關(guān)于劉雄虎住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估

1、關(guān)于劉雄虎住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估結(jié)果報(bào)告書(shū)內(nèi)翰和估字2012第0054號(hào)委托方：劉雄虎估價(jià)方：內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司估價(jià)師：柴興平、郭蘇貞光 估價(jià)人員：柴興平、郭蘇貞光外業(yè)人員：柴興平、付麗萍估價(jià)作業(yè)日期：2012年4月18日一、致委扌匕方函1二、估價(jià)師聲明2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件3四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告5（一）委扌毛方5（二）估價(jià)方5（三）估價(jià)對(duì)象概況5（四）估價(jià)目的7（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)7（六）價(jià)值定義7（七）估價(jià)依據(jù)7（八）估價(jià)原則8（九）估價(jià)方法9（十）估價(jià)結(jié)果9（十一）估價(jià)人員10（十二）估價(jià)作業(yè)日期10（十三）估價(jià)報(bào)告使用有效期10（十四）風(fēng)險(xiǎn)分析及變現(xiàn)能力分析10五、附件13

2、六、估價(jià)技術(shù)報(bào)告14（一）個(gè)別因素分析14（二）區(qū)域因素分析14（三）權(quán)益狀況分析15（四）市場(chǎng)背景分析15（五）最高最佳使用分析17（六）估價(jià)方法的選用17（七）評(píng)估測(cè)算過(guò)程18（八）評(píng)估結(jié)果21、致委托方函劉雄虎：承蒙委托，我公司對(duì)貴方委托劉雄虎的房地產(chǎn) 海勃灣區(qū)下海勃灣 一街坊區(qū)中公寓樓2號(hào)樓452室，建筑面積為119. 61m2的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值 評(píng)估，估價(jià)目的是為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地 產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（中華 人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291-1999）以及有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)和政策，我們 遵循估價(jià)原則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按照

3、估價(jià)工作程序，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查看， 綜合考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，選用科學(xué)、合理和適合的估價(jià)方法, 并依據(jù)估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年4月18 日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為442165元，無(wú)法確定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值為442165 元，大寫(xiě)（人民幣：肆拾肆萬(wàn)貳仟壹佰陸拾伍元整，單價(jià)為3697元/mj建筑而積總層及設(shè)計(jì)估價(jià)單價(jià)市場(chǎng)價(jià)值優(yōu)先受償?shù)盅簝r(jià)值產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證號(hào)(m2)所在層結(jié)構(gòu)用途方法（元）額（元）（元）劉雄虎烏房權(quán)證a字第as046784 號(hào)119.615/6混合住宅市場(chǎng)法成本法36974421650442165內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司法人代表：二o二

4、年四月十八日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和 結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與委托方、產(chǎn)權(quán)人 沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察后我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià) 規(guī)范進(jìn)行分析，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào) 告。5、本報(bào)告為本公司獨(dú)立完成，沒(méi)有他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。6、本技術(shù)報(bào)告僅提供于委托方工作參考，不得用于其它用途，更不得提 供其它團(tuán)體、第三方和個(gè)人。7、全面、仔細(xì)

5、的閱讀本報(bào)告所有文字、數(shù)據(jù)對(duì)其正確使用至關(guān)重要。8、本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽章：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)估價(jià)師簽字柴興平郭潁光64200900066419970009三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件(-)估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)前提1 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。2、本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠持續(xù)使用為前提。3、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法 規(guī)。4、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬合法、淸晰，并能夠正常上市交易，不屬于行政法規(guī)規(guī) 定不得抵押的房地產(chǎn)。5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、規(guī)劃用途條件下，房屋在現(xiàn) 狀成新率下的房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格，未考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

6、生重大變化 以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響(因時(shí)間變化導(dǎo)致的價(jià) 格變動(dòng)，需作相應(yīng)的調(diào)整直至重新出具報(bào)告。)6、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未 考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來(lái)的影響。報(bào)告使用者若考慮未來(lái)市場(chǎng)變化和 短期強(qiáng)制處置等因素，抵押物處置價(jià)格可能會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，即已固化在物業(yè)上 的所有投資，并未考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。8、本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬及面積資料由委托方提供，委托人 向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提供 情況和資料的真實(shí)性、合法性、完整性和有效

