金智置業(yè)合作建議書

1、2005年6月 金智置業(yè)金智置業(yè)盛和項目盛和項目 合作建議書合作建議書 部分關(guān)于我們太平洋天營銷策略機(jī)構(gòu)太平洋天營銷策略機(jī)構(gòu)（下屬單位）（下屬單位）東方智囊企劃有限公司東方智囊企劃有限公司太平洋天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司太平洋天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 我我 們們 的的 優(yōu)優(yōu) 勢勢 別人在做的我們同樣在做別人做不到的我們已經(jīng)取得成功 銀基商貿(mào)城銀基商貿(mào)城 60006000 多戶多戶 世貿(mào)商城世貿(mào)商城/M/M城城/ /錦榮錦榮/ /天榮近天榮近 40004000 多戶多戶 小商品城小商品城/ /中州中州/ /苑陵苑陵/ /金林近金林近 30003000 多戶多戶 投資戶近投資戶近 33003300 組組在本

2、項目上在本項目上,我們擁有潛在我們擁有潛在 17000 余潛在客戶資料余潛在客戶資料:團(tuán)隊優(yōu)勢: 在經(jīng)歷了一個又一個地產(chǎn)項目的洗禮之后,在一次次爬摸滾打中,我們打磨和鍛造了一支優(yōu)秀具有思想力、戰(zhàn)斗力，善于打硬仗的營銷銷售隊伍，獲得了更為全面的商業(yè)地產(chǎn)整合營銷理念，并在原有基礎(chǔ)上加以延伸，逐漸形成了一套太平洋天人所持有的地產(chǎn)整合營銷思路，是我們無所畏懼地面對來自行業(yè)內(nèi)領(lǐng)域的挑戰(zhàn)。太平洋天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司太平洋天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司有機(jī)會與貴司共同探討項目的發(fā)展運作，我公司深感榮幸，有機(jī)會與貴司共同探討項目的發(fā)展運作，我公司深感榮幸，為此，我們特別召開了公司主要干將的專題會議：為此，我們特別召開了

3、公司主要干將的專題會議：在房地產(chǎn)大潮的沖擊的現(xiàn)狀下，在房地產(chǎn)大潮的沖擊的現(xiàn)狀下，在眾多外來或本土的越來越有實力有經(jīng)驗的開發(fā)商的競爭中，在眾多外來或本土的越來越有實力有經(jīng)驗的開發(fā)商的競爭中，在貴司的拓荒建設(shè)中，如何將貴公司的項目做到獨樹一幟，不負(fù)重望，在貴司的拓荒建設(shè)中，如何將貴公司的項目做到獨樹一幟，不負(fù)重望，成功實現(xiàn)利潤最大化，成功實現(xiàn)利潤最大化，將是對我們的這樣一個有專業(yè)性、責(zé)任心的團(tuán)隊更高的一個要求！將是對我們的這樣一個有專業(yè)性、責(zé)任心的團(tuán)隊更高的一個要求！本次的合作機(jī)會，我們將視為我司未來發(fā)展的核心，本次的合作機(jī)會，我們將視為我司未來發(fā)展的核心，其一，貴司這一項目是一個具有一定獲利可能

4、的合作項目；其一，貴司這一項目是一個具有一定獲利可能的合作項目；其二，通過本項目與貴公司建立長期的合作關(guān)系；其二，通過本項目與貴公司建立長期的合作關(guān)系；其三，合作成功得到貴司以及市場的認(rèn)可其三，合作成功得到貴司以及市場的認(rèn)可將極大提升我司在行業(yè)的品牌形象，并可籍此獲得更大的發(fā)展空間。將極大提升我司在行業(yè)的品牌形象，并可籍此獲得更大的發(fā)展空間。所以，如果能夠，我們將殫精竭慮，全力以赴，所以，如果能夠，我們將殫精竭慮，全力以赴，最終做到項目、貴司及我司的共同成功！最終做到項目、貴司及我司的共同成功！我們的態(tài)度我們的觀點 一個概念、一個賣點、一款廣告、一次促銷，都不能構(gòu)成一個地產(chǎn)項目運作成功的關(guān)鍵。

5、 真正的全案策劃，不是局限于某一個特定方面，不只是一次簡單的廣告創(chuàng)意、一次有力的促 銷，而是從項目的全局考慮，立足于目標(biāo)市場需求，尋找市場機(jī)會點和切入點，提出行之有 效的整合推廣模式，并在此過程中不斷創(chuàng)造賣點、創(chuàng)造商機(jī)，最終達(dá)到全盤銷售和實現(xiàn)利潤 的預(yù)期目標(biāo)。 策劃決不是套路，而是有針對性的、高效率的、高準(zhǔn)確度的提出具體解決方案。評判策劃成功與否的關(guān)鍵尺度在于： 項目的市場切入點是否找到，是否準(zhǔn)確。 解決問題的辦法是否完善。 如若有機(jī)會同貴司合作，我們將其珍視為一種榮譽和責(zé)任。我們將以我們的專業(yè)知識和敬業(yè)精神為貴司提供最優(yōu)秀、完善的整合營銷服務(wù)，并為貴我雙方達(dá)成如下目的. 以最小的風(fēng)險為貴司完

6、成本項目之整合運作，實現(xiàn)利潤最大化； 以本項目為平臺，全力打造貴司一流的企業(yè)形象，形成良好的品牌效應(yīng)，為貴司今后開發(fā)其他項目奠定良好的市場基礎(chǔ)； 協(xié)助貴司建立科學(xué)、系統(tǒng)、規(guī)范的房地產(chǎn)營銷模式和組織構(gòu)架，并在此過程中為貴司培養(yǎng)一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)營銷人才； 形成貴我雙方長期合作的共識，在今后的項目上形成再次合作。市場突破點的核心市場突破點的核心 建立鄭州商品項目品牌領(lǐng)導(dǎo)地位建立鄭州商品項目品牌領(lǐng)導(dǎo)地位市場突破點的關(guān)鍵市場突破點的關(guān)鍵 建立市場致高點，全面建立競爭優(yōu)勢建立市場致高點，全面建立競爭優(yōu)勢市場突破點的建立市場突破點的建立 形象的高點形象的高點 產(chǎn)品的高點產(chǎn)品的高點 整合推廣的高點整合推廣

7、的高點 形象的建立形象的建立 現(xiàn)場優(yōu)勢的建立現(xiàn)場優(yōu)勢的建立 整合攻擊整合攻擊優(yōu)勢建立優(yōu)勢建立我們對此項目的理解目前影響本項目的市場因素天隆商貿(mào)城：2樓預(yù)售近60%，且留有近 五億五億元元 的銷售壓力；金旺角：2樓、3樓預(yù)計留有 一億元 的銷售壓力；鄭州國際小商品城：3樓、4樓留有約 5000萬元 的銷售壓力；大上海城：近 兩億 的銷售壓力；百年德化：近 兩億 的銷售壓力；香山賓館（拍賣后）預(yù)計近一億元的銷售壓力；恒泰服飾廣場招商管理問題對投資戶造成的壓力，可能帶來的崩盤可能。“金智置業(yè)盛和項目”做什么？“金智置業(yè)盛和項目”做什么？保障開發(fā)商開發(fā)的合理利潤，并實現(xiàn)最大化；符合鄭州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及

