【廣告策劃PPT】房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)手法集萃

1、 活動(dòng)策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷(xiāo)售額，活動(dòng)策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷(xiāo)售額，提高市場(chǎng)占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而提高市場(chǎng)占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動(dòng)策劃案，無(wú)論且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動(dòng)策劃案，無(wú)論對(duì)于企業(yè)的知名度，還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將起到對(duì)于企業(yè)的知名度，還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將起到積極的提升作用。積極的提升作用。 主題要單一，繼承總的營(yíng)銷(xiāo)思想；主題要單一，繼承總的營(yíng)銷(xiāo)思想； 活動(dòng)要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn)；活動(dòng)要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn)； 直接地說(shuō)明利益點(diǎn)；直接地說(shuō)明利益點(diǎn)； 具有良好的可執(zhí)行性；具有良

2、好的可執(zhí)行性； 變換寫(xiě)作風(fēng)格；變換寫(xiě)作風(fēng)格； 切忌主觀言論。切忌主觀言論。 結(jié)合各銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，活動(dòng)策劃案形式多樣，一般而言，結(jié)合各銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，活動(dòng)策劃案形式多樣，一般而言，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)包括土地奠基儀式、項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)（發(fā)布土地奠基儀式、項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)（發(fā)布會(huì)）、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、看房團(tuán)、房交會(huì)、節(jié)假會(huì)）、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、看房團(tuán)、房交會(huì)、節(jié)假日促銷(xiāo)、新聞事件日促銷(xiāo)、新聞事件等等；等等； 公益活動(dòng)是指一定的組織或個(gè)人向社會(huì)捐贈(zèng)財(cái)物，公益活動(dòng)是指一定的組織或個(gè)人向社會(huì)捐贈(zèng)財(cái)物，時(shí)間，精力和知識(shí)等活動(dòng)。公益活動(dòng)內(nèi)容包括時(shí)間，精力和知識(shí)等活動(dòng)。公益活動(dòng)內(nèi)容包括社區(qū)服務(wù)，社區(qū)服務(wù)，環(huán)境保

3、護(hù)，知識(shí)傳播，公共福利，社會(huì)援助，社會(huì)治安，環(huán)境保護(hù)，知識(shí)傳播，公共福利，社會(huì)援助，社會(huì)治安，緊急援助，慈善，社團(tuán)活動(dòng)，社會(huì)服務(wù)，文化藝術(shù)緊急援助，慈善，社團(tuán)活動(dòng)，社會(huì)服務(wù)，文化藝術(shù)活動(dòng)活動(dòng)等等。等等。 上述各類(lèi)活動(dòng)，均根據(jù)銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)和市場(chǎng)情況，配合相應(yīng)廣上述各類(lèi)活動(dòng)，均根據(jù)銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)和市場(chǎng)情況，配合相應(yīng)廣告宣傳進(jìn)行安排及調(diào)整，因此它也是廣告策劃中一個(gè)重要組成部分。告宣傳進(jìn)行安排及調(diào)整，因此它也是廣告策劃中一個(gè)重要組成部分。 一星級(jí)公關(guān)：一星級(jí)公關(guān)： 策略思想：自我宣講策略思想：自我宣講 表現(xiàn)方式：自己組織公關(guān)活動(dòng)，自己說(shuō)自己好表現(xiàn)方式：自己組織公關(guān)活動(dòng)，自己說(shuō)自己好 二星級(jí)公關(guān)：二星級(jí)公

4、關(guān)： 策略思想：全面曝光策略思想：全面曝光 表現(xiàn)方式：正面新聞負(fù)面新聞夾雜表現(xiàn)方式：正面新聞負(fù)面新聞夾雜 三星級(jí)公關(guān)：三星級(jí)公關(guān)： 策略思想：證言策略策略思想：證言策略 表現(xiàn)方式：尋找形象代言人、找意見(jiàn)領(lǐng)袖夸自己表現(xiàn)方式：尋找形象代言人、找意見(jiàn)領(lǐng)袖夸自己 四星級(jí)公關(guān)：四星級(jí)公關(guān)： 策略思想：迂回策略策略思想：迂回策略 表現(xiàn)方式：不提跟產(chǎn)品太多的東西，而是用其他活表現(xiàn)方式：不提跟產(chǎn)品太多的東西，而是用其他活 動(dòng)表現(xiàn)自己的形象動(dòng)表現(xiàn)自己的形象 五星級(jí)公關(guān)：五星級(jí)公關(guān)： 策略思想：置入策略，關(guān)聯(lián)策略策略思想：置入策略，關(guān)聯(lián)策略 表現(xiàn)方式：不提自己，不提產(chǎn)品，而是說(shuō)社會(huì)責(zé)表現(xiàn)方式：不提自己，不提產(chǎn)品，

