房地產(chǎn)開發(fā)流程與價(jià)值創(chuàng)造

1、房地產(chǎn)開發(fā)用地：l土地所有權(quán)：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，應(yīng)是屬于農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)不準(zhǔn)買賣或以其他方式非法轉(zhuǎn)讓。l所謂開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)有償、有期限進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地，以及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有而被國(guó)家依法征收的土地。土地分類：l按土地區(qū)位劃分：鬧市區(qū)（商業(yè)集中區(qū)）土地、城市副中心區(qū)土地、鬧市區(qū)邊緣地帶（亞中心區(qū)）土地、城市邊緣區(qū)土地、城市郊區(qū)土地。l按土地利用的性質(zhì)和功能劃分：居住用地、公共設(shè)施用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用

2、地、綠地。l按開發(fā)用地投入的形式和程度劃分：生地、熟地。熟地：能滿足開發(fā)前所確定的土地用途的建設(shè)要求的土地。一般具備：地平條件；場(chǎng)地正常、安全使用條件；基礎(chǔ)設(shè)施條件。開發(fā)企業(yè)選擇生地進(jìn)行拆遷改造，屬于房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)屬于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。開發(fā)用地的選擇：l兩個(gè)層次的工作：一是投資區(qū)域的確定；二是在投資區(qū)域內(nèi)選擇、確定開發(fā)地段。l區(qū)域選擇因素：政治環(huán)境；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況；投資環(huán)境；特大型建設(shè)投資。l開發(fā)地段的選擇因素：城市規(guī)劃；自然環(huán)境和工程地質(zhì)；現(xiàn)有建設(shè)條件；地塊面積；投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。l項(xiàng)目選址原則：區(qū)域優(yōu)先；注重潛力；適應(yīng)投資特征；綜合評(píng)價(jià)。開發(fā)用地的獲?。禾峁┙o開發(fā)投資者進(jìn)行

3、經(jīng)營(yíng)的開發(fā)土地，獲取土地使用權(quán)的方式有三種，一是劃撥，二是出讓，三是轉(zhuǎn)讓。1、劃撥：l劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。l一般沒(méi)有使用期限的限制。l劃撥用地包括：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2、出讓：l出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將一定年限的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。l四種方式：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣。3、轉(zhuǎn)讓：l轉(zhuǎn)讓是指擁有土地使用權(quán)的用地者，通

4、過(guò)合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。l合法的轉(zhuǎn)讓方式：買賣；合資、合作建房；交換；作價(jià)入股等。土地價(jià)格l土地價(jià)格直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本。l估價(jià)方法：除市場(chǎng)法、成本法、收益法三大基本方法外，還有假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。l開發(fā)商和估價(jià)師、開發(fā)商之間的估價(jià)差異：可承受價(jià)格與可接受價(jià)格的差異；不同開發(fā)商的管理水平、社會(huì)資源的差異；對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的不同研判。l假設(shè)開發(fā)法：開發(fā)商最常采用的估價(jià)方法，又分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。例1 待估宗地的土地使用權(quán)年限為50年，允許修建8000平方米的寫字樓。開發(fā)商預(yù)計(jì)拿到土地后該項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)使用權(quán)后即可

5、動(dòng)工。開發(fā)商對(duì)該項(xiàng)土地的各項(xiàng)成本、費(fèi)用以及建成后的收入情況估計(jì)如下：項(xiàng)目建成后對(duì)外出租，出租率90%，每平方米建筑面積預(yù)計(jì)租金為300元，年出租費(fèi)用為每年租金的40%，開發(fā)成本和管理費(fèi)用至少為每平方米1000元，該費(fèi)用第一年投入40%，第二年投入60%，貸款利率為6%，不動(dòng)產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，取得土地使用權(quán)時(shí)買方發(fā)生的稅費(fèi)為地價(jià)的3%，投資利潤(rùn)率為15%，試以傳統(tǒng)方法確定開發(fā)商獲取該土地時(shí)能承受的最高價(jià)格。解 (1)設(shè)待估宗地價(jià)格為V(2)求開發(fā)完成后的總價(jià)值P，用收益還原法來(lái)確定：寫字樓的年純收益=300800090%(1-40%)=1296000(元)寫字樓總價(jià)=12960001-1/(1+

6、8%)48/80%=15797121(元)(3)開發(fā)成本和管理費(fèi)用=10008000=8000000(元)(4)利息=(V+3%V)(1+6%)2-1+800000040%(1+6%)1.5-1 +800000060%(1+6%)0.5-1=0.1273V+434180(5)稅費(fèi)=0.03V(6)開發(fā)商利潤(rùn)=(V+0.03V+8000000)15%=0.1545V+1200000(7)V=15797121-8000000-(0.1273V+434180)-0.03V-(0.1545V+1200000)解得：V=4698080(元)例2 在某城市改造中，有一占地5000平方米的房地產(chǎn)擬拆遷改造為

