房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(1)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房產(chǎn)：指建筑在土地上的各類房屋，有住宅、商場、辦公樓、廠房、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公務(wù)、娛樂、旅游等各種設(shè)施用房。地產(chǎn)：指土地及其上下的一定空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、水域以及地面道路等。房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。房地產(chǎn)開發(fā)的程序 1建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建；2房地

2、產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與批審；3土地使用權(quán)的取得；4征地與拆遷；5工程建設(shè)與管理；6房地產(chǎn)的租售管理；7房地產(chǎn)的物業(yè)管理。土地所有制 現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的

3、所有權(quán)往往是不一致的。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使

4、用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 土地使用權(quán)的出讓 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 土地使用權(quán)劃撥 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補交出讓

5、金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 房屋的所有權(quán) 是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。 房屋的占有權(quán) 通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。 房屋的使用權(quán) 是對房屋的實際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。 房屋的收益權(quán) 是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。 房屋的處分權(quán) 是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 熟地 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土

6、地。三通一平指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整。七通一平是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上下水通、雨污水通、電力通、暖氣通、電信通和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。四源費指自來水建設(shè)費 .污水處理費. 供熱建設(shè)費. 煤氣建設(shè)費期房 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 現(xiàn)房 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入

7、住并取得產(chǎn)權(quán)證。 毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。 成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。 （1）內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料 （2）客廳樓地板為普通瓷磚 （3）普通鋁合金窗 （4）普通膠合板門 商品房 是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以盈利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。 二手房 通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的

8、住房建筑物 直接為人們生活.學(xué)習(xí).工作.居住.以及從事生產(chǎn)和各種文化活動的房屋稱為建筑物構(gòu)筑物 間接為人們提供服務(wù)的建筑設(shè)施稱為構(gòu)筑物，如煙囪、水井、道路、橋梁等。按照建筑物層數(shù)或高度劃分 1住宅建筑的1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為中高層，10層以上為高層2公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m為高層建筑，低于24m為多層建筑商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)中的“磚”指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等，”混”是指由鋼筋、水泥、沙石、水按一定的比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓

9、板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震要求，磚混住宅一般在5層、6層以下磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱均采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類住宅多高層住宅，具體又可分框架、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等。住宅的開間 就是住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離因為是就一個自然地寬度而言，故又稱為開間！ 住宅的進深 就是指住宅的實際長度。指一間獨立的房屋或一棟居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度 住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 住宅的

10、凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。綠地面積指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2平米的土地。建筑面積指各層建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計算的陽臺、雨篷、無柱挑廊的面積）之和。層高低于2.2米的部分不計入面積。住宅的銷售面積 按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑

11、面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積 包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積及陽臺建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 套內(nèi)墻體面積 是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

12、套內(nèi)使用面積 是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.2米的部分不計入面積。公用建筑面積 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 哪些公用面積應(yīng)分攤？ 應(yīng)分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 哪些公用面積不能分攤？

13、 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。分攤公用建筑面積的計算方法 分攤公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積=整幢建筑的面積套內(nèi)建筑面積之和不應(yīng)分攤的建筑面積 建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。多層的容積率大致為3，高層的容積率一般為4-5，超高層的樓房大于7，對別墅而言標(biāo)準(zhǔn)的容積率是0.4

14、5.綠化高、獨棟別墅多的社區(qū)容積率0.3左右。綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比閣樓 是指位于房屋坡屋頂下部的房間。 普通住宅 是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。 純辦公樓 是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。 商場 是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物。 綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 商住住宅 是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用

15、的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 躍層式住宅 是指住宅占有上、下兩樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接。優(yōu)點：（1）每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，（2）戶內(nèi)居住面積和輔助沒勁較大（3）布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復(fù)式住宅 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層

16、樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 錯層式住宅 是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 花園式住宅一般也稱為西式洋房式小洋樓，也稱為花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。商品房的起價 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 商品房的均價 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每

17、平方米的價格。 基價 經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。 定金 是指合同當(dāng)事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貨幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或低作房價款，給付定金的一方不履行義務(wù)時，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金 是指買方為了保留房號保留優(yōu)先選號權(quán)而采取的一種預(yù)付方式，一般金額較少，不能對合同起到擔(dān)保作用，違約時應(yīng)當(dāng)全額返還，無賠償損失等違約責(zé)任。契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變

18、動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半） 公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。 房地產(chǎn)抵押 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。 銀行按揭 按揭是英語“Mongase”（抵押）一

19、詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。 個人住房按揭需提交哪些資料？ 購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票）；購房人已首付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。 住房公積金 是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)