7、性負(fù)責(zé)。由于委托方提供資 料不實(shí)造成的失誤，受托估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。9、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定有抵押權(quán)的，本次估價(jià)以該抵押權(quán)已解除為假設(shè)前提, 不考慮此項(xiàng)優(yōu)先受償款。(-)估價(jià)報(bào)告使用的限制條件1、估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價(jià)值。2、未經(jīng)估價(jià)方和委托方書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料 均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何 方式公開(kāi)發(fā)表。凡因委托方使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)及 估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用范圍為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考，若 改變估價(jià)目的及使用條件需向本評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢后重新出具報(bào)告。4、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映

8、在本次估價(jià)目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的 現(xiàn)行市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)值及房地產(chǎn)抵押價(jià)值，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān) 保事宜，以及特殊交易可能追加付出的價(jià)格對(duì)本次估價(jià)價(jià)值的影響。當(dāng)上 述條件發(fā)生時(shí)，本次估價(jià)失效。(三估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告自報(bào)告出具之日起一年內(nèi)有效。如在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 內(nèi)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策、金融政策等發(fā)生重大變 化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快，因而對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，本估 價(jià)結(jié)果亦應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整甚至重新評(píng)估；若報(bào)告使用人未在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的 有效期內(nèi)使用本估價(jià)報(bào)告，由此造成的不良后果，我公司對(duì)此不承擔(dān)任何 責(zé)任。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一委托方：姓名：劉雄虎

9、地 址：內(nèi)蒙古烏海市海勃灣區(qū)下海勃灣一街坊區(qū)中公寓樓2號(hào)樓452室電 話受托方：受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司估價(jià)機(jī)構(gòu)地址：內(nèi)蒙古烏海市海勃灣區(qū)海拉北路28號(hào)資格證書(shū)編號(hào)：內(nèi)建房估證字2003第043號(hào)法定代表人：劉冬估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：三級(jí)聯(lián) 系 電話三估價(jià)對(duì)象概況：區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象位于海勃灣區(qū)下海勃灣一街坊區(qū)中公寓樓2號(hào)樓452室。該 物業(yè)東臨鐵路線，南鄰市六中，西臨世紀(jì)大道，北臨海北西街。估價(jià)對(duì)象具 體區(qū)域狀況如下：(1) 市政及公共配套設(shè)施完備程度：在該區(qū)域范圍內(nèi)有烏海市第六中 學(xué)、濱河花園、新加坡花園等大型住宅社

10、區(qū)，市政及公共配套設(shè)施較為完 善；(2) 居住環(huán)境及物業(yè)管理狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)，小區(qū) 內(nèi)物業(yè)管理較好；(3) 交通條件：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)臨近海北西街，附近有9、25路公交車(chē)通過(guò)，交通條件較為便捷。2、個(gè)別因素(1) 房屋利用狀況估價(jià)對(duì)象主體為一幢六層混合結(jié)構(gòu)住宅樓，證載設(shè)計(jì)用途為住宅，南北 朝向，于2007建成，估價(jià)對(duì)象位于其2號(hào)樓4單元5層，一梯兩戶，建筑 面積119.61m2,外墻水泥涂料，布局合理，三室二廳二衛(wèi)。估價(jià)對(duì)象具體狀 況如下：進(jìn)戶門(mén)安裝普通對(duì)講防盜門(mén)，單層塑鋼窗；客廳及臥室地面均鋪 800x800mm地磚，石膏板藝術(shù)造型吊頂，內(nèi)墻刷乳膠漆；廚房地面鋪800 x80

11、0mm地磚，墻面貼200x300mm面磚,瓷磚到頂，鋁扣板吊頂；衛(wèi)生間 地面鋪300x300mm地磚，墻面貼300x600mm面磚，潔具齊全，瓷磚到頂， 鋁扣板吊頂。估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，室內(nèi)水、暖、電訊設(shè)施齊全，使用及維護(hù) 狀況良好。(2) 土地利用狀況估價(jià)對(duì)象宗地形狀規(guī)則，地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較好，在利用上無(wú)地質(zhì)、 水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”(通給 水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)“七通一平”(通 給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通燃?xì)饧巴恋仄秸?的開(kāi)發(fā)程度。(3) 房地產(chǎn)權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)別為私有

