南京下關(guān)四平路地塊項目建議書

1、1南京下關(guān)南京下關(guān) 四平路地塊四平路地塊 項目建議書項目建議書謹呈：謹呈：二 o一一年七月2寫在前面的話首先，非常感謝貴司給予南京海策公司此次溝通、合作的機會。 通過與貴司相關(guān)人員的初步溝通，我司認為貴公司對于下關(guān)區(qū)四平路西側(cè)地塊的房地產(chǎn)項目存在如下幾點發(fā)展預(yù)期和要求：n 本項目是投資人由傳統(tǒng)制造行業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進軍的開山之作，源于對房地產(chǎn)領(lǐng)域的初步嘗試，本項目以保證現(xiàn)金流和基本預(yù)期利潤為第一目標，通過本項目的成功開發(fā)，快速積累開發(fā)經(jīng)驗和資金流轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的深度發(fā)展作準備；n 投資人擬接受的地塊價格為3000萬/畝，希望根據(jù)市場狀況推算項目可實現(xiàn)的銷售價格，最終測算項目的投資開發(fā)利潤；

2、n 當然，可實現(xiàn)的銷售價格除了市場能接受外，還需要項目產(chǎn)品本身的支撐，因此，怎么樣的產(chǎn)品定位和客戶定位對于實現(xiàn)快速銷售尤為重要；n 雖然項目本身不是一個能撬動市場的標志性項目，但因為其開發(fā)銷售的周期仍是銀行限貸和政府限購的政策收緊期，開發(fā)銷售過程中如何繞開政策限制，規(guī)避市場風(fēng)險也是投資人重點考慮的工作內(nèi)容。3寫在前面的話基于上述的項目發(fā)展思路，我司結(jié)合區(qū)域市場發(fā)展狀況和項目地塊特征和經(jīng)濟技術(shù)指標，現(xiàn)提交此建議書，旨在表達我司對于以下問題的觀點與建議： 區(qū)域現(xiàn)狀與未來走向 項目的可行性簡析項目的投資成本與利益簡析 雙方項目合作建議 本報告將言簡意賅的以結(jié)論形式闡述以上內(nèi)容，形成結(jié)論的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資

3、料不在本報告中贅述，更為詳盡的分階段工作方案將在我司項目組進駐后配合投資商工作逐步系統(tǒng)展開。本報告內(nèi)容希望能為本項目的投資開發(fā)提供決策參考，有關(guān)本項目建議書的具體問題，歡迎和海策公司負責人聯(lián)系：南京海策房地產(chǎn)投資顧問有限公司陳堅陳堅 策劃總監(jiān)手機郵：4 二、項目可行性簡要分析 三、項目資金計劃模擬 四、項目合作建議5一、地塊項目信息一、地塊項目信息經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)：經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)：用地面積：2660，約計4畝容積率：容積率：5.75.7建筑限高：建筑限高：6060米米規(guī)劃總建筑面積：規(guī)劃總建筑面積：1625016250其中地上建筑面積：約其中地上建筑面積：約1510

4、015100，地下建筑面積：，地下建筑面積：11501150土地年限：土地年限：6565年，目前已剩年，目前已剩4949年年當前規(guī)劃方案：當前規(guī)劃方案：1-2f為裙樓商業(yè)，層高4.5米3-18f為小戶型酒店公寓，層高3米配當前方案效果圖配當前方案效果圖6地塊區(qū)位圖地塊區(qū)位圖7二、周邊地理環(huán)境二、周邊地理環(huán)境周邊情況：周邊情況：地塊位于下關(guān)區(qū)四平路北端路口，呈“梯型”，目前為一廢舊品收購站。地塊西鄰一綠化廣場，臨長江大橋南段引橋，與盧龍山莊（高層住宅小區(qū)，下關(guān)城建開發(fā)，09年交付入住）隔橋相望；地塊北側(cè)為城河路高架（鄭和北路），通往幕府西路，與鐵路軌道的直線距離約300米；地塊東側(cè)隔四平路為四平