7、商住綜合樓，該工程可以于2010年6月1日開工，正常施工期2年，規(guī)劃建筑覆蓋率為50%，容積率為5，各層建筑面積相同，其中一層為商場(chǎng)，其他各層為住宅。開發(fā)商估計(jì)該工程的拆遷安置費(fèi)200萬(wàn)元，在工程開發(fā)之初一次性補(bǔ)償，開發(fā)費(fèi)用每平方米800元，管理費(fèi)用為開發(fā)費(fèi)的10%，在開發(fā)期內(nèi)平均投入；估計(jì)工程完成后，商場(chǎng)即可全部售出，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，住宅平均售價(jià)為每平方米建筑面積2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后售出50%，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%，稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，折現(xiàn)率為12%。試確定開發(fā)商在2010年6月1日獲取該土地的價(jià)格。解 總建筑面積=占地面積容積率=50

8、005=25000(m2)項(xiàng)目的樓層=總建筑面積/每層建筑面積=25000/(500050%)=10(層)住宅面積=2500(10-1)=22500(m2)商業(yè)面積=25000-22500=2500(m2)建成后的總價(jià)值=25004000/(1+12%)2+2250050%2200/(1+12%)2+2250050%2200/(1+12%)2.5=797+1973+1964=4634(萬(wàn)元)開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用=800(1+10%)50%1/(1+12%)1.5+1/(1+12%)0.525000=1967(萬(wàn)元)銷售稅費(fèi)=46349%=417(萬(wàn)元)總地價(jià)=4634-1967-417-200=

9、2050(萬(wàn)元)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的作用：l可以準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)l可以使開發(fā)商合理地調(diào)整自己的產(chǎn)品以適合目標(biāo)市場(chǎng)l可使產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的類型：l按使用特征定位運(yùn)動(dòng)就在家門口（奧林匹克花園）高級(jí)度假村式住宅l按住宅檔次定位新一代高級(jí)豪宅（錦城花園）給你一個(gè)五星級(jí)的家（碧桂園）l按環(huán)境特征定位海之城（金海灣家園）高爾夫球場(chǎng)中的極品公寓（湯臣高爾夫公寓）l按文化品位定位你準(zhǔn)備SOHO了嗎（北京現(xiàn)代城）大學(xué)城，成就孩子的未來(lái)（深圳桃源居）l按風(fēng)格情調(diào)定位廣州印尼巴厘島（廣州疊彩園）海邊的歐洲風(fēng)情（香港藍(lán)灣半島）l按個(gè)性特征定位我輕松，我快樂(lè)（廣州芳草園）活出優(yōu)越感（星海洲）l 按

10、智能化特征定位領(lǐng)先型智能化小區(qū)（廣州保利花園）全方位的智能化（北京紫玉山莊）l 按情感特征定位越是罕有，越是值得擁有（廣州新城海濱花園）美好生活在等你（中信東泰花園）念念不忘老城區(qū)報(bào)批報(bào)建圍繞“四證”展開，即：選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。選址意見書：l選址意見書是城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址工作提出的具體意見。l國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大、中型項(xiàng)目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過(guò)計(jì)劃管理和規(guī)劃管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。l選址意見書制度，目的是保證各項(xiàng)工程有計(jì)劃并按規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：l建設(shè)

11、用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位和個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定建設(shè)用地位置、面積、界限的法定憑證。l審批程序：現(xiàn)場(chǎng)踏勘；征求意見；提供設(shè)計(jì)條件；審查總平面圖；核定用地面積；核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：l建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。l俗稱：建設(shè)工程執(zhí)照l(shuí)審批流程：認(rèn)定建設(shè)工程申請(qǐng)；征求有關(guān)部門意見；提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；方案審查；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程施工許可證：l建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑

12、證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。l由建設(shè)行政主管部門核發(fā)。l沒(méi)有施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。l申領(lǐng)施工許可證應(yīng)具備的條件：建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工場(chǎng)地基本具備施工條件；已確定施工企業(yè)；施工圖能滿足施工需要并已通過(guò)審查；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；已委托監(jiān)理；建設(shè)資金已落實(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在完成市場(chǎng)調(diào)查、擬建規(guī)模、銷售策劃、資源優(yōu)化、技術(shù)方案論證、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措等可行性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目各方案投入與產(chǎn)出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算、估算，對(duì)擬建項(xiàng)目各方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和選優(yōu)的過(guò)程。項(xiàng)目策劃：l區(qū)位分析與選擇l開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇l開發(fā)