8、未來發(fā)展的趨勢；符合項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢；符合項目的商業(yè)形象和打造開發(fā)商企業(yè)品牌；符合項目未來經(jīng)營的要求；符合項目招商的需求；符合鄭州市投資者的投資需求；符合鄭州市消費者的消費需求；符合項目所在區(qū)域的消費需求；符合項目營銷推廣策略；符合項目物業(yè)管理的管理要求；符合項目經(jīng)營管理的管理要求；符合項目開發(fā)資源的整合要求。做本項目前提：做本項目前提：“金智置業(yè)盛和項目”做什么？鄭州市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；項目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；鄭州市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)模式；鄭州市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)銷售及經(jīng)營狀況項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃及經(jīng)營狀況；項目周邊現(xiàn)有人口構(gòu)成及收入狀況；項目周邊路段的人、車流流量流向；項目周

9、邊現(xiàn)有的配套設(shè)施；項目地塊特征及規(guī)劃條件；鄭州市城市整體規(guī)劃及發(fā)展目標(biāo)；鄭州市市民消費及投資需求。做本項目的依據(jù)：做本項目的依據(jù)：項目定位項目定位“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目：關(guān)于本項目：地處火車站商圈心臟地帶。周遍小商品、服地處火車站商圈心臟地帶。周遍小商品、服裝等裝等 批批 發(fā)零售市場成熟；發(fā)零售市場成熟；較繁華的批發(fā)兼零售的商業(yè)環(huán)境；較繁華的批發(fā)兼零售的商業(yè)環(huán)境；方便的購物環(huán)境，地理位置優(yōu)越；方便的購物環(huán)境，地理位置優(yōu)越；便捷的交通：緊鄰火車站，多條公交從門口便捷的交通：緊鄰火車站，多條公交從門口通過通過。地塊特點：本項目本項目 綜合性小商品批發(fā)兼零售綜合性小商品批發(fā)兼零售 專

10、業(yè)商品批發(fā)兼零售專業(yè)商品批發(fā)兼零售可能的市場定位： 該項目宗地毛地面積約15畝, 前為鄭州國有土地。該宗地擬規(guī)劃為商業(yè)用地，土地權(quán)屬明確。按照市建控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(平米) 折算成畝數(shù)毛地面積10079.415規(guī)劃紅線可建設(shè)用地面積700010.5可建設(shè)用地用地率70%“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：宏觀因素：2004年隨著改革步伐的加快，鄭州市社會經(jīng)濟(jì)各方面都取得了較大成就。城市市區(qū)居民家庭人均可支配收入為9667.09元，比去年同期增長11.8%。人均消費性支出為6618.54元。 其中其中個體經(jīng)營收入大幅度增長。個體經(jīng)營收入大幅度增

11、長。伴隨經(jīng)營環(huán)境的改善和政府出臺的各種優(yōu)惠政策，使人們就業(yè)觀念不斷地在改變，人們不再盯著國營、集體單位，而是積極自尋門路，擴(kuò)大就業(yè)渠道，自主經(jīng)營者增多。使經(jīng)營性收入增幅較大。2004年人均經(jīng)營性收入383.39元，比去年同期增長22.2%。此項也是影響可支配收入增長的重要因素。隨著居民收入水平穩(wěn)步提高投資意識的增強，隨著居民收入水平穩(wěn)步提高投資意識的增強， 國家提出了“促進(jìn)中部地區(qū)崛起”的戰(zhàn)略，省委、省政府要求鄭州提高首位度，增強對中原城市群的帶動作用，為我市加快發(fā)展提供了契機(jī)。同時，我市生產(chǎn)總值已突破千億大關(guān)，綜合經(jīng)我市生產(chǎn)總值已突破千億大關(guān)，綜合經(jīng)濟(jì)實力和發(fā)展后勁明顯增強，具備了發(fā)展全面提

12、速、再上新臺階的基礎(chǔ)和條件濟(jì)實力和發(fā)展后勁明顯增強，具備了發(fā)展全面提速、再上新臺階的基礎(chǔ)和條件。2004，鄭州市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1375億元，增長15.5%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2350美元。 政府充分發(fā)揮商貿(mào)優(yōu)勢政府充分發(fā)揮商貿(mào)優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。進(jìn)一步加強城區(qū)交易市場建設(shè)，利用現(xiàn)代信息手利用現(xiàn)代信息手段提升批零貿(mào)易層次等，段提升批零貿(mào)易層次等，加大國內(nèi)外知名商貿(mào)企業(yè)引進(jìn)力度，積極利用外資加快流通企業(yè)的改組改造，充分發(fā)揮鄭州鐵路、公路、郵政、航空區(qū)位優(yōu)勢，搞好物流規(guī)劃，整合物流資源，提高信息化水平，逐步形成具有鄭州特色的現(xiàn)代大物流體系。 批零貿(mào)易企業(yè)商品銷售總額848.5億元，增長29.6

13、%；商品交易市場銷售總額465.8億元，增長40.3%。社會消費品零售總額558.7億元，比上年增長16.4%。其中，批零貿(mào)易業(yè)零售額459.9億元。關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：區(qū)域因素：中州市中州市場場國際小商品城國際小商品城金林市場金林市場盛和小商品城盛和小商品城百年德百年德化化苑陵商場苑陵商場大上海大上海城城鄭州新天地鄭州新天地香港城香港城豫泰小商品城豫泰小商品城銀基商貿(mào)城銀基商貿(mào)城不夜城飾品城不夜城飾品城盛和小商品城盛和小商品城二七區(qū)為鄭州市的核心商業(yè)區(qū)，此次貴二七區(qū)為鄭州市的核心商業(yè)區(qū)，此次貴司所開發(fā)項目所處于的火車站商圈，是司所開發(fā)項目所處于的火車站商圈，是屬于二七

14、商圈不可忽略的重要組成部分，屬于二七商圈不可忽略的重要組成部分，但由于本項目所處地塊的特殊性但由于本項目所處地塊的特殊性二二七大商圈中的火車站小商圈部分，這里七大商圈中的火車站小商圈部分，這里的經(jīng)營種類為多為商品批發(fā)，因此，本的經(jīng)營種類為多為商品批發(fā)，因此，本項目所處的火車站小商圈與整個二七大項目所處的火車站小商圈與整個二七大商圈具有很多特性商圈具有很多特性.作為中原商業(yè)物轉(zhuǎn)集散中心作為中原商業(yè)物轉(zhuǎn)集散中心火車站火車站商圈是諸多商家搶占要地商圈是諸多商家搶占要地,而此次貴司所而此次貴司所開發(fā)項目正位于火車站商圈之中。苑陵開發(fā)項目正位于火車站商圈之中。苑陵商場、鄭州小商品城、金林市場、豫泰商場、