5、苑住宅小區(qū)，下關(guān)城建開發(fā)，06年交付入??；地塊南側(cè)為陳舊住宅小區(qū)，沿四平路兩側(cè)為社區(qū)商業(yè)門面，延伸至建寧路。大區(qū)域環(huán)境：大區(qū)域環(huán)境：地塊位于下關(guān)的老城區(qū)地帶，形象環(huán)境較差，但居住配套成熟；地塊與建寧路商圈臨近，雖然建寧路的商業(yè)人氣較旺，但商業(yè)檔次不高；地塊與閱江樓公園、繡球公園臨近，但實際可利用價值不大。8周邊實景圖周邊實景圖四平路商業(yè)四平路商業(yè)街街綠化廣綠化廣場場城河路、鄭和北城河路、鄭和北路路地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀9三、項目簡析三、項目簡析1、配套齊全、氛圍成熟，具備較好的居住條件；2、可以依靠成熟的建寧路商圈，挖掘較高的投資價值；3、體量較小，參與市場競爭時可以走“精致、個性化”路線。1、原本

6、65年的土地年限只剩49年；2、65年的土地年限屬于限購范圍內(nèi)；3、體量太小，幾乎沒有景觀表現(xiàn)空間；4、臨近高架引橋和鐵路軌道，噪聲污染較大；5、區(qū)域環(huán)境陳舊，居住人群紛雜，使得居住形象較難提高?？蓪崿F(xiàn)的價值存在的不利因素10swot分析1234優(yōu)勢機遇劣勢威脅 地段成熟，商業(yè)氛圍優(yōu)越 配套齊全，居住條件良好 體量小、空間獨立，理想投資產(chǎn)品 土地閑置時間長，年限縮短16年 屬限購限貸的住宅產(chǎn)品，客戶難定位 離高架橋太近，噪音污染嚴重 下關(guān)老城區(qū)改造加速推進，政府引導(dǎo)和經(jīng)濟發(fā)展，促使區(qū)域環(huán)境拔高發(fā)展 調(diào)控政策未來一段時間后，趨于利好的發(fā)展前景依然存在，房地產(chǎn)投資仍是百姓投資的主要渠道 宏觀政策環(huán)

7、境未來走向不明，市場觀望情緒濃厚 區(qū)域市場未來有4-5個類型產(chǎn)品的競爭對手四、項目四、項目swotswot分析分析11 二、項目可行性簡要分析 三、項目資金計劃模擬 四、項目合作建議 一、項目信息與價值梳理12一、項目可能存在的開發(fā)方向一、項目可能存在的開發(fā)方向土地年限浪費了16年，是本項目的硬傷。項目實際成了“全新的建筑物，二手的房屋產(chǎn)權(quán)”。因此，在銷售時價格無法與一手新房競爭，而更多要參照二手房的市場行情。即使價格低于同類一手產(chǎn)品，購買人在心理上能否接受也是疑問。65年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓屬于限購對象，因此項目的目標客戶更傾向于剛性需求。剛性需求更傾向于銀行貸款，而當前銀行對60以下的小面積產(chǎn)

8、品基本停貸，加之地塊49年的土地年限，可能客戶的貸款通道較難打通。維持現(xiàn)有土地性質(zhì)不變，做酒店式公寓的開發(fā)銷售1不利因素有利因素規(guī)劃方案作簡單優(yōu)化調(diào)整后，即可進入工程招標和項目施工階段，節(jié)省大量前期準備時間。13一、項目可能存在的開發(fā)方向一、項目可能存在的開發(fā)方向變更土地性質(zhì)，增加的土地成本和時間成本須作為項目投入的重要成本考慮。限購政策影響、土地年限閑廢16年，這些不利因素依然存在。作為普通住宅，可設(shè)計成超過60的一般居住產(chǎn)品，可規(guī)避一定銀行限貸的風(fēng)險。土地年限變?yōu)?0年的住宅，做普通住宅的開發(fā)銷售2不利因素有利因素14一、項目可能存在的開發(fā)方向一、項目可能存在的開發(fā)方向變更土地性質(zhì)，增加的

