南極冰面店鋪選址評(píng)估表

1、XX飾品專賣店選址手冊(cè)成本收入分析(cost/revenue)核心區(qū)位分析(care district)城市市場(chǎng)評(píng)估 (city) 店鋪便利性分析(convenience) 競(jìng)爭(zhēng)分析(competition)店鋪選址5C模型5C模型是選址的系統(tǒng)科學(xué)模型,其理論模型闡釋了選址考察的系統(tǒng)要素,核心亦即最終歸一的成本收入分析直接表明了擬建店的未來(lái)可能盈虧狀況。城市市場(chǎng)評(píng)估依據(jù)2007年初統(tǒng)計(jì)的全國(guó)人均零售額高于全國(guó)平均值的城市與人口的對(duì)比分析考察二三級(jí)商圈重點(diǎn)考察次級(jí)商圈重點(diǎn)考察主級(jí)商圈重點(diǎn)考察核心地段考察區(qū)級(jí)商圈2000020000元以上元以上100100萬(wàn)以下萬(wàn)以下100300100300萬(wàn)萬(wàn)8

2、00800萬(wàn)以上萬(wàn)以上580010000580010000元元10000150001000015000元元南通、柳州、揚(yáng)州、秦皇島、蕪湖、惠州、泉州、盤錦、德州、黃石、臺(tái)州、銀川300800300800萬(wàn)萬(wàn)15000200001500020000元元西安、哈爾濱、長(zhǎng)春、 石家莊、昆明、蘭州、唐山、南昌、貴陽(yáng)、吉林、合肥、汕頭、南寧、洛陽(yáng)、東莞 、江門、大慶、濰坊中山、紹興、威海湖州、金華、舟山鄂爾多斯、嘉興天津、沈陽(yáng)、成都大連、青島、太原鄭州、長(zhǎng)沙、淄博烏魯木齊、福州包頭、佛山、常州煙臺(tái)、海口、鎮(zhèn)江呼和浩特濟(jì)南、杭州、廈門蘇州、寧波東莞、珠海南京、武漢無(wú)錫、深圳廣州上海、北京城鎮(zhèn)人口人均年度零

3、售額核心區(qū)位分析（商圈）商圈文化特點(diǎn)文化是一個(gè)商圈的標(biāo)示符。商圈的文化既是該區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的反映，又是引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生的重要因素。能否同飾品消費(fèi)的時(shí)尚特點(diǎn)相契合，決定了在該商圈經(jīng)營(yíng)的困難和風(fēng)險(xiǎn)程度。安全系數(shù)商圈的界定（商圈理論中多數(shù)研究者認(rèn)可）考察商圈時(shí)，以擬建店為中心，半徑500M畫圈，該區(qū)域?yàn)橹饕疾鞂?duì)象。尤其是落在該圈內(nèi)的常住居民戶數(shù)，反映了潛在顧客的規(guī)模。（其數(shù)據(jù)是大致和總體情況下的經(jīng)驗(yàn)值，個(gè)體考察時(shí)應(yīng)該在考慮經(jīng)驗(yàn)值的基礎(chǔ)上，具體情況具體分析）行業(yè)多樣化如果商圈內(nèi)行業(yè)多樣化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)

4、對(duì)居民購(gòu)買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，店鋪營(yíng)業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開店。商圈發(fā)展前景預(yù)測(cè)商圈零售飽和程度，城市發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)力品牌的入駐都將影響商圈的延伸和升級(jí)。商圈未來(lái)的發(fā)展前景即是店面未來(lái)的發(fā)展空間。要求：作出“商品主輔結(jié)構(gòu)分布圖”如右圖所示主力商品：名品女裝/休閑牛仔/飾品/高檔餐飲輔助商品：鮮花禮儀/雜品/其他女士特別用品相關(guān)配套業(yè)種：水吧/會(huì)所/美容美體/娛樂(lè)商圈發(fā)展商圈發(fā)展商圈評(píng)分表商圈得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和 基礎(chǔ)分=66分附：商圈調(diào)查表1.消費(fèi)者年齡，職業(yè)，收入水平，消費(fèi)水平（相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料）2.消費(fèi)心理和行為分析（消費(fèi)購(gòu)物決策

5、8因子分析，在選擇的方框內(nèi)畫）消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)分析備注：消費(fèi)能力建立在收入狀況的基礎(chǔ)上，可根據(jù)鄰近店鋪產(chǎn)品以及訪問(wèn)的形式作粗略判斷。根據(jù)調(diào)查和訪談顯示，款式和價(jià)格是影響消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的首要和最重要的兩個(gè)因素。1.XX飾品目標(biāo)客戶群定位追求時(shí)尚但不夸張，愛(ài)美、喜歡展現(xiàn)自我的女性年齡范圍：20歲35歲收入狀況：2,000元/月以上學(xué)歷背景：教育程度不拘，職業(yè)不拘。2.XX飾品品類主力價(jià)格段定位各品類目前主力價(jià)格段（商品形象部提供數(shù)據(jù)）隨著公司統(tǒng)一的新的店面形象以及新的定價(jià)策略推廣，品類的主力價(jià)格段會(huì)有所提升。3.與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較（下頁(yè)）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈集中優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)差異化競(jìng)爭(zhēng)不考慮進(jìn)入說(shuō)明：以擬開店周邊所有

6、飾品店為分析對(duì)象，作各店的點(diǎn)布局圖。從集中程度考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)分析(%)顧客相同度8060402020406080(%)產(chǎn)品差異度經(jīng)營(yíng)的容易程度店鋪便利性評(píng)分表店鋪便利性分析商圈得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和 基礎(chǔ)分= 分店鋪便利性加分項(xiàng)店鋪便利性得分=綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)評(píng)估得分之和/小項(xiàng)滿分之和符合加分標(biāo)準(zhǔn)的每個(gè)項(xiàng)目加1分附：店址調(diào)查表成本收入分析1.投資費(fèi)用預(yù)算2.實(shí)地客流監(jiān)測(cè)客流監(jiān)測(cè)時(shí)間:平衡點(diǎn)計(jì)算公式（租金制）反推預(yù)計(jì)銷售額日銷售收入日銷售收入 = 目標(biāo)客流量目標(biāo)客流量 進(jìn)店率進(jìn)店率 成交率成交率 客單價(jià)客單價(jià) 假定Y折銷售變動(dòng)成本率C：出廠價(jià)折扣32% + 跌價(jià)準(zhǔn)備5% + 廣告促銷3%= 40%其他成本根據(jù)店面面積預(yù)提計(jì)算日平衡點(diǎn)日平衡點(diǎn)固定成本固定成本 / 365=Y Y變動(dòng)成本率變動(dòng)成本率=（租金（租金 + 其他成本）其他成本）/365Y Y- -0.40.4依據(jù)新光精品、密友、新光零售店的相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)店率為10%，成交率為15%，客單價(jià)為50元 P=px-bx-a 。P是利潤(rùn)； p 是銷售單價(jià)； x是銷售量； b是單位變動(dòng)成本； a是固定成本；也就是利潤(rùn)P=0；銷售收入px；變動(dòng)成本總額bx；固定成本