12、，房屋所有權(quán)人為劉雄虎，混合結(jié)構(gòu)，建筑面 積119. 61m2,設(shè)計(jì)用途為住宅，房屋所有權(quán)證證號(hào)為烏房權(quán)證a字第 as046784號(hào)，土地權(quán)屬性質(zhì)為出讓70年(2007年12月06日至2077年05 月26日)，剩余65年。 估價(jià)對(duì)象優(yōu)先受償權(quán)利狀況已設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利：尚未設(shè)立抵押等他項(xiàng)權(quán)利；其他法定優(yōu)先受償款：無(wú)。(四估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 (五估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2012年4月18日(按估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看之日確定)。(六抵押估價(jià)價(jià)值定義：本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu) 先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法

13、定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先 于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括未繳納的綜合地價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債 權(quán)數(shù)額及其他。(七估價(jià)依據(jù)：1 有關(guān)政策法規(guī)和文件(1) 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；(2) 中華人民共和國(guó)土地管理法；(3) 中華人民共和國(guó)物權(quán)法；(4) 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法(國(guó)家主席令第50號(hào))；(5) 建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(建設(shè)部令98號(hào))；(6) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引；(7) 建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī) 范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知(建住房2006 】8 號(hào))2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(1) 房地產(chǎn)估價(jià)

14、規(guī)范(國(guó)標(biāo)gb/t 50291-1999);(2) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(國(guó)標(biāo)gb/t 18508-2001 );(3) 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)；3、委托方提供的相關(guān)資料(1)房屋所有權(quán)證復(fù)印件；(八估價(jià)原則：本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì) 估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列五項(xiàng)： 仁合法原則遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn) 行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則， 具體來(lái)說(shuō)有下列幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān) 證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等

15、為依據(jù)； 在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其 他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。2、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前 提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的 論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。3、替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下 的正常價(jià)格。類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、 規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求 范圍是指與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

16、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取 估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，而這一時(shí)點(diǎn)不是估價(jià)人員可以隨意假定的， 必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這一時(shí)點(diǎn)即是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。5、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則要求估價(jià)師在確定抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)的市場(chǎng)變 化、宏觀政策帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)，合理確定估價(jià)參數(shù)，并在報(bào)告中作出必要 的風(fēng)險(xiǎn)提示；在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn) 慎，充分估計(jì)到各種風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師 知悉的法定優(yōu)先受償款額。（九估價(jià)方法：估價(jià)人員在認(rèn)真分析掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地

17、勘察后，根據(jù) 估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，在合法原 則的前提下，根據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)客觀情況，采用市場(chǎng)比較法和成本法。市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近 期發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng) 的修正來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。公式：委估房地產(chǎn)單價(jià)二工n （可比實(shí)例x交易情況修正系數(shù)x交易日期修正 系數(shù)x區(qū)域因素修正系數(shù)x個(gè)別因素修正系數(shù)）/n成本法：是分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后 將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。公式：房地產(chǎn)價(jià)格二土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息

18、 +銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊（十估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察和技術(shù)測(cè)算，并對(duì)評(píng)估對(duì)象使用狀況之后，確定委估房 地產(chǎn)海勃灣區(qū)下海勃灣一街坊區(qū)中公寓樓2號(hào)樓452室，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012 年4月18日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為442165元，無(wú)法確定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值 為442165元，大寫(xiě)（人民幣：肆拾肆萬(wàn)貳仟壹佰陸拾伍元整，單價(jià)為3697 7t/m2o（十一估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)師：柴興平、郭潁光評(píng)估人：柴興平、郭頑光（十二估價(jià)作業(yè)日期：2012年4月18日十三估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效日期本次估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)沒(méi)有較大波動(dòng)情況下的有效期限為2012年4月18 el -2013年4月17日若超越此期限或市場(chǎng)發(fā)生較大的波動(dòng)