9、土地成本和時間成本須作為項目投入的重要成本考慮。作為這個地段的商辦公寓，能否被市場接受需要研究分析。商辦公寓帶來的建設(shè)成本增加、業(yè)主的使用成本增加，相應(yīng)會造成銷售價格的矛盾。土地年限變?yōu)?0年的商業(yè)，做商辦公寓的開發(fā)銷售3不利因素商辦公寓不限購、不限貸。土地年限看似放棄了9年產(chǎn)權(quán)，但客戶看不到了前面閑置的16年，在購買心理上會是利好。有利因素15二、項目各開發(fā)方向不利因素的解決辦法二、項目各開發(fā)方向不利因素的解決辦法限購限貸維持現(xiàn)有土地性質(zhì)不變，做酒店式公寓的開發(fā)銷售1土地年限閑置16年價格上降低產(chǎn)品上創(chuàng)新成本增加利潤減少主攻一次性付款的目標客戶尋找政策寬松的銀行，變相貸款銷售周期拉長實際利潤

10、率減少方法方法負面負面方法方法負面負面16土地年限變?yōu)?0年的住宅，做普通住宅的開發(fā)銷售2二、項目各開發(fā)方向不利因素的解決辦法二、項目各開發(fā)方向不利因素的解決辦法限購限貸土地成本和時間成本增加創(chuàng)新產(chǎn)品提高價格銷售周期可能略長主攻剛性需求的目標客戶對銷售價格敏感方法方法負面負面方法方法負面負面17二、項目各開發(fā)方向不利因素的解決辦法二、項目各開發(fā)方向不利因素的解決辦法各類成本增加競爭對手較多細分目標市場份額比例少周期拉長相應(yīng)提高價格對銷售價格敏感土地年限變?yōu)?0年的商業(yè)，做商辦公寓的開發(fā)銷售3方法方法負面負面方法方法負面負面18三、區(qū)域市場內(nèi)各競爭對手簡況三、區(qū)域市場內(nèi)各競爭對手簡況商辦酒店式公

11、寓樓盤名稱開發(fā)公司土地年限項目規(guī)模產(chǎn)品特征銷售價格銷售狀況優(yōu)勢分析劣勢分析中央中央金地金地華夏融創(chuàng)40年6萬，公寓3棟4萬挑高5.4米預(yù)計1.9萬預(yù)計年底開盤挑高產(chǎn)品，公寓體量大偏居住，使用成本高財智財智廣場廣場金盛集團40年12萬，11層，公寓面積2萬8-11層soho辦公，50-70預(yù)計均價2萬預(yù)計11月開盤商鋪經(jīng)營戶支撐體量小，只是作為市場的配套玉橋玉橋國際國際公寓公寓玉朗集團65年6萬，26層分平層和4.7米挑高平層精裝1.9萬，挑高毛坯2.3萬，開盤一年多，價格沒有變化去年4月開盤，剛開始還不錯，限購后影響較大，目前公示1000套房源賣了300套地段好，投資市場樂觀環(huán)境形象差，后期管

