最完整地產科目

1、下表列示的82個會計科目就是房地產開發(fā)企業(yè)所使用的會計科目。其中絕 大部分都是各類企業(yè)通用的會計科目，只有個別科目屬于房地產業(yè)專用的會計科 目。表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企業(yè)可能不需要，如應付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如 持有至到期投資”科目，只有購買 了長期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒有相關的業(yè)務，就不必要設置相關的 科目。總起來說，房地產開發(fā)企業(yè)會計科目分為五大類：第一類是資產類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產增減變 化情況，其中包括了流動資產和各項長期資產。在資產類科目中，開發(fā)產品”周轉房”這兩個科目是房地產開發(fā)企業(yè)特設置的科目。其他科目是屬

2、于各類企業(yè)通用的科目。第二類科目是負債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負債增 減變化情況，其中包括了各項流動負債和各項長期負債。 負債類科目都是各類企 業(yè)通用的會計科目。第三類是所有者權益類科目，是用來核算各項所有者權益增減變化的科目。 這些科目也是各類企業(yè)通用的科目。第四類是成本類科目，這類科目有三個，即： 開發(fā)成本” 開發(fā)間接費用” 和研發(fā)支出”。其中前兩個科目是房地產開發(fā)企業(yè)特有的科目， 是用于進行房地 產企業(yè)成本核算的科目。如果房地產企業(yè)本身也有施工隊伍， 有施工業(yè)務，那么 還需要在成本類科目中增設 工程施工”和施工間接費用”工程結算”機械作 業(yè)”等科目。第五類科目是損益類

3、科目。損益類科目是用于計算企業(yè)損益的科目。 損益類 科目在會計期末都要轉入本年利潤賬戶， 不留余額。這些科目也是各類企業(yè)通用 的會計科目。在使用會計科目時需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會計科目編號，不要隨意 打亂和重編。以便于查閱賬目和實行 會計電算化。上述會計科目表在許多科目之 間都留有空號，這是供增設會計科目使用的。比如表中第20行次資產類科目中的周轉房”科目，國家統(tǒng)一科目表中沒有設置此科目， 是房地產開發(fā)企業(yè)增設的 會計科目，可按順序，在所留的空號中將本科目編號為“1412”。還需要說明，許多會計科目需要設置明細科目， 以便設置明細賬，更明細地 反映有關會計信息。如房地產開發(fā)企業(yè)在 原材料

4、”總賬科目下可設置 設備”鋼 材” 水泥”等二級科目，以對庫存的各種不同的建筑材料和設備分別進行核算 和反映。在二級科目下，還可以按鋼材的品種，設備的種類設置三級科目核算， 如在 原材料一設備”二級科目下還應設置 照明設備” 安全監(jiān)控設備”等三級科 目，以更詳細反映各種不同設備和各種不同鋼材的情況。一、會計制度的適用我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除農民專業(yè)合作社財務會計制度外，共分小 企業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度、新準則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體 系，其中涉及房地產開發(fā)企業(yè)的：1. 小企業(yè)會計制度。所謂小企業(yè)，就房地產開發(fā)行業(yè)而言，是指根據國 務院國資廳評價函2003327號文件的規(guī)定，不能同時滿足

5、從業(yè)人員數 100人以 上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產開發(fā)企業(yè)。按照財政部和國家稅 務總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產開發(fā)企業(yè) 在內的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行 企業(yè)會計制度或新準則 的企業(yè)外，都應執(zhí)行小企業(yè)會計制度，不得再執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)會計制 度。2. 企業(yè)會計制度。按照財政部的規(guī)定，企業(yè)會計制度于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經適當程序也可以執(zhí) 行該制度。2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準則（以下簡稱新準則），規(guī) 定自2007年1月1日起在上市公司范圍內執(zhí)行。據此，現(xiàn)有股份有限公司、外

6、 商投資企業(yè)中的房地產開發(fā)企業(yè)， 除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應執(zhí)行企 業(yè)會計制度。3. 新準則下的會計制度體系。新的 38項準則及其應用指南，包括具體 準則、對準則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整 的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內執(zhí)行。 因此，如果房地產開發(fā)企 業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的， 都應當執(zhí)行新準則規(guī)定 的會計制度。4. 房地產開發(fā)企業(yè)會計制度。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照 有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準則的條件，也 沒有相關規(guī)定要求其執(zhí)行企業(yè)會計制度，則仍可執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度。二

7、、應增設的會計科目本世紀已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產開發(fā)企業(yè)的會計科目及 核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉 及會計科目設置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務會計報告的前提下，企業(yè)可以根據實際情況自行增設某些會計科目。根據這一些規(guī)定，執(zhí)行小 企業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度或新準則的房地產開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適 用的會計制度規(guī)定的基礎上，增設以下專門核算房地產開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的：1. 開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產開發(fā)的費用和成本，包括：(1)開支的 拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎

8、設施費、建 筑安裝工程費、配套設備費等費用；(2)開發(fā)采用出包方式的，根據預付給承包商 的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；(3)工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用；(4) 分配應由開發(fā)產品承擔的公共配套設施費、 計提應上交有關部門管理的維修費和 分攤的間接開發(fā)費用；(5)應予資本化計入產品成本的借款費用等；(6)結轉開發(fā)完工并驗收合格的房地產成本。購入已拆遷平整的土地準備用于房產開發(fā)，可先計入無形資產一一土地使用權”科目，待開發(fā)時再以適當的分配方法，分攤到開發(fā)成本”的明細科目。2. 開發(fā)間接費用”科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的 制造費用”核算為開發(fā) 產品而發(fā)生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項