15、鄭州小商品城、金林市場、豫泰小商品城、中天市場、香港城等市場群小商品城、中天市場、香港城等市場群雄鼎立，形成紛爭之勢。雄鼎立，形成紛爭之勢。 “金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：苑陵商場苑陵商場地理位置地理位置德化步行街、福壽街口商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商場式批零市場外立面外立面大面積玻璃幕墻標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積5左右門面寬門面寬3米左右 市場內(nèi)道路寬度市場內(nèi)道路寬度主過道3米 次過道2米租金租金一樓：160元/平方米月 二樓：110元/平方米月 三樓：50元/平方米月工商費、稅務(wù)工商費、稅務(wù)國稅：960元/月 地稅：500元/月工商管理費：300元/月營業(yè)時

16、間營業(yè)時間7：0018：30該市場于該市場于19901990年開業(yè)，經(jīng)營主要品種為：一層小電器、電子產(chǎn)品；二樓小百貨、日用雜品；三年開業(yè)，經(jīng)營主要品種為：一層小電器、電子產(chǎn)品；二樓小百貨、日用雜品；三樓鞋、文具、禮品等。作為比較早開業(yè)的日雜市場，其內(nèi)部還是比較整潔的，但是硬件配套比較落樓鞋、文具、禮品等。作為比較早開業(yè)的日雜市場，其內(nèi)部還是比較整潔的，但是硬件配套比較落后，制約了其進(jìn)一步發(fā)展。整個市場的經(jīng)營狀況還是不錯的，在整個日雜市場占有相當(dāng)份額，生意后，制約了其進(jìn)一步發(fā)展。整個市場的經(jīng)營狀況還是不錯的，在整個日雜市場占有相當(dāng)份額，生意還是比較紅火的。在整個商圈內(nèi)，該市場的稅費負(fù)擔(dān)是比較重的

17、。租金也是日趨漲高，有好多經(jīng)營還是比較紅火的。在整個商圈內(nèi)，該市場的稅費負(fù)擔(dān)是比較重的。租金也是日趨漲高，有好多經(jīng)營大戶從該商場中更換到其他經(jīng)營場所。大戶從該商場中更換到其他經(jīng)營場所。苑陵商場苑陵商場“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：中州市場中州市場地理位置地理位置近福壽街、興隆街口商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)批零市場外立面外立面外墻磚，有些破舊。標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積6左右門面寬門面寬2米左右市場內(nèi)道路寬度市場內(nèi)道路寬度主過道3.5米 次過道2.3米左右硬件硬件只有電扇無中央空調(diào)；每層1部上行電梯；2部貨梯租金租金一層：150元/平方米月 二層：100元/平方米

18、月 三層：400元/平方米月 四層：100元/平方米月物業(yè)管理費物業(yè)管理費100元/月工商費、稅務(wù)工商費、稅務(wù)國稅：240元/月 地稅150元/月 工商管理費：100元/月營業(yè)時間營業(yè)時間6：0019：00該市場該市場19971997年開業(yè)，開業(yè)時間比較早的老市場，規(guī)模相對其他市場來說較大。因為開業(yè)時年開業(yè)，開業(yè)時間比較早的老市場，規(guī)模相對其他市場來說較大。因為開業(yè)時間長，內(nèi)部維護(hù)的不是很好，整個市場顯的比較陳舊、雜亂。但是因為地段比較好，市場經(jīng)營間長，內(nèi)部維護(hù)的不是很好，整個市場顯的比較陳舊、雜亂。但是因為地段比較好，市場經(jīng)營的一直很火爆。以經(jīng)營電子元件配件為自己的主要特色，而且品種齊全，品

19、種間聯(lián)系緊密，所的一直很火爆。以經(jīng)營電子元件配件為自己的主要特色，而且品種齊全，品種間聯(lián)系緊密，所以該處客戶不易到其他市場。因為有一部電梯直接到達(dá)三樓，三樓經(jīng)營狀況為好，故三樓的租以該處客戶不易到其他市場。因為有一部電梯直接到達(dá)三樓，三樓經(jīng)營狀況為好，故三樓的租金也是最高（金也是最高（200-600200-600元元/ /平方米平方米/ /月），這也是該市場與其他市場最不同之處。月），這也是該市場與其他市場最不同之處。中州中州市場市場“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：鄭州大酒店小商品城鄭州大酒店小商品城地理位置地理位置興隆街商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)批零市場外立面外

20、立面玻璃幕墻標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積一、二層為柜臺形式，三層為18平方米左右，門面寬門面寬3米左右 市場內(nèi)道路寬度市場內(nèi)道路寬度一、二層為1.8米，三層為2.4米硬件硬件每層2部扶梯；貨梯1部；客貨兩用梯1部，消防噴淋，中央空調(diào)，電子監(jiān)控（有些已壞）租金租金一樓：750元/節(jié)柜臺/月 二樓：600元/節(jié)柜臺/月 三樓：50元/平方米月 工商費工商費工商管理費：一、二樓180元/月 三樓150元/月物業(yè)管理費物業(yè)管理費300元左右/月營業(yè)時間營業(yè)時間8：0018：00該市場為鄭州大酒店裙房，三層樓建筑，室內(nèi)型市場。一層小商品種類繁雜；二樓：小百貨、該市場為鄭州大酒店裙房，三層樓建筑，室內(nèi)型市場。一層小商

21、品種類繁雜；二樓：小百貨、針織品；三樓：禮品。一、二層基本沒有空鋪，三層空鋪也不多，開業(yè)率較高，無背景音樂，針織品；三樓：禮品。一、二層基本沒有空鋪，三層空鋪也不多，開業(yè)率較高，無背景音樂，硬件設(shè)施比較陳舊。硬件設(shè)施比較陳舊。 競爭環(huán)境：國際小商品城國際小商品城競爭環(huán)境：“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：金林市場金林市場地理位置地理位置福壽街、正興街路口商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商場式市場外立面外立面玻璃幕墻配大面積瓷磚標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積10-15左右門面寬門面寬25米左右 市場內(nèi)道路寬度市場內(nèi)道路寬度主過道2.5米 次過道1.5米硬件硬件中央空調(diào)（效果不錯

22、）、一對扶梯租金租金一層：120元/平方米月 二層：80-90元/平方米月 三層：45-50元/平方米月 稅務(wù)稅務(wù)無 物業(yè)管理費物業(yè)管理費無該市場一、二、三樓為營業(yè)商鋪，四樓為倉庫。硬件設(shè)施一般，但是由于管理的比較好，相該市場一、二、三樓為營業(yè)商鋪，四樓為倉庫。硬件設(shè)施一般，但是由于管理的比較好，相對而言，購物環(huán)境比其他市場要好一些衛(wèi)生一般。對而言，購物環(huán)境比其他市場要好一些衛(wèi)生一般。20002000年開業(yè)時為音像市場，年開業(yè)時為音像市場，20022002年開始以花卉年開始以花卉為主要經(jīng)營范圍，再逐漸過渡到小商品市場。目前在鄭州市的各個小商品市場中屬于經(jīng)營的比較為主要經(jīng)營范圍，再逐漸過渡到小商