20、私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 公積金貸款 為政策性住房公積金發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購買、建造、翻建、大修自住住房時，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。商品房驗收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。 商品房綜合驗收合格 指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗收合格。 在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說

21、明書制度的規(guī)定，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。何為“預(yù)售面積”和“竣工面積”？ 預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。 物業(yè)管理指物管企事業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進行維護、修繕和整治并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對其定義為:物業(yè)管理就是對業(yè)主、住戶或用戶、客戶提供的公共性服務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)該向小區(qū)居民提

22、供什么樣的服務(wù) 有公共性服務(wù)、特約性服務(wù)、代辦服務(wù)三大類。常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：房屋建筑主體的管理房屋設(shè)備、設(shè)施和管理環(huán)衛(wèi)管理綠化治安消防車輛管理代辦服務(wù)特約性專項服務(wù)實質(zhì)上是一種代理服務(wù)，為滿足一部分業(yè)主的需求而提供的服務(wù)如代購物品、車船票、代人接送小孩或提供商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項目。代辦服務(wù)實質(zhì)上是特約服務(wù)的補充和完善。業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。 商品房預(yù)售須符合哪些條件？ （1）交付

23、全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2 ）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3） 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （4） 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 哪些情況下，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同？ （1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購房屋； （2） 建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符； （3） 建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。 地基和基礎(chǔ) 建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的

24、最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。屋頂?shù)念愋头譃槠轿蓓?、坡屋頂、曲面屋頂。墻體 是維護分割構(gòu)件，同時也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。墻體的作用1承重作用：承受房屋的屋頂、樓層、人和設(shè)備的荷載，以及墻體自重、風(fēng)荷載、地震作用等。2圍護作用：抵御自然界風(fēng)、雪、雨、等的侵襲，防止太陽輻射和噪聲的干擾等。3分隔作用：墻體可以把房間分割成若干個小空間或小房間。4裝修作用：墻體是建筑裝修得重要部分，墻面裝修隊整個建筑物的裝飾效果起很大的作用。墻體按受力的特點分：1承重墻：它承受屋頂和樓板等構(gòu)件傳下來的垂直荷載和風(fēng)力、地震力

25、風(fēng)水平荷載。2自承重墻：它只承受墻體自身重量而不承受屋頂、樓板等垂直荷載。3圍護強：它起著防風(fēng)、雪、雨的侵襲，并起著保溫、隔熱、隔聲、防水的等作用。4隔墻：它起著分割大房間為若干小房間的作用，并滿足隔聲的要求。墻體應(yīng)滿足的要求：1結(jié)構(gòu)要求主要表現(xiàn)在強度和穩(wěn)定性兩個方面。 強度：磚墻的強度實質(zhì)上是磚砌體的抗壓強度，它取決于磚和砂漿的材料強度等級。 穩(wěn)定性：磚墻的穩(wěn)定性一般用高厚比來控制，墻體越高該越厚，稱其為高厚比。2保溫要求墻體的保溫因素，主要表現(xiàn)在墻體阻止熱量傳出的能力及防止在墻體表面和內(nèi)部產(chǎn)生凝結(jié)水的能力等兩大方面。3防震要求抗震設(shè)防要求以“烈度”為單位，北京地區(qū)的設(shè)防烈度為八度。烈度于等

26、級的關(guān)系如下：M=0.58 I+1.5(其中M-震級，I-震中烈度)4隔聲要求包括隔除室外噪聲和相鄰房間的噪聲兩個方面。地下室建筑物下部的空間叫地下室，也成為基礎(chǔ)的主要組成部分 。地下室的分類（1）按使用性質(zhì)分：普通地下室：普通地下空間，一般按地下樓層進行設(shè)計。人防地下室：有人防要求的地下空間，人防地下室應(yīng)妥善解決緊急狀態(tài)下的人員隱蔽與疏散，應(yīng)有保證人身安全的技術(shù)措施。（2）按埋入地下深度分：全地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超過該房間凈高1/2者。半地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。（3）地下室的防潮與防水地下室的防潮、防水作法取決于地下室地坪與地下水位的關(guān)系。當(dāng)?shù)叵率业仄涸谪S水期最高水位線以上時應(yīng)作防潮處理。反之應(yīng)作防水處理。女兒墻是下部墻身延伸至屋面以上的一段墻體。其高度取決于屋面上人或不上人。勒腳 外墻墻身下部靠近室外地地坪的部分。作用是防止地面水.屋檐底下的雨水對墻面的侵蝕，從而保護墻面，保持室內(nèi)干燥，提高建筑物的耐久性。散水指的是靠近勒腳下部的水平排水坡。作用為了迅速排出從屋檐下滴的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑的下沉。散水的寬度應(yīng)稍大與屋檐的挑出尺寸。