審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用

1、審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用一、起草背景隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化和商品化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國實(shí)現(xiàn)全面小康進(jìn)程中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位越來越為社會(huì)所認(rèn)同。城市房地產(chǎn)管理法的頒布施行和商品房市場的發(fā)展變化，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。針對(duì)城市房地產(chǎn)管理法施行前的房地產(chǎn)糾紛案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了關(guān)于審理 房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答(以下簡稱解答)，使房地產(chǎn)糾紛得以及時(shí)、有效地處理。城市房地產(chǎn)管理法施行后，房地產(chǎn)市場秩序雖較以往

2、有了較大改觀，但由于房地產(chǎn)市場處于發(fā)育階段，市場管理機(jī)制尚不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是出賣人借機(jī)違法經(jīng)營，如無證銷售、一房數(shù)賣、面積縮水、發(fā)布虛假廣告等，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序，損害了廣大買受人的利益，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛大量增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國法院2002年受理的8萬多件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛占 25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50%.同時(shí)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)和審判實(shí)踐中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)比較原則，人民法院在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。為此，從2002年3月

3、初，最高法院們多次派人赴全國各地進(jìn)行調(diào)研，并廣泛征求各級(jí)法院、全國人大法工委、國家土地資源部、建設(shè)部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面意見，經(jīng)過數(shù)十次討論易稿，最后經(jīng)最高法院審委會(huì)討論通過，于2003年5月7日公布了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱解釋)，共28條。下面就解釋的有關(guān)內(nèi)容和情況作簡要說明，以便讀者了解。二、解釋的適用范圍這是適用本解釋首先要明確的前提條件。受國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、公民個(gè)人所有的私有房等等。但根據(jù)我

4、國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和有關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房等房屋的上市交易要受國家政策的調(diào)整，該類房屋不能自由交易。如，需補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋雖可上市交易，但糾紛不突出，在審判實(shí)踐中發(fā)生的房屋買賣糾紛絕大多數(shù)是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其建造的商品房而引發(fā)的。因此，解釋將調(diào)整對(duì)象明確為因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并向社會(huì)公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定和出賣人出售的商品房建造狀況，解釋第1條對(duì)商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人

5、將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而商品房買賣合同的標(biāo)的物為正在建設(shè)和已竣工的房屋，其中正在建設(shè)的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經(jīng)依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋和尚未驗(yàn)收合 格的房屋。三、商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定審判實(shí)踐中，因預(yù)售合同效力引發(fā)的糾紛嚴(yán)重影響著社會(huì)秩序的穩(wěn)定。解釋第1條、第9條分別就商品房預(yù)售許可證明的取得和商品房預(yù)售合同的登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的認(rèn)定處理作出了相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個(gè)

6、條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。但對(duì)如何理解預(yù)售條件和認(rèn)定合同效力之間的關(guān)系問題，起草過程中有兩種意見。一種意見認(rèn)為，因商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，只要出賣人持有預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的預(yù)售合同即為有效。另一種意見認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的4個(gè)條件是商品房預(yù)售行為必須同時(shí)具 備的法定要件，否則預(yù)售合同無效。筆者認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法作為行政管理法，主要是對(duì)出賣人開

7、發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范。從該法規(guī)定的商品房預(yù)售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。在我國，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，對(duì)此，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第二十四條明確列舉了辦理商品房預(yù)售許可證的必備條件和相關(guān)程序，其中就包括了城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的前3個(gè)條件。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。因此，為避免司法權(quán)與行政權(quán)之間的沖突，人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，對(duì)出賣人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對(duì)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無效，出賣人取得商品房預(yù)售許可證

8、明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。從實(shí)質(zhì)上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門的權(quán)限。當(dāng)事人對(duì)預(yù)售許可證持有異議的，可通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式解決。這既可劃清司法審判機(jī)關(guān)與行政管理部門之間的權(quán)限，有利于各司其職，也可避免大量無效合同的出現(xiàn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易和推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。解釋采納了第一種觀點(diǎn)。其次，考慮到我國目前房地產(chǎn)市場管理機(jī)制還不健全，商品房交易行為也不規(guī)范，解釋將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時(shí)間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時(shí)，也就是只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，人民法院也可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效，以盡量促使合同有效成立和維護(hù)商品房交易的安全。這比解答規(guī)定