23、品市場。目前在鄭州市的各個小商品市場中屬于經(jīng)營的比較好的幾家之一。好的幾家之一。金林市場金林市場“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：豫泰小商品城豫泰小商品城地理位置地理位置喬家門路、隴海路口商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)零售為主市場外立面外立面玻璃幕墻標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積6 左右門面寬門面寬22米市場內(nèi)道路寬度市場內(nèi)道路寬度主過道3米 次過道22米米硬件硬件電扇無中央空調(diào)；每層1對扶梯； 保證金保證金1200元/戶租金租金一層：100元/平方米；二層：為一家公司整體承包； 三層：800元/月/節(jié)柜臺物業(yè)管理費物業(yè)管理費100元/月工商費、稅務(wù)工商費、稅務(wù)地稅：100

24、元/月 工商管理費：100元/月營業(yè)時間營業(yè)時間6：0018：00該市場該市場20022002年開業(yè)，一層：文具、飾品等；二層：內(nèi)衣；三層：二手手機(jī)市場。市場管理較年開業(yè)，一層：文具、飾品等；二層：內(nèi)衣；三層：二手手機(jī)市場。市場管理較為規(guī)范，沒有侵占過道的現(xiàn)象。因為該市場不是批發(fā)市場，所以交易量不大。但是，該市場三樓為規(guī)范，沒有侵占過道的現(xiàn)象。因為該市場不是批發(fā)市場，所以交易量不大。但是，該市場三樓的二手手機(jī)市場非常的火爆，錯位經(jīng)營方面較好。的二手手機(jī)市場非常的火爆，錯位經(jīng)營方面較好。豫泰小商品城豫泰小商品城“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：香港

25、城香港城地理位置地理位置正興街與二馬路口商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)批零市場外立面外立面大面積外墻瓷磚標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積20左右門面寬門面寬2米左右市場內(nèi)道路寬度市場內(nèi)道路寬度主過道2米 次過道15米硬件硬件有空調(diào)、電梯等設(shè)施，但沒有開租金租金一層：80元/平方米月，二樓50元/平方米月，三樓還沒有制定出明確的價格。稅費稅費免半年國稅地稅營業(yè)時間營業(yè)時間7：3018：00該市場于今年該市場于今年4 4月份重新開業(yè)，但是作為一個新建成的市場，其硬件配備較差，物業(yè)管理水平一月份重新開業(yè)，但是作為一個新建成的市場，其硬件配備較差，物業(yè)管理水平一般。二、三兩層基本閑置。營業(yè)面積主要集中在一樓，二、三樓為倉庫。一、二

26、層都只有三分之般。二、三兩層基本閑置。營業(yè)面積主要集中在一樓，二、三樓為倉庫。一、二層都只有三分之一的商戶開門營業(yè)，生意相當(dāng)?shù)牟?。這其間還有很多商家是免租金經(jīng)營的。目前的招商工作進(jìn)展一的商戶開門營業(yè)，生意相當(dāng)?shù)牟?。這其間還有很多商家是免租金經(jīng)營的。目前的招商工作進(jìn)展緩慢，三樓的招商現(xiàn)在處于停滯中，由于開業(yè)時間選在行業(yè)淡季，加之地段略微偏了些，其經(jīng)營緩慢，三樓的招商現(xiàn)在處于停滯中，由于開業(yè)時間選在行業(yè)淡季，加之地段略微偏了些，其經(jīng)營前景不容樂觀。前景不容樂觀。 香港城香港城“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：盛和針織市場盛和針織市場地理位置地理位置興

27、隆街、福壽街口東商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)批零市場標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積一樓15、25，二樓30-40門面寬門面寬3米左右 市場內(nèi)道路寬市場內(nèi)道路寬度度主過道3.5米，次過道2.5米硬件硬件每層2部扶梯 中央空調(diào)租金租金一樓：前廳120元/平方米月，中間80元/平方米月， 后面60元/平方米月； 二樓：45元/平方米月物業(yè)管理費物業(yè)管理費含在租金里工商費工商費工商管理費：一、二樓180元/月 三樓150元/月該市場為主要以批發(fā)為主，共約該市場為主要以批發(fā)為主，共約150150余商戶，以經(jīng)營內(nèi)衣、襪業(yè)、毛褲為主，并且已形成一定的規(guī)余商戶，以經(jīng)營內(nèi)衣、襪業(yè)、毛褲為主，并且已形成一定的規(guī)模，是目前鄭州市場針織類比較

28、成熟的市場；因為以批發(fā)為主所以，店鋪面積一般所需較大，內(nèi)模，是目前鄭州市場針織類比較成熟的市場；因為以批發(fā)為主所以，店鋪面積一般所需較大，內(nèi)部設(shè)施相對其他市場要完善一些，有中庭，購物環(huán)境可以；生意較好，商戶實力相對其他市場較部設(shè)施相對其他市場要完善一些，有中庭，購物環(huán)境可以；生意較好，商戶實力相對其他市場較大，該市場面臨被拆遷。大，該市場面臨被拆遷。 盛和針織市場盛和針織市場“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：位置位置福壽路、興隆街口 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)露天大棚式市場 標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積20左右 門面寬門面寬3米左右 市場內(nèi)道路寬度市場內(nèi)道路寬度36米

29、 硬件硬件只有電扇，無電梯、中央空調(diào)等 租金租金一樓：8085元/平方米月，二樓：60元/ 平方米月工商費、稅務(wù)工商費、稅務(wù)國稅：200元/戶 地稅：100元/戶 工商管理費：100元/戶 營業(yè)時間營業(yè)時間7:0018：00 該市場開業(yè)時間為該市場開業(yè)時間為20032003年，盛和共有小商品、飾品、針織品三個市場組成，在鄭州還是小有名年，盛和共有小商品、飾品、針織品三個市場組成，在鄭州還是小有名氣的。其采用自主經(jīng)營的經(jīng)營模式，一樓文具、飾品，氣的。其采用自主經(jīng)營的經(jīng)營模式，一樓文具、飾品， 二樓全為飾品，整個為大棚式市場，硬二樓全為飾品，整個為大棚式市場，硬件條件比較差。目前此市場面臨拆遷件條

30、件比較差。目前此市場面臨拆遷 盛和小商品城盛和小商品城盛和小商品城盛和小商品城“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：不夜城飾品城不夜城飾品城地理位置地理位置福壽街、德化街口北商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)批零市場標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)面積一層6-8平方米，二層為20平方米左右，市場內(nèi)道路市場內(nèi)道路寬度寬度一層為1.2米，二層為2.2米硬件硬件沒有電梯及中央空調(diào)等設(shè)施租金租金一樓80-90元/月/平方米/月 二樓60-70元/平方米/月 稅費稅費國稅 一樓200元/平方米月 二樓150元/平方米月地稅 一樓150元/平方米月 二樓100元/平方米月物業(yè)管理費物業(yè)管理費暫無該市

31、場共計該市場共計6060余家，一、二層以經(jīng)營小飾品為主，三層還沒有經(jīng)營；臟、亂、差，而且經(jīng)營管理余家，一、二層以經(jīng)營小飾品為主，三層還沒有經(jīng)營；臟、亂、差，而且經(jīng)營管理不到位，沒有所謂的物業(yè)管理服務(wù)；尤其硬件設(shè)施不全，談不上好的購物環(huán)境，目前該市場的商不到位，沒有所謂的物業(yè)管理服務(wù)；尤其硬件設(shè)施不全，談不上好的購物環(huán)境，目前該市場的商戶對產(chǎn)權(quán)不太清晰，但是對經(jīng)營管理感興趣。戶對產(chǎn)權(quán)不太清晰，但是對經(jīng)營管理感興趣。 不夜城飾品城不夜城飾品城“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：百年德百年德化化 百年德化位于鄭州成熟的二七百年德化位于鄭州成熟的二七商圈之

