房地產企業(yè)開發(fā)費用及銷售收入分析

1、附：我國房地產開發(fā)費用及銷售收入分析基本情況及主要結論概述（詳情請見原報告）。我國房地產企業(yè)開發(fā)費用及銷售收入分析基本情況及主要結論概述一、數據來源及調查介紹調查時間： 2008 年下半年。本次調查共訪問了北京、上海、廣州等個城市的62 個開發(fā)商，涉及到81 個房地產項目。在所有調查企業(yè)中，民營企業(yè)占到了% ，國有企業(yè)占到了 % 。所調查的開發(fā)企業(yè)中大、中、小型企業(yè)1所占比例分別為 % 、% 、% ；調查所涉及的大、中、小型房地產開發(fā)項目2所占比例分別為 % 、% 和% ；開發(fā)項目的類型分別為：住宅項目（% ） 、寫字樓項目（ 16% ）和商業(yè)用項目（ % ） 。在調查項目中， % 的為毛坯房

2、；在調查時大部分項目已處于銷售或完成銷售階段。1劃分大、中、小型開發(fā)企業(yè)的標準為：大型企業(yè)的年銷售額在30 億元以上；中型企業(yè)年銷售額 10-30 億元；小型企業(yè)年銷售額10 億元以下。2劃分大、中、小型開發(fā)項目的標準為：大型項目銷售額在10 億元以上；中型項目銷售額為 5-10 億元；小型項目銷售額為5 億元以下。城市公司數量項目數量北京17上海2930廣州1931呼和浩特55青島44西安11蘇州11成都11深圳11總體6281城市項目數量項目進展情況北京75 個項目已完成銷售并入住，2 個項目裝修施工已基本完成， 2008 年底將完成銷售上海3013 個項目處于“交付使用中” ，17 個項

3、目處于“銷售中”廣州316 個項目已交樓， 6 個項目處于“裝修中”， 10 個項目處于“施工建設中”，2 個項目處于“開始階段” ，3 個項目已完工， 2 個項目處于“銷售中”，2 個項目已銷售完畢呼和浩特54 個項目處于 “主體工程封頂”，1 個項目處于 “高層在建，小高層園林景觀規(guī)劃中”青島43 個項目已入住， 1 個項目處于“銷售中”蘇州1尾盤銷售階段成都1規(guī)劃設計階段二、指標界定主要指標界定企 業(yè) 財 務 角度支付流向的角度總成本 =直接成本 +運營成本政府（土地出讓金） +其他成本補償總費用支出 =總成本 +總稅收政府（土地出讓金 +總稅收 +非稅收費） +非土地成本補償總銷售收入

4、 =開 發(fā) 項 目 的全 部 銷 售 收入政府（土地出讓金 +總稅收 +非稅收費） +非土地成本補償 +企業(yè)剩余企業(yè)剩余 =總銷售收入 - 政府所得 - 非土地成本補償“剩余”利潤三、總成本構成情況（ 81 個調查項目）四、總費用支出（ 25個完成銷售的項目）總費用 =總成本 +總稅收五、總銷售收入流向（ 25 個完成銷售的項目）開發(fā)項目的全部銷售收入的三個流向：政府（土地出讓金+總稅收 +非稅收費） +非土地成本補償+企業(yè)剩余附：一、調查介紹1. 調研區(qū)域本次調查共訪問了北京、上海、廣州等個城市的62 個開發(fā)商，涉及到 81個房地產項目。城市公司數量項目數量北京17上海2930廣州1931呼

5、和浩特55青島44西安11蘇州11成都11深圳11總體62812. 企業(yè)屬性總體中，的被訪開發(fā)商為民營企業(yè)。3. 公司規(guī)?？傮w中，的被訪開發(fā)商為中型企業(yè)。注：各類企業(yè)界定大型企業(yè)：年銷售額30億以上中型企業(yè)：年銷售額10-30 億小型企業(yè)：年銷售額10億以下4. 項目規(guī)?？傮w中，大型、中型及小型項目各占1/3 左右。注：項目規(guī)模界定大型： 10 億以上銷售額中型： 5-10 億銷售額小型： 5 億以下銷售額5. 項目業(yè)態(tài)類別總體中，的房地產項目為住宅。6. 項目建筑標準總體中，的項目為毛坯房。7. 項目進展情況大部分項目均處于銷售中或已完成銷售。城市項目數量項目進展情況北京75 個項目已完成銷

6、售并入住，2 個項目裝修施工已基本完成， 2008 年底將完成銷售上海3013 個項目處于“交付使用中” ，17 個項目處于“銷售中”廣州316 個項目已交樓， 6 個項目處于“裝修中”， 10 個項目處于“施工建設中”，2 個項目處于“開始階段” ，3 個項目已完工， 2 個項目處于 “銷售中”，2 個項目已銷售完畢呼和浩特54 個項目處于“主體工程封頂”，1 個項目處于“高層在建，小高層園林景觀規(guī)劃中”青島43 個項目已入住， 1 個項目處于“銷售中”蘇州1尾盤銷售階段成都1規(guī)劃設計階段表：各城市樣本量業(yè)態(tài)開工年份北京上海廣州呼和浩特青島西安蘇州成都深圳住宅2001-1-200211-20

7、03-41-2004292-2005-7-2-1-200615512-2007-45-12008-121-寫字2001-樓20022-2003-1-200422-2005-1-2006-1-1-1-2007-2-2008-商業(yè)2001-1-20022-2003-1-200412-2005-12-2006-411-1-2007-2-2008-21-總計73031*541111注：廣州此處 31 個項目包括 2001年及之前開工的項目二、上海相關數據直接成本和運營成本占總成本的比例直接成本占總成本的比例前期工程占總成本的比例（分業(yè)態(tài)、年份比較）2002 年到 2006 年，上海項目的前期工程占總成本比例逐年上升（上升到），