī)劃l保護(hù)耕地，特別是基本農(nóng)田l合理集約利用土地l符合國(guó)家供地政策2 2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批l省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。l在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。l本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。3、土地征收審批、土地征收審批l土地征收的審批權(quán)在國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、土地征收的審批權(quán)

18、在國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。直轄市人民政府。國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；（3）其他土地超過(guò)70公頃的。省級(jí)人民政府的審批權(quán)限省級(jí)人民政府的審批權(quán)限 征收除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外土地的，由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 （1）低于35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田）； （2）低于70公頃面積的其他土地。 其他土地是指耕地（含基本農(nóng)田）以外的土地。包括除耕 地以外的農(nóng)用地（包括園地、林地、牧草地等）、建設(shè)用地和未利用土地等。( (四四) )土地供應(yīng)審批土地供應(yīng)審批 在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用

19、地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。 供地方案批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)劃撥供地：劃撥供地：國(guó)有土地劃撥決定書(shū)有償供地：有償供地：國(guó)有土地有償使用合同l劃撥供地對(duì)象：劃撥供地對(duì)象：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)）中規(guī)定： 國(guó)土資源部要嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基

20、礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。 有償方式：有償方式： 國(guó)有土地使用權(quán)出讓（主要形式） 國(guó)有土地租賃 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓1、概念：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。3、土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。4 4、土地使用權(quán)出讓的最高年限：、土地使用權(quán)出讓的最高年限：l居住用地70年l工業(yè)用地

21、50年l科教文衛(wèi)體用地50年l商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年l綜合或者其他用地50年5、土地使用權(quán)出讓的方式包括： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)6、以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。7、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。 8 8、工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用、工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。9 9、國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院3131號(hào)文件：建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一號(hào)文件：建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。公布制度。

22、1010、值得注意的問(wèn)題：土地出讓金的減、免、緩、返值得注意的問(wèn)題：土地出讓金的減、免、緩、返根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，違反土地管理法規(guī)的法律責(zé)任主要包括： 1、行政處罰 2、行政處分 3、刑事責(zé)任1、行政處罰主要是對(duì)土地使用者的違法行為的處罰。應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的違法行為主要包括：買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地、破壞耕地、非法占用土地等。2、行政處分主要是對(duì)行政機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)工作人員違法行為的處罰。如無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、占用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)征占土地的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員或其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分。3 3、下列四類違法行為，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，、下列四類違法行為，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成

23、犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任：要依法追究刑事責(zé)任：l非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)l(xiāng)非法占用耕地l非法批準(zhǔn)征收占用土地l非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)、含義：簡(jiǎn)稱非法批地是指違反土地法律法規(guī)，批準(zhǔn)征收、占用土地的行為。、主要表現(xiàn)形式：、主要表現(xiàn)形式：無(wú)權(quán)批準(zhǔn)而批準(zhǔn)越權(quán)批準(zhǔn)違反土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)違反法定程序批準(zhǔn)非法發(fā)證口頭、默許批準(zhǔn)幾大班子集體研究決定會(huì)議紀(jì)要批準(zhǔn)、法律責(zé)任：、法律責(zé)任：非法批地的批準(zhǔn)行為無(wú)效依法追究違法批地責(zé)任人的法律責(zé)任。一是行政處分一是行政處分。違反土地管理規(guī)定行政處分辦法（以下簡(jiǎn)稱“9號(hào)令”）規(guī)定：非法批準(zhǔn)征收、占用基本農(nóng)田10畝以上，或者一般耕地30畝以上，或者其他土地50畝以上的，要給予開(kāi)除公職的處分。在上述標(biāo)準(zhǔn)以下的，按照非法批地的面積數(shù)額，給予警告至撤銷職務(wù)的行政處分。 二是刑事處罰：二是刑事處罰：按照刑法第四百一十條的規(guī)定，非法批地情節(jié)嚴(yán)重的，要追究刑事責(zé)任，處“三年以下有期徒刑”，致使國(guó)家或集體利益遭受特別重大損失的，處“三年以上七年以下有期徒刑