32、中商圈之中, , 是由宇通不動產(chǎn)是由宇通不動產(chǎn)( (河南河南) )有限公司開發(fā)有限公司開發(fā), , 總占地總占地5050畝畝, , 總總建筑面積建筑面積 6800068000平方平方, ,是以商業(yè)和是以商業(yè)和住宅為一體的綜合項目住宅為一體的綜合項目, ,此商場是此商場是以零售為主的高檔商場以零售為主的高檔商場, ,售價商鋪售價商鋪一層均價一層均價2200022000元元/ /平方米平方米( (建筑面建筑面積積).).二層均價二層均價80008000元元/ /平方米平方米( (建筑面積建筑面積).).百年德化百年德化“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：競爭環(huán)境：

33、大上海大上海城城 大上海城位于太康路大上海城位于太康路, ,是是由河南華誠房產(chǎn)開發(fā)公司開由河南華誠房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)發(fā), ,占地占地7000070000多平方米多平方米, ,總建總建筑面積筑面積2828萬平方萬平方, ,是一個商業(yè)是一個商業(yè)和住宅的綜合項目和住宅的綜合項目, ,臨街四層臨街四層商鋪商鋪, ,內(nèi)部是一條商業(yè)步行街內(nèi)部是一條商業(yè)步行街, ,是以零售為主的商業(yè)步行街是以零售為主的商業(yè)步行街, ,商鋪均價商鋪均價2800028000元元/ /平方米平方米.大上海城大上海城“金智置業(yè)盛和項目”做什么？“金智置業(yè)盛和項目”做什么？關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：市場研究： 目前目

34、前, ,鄭州火車站商圈苑陵商場、鄭州小商品城、金林市場、豫泰小商品城、中天市場、鄭州火車站商圈苑陵商場、鄭州小商品城、金林市場、豫泰小商品城、中天市場、香港城等小商品批發(fā)市場林立香港城等小商品批發(fā)市場林立, ,發(fā)展比較成熟發(fā)展比較成熟, ,各自有不同的客戶群各自有不同的客戶群, ,但這些市場經(jīng)營時間相對但這些市場經(jīng)營時間相對比較長比較長, ,商場硬件、環(huán)境一般，經(jīng)營品種略有不同。但隨著鄭州的快速發(fā)展，批零商品的層次商場硬件、環(huán)境一般，經(jīng)營品種略有不同。但隨著鄭州的快速發(fā)展，批零商品的層次以及硬件環(huán)境急待提高，又由于此地塊的商業(yè)價值高，經(jīng)營地塊稀缺，很難適應(yīng)鄭州快速發(fā)展以及硬件環(huán)境急待提高，又由

35、于此地塊的商業(yè)價值高，經(jīng)營地塊稀缺，很難適應(yīng)鄭州快速發(fā)展所帶來的對更高層次的批發(fā)兼零售的業(yè)態(tài)的需要。所帶來的對更高層次的批發(fā)兼零售的業(yè)態(tài)的需要。 本項目所在地臨火車站商圈和二七廣場德化步行街，整體的商業(yè)氛圍很濃厚，流動人口密本項目所在地臨火車站商圈和二七廣場德化步行街，整體的商業(yè)氛圍很濃厚，流動人口密集，環(huán)境一般，由于項目還處于鄭州主要商業(yè)批發(fā)街的中段，所以隨著商業(yè)的不斷發(fā)展，未來集，環(huán)境一般，由于項目還處于鄭州主要商業(yè)批發(fā)街的中段，所以隨著商業(yè)的不斷發(fā)展，未來幾年內(nèi)商業(yè)中心圈將逐漸擴(kuò)展到本區(qū)域，具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛力。綜上所述，我們意識到，項目幾年內(nèi)商業(yè)中心圈將逐漸擴(kuò)展到本區(qū)域，具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)潛

36、力。綜上所述，我們意識到，項目必須走特色經(jīng)營的道路，提高項目的附加價值，忽略自身帶來不利因素的影響，轉(zhuǎn)變?nèi)鮿轂閺姳仨氉咛厣?jīng)營的道路，提高項目的附加價值，忽略自身帶來不利因素的影響，轉(zhuǎn)變?nèi)鮿轂閺妱?。同時，根據(jù)鄭州市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，該地塊的唯一出路是進(jìn)行商業(yè)開發(fā)模式的選擇，通過整合勢。同時，根據(jù)鄭州市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，該地塊的唯一出路是進(jìn)行商業(yè)開發(fā)模式的選擇，通過整合新的商業(yè)開發(fā)模式，提升開發(fā)商品牌美譽度，同時賺取該地塊最大開發(fā)價值，使發(fā)展商實現(xiàn)名、新的商業(yè)開發(fā)模式，提升開發(fā)商品牌美譽度，同時賺取該地塊最大開發(fā)價值，使發(fā)展商實現(xiàn)名、利雙收的預(yù)期目標(biāo)，因此，該地未來的發(fā)展前景看好。利雙收的預(yù)期目標(biāo)，因此，該

37、地未來的發(fā)展前景看好。“金智置業(yè)盛和項目”做什么？“金智置業(yè)金智置業(yè)盛和項目盛和項目”要擔(dān)起提升要擔(dān)起提升火車站整體小商品市場形象的大梁，火車站整體小商品市場形象的大梁，同時，樹立獨特品牌個性！同時，樹立獨特品牌個性！結(jié) 論：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：關(guān)于本項目的環(huán)境分析：“金智置業(yè)盛和項目”做什么？因此；項目初步建議做成：綜合性小商品批發(fā)兼零售商場批零商品層次高、品類全、物業(yè)檔次市場最高的批零商品層次高、品類全、物業(yè)檔次市場最高的具體描述具體描述請看看：“金智置業(yè)盛和項目”做什么？ 本宗地商業(yè)項目的開發(fā)將會對本宗地商業(yè)項目的開發(fā)將會對“火車站核心商圈火車站核心商圈”的經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行重整。的經(jīng)營業(yè)態(tài)

38、進(jìn)行重整。依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，本案的業(yè)態(tài)定位應(yīng)采取依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，本案的業(yè)態(tài)定位應(yīng)采取“新、全、優(yōu)、動新、全、優(yōu)、動”的策略的策略。新引進(jìn)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，比如大店、專業(yè)店等業(yè)態(tài)，并以 “時間消費”等新的商業(yè)開發(fā)理念，同時引進(jìn)肯德基等經(jīng)營項目，使業(yè) 態(tài)互動起來，形成一個新的商業(yè)業(yè)態(tài)。全業(yè)態(tài)比較全面，從專業(yè)店、精品店、形象店、旗艦店、商務(wù)中心等， 形成大的區(qū)域輻射力，是一個集批發(fā)、零售為一體的綜合場所。主要經(jīng)營業(yè)種可以 囊括飾品、家居、手機(jī)、鞋業(yè)、洗化、針織、干花、洗化用品、化妝品、內(nèi)衣文胸、工藝品、眼鏡、家庭 裝飾品、箱包等，各種業(yè)種可以相互交叉經(jīng)營，這樣可以增加

