【很好】萬科地產(chǎn)成本控制分析

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)萬科地產(chǎn)成本控制分析萬科地產(chǎn)成本控制分析房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行3.23.2核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想-管管理實(shí)施過程理實(shí)施過程房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)管理原則：管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性( (納入績(jī)效考核納入績(jī)效考核) ) 基本概念：基本概念：管理工具管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫3.33.3核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想-目標(biāo)目標(biāo)成本管理成本管理目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本是企業(yè)

2、預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理 是通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。是通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位3.43.4核心設(shè)計(jì)思想核心設(shè)計(jì)思想-作業(yè)過

3、程管理作業(yè)過程管理房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：總目標(biāo)總目標(biāo)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經(jīng)理層公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的

4、合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺的成本管理行為令全員實(shí)施自覺的成本管理行為1 1、責(zé)任成本管理、責(zé)任成本管理房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目經(jīng)理部：項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程管理部：工程管理部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)部：規(guī)劃設(shè)計(jì)部： 設(shè)計(jì)圖紙 合理的架構(gòu)分工責(zé)任成本前提合理的架構(gòu)分工責(zé)任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)；工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)； 制造

5、成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價(jià)算帳型房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（1 1）要素概括要素概括責(zé)任主體責(zé)任主體配合部門配合部門評(píng)價(jià)部門評(píng)價(jià)部門項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部1、建建造造內(nèi)內(nèi)容容、建建筑筑形式合理化形式合理化設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部銷售部銷售部成本部成本部2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)指指標(biāo)標(biāo)合合理理化化及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量設(shè)計(jì)部工程部設(shè)計(jì)部工程部成本部成本部3、獲獲取取競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性的的合合理低價(jià)理低價(jià)工程部成本部工程部成本部項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成成本本管管理理、施工質(zhì)量與效率施工質(zhì)量與效率項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部銷售部 銷售部

6、 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部各職能部門各職能部門財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 責(zé)責(zé)任任目目標(biāo)標(biāo)責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 建造成本建造成本銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（2 2）反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)每平米地價(jià)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率土地獲得時(shí)間每平米設(shè)計(jì)費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期每平米管理費(fèi)每平米鋼筋含量每平米營銷費(fèi)每平米含砼量人均行政費(fèi)用招標(biāo)比率每平米管理費(fèi)用最低價(jià)定標(biāo)比率人均銷售收入甲定材料占造價(jià)比率每平米銷售費(fèi)用統(tǒng)購材料購買率每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證

7、比率稅金稅金實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯(cuò)漏率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)實(shí)際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)土地獲得成本土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)實(shí)施要點(diǎn)實(shí)施要點(diǎn)牽頭牽頭組織組織討論討論形成形成普及普及執(zhí)行執(zhí)行實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)制定制定定期考核定期考核公布公布房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、目標(biāo)成本管理、目標(biāo)成本管理 管理原則管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核) 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的

8、、在一定時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍罨靖拍睿汗芾砉ぞ吖芾砉ぞ撸簞?dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)實(shí)施過實(shí)施過程程 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)

9、整調(diào)整動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 = = 未結(jié)算合同未結(jié)算合同 + + 已結(jié)算合同已結(jié)算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)q 土地成本土地成本q 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)q 主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)q 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)q 園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)q 園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)q 配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)q 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置主體造價(jià)

10、園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.1 3.1 新項(xiàng)目發(fā)展新項(xiàng)目發(fā)展成本控制成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。需求文件：需求文件：新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.2 3.2 設(shè)計(jì)成本設(shè)計(jì)成本控制控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。經(jīng)

11、濟(jì)合理性最大。需求文件：需求文件： 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.2 3.2 設(shè)計(jì)階段的主要設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長(zhǎng)面積比建筑周長(zhǎng)面積比房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.3 3.3 招標(biāo)成本控招標(biāo)成本控制制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標(biāo)原則全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材

12、料招標(biāo)管理辦法工程及材料招標(biāo)管理辦法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.4 3.4 簽約成本簽約成本控制控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合同談判合同談判 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.5 3.5 施工成本施工成本控制控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：需求文件：設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3.6 3.6 結(jié)算成本結(jié)算成本控制控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：需求文件：工程預(yù)結(jié)算管理辦法工程預(yù)結(jié)算管理辦法 房地產(chǎn)房地產(chǎn)