19、時(shí)，需要重新評(píng) 估。（十四風(fēng)險(xiǎn)分析及變現(xiàn)能力分析1、風(fēng)險(xiǎn)分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。政策風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā) 生變化而造成房地產(chǎn)價(jià)值的減損。政策的變化是估價(jià)人員無(wú)法且沒(méi)有能力 預(yù)期的。房地產(chǎn)投資是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比 較大。我國(guó)最近相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)較為頻繁，即穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行, 進(jìn)一步減少了風(fēng)險(xiǎn)，但又對(duì)其形成了一定的限制。社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變化, 如利率水平、通貨膨脹、人口結(jié)構(gòu)、收入水平、收入結(jié)構(gòu)、家庭負(fù)債水平、 社會(huì)就業(yè)狀況等變化，使得房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)

20、生了巨大的變化。近年來(lái)，我國(guó) 的社會(huì)政治局勢(shì)穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供 了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。自然風(fēng)險(xiǎn)：包括火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等天災(zāi)引起的各類(lèi)或然損失風(fēng) 險(xiǎn)，將造成所抵押的房地產(chǎn)嚴(yán)重壞損乃至滅失，使其價(jià)值急劇跌落甚至消 失。2、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指估價(jià)對(duì)象在假定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損 失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響變現(xiàn)價(jià)值的主要因 素包括抵押房地產(chǎn)的規(guī)模、可分割性、通用性或?qū)Ｓ眯?、?quán)屬的完整性及 轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短、變現(xiàn)費(fèi)用、應(yīng)繳納稅金等。 通用性是指其用途、功能被市場(chǎng)接受的程度。估價(jià)對(duì)象為單元式住宅， 通用性較好。 獨(dú)立使用性

21、是指使用中不受影響干擾，能獨(dú)立形成綜合使用效果，或獨(dú) 立形成生產(chǎn)力。估價(jià)對(duì)象為獨(dú)立式住宅，其使用不受他人干擾，獨(dú)立使用 性強(qiáng)。 可分割轉(zhuǎn)讓性是指通過(guò)垂直或水平分割能夠形成相對(duì)獨(dú)立空間出售轉(zhuǎn)讓 的房屋。估價(jià)對(duì)象為成套住宅，不能分割轉(zhuǎn)讓。 價(jià)值、規(guī)模大小：一般來(lái)說(shuō)總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資 金較大，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象規(guī)模偏小，價(jià)值量 不大，所需資金不多，較易變現(xiàn)。 本報(bào)告涉及的估價(jià)對(duì)象范圍系由委托方?jīng)Q定并現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，所提供的估價(jià) 結(jié)果是處于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)條件下最可能成交的客 觀、合理價(jià)格，但提請(qǐng)報(bào)告使用者注意由于房地產(chǎn)抵押時(shí)間的延續(xù)性，估 價(jià)對(duì)象抵

22、押價(jià)值在未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、短期強(qiáng) 制處置等因素的不利影響，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的變現(xiàn)價(jià)格通常會(huì)低于其 正常市場(chǎng)價(jià)值。 變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短估計(jì)：估價(jià)對(duì)象地理位置較好，結(jié)構(gòu)布局合理，建筑面積 偏小，價(jià)值量不大，故變現(xiàn)時(shí)間較短。綜合以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)，但假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍 賣(mài)或變賣(mài)，受各種因素影響其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià) 值要低。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定：人民法院確定的保留價(jià)，第一次木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第11頁(yè)拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者

23、市場(chǎng)價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再次拍賣(mài)時(shí)， 可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%o估價(jià)對(duì)象一旦被強(qiáng)制變現(xiàn)時(shí)，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)合同法和城市房地產(chǎn)抵 押管理辦法，該項(xiàng)目處分方法應(yīng)參照國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行，變現(xiàn)費(fèi)用、 稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序如下： 變現(xiàn)費(fèi)用的種類(lèi)：訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)傭金、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 及交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等。 變現(xiàn)稅金的種類(lèi)：營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金（商品 房不發(fā)生該項(xiàng)費(fèi)用）地價(jià)。 淸償順序：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用一扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金 優(yōu)先受償款（