12、理很困難聯(lián)合聯(lián)合立方立方紫金地產(chǎn)40年總建4.55萬，5幢4層挑高5.6米，帶電梯多層價格待定預(yù)計10月公開售樓處產(chǎn)品較高端想裝住宅，其實是商辦19三、區(qū)域市場內(nèi)各競爭對手簡況三、區(qū)域市場內(nèi)各競爭對手簡況未來可能競爭對手地塊編號地塊位置容積率用地性質(zhì)實際出讓面積成交時間成交價競得人備注no.2010g66下關(guān)區(qū)下關(guān)區(qū)黃家圩黃家圩地塊地塊4商業(yè)金融業(yè)用地16368.0平方米2011-1-2831600萬元江蘇盛康商貿(mào)有限公司該公司比較神秘，可能有政府背景no.2011g06下關(guān)區(qū)下關(guān)區(qū)燕江路燕江路以北以北3.2商業(yè)金融業(yè)用地11042.4平方米2011-3-311000萬元南京寧華物產(chǎn)有限公司底

13、價成交，該公司主營業(yè)務(wù)為倉儲和運輸no.2010g59鼓樓區(qū)鼓樓區(qū)模范馬模范馬路以北路以北6.3酒店式公寓用地32755.1平方米2010-12-2872000萬元南京國電南自科技園發(fā)展有限公司底價成交，會有部分物業(yè)自用no.2011g09玄武區(qū)玄武區(qū)紅山路紅山路地塊地塊2.7商業(yè)金融業(yè)用地49053.2平方米2011-4-761700萬元江蘇常發(fā)地產(chǎn)有限公司常州公司，定名為南京常發(fā)廣場，規(guī)劃方案已初步確定20三、區(qū)域市場內(nèi)各競爭對手簡況三、區(qū)域市場內(nèi)各競爭對手簡況住宅性質(zhì)的參照項目樓盤名稱開發(fā)公司土地年限銷售狀況銷售價格小區(qū)狀況備注四平苑四平苑下關(guān)城建1995年至2065年老小區(qū)，最后賣的一

14、幢是6號樓，05年4月銷售當時新房7000元，目前二手房1.6萬小區(qū)入住率高，但形象一般盧龍山莊盧龍山莊下關(guān)城建1995年至2065年07年開始首期銷售，09年全部售罄當時新房9000元，目前二手房1.8萬全高層建筑，離高架很近土地年限閑置了10年北城居北城居江蘇新航程2001年至2071年去年年底開盤銷售，37套只賣了5套報價2萬，成交19380元單體一幢樓，總建2758該項目因拆遷困難，是由南京寧佳轉(zhuǎn)手給新航程的，距本項目1公里江雁依山江雁依山郡郡南京中鼎、下關(guān)城建2006年至2076年08年開始首期銷售，目前銷售率達70%在售70的精裝公寓前期普通住宅80000，目前精裝公寓1.7萬17

15、萬，周邊環(huán)境不好，一期已入住，二期年底交付距本項目2公里，下關(guān)城建的土地是02年的世茂濱江世茂濱江新城新城南京世茂2004年至2074年05年開始首期銷售，目前銷售率達70%，今年在售2期當前2期均價1.8萬品牌知名度高，全高層小區(qū)，江景優(yōu)勢明顯距本項目3公里林景嘉園林景嘉園江蘇通宇2007年至2077年09年9月開盤，137套房源全部售罄當時新房1.2萬，目前二手房2.2萬小區(qū)規(guī)模小，僅3幢11f小高層住宅，但在周邊片區(qū)算環(huán)境較好距本項目1.2公里21土地成本建安成本管理成本擬定本項目的土地成本為3000萬/畝，容積率5.7，折算成樓面價為7910元/。按照18層高層建筑的常規(guī)產(chǎn)品規(guī)劃，根據(jù)

16、建筑行業(yè)經(jīng)驗，本項目的建安成本預(yù)計不超過3300元/。管理成本主要為企業(yè)的運營成本，如人員薪資、辦公費用、設(shè)備能源消耗及公關(guān)活動費用等，行業(yè)標準一般控制在項目總投資的1.5-2%之間，本項目預(yù)計為310元/。經(jīng)粗略測算，本項目投資開發(fā)成本約為1415014150元元/ /，因項目是轉(zhuǎn)手所得，使得單位成本大大高于同地段項目（同地段項目的開發(fā)成本約同地段項目的開發(fā)成本約7000-80007000-8000元元/ /）。按照房地產(chǎn)行業(yè)投資利潤平均控制水平平均控制水平30%30%，最終推算出本項目的銷售均價應(yīng)不低于1840018400元元/ /，否則項目投資風(fēng)險較大，或降低土地價格或放棄投資。營銷成本