39、本宗地項目的豐富性和精彩性。優(yōu)在業(yè)態(tài)選擇上，從整個火車站市場輻射區(qū)域出發(fā)，從中選優(yōu)，將業(yè)態(tài)最優(yōu)化，形成最具競爭力的業(yè)，打造 一個優(yōu)勢商圈。 本宗地項目要形成多種優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)格局，而且各種業(yè)態(tài)的整合將要產(chǎn)生巨大的信息、人流、 物流和資金流，并產(chǎn)生單一業(yè)態(tài)所無法比擬的經(jīng)濟(jì)效益。動動 即“動力、動感、動情”，在業(yè)態(tài)的選擇上要形成互補、互動，形成批發(fā)零售交叉經(jīng)營，從而形成“時間消 費”概念，延長經(jīng)營時間，從早上7 7：00-1900-19：0000全天候營業(yè)，增加經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：“金智置業(yè)盛和項目”做什么？作為本物業(yè)的商業(yè)品質(zhì)定位，要體現(xiàn)在：作為本物業(yè)的商業(yè)品質(zhì)定位，要體現(xiàn)在：1、品質(zhì)化、品

40、質(zhì)化精選高品質(zhì)建材，注重施工質(zhì)量。對建筑要素進(jìn)行全過程、多環(huán)節(jié)準(zhǔn)確監(jiān)控，實施全程質(zhì)量監(jiān)督，打造“過程精品”，要做到“質(zhì)量第一，產(chǎn)品第一”。2、品位化、品位化注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，處處體現(xiàn)高品位，給人一種與眾不同的卓越感，要讓業(yè)主有前所未有的經(jīng)營與置業(yè)自豪感。 3、品牌化、品牌化本本項目要成為品牌物業(yè)，成為鄭州市家喻戶曉的物業(yè)品牌，并且要成為一個典范、成為一個成功的模式。4、品性化、品性化項目要成為“多品性”的物業(yè)，即在總體規(guī)劃、外立面、配套設(shè)施等方面都要令人耳目一新。項目要成為“高品性”的物業(yè)，即要有較高的性價比，讓購房者感到物有所值，甚至物超所值。5、品德化、品德化主要從兩個方面體現(xiàn)：一方面，開發(fā)商

41、具有優(yōu)良的品牌，具有誠實守信的良好口碑；另一方面，在本案經(jīng)商的業(yè)主具有高尚的道德水準(zhǔn)，能形成良好的商業(yè)風(fēng)氣。項目品質(zhì)定位項目品質(zhì)定位“金智置業(yè)盛和項目”做什么？B1：洗浴護(hù)膚品：洗浴護(hù)膚品/日化用品日化用品/美容用品美容用品/兒童鞋兒童鞋/皮鞋皮鞋/皮具箱包皮具箱包/保健品保健品/計劃生育用計劃生育用品等品等訴求點：訴求點：以知名化妝品、護(hù)膚品配飾確定定位，以日化用品、皮具箱包等確定流行定位，訴求商品時尚、豐富，以保健品計劃生育用品批發(fā)填補市場空缺點，大幅度超過區(qū)內(nèi)同業(yè)，從而起到引導(dǎo)消費的作用。在批發(fā)市場設(shè)立廣播室也是提高形象檔次的重要表現(xiàn)之一。功能定位：功能定位：作為商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是在火

42、車站這個核心商圈內(nèi)，必須按照目前最新的商業(yè)發(fā)展趨勢，要賦予其較強的生命力。盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：“金智置業(yè)盛和項目”做什么？1F：銀行：銀行/電信電信/大店大店/小家電小家電/通訊產(chǎn)品通訊產(chǎn)品/電子元器件電子元器件/鐘表鐘表/眼鏡眼鏡/照相器材照相器材/電腦電腦配件配件/小五金小五金/服務(wù)中心等服務(wù)中心等訴求點：訴求點：彰顯盛和商貿(mào)城整體形象檔次，以國際餐飲企業(yè)、銀行、電信、手機(jī)旗艦店確定形象檔次定位，以知名流行品牌或鐘表眼鏡配飾等確定流行定位，訴求商品時尚、豐富，從充分發(fā)揮火車站小商品批發(fā)區(qū)龍頭的引導(dǎo)作。服務(wù)中心主要功能為引導(dǎo)顧客、接受各種服務(wù)投訴，營造一流服務(wù)

43、概念，使得盛和商貿(mào)城真正引導(dǎo)鄭州乃至中西部小商品行業(yè)的健康發(fā)展。功能定位：功能定位：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：“金智置業(yè)盛和項目”做什么？訴求點：訴求點：以鮮明的商品定位樹立商品定位的主題“流行-時尚”。把年輕人喜歡的毛絨玩具、太陽鏡、銀飾品、太陽傘、絲巾圍巾、頭飾、小禮品、美甲、玩具、手帶、流行飾物,積極引進(jìn)并關(guān)聯(lián)陳列，從而更充分的激起年輕人的購物情趣,達(dá)到批零兼營的目的。兒童玩具、毛絨玩具、嬰兒用品、玩具、兒童糖果，同時全方位滿足經(jīng)營兒童用品的需求，創(chuàng)造兒童商品世界。功能定位：功能定位：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：2F頭飾頭

44、飾/銀飾銀飾/家居飾品家居飾品/節(jié)慶用品節(jié)慶用品/婚慶用品婚慶用品/廚衛(wèi)廚衛(wèi)/干花干花/小禮品小禮品/ 收藏品收藏品/畫廊畫廊/兒童玩具兒童玩具/毛絨玩具等毛絨玩具等“金智置業(yè)盛和項目”做什么？功能定位：功能定位：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：訴求點：訴求點：經(jīng)營目標(biāo)定位為家居用品、家庭裝飾、汽車飾品的追求個性化/時尚化的巧妙組合，使消費者產(chǎn)生建家、創(chuàng)家、美化家的強烈欲望，達(dá)到批零經(jīng)營同步推進(jìn)作用。針織品經(jīng)營合理利用場地，采用各種手段增強經(jīng)營者的自信，并促使消費者產(chǎn)生強烈的購買欲望。3F：工藝禮品工藝禮品/商務(wù)禮品商務(wù)禮品/辦公用品辦公用品/文具文具/旅游用品旅游

45、用品/體育用品體育用品/家居飾品家居飾品/廚浴用品廚浴用品/針織品針織品/內(nèi)衣文胸內(nèi)衣文胸/毛線毛線/床上用品等；床上用品等；功能定位：功能定位：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：金智盛和項目功能區(qū)域業(yè)種設(shè)定：訴求點：訴求點：以國際國內(nèi)小商品精品展示為主，配以大客戶辦公區(qū)，商務(wù)中心，滿足商家各種現(xiàn)代辦公需求，是批發(fā)的配貨中心，是地市招商的展示中心、是客戶洽談的形象中心，真正使這里成為中國中西部小商品批發(fā)行業(yè)的旗艦。4F：主要以大品牌形象展示中心、商家辦公區(qū)、商務(wù)中心、配貨中心等主要以大品牌形象展示中心、商家辦公區(qū)、商務(wù)中心、配貨中心等“金智置業(yè)盛和項目” 目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？誰會買誰會