9、的一審訴訟期間及最高法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)規(guī)定的一審法庭辯論終結(jié)前更為嚴(yán)格，同時(shí)也便于當(dāng)事人在起訴前預(yù)先知曉訴訟行為的結(jié)果，更好地行使訴權(quán)。對(duì)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案問題，筆者認(rèn)為，從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對(duì)合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，實(shí)務(wù)界和理論界對(duì)此也已基本形成共識(shí)。為此，解釋第6條明確規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。四、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定目前，商品房9

10、0%以上是以廣告形式向社會(huì)公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會(huì)在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時(shí)往往又無法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實(shí)踐中也大量存在。所以，解釋第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的認(rèn)定處理作出了明確規(guī)定。對(duì)此，在起草過程中有一種意見認(rèn)為，銷售宣傳廣告只是一種要約邀請，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對(duì)買受人予以補(bǔ)救。筆者認(rèn)為，對(duì)商品房銷售宣傳廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機(jī)械地將其一概作為要約邀請。首先，根據(jù)合同法第十五條第一款規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣

11、告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但對(duì)在實(shí)際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說明和允諾，如，小區(qū)綠化率達(dá)80%，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池，每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問題具體處理，不能簡單地認(rèn)定為要約邀請。根據(jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。在實(shí)際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的。筆者認(rèn)為，如出賣人對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及

12、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說明和允諾具體確定，并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時(shí)，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定性，根據(jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，該說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對(duì)要約的承諾。由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，但因出賣人在房地產(chǎn)市場中處于強(qiáng)勢地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說明和允諾內(nèi)容沒有訂入買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和允諾不符發(fā)生的。為保護(hù)弱

13、勢群體買受人的合法利益，根據(jù)上述理由，解釋規(guī)定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個(gè)條件的，即可視為要約：1該內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫，健身、購物、收視等設(shè)施齊全等，對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。2 對(duì)房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。3該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。只要買受人就該具體

14、明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營行為，建立維護(hù)市場誠信制度。而締約過失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。對(duì)銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問題，實(shí)務(wù)界也已突破傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，開始區(qū)別情況予以認(rèn)定，并作出變通規(guī)定。如廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)

15、經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：(1)向購房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾;(2)對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示;(3)對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述;(4)對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說明;(5)其他載有明確指標(biāo)的說明。這值得我們借鑒。五、商品房認(rèn)購書與定金的問題出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行 簽訂認(rèn)購書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。由于現(xiàn)行法律、法 規(guī)對(duì)認(rèn)購

16、書問題沒有具體規(guī)定，引發(fā)了大量糾紛，急 需給予明確認(rèn)定。對(duì)認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定問題有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書即為商品房買賣合同。因認(rèn)購書是當(dāng)事人就房屋買賣所作出的真實(shí)意思表示，應(yīng)具有買賣合同的效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書不是獨(dú)立的合同。因認(rèn)購書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，而且認(rèn)購書中的定金條款是為擔(dān)保主合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，前述觀點(diǎn)均有不足。首先，認(rèn)購書是獨(dú)立的合同。認(rèn)購書是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合合同法第二條關(guān)于合同定義的規(guī)定，因此，認(rèn)購書可以成為獨(dú)立的合同。其次，從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定

17、，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以，認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同。根據(jù)司法實(shí)踐中認(rèn)購書訂立的實(shí)際情況和合同法理論，筆者認(rèn)為，認(rèn)購書作為出賣人與買受人約定為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。對(duì)當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購書時(shí)約定交付定金的，根據(jù)擔(dān)保法第八十九條、最高法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。根據(jù)當(dāng)事人的約定和法律關(guān)于定金的規(guī)定，在因當(dāng)事人一方違反認(rèn)購書約定，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任，即交付定金的當(dāng)事人一方違約的，喪失取回定

18、金的權(quán)利;收取定金的當(dāng)事人一方違約的，應(yīng)雙倍返還對(duì)方當(dāng)事人定金。如當(dāng)事人雙方均無違約行為，只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對(duì)方當(dāng)事人。六、懲罰性賠償責(zé)任的適用理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭論，主要集中反映在能否適用中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(以下簡稱消法)第四十九條的問題上。反對(duì)意見認(rèn)為，傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任。我國的懲罰性賠償雖在消法第四十九條和合同法第一百一十三條有明確規(guī)定，但其主要