17、財務(wù)費用主要用于項目的包裝、推廣、營銷、招商等工作，行業(yè)標準一般控制在項目總投資的4-6%，本項目預(yù)計為600元/。各類稅費和銀行利息，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，這里面要考慮地塊轉(zhuǎn)手交易的稅費，故高于一般項目總投資的10-12%，預(yù)計達到18%。本項目的財務(wù)費用約為2630元/。四、項目可售價格測算分析四、項目可售價格測算分析成本導(dǎo)向122經(jīng)粗略測算，本項目可實現(xiàn)銷售均價為18558元/，基本與預(yù)期利潤保證的價格18400元/持平。四、項目可售價格測算分析四、項目可售價格測算分析市場導(dǎo)向2參照項目銷售價格本項目對照后得分比較得數(shù)計價權(quán)重綜合數(shù)據(jù)玉橋國際公寓玉橋國際公寓190000

18、.941786028%5000.8盧龍山莊盧龍山莊180000.951710034%5814北城居北城居190001.12090023%4807林景嘉園林景嘉園220000.891958015%2937本項目本項目18558.18558.8 8以周邊類似項目為基準，運用比較定價法測算本項目價以周邊類似項目為基準，運用比較定價法測算本項目價格格比較方面比較方面（以（以100100分為滿分，單項制定最高分值，單項優(yōu)勢越大則得分越高）分為滿分，單項制定最高分值，單項優(yōu)勢越大則得分越高）地段價值：地段價值：區(qū)域價值綜合配套：綜合配套：城市配套及社區(qū)配套產(chǎn)品特點：產(chǎn)品特點：規(guī)劃特點、產(chǎn)品特點、戶型特點品

19、牌價值：品牌價值：品牌帶來的價值提升空間及項目認可度總體規(guī)模：總體規(guī)模：項目的規(guī)模效應(yīng)。23五、項目可行性綜合建議五、項目可行性綜合建議綜合前文分析，本項目以3000萬元/畝的地價投資，投資風(fēng)險可控，平均投資利潤可以獲得。為使項目更具市場競爭力，進一步降低投資風(fēng)險，對項目開發(fā)提如下建議：1、在不提高土地成本和啟動時間延后不長的前提下，更改項目土地年限為70年，調(diào)整戶型產(chǎn)品設(shè)計（擴大戶型面積至60以上），避開銀行對小戶型住宅的限貸。2、重點打造項目的外立面設(shè)計，強調(diào)建筑外觀的視覺沖擊；適當增加建筑產(chǎn)品的科技元素（如隔音保溫、同層排水、中央新風(fēng)等環(huán)保技術(shù)）。3、營銷方面突出項目的形象包裝設(shè)計，推廣渠道走個性化、特色化通道，以“短平快”銷售指導(dǎo)原則，避免淹沒在一片同質(zhì)化競爭的大海中。24 二、項目可行性簡要分析 三、項目資金計劃模擬 四、項目合作建議 一、項目信息與價值梳理25本資金流轉(zhuǎn)計劃以項目2011年9月取得土地使用權(quán)，2011年12月完成項目規(guī)劃調(diào)整，并即時啟動開發(fā)準備為節(jié)點，模擬出項目資金流轉(zhuǎn)情況：預(yù)計2011年須投入資金6900萬元，其中土地款6000萬，工程準備款300萬，財務(wù)稅費300萬，營銷推廣費100萬，項目管理費200萬。項目2012年6月開盤銷售，至9月實現(xiàn)資金回籠7000萬，全年實現(xiàn)資金回籠1