46、買“金智置業(yè)金智置業(yè)盛和項目盛和項目” “金智置業(yè)盛和項目”客戶區(qū)域分布圖客戶區(qū)域分布圖目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？客戶鄭州本地富足人群鄭州本地老商戶鄭州商業(yè)投資戶外地來鄭投資/經(jīng)營戶本地人鄭州其他人群誰會買誰會買“金智置業(yè)金智置業(yè)盛和項目盛和項目” “金智置業(yè)盛和項目”目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？“金智置業(yè)盛和項目”有經(jīng)濟(jì)地位的老商人 本地人本地人 教育程度一般，經(jīng)商收入較高且穩(wěn)定；教育程度一般，經(jīng)商收入較高且穩(wěn)定； 年齡年齡3050歲之間，家庭生命周期處于成熟期或進(jìn)入復(fù)雜期，認(rèn)為應(yīng)該創(chuàng)造更多歲之間，家庭生命周期處于成熟期或進(jìn)入復(fù)雜期，認(rèn)為應(yīng)該創(chuàng)造更多 財富，生活

47、得應(yīng)比以前更好一點；財富，生活得應(yīng)比以前更好一點； 因人生經(jīng)歷較豐富，經(jīng)商已經(jīng)已取得一定成績，對前景有信心。因人生經(jīng)歷較豐富，經(jīng)商已經(jīng)已取得一定成績，對前景有信心。目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析: : 鄭州火車站周圍老經(jīng)營戶：鄭州火車站周圍老經(jīng)營戶：目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？“金智置業(yè)盛和項目”有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中年人目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析: : 本地投資置業(yè)者：本地投資置業(yè)者：本地人，教育程度不高，收入高，自己做生意；本地人，教育程度不高，收入高，自己做生意；年齡年齡2840歲之間，家庭生命周期處于成熟期，要求改善并更好的生活；歲之間，家庭生命周期處于成熟期，要求改善并更好的生活；人生經(jīng)

48、歷很豐富，經(jīng)商已取得一定成績，對火車站地區(qū)商業(yè)投資經(jīng)營前景人生經(jīng)歷很豐富，經(jīng)商已取得一定成績，對火車站地區(qū)商業(yè)投資經(jīng)營前景 有信心。有信心。目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？“金智置業(yè)盛和項目”目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析: : 有錢有地位的中年人 教育程度一般，收入很高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位身居要職，生活條件優(yōu)越；教育程度一般，收入很高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位身居要職，生活條件優(yōu)越； 年齡年齡3045歲之間，家庭生命周期處于復(fù)雜時期，注重價值感，喜歡獲得優(yōu)勢，思想較超前；歲之間，家庭生命周期處于復(fù)雜時期，注重價值感，喜歡獲得優(yōu)勢，思想較超前； 人生經(jīng)歷豐富，已取得一定成就，情趣和優(yōu)越是他們追求的方向

49、，對投資商業(yè)前景有信心。人生經(jīng)歷豐富，已取得一定成就，情趣和優(yōu)越是他們追求的方向，對投資商業(yè)前景有信心。鄭州市富足人群：鄭州市富足人群：目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？“金智置業(yè)盛和項目”目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析: : 與鄭州有情結(jié)的中年人 收入高且穩(wěn)定，在鄭州投資欲望強；收入高且穩(wěn)定，在鄭州投資欲望強； 年齡年齡3040歲之間，家庭較穩(wěn)定；歲之間，家庭較穩(wěn)定； 投資目的是保值投資目的是保值追求利潤等追求利潤等周邊區(qū)域富裕人群：周邊區(qū)域富裕人群：目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？“金智置業(yè)盛和項目”目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析: : 有經(jīng)濟(jì)地位的外地商人 教育程度一般，經(jīng)商收入較高且穩(wěn)定；教

50、育程度一般，經(jīng)商收入較高且穩(wěn)定； 年齡年齡3050歲之間，家庭生命周期處于成熟期或進(jìn)入復(fù)雜期，認(rèn)為應(yīng)該創(chuàng)造更多財富，生歲之間，家庭生命周期處于成熟期或進(jìn)入復(fù)雜期，認(rèn)為應(yīng)該創(chuàng)造更多財富，生 活得應(yīng)比以前更好一點；活得應(yīng)比以前更好一點； 因人生經(jīng)歷較豐富，經(jīng)商已經(jīng)已取得不俗成績，對投資因人生經(jīng)歷較豐富，經(jīng)商已經(jīng)已取得不俗成績，對投資/經(jīng)營前景有信心。經(jīng)營前景有信心。外地來鄭投資外地來鄭投資/經(jīng)營戶：經(jīng)營戶：目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？“金智置業(yè)盛和項目”本地商業(yè)投資者周邊投資/經(jīng)營人群鄭州富足人群“金智置業(yè)金智置業(yè)盛和項目盛和項目”目標(biāo)人群再界定目標(biāo)人群再界定:目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？

51、“金智置業(yè)盛和項目”預(yù)期的客戶比例：預(yù)期的客戶比例：45%35%20%周邊投資/經(jīng)營人群： 鄭州富足人群：本地投資經(jīng)營者目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？客戶投資商鋪的用途：客戶投資商鋪的用途：目前商業(yè)投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的備注:以上情況均為開業(yè)三年以內(nèi)“金智置業(yè)盛和項目”目標(biāo)客戶在哪里？目標(biāo)客戶在哪里？“金智置業(yè)盛和項目” 規(guī)劃成什么規(guī)劃成什么？1、聯(lián)系性原則（全局觀）、聯(lián)系性原則（全局觀）從整個商圈全局高度對本項目進(jìn)行規(guī)劃定性，將本項目作為商圈中有機(jī)的“組成元素”進(jìn)行設(shè)計，充分考慮本項目與周邊環(huán)境在空間、功能、交通上的相互關(guān)聯(lián)，有效地整合周邊的空間資源，最大限度提升本項目內(nèi)

52、部的開發(fā)價值。2 2、通用性原則（發(fā)展觀）、通用性原則（發(fā)展觀）在進(jìn)行建筑設(shè)計、商店單元設(shè)計時仍應(yīng)能保持彈性，以倍數(shù)的形式來加大尺度，即所謂模矩概念的應(yīng)用，保持設(shè)計的彈性，以適應(yīng)未來可能的用途改變的需要。大型商業(yè)因為有特殊的需求因而可能需要特殊的結(jié)構(gòu)。3 3、獨特性原則（形象觀）、獨特性原則（形象觀）塑造富于個性、特色鮮明的商業(yè)形象，在空間組織，景觀塑造，建筑單體到環(huán)境細(xì)部設(shè)計等全方面地貫徹“高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點”的原則，體現(xiàn)設(shè)計一定的超前性和先導(dǎo)性，強調(diào)本項目的個性化、識別性。4 4、市場化原則（科學(xué)觀）、市場化原則（科學(xué)觀）本項目建設(shè)應(yīng)采用統(tǒng)一規(guī)劃，以市場需求為導(dǎo)向,與實際開發(fā)相互結(jié)合，