9、間接費用。3. 開發(fā)產品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經驗收合格的房地產。4. 出租開發(fā)產品”科目。本科目核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土 地和房屋。5. 周轉房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。編制資產負債表時， 以上增設的 5 個會計科目的期末余額， 均應計入報表的 “存貨”項目。三、房地產開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大 類，即開發(fā)產品成本 =建筑成本 +土地成本。建筑成本構成比較復雜，既包括前 期費用和房屋的建造成本， 還包括與開發(fā)產品相關的配套設施費用， 以及預提的 商品房維修費用、白蟻防治費等其他

10、間接費用 ;土地成本構成則比較簡單，即取 得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋， 往往因為用途不同、 建筑 結構不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發(fā)房地產的成本，特別 是土地成本， 往往是籠統(tǒng)的。 因此， 如何盡可能合理地計算分攤完工產品的建筑 成本和土地成本，是房地產開發(fā)企業(yè)核算的一個難題。當然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個小 區(qū)若干幢房屋都是成套住宅， 可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建 筑成本和土地成本。具體做法是，將小區(qū)可售房產連同歸全體業(yè)主共有的道路、 休閑場地等的全部開發(fā)成本 (包括建

11、筑成本和土地成本，下同 )，除以可出售房屋 的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項目， 比如車庫或車位， 采用清一色的按面積分攤 不盡合理， 可通過估算方法， 將其估算的成本從總成本中剔除， 然后再按可出售 成套住宅面積分攤產品成本。 這種成本分攤方法， 叫做可售房屋面積比例法， 簡 稱面積比例法。但是，面積比例法適用范圍相對較小， 對于同一小區(qū)內開發(fā)的結構、 用途不 同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結構的房 屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤， 土地成本可采用售價比率法進行 計算分攤，而且這兩種方

12、法應合并進行，分步實施。第一步，用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本。 估價修正法是通過對 建筑成本的估算數額進行修正， 計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。 這種 方法也應分步實施：首先，應估算房屋單位建筑成本。 所謂房屋單位建筑成本， 實際為每平方米 可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括： (1)房屋自身的建筑成本 ;(2)應分攤小區(qū) 內道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本;(3)應分攤其他間接費用構成的開發(fā)成本等。單位成本采用估算方法確定后， 再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產品建 筑總成本，即：開發(fā)產品估算的建筑總成本 =刀不同結構的房屋面積 眉亥結構房 屋估算的單位建

13、筑成本 );如果可出售開發(fā)產品有少量項目單位成本明顯偏低或 偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。接著，應計算修正系數。修正系數=已決算（或按合同及招標預算）的建筑總 成本協(xié)發(fā)產品估算的建筑總成本。如果可出售產品中有少量項目單獨計算成本 的，應將已單獨計算的成本從公式中 “少前后的 總成本”中扣除。如果總成本 無法確定或預估，則不計算修正系數，而以上一步驟開發(fā)產品估算的建筑總成本”為建筑總成本。最后，計算不同結構房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本：各類結構的房屋建筑成本=該類房屋估算成本 穆正系數;該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本寧 該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本穆正系數。如果竣

14、工決算或預算對不同結構的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時則應只計算包括配套設施費、附屬費用等間接費用，且應根據具體情況選擇 采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。第二步，采用售價比率法計算和分攤土地成本。 售價比率法是以房屋單位售 價為基礎計算分攤開發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售 價高于住宅房，主要原因是門面房 地勢好、地價高”因此，計算既有住宅用房 又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法 較為適宜。售價比率法也需分步實施（以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例）：

15、首先，應計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。接著，應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價， 以剔除房屋不同結 構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時， 應將開發(fā)的商品房劃 分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價： 超額成 本售價=超額成本X（1+成本毛利率）;各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房 單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）X亥類非住宅房總面積X全部房屋售價總額 S部房屋成本總額）。然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售 價后的

16、售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地 使用權價值）十全部房屋售價總額-超額成本售價合計）X00%。最后，再計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為： （1）住宅房應分攤土 地成本=該類房屋售價X土地成本率;（2）非住宅房應分攤的土地成本=（該類房屋售 價-該類房屋的超額成本售價）X土地成本率。以上各公式中的 售價”凡已售出或已用不變價預訂售出的， 以實際售價或 預訂價為準；尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的，以預估售價為準 ；第二步 應分攤土地成本公式中的房屋建筑成本，應以第一步計算的成本為準 ；全部房屋 總成本，則應為建筑總成本和土地成本總額之和。0順序號編號科

17、目名稱一、資產類11001庫存現(xiàn)金21002銀行存款31012其他貨幣資金41101交易性金融資產51121應收票據61122應收賬款71123預付賬款81131應收股利91132應收利息101221其他應收款111231壞賬準備121401材料采購131402在途物資141403原材料151404材料成本差異161405開發(fā)產品171406發(fā)岀商品181408委托加工物資191411周轉材料20周轉房211461融資租入資產221471存貨跌價準備231501持有至到期投資241502持有至到期投資減值準備251503可供岀售金融資產261511長期股權投資271512長期股權投資減值準備2

18、81521投資性房地產29投資性房地產累計折舊（累計攤銷）301531長期應收款311601固定資產321602累計折舊331603固定資產減值準備341604在建工程351605工程物資361606固定資產清理371701無形資產381702累計攤銷391703無形資產減值準備401711商譽411801長期待攤費用421811遞延所得稅資產431901待處理財產損溢二負債類442001短期借款452101交易性金融負債462201應付票據472202應付賬款482203預收賬款492211應付職工薪酬502221應交稅費512231應付利息522232應付股利532251其他應付款542401遞延收益552501長期借款562502應付債券572701長期應付款582801預計