24、建筑工程承包人有行使權(quán)的拖欠工程款等）-按登記順序 償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及違約金一賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造 成的損失一剩余金額交還抵押人。內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司二o二年四月十八日五. 附件1、估價(jià)對(duì)象的位置圖2、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片3、房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)復(fù)印件4、房屋所有權(quán)證復(fù)印件5、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件6、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件7、估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件六、估價(jià)技術(shù)報(bào)告(-)區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象位于海勃灣區(qū)下海勃灣一街坊區(qū)中公寓樓2號(hào)樓452室。該 物業(yè)東臨鐵路線，南鄰市六中，西臨世紀(jì)大道，北臨海北西街。估價(jià)對(duì)象具 體區(qū)域狀況如下：木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木

25、*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第13頁(yè)(1) 市政及公共配套設(shè)施完備程度：在該區(qū)域范圍內(nèi)有烏海市第六中 學(xué)、濱河花園、新加坡花園等大型住宅社區(qū)，市政及公共配套設(shè)施較為完 善；(2) 居住環(huán)境及物業(yè)管理狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)，小區(qū) 內(nèi)物業(yè)管理較好；(3) 交通條件：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)臨近海北西街，附近有9、25路公交 車(chē)通過(guò)，交通條件較為便捷。(二個(gè)別因素1、房屋利用狀況估價(jià)對(duì)象主體為一幢六層混合結(jié)構(gòu)住宅樓，證載設(shè)計(jì)用途為住宅，南北 朝向，于2007建成，估價(jià)對(duì)象位于其2號(hào)樓4單元5層，一梯兩戶，建筑 面積119.61m2,外墻水泥

26、涂料，布局合理，三室二廳二衛(wèi)。估價(jià)對(duì)象具體狀 況如下：進(jìn)戶門(mén)安裝普通對(duì)講防盜門(mén)，單層塑鋼窗；客廳及臥室地面均鋪 800x800mm地磚，石膏板藝術(shù)造型吊頂，內(nèi)墻刷乳膠漆；廚房地面鋪800 x800mm地磚，墻面貼200x300mm面磚,瓷磚到頂，鋁扣板吊頂；衛(wèi)生間 地面鋪300x300mm地磚，墻面貼300x600mm面磚，潔具齊全，瓷磚到頂， 鋁扣板吊頂。估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，室內(nèi)水、暖、電訊設(shè)施齊全，使用及維護(hù) 狀況良好。2、土地利用狀況估價(jià)對(duì)象宗地形狀規(guī)則，地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較好，在利用上無(wú)地質(zhì)、 水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”(通給 水、通排水、通電、

27、通訊、通路、通暖、通燃?xì)?，宗地紅線內(nèi)“七通一平”(通 給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通燃?xì)饧巴恋仄秸?的開(kāi)發(fā)程度。(三權(quán)益狀況分析1、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況房屋所有權(quán)狀況估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)別為私有，房屋所有權(quán)人為劉雄虎，混合結(jié)構(gòu)，建筑面 積119. 61m2,設(shè)計(jì)用途為住宅，房屋所有權(quán)證證號(hào)為烏房權(quán)證a字第 as046784號(hào)，土地權(quán)屬性質(zhì)為出讓70年(2007年12月06日至2077年05 月26日)，剩余65年。估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法，未涉及其他法律糾紛，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的 轉(zhuǎn)讓條件，現(xiàn)由房屋所有權(quán)人使用，無(wú)出租、占用情況，其權(quán)利狀況對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)值不產(chǎn)生任何影響。2、估價(jià)對(duì)象優(yōu)先受償權(quán)

28、利狀況(1) 已設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利：尚未設(shè)立抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利；(2) 其他法定優(yōu)先受償款：無(wú)(四市場(chǎng)背景分析烏海市是內(nèi)蒙古自治區(qū)西部的新興工業(yè)城市，地處黃河上游，東臨 鄂爾多斯高原，南與寧夏石嘴山市隔河相望，西接阿拉善草原，北靠肥沃 的河套平原。是華北與西北的結(jié)合部，同時(shí)也是“寧蒙陜甘"經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合 部和沿黃經(jīng)濟(jì)帶的中心區(qū)域。二十世紀(jì)五十年代后期，隨著包蘭鐵路的開(kāi)通、包鋼等國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目 的建設(shè)，烏海作為資源富集區(qū)開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)五十年的艱苦奮斗， 在過(guò)去人跡罕至的荒漠上建成了 一座新興工業(yè)城市。1976年經(jīng)國(guó)務(wù)院正式 批準(zhǔn)，由原來(lái)的烏達(dá)、海勃灣兩個(gè)縣級(jí)市合成烏海市，為自治區(qū)直轄市