53、這樣有利于資本運作發(fā)展。同時正確處理規(guī)劃,中社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益，超前性與操作性之間的關(guān)。規(guī)劃設(shè)計原則:從優(yōu)化商業(yè)資源配置，提高商業(yè)組織化程度出發(fā)，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局。 “金智置業(yè)盛和項目”規(guī)劃成什么？“金智置業(yè)盛和項目”規(guī)劃成什么？鋪位數(shù)：門面64間 內(nèi)鋪346間主力鋪位面積：門面25平方 內(nèi)鋪8平方總建筑面積：7000平方主通寬：3.5米副通寬：2.5米步梯數(shù)：4自動扶梯數(shù)：4貨梯：2自樓面任一點至樓梯口的步行距離 ：18-30米客心點主通線副通線主心商鋪總鋪位數(shù)總鋪位數(shù):2110間間總建筑面積總建筑面積:35000平方平方“金智置業(yè)盛和項目”規(guī)劃成什么？鋪位數(shù)：528間主力鋪

54、位面積：8平方總建筑面積：7000平方主通寬：3.5米副通寬：2.5米步梯數(shù)：4自動扶梯數(shù)：4貨梯：2自樓面任一點至樓梯口的步行距離 ：18-30米總鋪位數(shù)總鋪位數(shù):2110間間總建筑面積總建筑面積:35000平方平方“金智置業(yè)盛和項目”規(guī)劃成什么？鋪位數(shù)：528間主力鋪位面積：8平方總建筑面積：7000平方主通寬：3.5米副通寬：2.5米步梯數(shù)：4自動扶梯數(shù)：4貨梯：2自樓面任一點至樓梯口的步行距離 ：18-30米總鋪位數(shù)總鋪位數(shù):2110間間總建筑面積總建筑面積:35000平方平方“金智置業(yè)盛和項目”規(guī)劃成什么？鋪位數(shù)：242間主力鋪位面積：17平方總建筑面積：7000平方主通寬：3.5米

55、副通寬：3米步梯數(shù)：4自動扶梯數(shù)：4貨梯：2自樓面任一點至樓梯口的步行距離 ：18-30米總鋪位數(shù)總鋪位數(shù):2110間間總建筑面積總建筑面積:35000平方平方鋪位數(shù)：466間主力鋪位面積：8平方總建筑面積：7000平方主通寬：3.5米副通寬：2.5米步梯數(shù)：4自動扶梯數(shù)：4貨梯：2自樓面任一點至樓梯口的步行距離 ：18-30米總鋪位數(shù)總鋪位數(shù):2110間間總建筑面積總建筑面積:35000平平方“金智置業(yè)盛和項目”規(guī)劃成什么？“金智置業(yè)盛和項目” 投資估算與經(jīng)濟(jì)分析“金智置業(yè)盛和項目”投資估算與經(jīng)濟(jì)分析金智盛和項目建筑規(guī)劃示意圖各樓層績效及比例(單位:萬元)“金智置業(yè)盛和項目”投資估算與經(jīng)濟(jì)分

56、析金智盛和項目建筑規(guī)劃示意圖各樓層建筑面積均價/總銷及比例(單位:萬元)類別面積(平方米)比率保守均價（元）正常均價(元)樂觀售價（元）總銷(萬元)比率地下1F700020%8500950011000665017.43%1F700020%1850022000230001540036.70%2F700020%100001200013000840022.01%3F700020%550065007000560014.68%4F700020%40004500500031509.18%總銷合計35000100%33600000038150000041300000038150100%說明：1、本項目總建筑

57、面積35000平方米，容積率3.5，綠化率25%。 2、總銷按照建筑面積正常售價預(yù)算為38150萬元，保守計算為33600萬元， 樂觀售價為41300萬元?！敖鹬侵脴I(yè)盛和項目”投資估算與經(jīng)濟(jì)分析金智盛和項目建筑規(guī)劃示意圖各樓層建筑面積均價/總銷及比例(單位: /萬元)備注:如果按照建筑面積計算收益,只蓋地面上3層收益比最高“金智置業(yè)盛和項目”投資估算與經(jīng)濟(jì)分析金智盛和項目建筑規(guī)劃示意圖各樓層套內(nèi)均價/總銷及比例(單位:萬元)類別面積(平方米)比率保守均價（元）正常均價(元)樂觀售價（元）總銷(萬元)比率地下1F350016.36%110001300014000455013.43%1F52002

58、4.29%3000034000350001768040.47%2F430020.00%180002000022000860023.64%3F430020.00%100001100013000473014.18%4F410019.15%50006000700024608.28%總銷合計21400100%3354000003802000004102038020100%說明：1、本項目總建筑面積35000平方米，容積率3.5，綠化率25%,得房率61.14%。 2、總銷按照套內(nèi)面積正常售價預(yù)算為38020萬元，保守計算為33540萬元， 樂觀售價為41020萬元。“金智置業(yè)盛和項目”投資估算與經(jīng)濟(jì)分

59、析金智盛和項目建筑規(guī)劃示意圖各樓層套內(nèi)面積均價/總銷及比例(單位: /萬元)備注:如果按照套內(nèi)面積銷售計算收益,只蓋3層+地下室收益比更高“金智置業(yè)盛和項目”投資估算與經(jīng)濟(jì)分析項目可比市場定價基本因素之比較項目可比市場定價基本因素之比較周邊宗地市場地段環(huán)境交通配套設(shè)施設(shè)計景觀規(guī)模檔次品牌價位合計平均價備注本項目868897888979恒泰767887988674金成867887888773世貿(mào)商城667887878772天榮767777768769錦榮867777768770小商品城768777678770天隆868887888877備注:“金智置業(yè)盛和項目”投資估算與經(jīng)濟(jì)分析備注：1、該區(qū)域

60、范圍內(nèi)新建商業(yè)樓盤按照銷售樓層平均價位綜合比較，特殊情況未考慮在內(nèi)：2、恒泰服飾廣場按套內(nèi)面積銷售9層,金旺角套內(nèi)面積銷售單層,金城服飾廣場套內(nèi)面積銷售1-3樓,天榮服裝城按建筑面積銷售單層,天隆商貿(mào)城按套內(nèi)面積銷售2層,世貿(mào)商城按套內(nèi)面積銷售單層,鄭州小商品城按套內(nèi)面積銷售A座6層/B座3層,百年德化按建筑面積銷售2層,本項目按套內(nèi)面積銷售5層.金智置業(yè)盛和項目與可比市場售價對圖金智置業(yè)盛和項目與可比市場售價對圖（商鋪多樓層均價）金智置業(yè)盛和項目投資可行性研究金智置業(yè)盛和項目投資可行性研究編制單位: 編制日期:項目資料項目名稱金智置業(yè)盛和項目宗地位置及編號原盛和針織城土地規(guī)劃用途住宅+商用地