5、而是說(shuō)社會(huì)責(zé) 任，說(shuō)行業(yè)價(jià)值任，說(shuō)行業(yè)價(jià)值 總體看來(lái)，現(xiàn)在企業(yè)的公關(guān)傳播，關(guān)注自己的多，總體看來(lái)，現(xiàn)在企業(yè)的公關(guān)傳播，關(guān)注自己的多，關(guān)注行業(yè)與社會(huì)的少，宣講與曝光的多，迂回與置入的關(guān)注行業(yè)與社會(huì)的少，宣講與曝光的多，迂回與置入的少。原因在于，高價(jià)值的公關(guān)傳播還沒(méi)有體現(xiàn)出應(yīng)有的少。原因在于，高價(jià)值的公關(guān)傳播還沒(méi)有體現(xiàn)出應(yīng)有的價(jià)值，需要企業(yè)界、傳播界、咨詢(xún)界努力。價(jià)值，需要企業(yè)界、傳播界、咨詢(xún)界努力。a a活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間f f活動(dòng)構(gòu)思活動(dòng)構(gòu)思k k工作安排工作安排b b活動(dòng)地點(diǎn)活動(dòng)地點(diǎn)g g活動(dòng)創(chuàng)意活動(dòng)創(chuàng)意l l相關(guān)配合相關(guān)配合c c活動(dòng)對(duì)象活動(dòng)對(duì)象h h活動(dòng)流程活動(dòng)流程m m備選預(yù)案?jìng)溥x預(yù)案d

6、 d活動(dòng)目的活動(dòng)目的i i物料明細(xì)物料明細(xì)n n效果評(píng)估效果評(píng)估e e活動(dòng)主題活動(dòng)主題j j費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算o o宣傳工作宣傳工作 寫(xiě)真、噴繪寫(xiě)真、噴繪 易拉寶、易拉寶、x x展架展架 舞美絎架舞美絎架 舞美燈光、特效舞美燈光、特效 空飄氣球空飄氣球 氣球拱門(mén)氣球拱門(mén) 氣球包裝氣球包裝 橫幅、垂幅橫幅、垂幅 投影儀器投影儀器 禮儀人員禮儀人員 安保人員安保人員 保潔人員保潔人員 演藝人員演藝人員 施工人員施工人員 甲、乙工作人員甲、乙工作人員 甲、乙對(duì)接人員甲、乙對(duì)接人員模特女：模特女：300-800300-800元（元（1 1人）人）模特男：模特男：500-800500-800元（元（1 1

7、人）人）歌手：歌手：200-600200-600元（元（1 1人）人）電子提琴：電子提琴：600-800600-800元（元（1 1人）人）變臉：變臉：600-1000600-1000（1-21-2人）人）樂(lè)隊(duì)：樂(lè)隊(duì)：2000-30002000-3000（隊(duì)）（隊(duì)）外籍嘉賓：外籍嘉賓：1500-30001500-3000（人）（人）雜技：雜技：1500-30001500-3000（隊(duì)）（隊(duì)）女子舞蹈：女子舞蹈：200-300200-300（人）（人）男（女）街舞：男（女）街舞：200-300200-300（人）（人）西洋樂(lè)：西洋樂(lè)：600-800600-800（人）（人）主持人：主持人：600

8、-1000600-1000（普通）（普通）如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿(mǎn)足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿(mǎn)足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)

9、爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括

10、住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶(hù)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，

11、具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)

12、境分環(huán)境分析析區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃

13、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪(fǎng)談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和環(huán)境和市場(chǎng)分市場(chǎng)分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均gdpgdp

14、與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）8008003003000 03000300040004000400040008080000080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額發(fā)投資額增幅增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高

15、，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)投資/g/gdpdp0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)投資/ /固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反

16、映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748

17、較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析分析（住宅）（住宅）1 1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格交情況、成交價(jià)格2 2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、供總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）分）3 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)品特點(diǎn)分析分析4 4、住宅商品房成交價(jià)格分析、住宅商品房成交價(jià)格分析5 5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)

18、市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析分析（微觀層（微觀層面）面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶(hù)分析目標(biāo)客戶(hù)分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的數(shù)量、客戶(hù)類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)

19、客戶(hù)找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)2.2. 目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)stow內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）swot分析的價(jià)值要素s/ws/w（優(yōu)（優(yōu)勢(shì)勢(shì)/ /劣勢(shì)）劣勢(shì)）的價(jià)值要的價(jià)值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等o/to/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/ /威威脅）的價(jià)值要脅）的價(jià)值要素素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶(hù)型）/客戶(hù)流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)