29、； 市轄海勃灣、烏達(dá)、海南3個(gè)縣級(jí)行政區(qū)，總面積1754平方公里，人口 50 萬(wàn)，有漢、蒙、回、滿等25個(gè)民族，是西部大開(kāi)發(fā)以來(lái)，率先在國(guó)內(nèi)實(shí)施 城鄉(xiāng)一體化改革、實(shí)行城鄉(xiāng)單一戶籍制度的城市之一。烏海市礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備量大、品位好、易開(kāi)采，并且相對(duì)配套，工業(yè)利 用價(jià)值高。已探明金屬、非金屬礦藏有37種，其中，煤炭已探明儲(chǔ)量30 多億噸，以優(yōu)質(zhì)焦煤為主，占全自治區(qū)已探明焦煤儲(chǔ)量的60%左右；鐵礦石木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第15頁(yè)儲(chǔ)量600多萬(wàn)噸;煤系高嶺土儲(chǔ)量在門(mén)億噸以上，約占全國(guó)探明儲(chǔ)量的1/

30、5； 石灰石遠(yuǎn)景儲(chǔ)量在200億噸以上，高品質(zhì)的石英砂、石英巖總儲(chǔ)量達(dá)50億 噸，白云巖、耐火粘土、硅石儲(chǔ)量也很可觀。鄰近地區(qū)還有豐富的鹽、堿、 芒硝、太西煤等，這些礦產(chǎn)儲(chǔ)量大、品質(zhì)高、配置條件好，是發(fā)展化工、 建材等工業(yè)產(chǎn)品的重要原料。按照城區(qū)“一靠三集中"原則，烏海市大力調(diào)整城市空間發(fā)展布局，推 進(jìn)三個(gè)城區(qū)向黃河靠攏，實(shí)施了濱河新區(qū)和烏達(dá)濱河西區(qū)建設(shè)，拉大了城 市框架。圍繞區(qū)際快速通道建設(shè)，包括周邊幾個(gè)工業(yè)園區(qū)在內(nèi)的“一刻鐘” 經(jīng)濟(jì)圈初步形成，增強(qiáng)中心城市輻射功能。便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成, 京藏高速、包蘭鐵路、109和"0國(guó)道穿市而過(guò)，包蘭、東（勝）-烏（海）電 氣化

31、鐵路已經(jīng)通車(chē)，屆時(shí)鐵路運(yùn)輸可直通天津港和黃驊港，運(yùn)輸能力犬幅 提升。市內(nèi)工業(yè)園區(qū)均有鐵路專(zhuān)用線連接。烏海至呼和浩特、北京、西安、 廣州、上海航線開(kāi)通，全國(guó)各地省會(huì)城市經(jīng)轉(zhuǎn)機(jī)后均可當(dāng)日到達(dá)。2010年以來(lái)，烏海市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持在發(fā)展 中搞好調(diào)控、在調(diào)控中促進(jìn)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，有 效促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，成為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。截至2010年8月末，烏海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資17. 18億元，比上年 同期增長(zhǎng)26.98%,占全部固定資產(chǎn)投資的11. 13%;在建商品房施工面積 350. 63萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)23.85%,其中新開(kāi)工面積111.

32、69萬(wàn)平 方米，比上年同期增長(zhǎng)3. 26倍。全市累計(jì)銷(xiāo)售商品房36.81萬(wàn)平方米，比 上年同期增長(zhǎng)1.31%,其中住宅銷(xiāo)售面積31.71萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 9. 19%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積3. 93萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.84倍。 實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額12. 11億元，比上年同期增長(zhǎng)了 40.8%,其中住宅銷(xiāo)售額 9.38億元，比上年同期增長(zhǎng)16. 37%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額2. 13億元，比 上年同期增長(zhǎng)了 3. 03倍。（五最高最佳使用分析木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*木*第16頁(yè)房地

33、產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最 佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能 使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。它的一種具體體現(xiàn)，是以使估價(jià)對(duì)象獲 得最佳的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量，也就是說(shuō)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在合法使用方 式下，各種可能的使用方法中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)狀用途亦為住 宅，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看以及對(duì)周邊居住環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)期分 析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。（六估價(jià)方法的選用估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)實(shí)際狀況，并研究了委托 方提供的資料，