13、時(shí)機(jī)的分析與選擇l合作方式的分析與選擇l融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇l產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇投資估算：l投資估算的范圍：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)。l資金使用計(jì)劃的編制收入估算：l租售方案；租售價(jià)格；租售收入；收款方式。資金籌措：l資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)：l償清能力分析指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、借款償還期。l盈利能力分析指標(biāo)：靜態(tài)投資回收期Pt、動(dòng)態(tài)投資回收期Pt、凈現(xiàn)值指標(biāo)NPV、凈現(xiàn)值指標(biāo)率NPVR、內(nèi)部收益率IRRl房地產(chǎn)投資的

14、不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資：l房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以信用方式調(diào)劑房地產(chǎn)資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是具有償還性。l充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。l以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心，將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金。l籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)，是房地產(chǎn)開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。l房地產(chǎn)業(yè)是吸納金融機(jī)構(gòu)信貸資金最多的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者是金融機(jī)構(gòu)最大的客戶群之一，也是金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)中最重要的爭(zhēng)奪對(duì)象。融資方式分類：l內(nèi)源融資與外源融資l直接融資與間接融資l股權(quán)融資與債權(quán)融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源：l自

15、有資金：折舊基金和大修基金；盈余公積金；公益金；未分配利潤(rùn)。l金融機(jī)構(gòu)貸款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性資金貸款；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款；房地產(chǎn)抵押貸款。l發(fā)行債券籌資l發(fā)行股票籌資l其他籌資渠道：利用各類信托基金融資(房地產(chǎn)投資信托REIT)；預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款；利用各類企事業(yè)的自有資金；借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開發(fā)；有承包商帶資承包建設(shè)工程。融資成本：l融資成本包括資金使用費(fèi)和融資費(fèi)用l融資成本率=資金使用費(fèi)/(融資總額-融資費(fèi)用)100%l融資成本率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率項(xiàng)目貸款評(píng)估：金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審查包括：項(xiàng)目基本情況指標(biāo)、市場(chǎng)分析指標(biāo)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。l項(xiàng)目基本情況指標(biāo)：四證落實(shí)情況；自有

16、資金占總投資比率；資金落實(shí)情況；地理與交通位置；基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)情況；項(xiàng)目品質(zhì)。l市場(chǎng)分析指標(biāo)：市場(chǎng)定位；供需形勢(shì)分析；競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析；市場(chǎng)營(yíng)銷能力；認(rèn)購(gòu)或預(yù)售/預(yù)租能力。l財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；銷售利潤(rùn)率；貸款償還期；敏感性評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)實(shí)施階段的主要工作：辦理開工審批手續(xù)；通過(guò)招投標(biāo)方式選擇施工企業(yè)；以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制；竣工驗(yàn)收。工程項(xiàng)目管理：l特點(diǎn)：一次性管理；全過(guò)程管理；約束性強(qiáng)的控制管理。l類型：業(yè)主方的項(xiàng)目管理；咨詢監(jiān)理方的項(xiàng)目管理；承包商的項(xiàng)目管理；銀行對(duì)工程項(xiàng)目的管理；政府對(duì)工程項(xiàng)目的管理。l工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容：項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)；目標(biāo)

17、控制；合同管理；進(jìn)度控制；投資(費(fèi)用)控制；質(zhì)量控制；風(fēng)險(xiǎn)管理；信息管理；環(huán)境保護(hù)?？⒐を?yàn)收與交付使用：l項(xiàng)目驗(yàn)收分為初步驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收。l經(jīng)驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目方可交付使用。l交付使用時(shí)的“兩書”：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。l市場(chǎng)營(yíng)銷是指企業(yè)通過(guò)預(yù)測(cè)、刺激、提供方便，協(xié)調(diào)生產(chǎn)與消費(fèi)以滿足顧客和社會(huì)公眾對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)及其他供應(yīng)的需求的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。l市場(chǎng)營(yíng)銷的發(fā)展：以生產(chǎn)為中心；以銷售為中心；以消費(fèi)者為中心。l“市場(chǎng)營(yíng)銷”不同于“銷售”。l市場(chǎng)營(yíng)銷理論：顧客需要與4P營(yíng)銷理論：產(chǎn)品Product，價(jià)格Price，渠道Place，促銷Promotion顧客滿意與4C營(yíng)銷理論：消費(fèi)者Consume

18、r，成本Cost，便利Convenience，溝通Communication建立顧客忠誠(chéng)與4R營(yíng)銷理論：關(guān)聯(lián)Relevance、反應(yīng)Reaction、關(guān)系Relationship、回報(bào)Rewardl房地產(chǎn)營(yíng)銷的“五位一體”：一個(gè)好的樓盤產(chǎn)品、一支好的銷售隊(duì)伍、一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境、一個(gè)好的推廣策略、一個(gè)好的物業(yè)管理。l全程營(yíng)銷策劃：運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，對(duì)開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營(yíng)銷過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求