34、在實(shí)地查看和調(diào)研基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目 的，由于該房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例較多，為使估價(jià)結(jié)果具有科學(xué)性、準(zhǔn)確性、 客觀性。此次評(píng)估我們采用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。（七評(píng)估測(cè)算1市場(chǎng)比較法的價(jià)值測(cè)算過(guò)程（1）根據(jù)估價(jià)對(duì)象的使用現(xiàn)狀，選取三宗與估價(jià)對(duì)象在結(jié)構(gòu)、用途相同、所處 區(qū)域相似的已成交的房地產(chǎn)做可比實(shí)例，詳細(xì)情況如下表。表1 因素條件說(shuō)明表比較因疔估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易時(shí)間2011.52011.52011.52011.5交易情況抵押貸款正常正常正常交易價(jià)格（元/韻375038003850用途住宅住宅住宅住宅區(qū)域因地理位置陽(yáng)光花園陽(yáng)光花園陽(yáng)光花園陽(yáng)光花園素市政及公

35、共配 套設(shè)施該區(qū)域范圍內(nèi)有 烏海市第六中學(xué)、浚 河"花園、新加花醫(yī) 等大型住宅社區(qū)，市 政及公共配粥殳般 為完善；該區(qū)域范圍內(nèi)有 烏海市第六中學(xué)、濱河 花園、新加坡花園等大 型住宅社區(qū)，市牧公 卻己現(xiàn)墩為完善;該區(qū)域范圍內(nèi)有鳥(niǎo) 海市第六中學(xué)、濱河花 園、新加皮花園等大程 住宅社區(qū)，市政及公共 酉集設(shè)施k為完善；該區(qū)域范圍內(nèi)有 烏海市第六中學(xué)、濱河 花園、新加坡花園等大 型住宅社區(qū)，市牧公 痢諭殳猶功完善;交通條件估價(jià)對(duì)象臨近灣 北西街,iw有9、25 沁交車(chē)通過(guò)，交通 細(xì)功便捷。估價(jià)對(duì)象臨近海 北西街，iw有9、25 沁交車(chē)通ii,交通條 制功便捷。估價(jià)對(duì)象臨近海訛 西街，附近有9、

36、25翳 公交車(chē)通過(guò)，交通紐t 車(chē)功便fto估價(jià)對(duì)象臨近海 北西街，附近有9、25 路公交車(chē)通過(guò)，交通條 僧功便mo居住環(huán)境及物 業(yè)管理狀況居住環(huán)境較好 物業(yè)管理一般居住環(huán)境較好 物業(yè)管理一般居住環(huán)境較好 物業(yè)管理一般居住環(huán)境較好 物業(yè)管理一般個(gè)別因素總層數(shù) 及所在層數(shù)總六層 所在五層總六層 所在五層總六層 所在四層總六層 所在四層朝向南北南北南北南北建筑面積適中適中適中適中建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合成新度（建于2007年） 九六成新（建于2007年） 九六成新（建于2007年） 九六成新（建于2007年） 九六成新利用狀況較好較好較好較好裝飾裝修情況簡(jiǎn)單裝修簡(jiǎn)單裝修簡(jiǎn)單裝修普通裝修（2）編制比較

37、因素條件指數(shù)表表2 因素條件指數(shù)表f實(shí)例比較因素f估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易價(jià)格（t/m2）375038003850交易時(shí)間100100100100交易情況100100100100區(qū) 域 因 素地理位置100100100100市政及公共配套設(shè)施100100100100交通條件100100100100居住環(huán)境及物業(yè)管理狀況100100100100個(gè) 別 因 素總層數(shù)及所在層數(shù)100100102102朝向100100100100建筑面積100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100成新度100100100100利用狀況100100100100裝飾裝修情況100100100101(3) 因素修正：在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，經(jīng)修正得到各因素修正系數(shù)表。 表3因素條件修正系數(shù)表比較因素'7實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易價(jià)格(元擊)375038003850交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū) 域 因 素地理位置100/100100/100100/100市政及公共配套設(shè)施100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100