19、是產(chǎn)品質(zhì)量方面的責(zé)任，適用范圍不包括商品房在內(nèi)。其次，商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。最后，對(duì)出賣人的欺詐行為難以認(rèn)定，很難操作。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同應(yīng)適用消法第四十九條的規(guī)定。消法的立法者并沒有將商品房買賣排除在消法之外，商品房、出賣人、買受人分別屬于消法第四十九條調(diào)整的商品、經(jīng)營者和消費(fèi)者。從文義上解釋，消法第四十九條所說的商品，既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)，不能把商品僅僅理解為動(dòng)產(chǎn)商品。合同法在違約責(zé)任中的第一百一十三條第二款仍然重申了消法第四十九條，并未對(duì)商品的外延作出限制。從我國合同法和消法的規(guī)定看，對(duì)商

20、品房能否直接適用消法第四十九條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定，消法第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識(shí)不一?？紤]到我國的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同目前不宜直接適用消法第四十九條的規(guī)定。但對(duì)商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠

21、償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三，在我國，消法第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在合同法第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人

22、在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)商品房銷售管理辦法第二十條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見，我國立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。綜上，經(jīng)多次討論研究認(rèn)為，根據(jù)消法第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，解釋第8條、第9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告

23、知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見，解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與消法第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一百一十

24、三條和消法第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但不是對(duì)消法第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也是符合國際立法趨勢和我國當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。七、房屋的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)因房屋交付使用引發(fā)的訴訟，主要涉及到房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)及違約金的計(jì)算等問題。房屋的交付使用。合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付

25、時(shí)起轉(zhuǎn)移。而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第六十條、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。但在審判實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙;而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。依據(jù)上述法律、法規(guī)對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣

26、人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說，出賣人只要在合同約定的期限向買受人交付房屋，即交鑰匙，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。因此，解釋第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)然，即使在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)，出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，它還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間問題，當(dāng)事人可另

27、行協(xié)商約定，沒有約定的，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理，并提供必要的證明文件。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是因不可抗力或意外事件等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由賣受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。可見，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任一般情況下與標(biāo)的物交付的同時(shí)一并轉(zhuǎn)移。而從法理上講，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則是隨著標(biāo)的物的所有

28、權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的。如前所述，由于我國房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以辦理登記為生效要件，所以，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間和標(biāo)的物的交付時(shí)間存在差異，在房屋交付使用后至辦理所有權(quán)登記手續(xù)前的時(shí)間內(nèi)，標(biāo)的物發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任如何承擔(dān)，現(xiàn)行法律、法規(guī)均無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，既然合同法第一百四十二條是針對(duì)所有買賣合同標(biāo)的物作的規(guī)定，并沒有明確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的情況下，房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。因此，解釋第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交

29、房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！卑?、商品房包銷合同的認(rèn)定處理商品房包銷是盛行于我國香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，隨后進(jìn)入我國內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結(jié)多起此類案件。但因內(nèi)地對(duì)商品房包銷尚無規(guī)定，因此，急需對(duì)包銷予以認(rèn)定。根據(jù)司法實(shí)踐中遇到的包銷行為的一般做法，包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內(nèi)，出賣人將已竣工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋，確定包

30、銷基價(jià)交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人以約定的包銷價(jià)格買入未出售的剩余商品房的行為。對(duì)包銷的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀點(diǎn)。一是附條件的代理說。認(rèn)為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價(jià)利益，但包銷人在包銷期滿后購買未出售的房屋。二是買賣說。認(rèn)為包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價(jià)格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系，只是未生效而已。三是兩合行為說。認(rèn)為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為，在包銷期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷期屆滿后則為一種買賣關(guān)系。筆者認(rèn)為因目前對(duì)商品

31、房包銷沒有規(guī)定，解釋也不便對(duì)包銷行為的性質(zhì)給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無名合同。根據(jù)包銷的實(shí)踐做法，解釋第20條規(guī)定：對(duì)包銷期滿后的剩余房屋，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理，沒有約定或約定不明的，由包銷人按包銷價(jià)格購買。為便于包銷糾紛的及時(shí)解決，解釋第22條同時(shí)對(duì)因包銷引發(fā)的訴訟主體問題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因包銷合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍

32、是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。但如果出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔(dān)履行義務(wù)的，包銷人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。九、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理說到商品房擔(dān)保貸款合同，就必然會(huì)涉及到商品房按揭的問題。按揭是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國內(nèi)地的一種融資購樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國內(nèi)地法律沒有按揭的稱謂，只是在2000年最高法院審委會(huì)審議的關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋(送審稿)的說明中，涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭定義為樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購樓款后，將其

33、依合同取得的對(duì)樓宇的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔(dān)保，也稱按揭貸款。如買方未能按約履行還本付息的義務(wù)，就喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利的一種貸款方法。樓宇竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭。樓花按揭的法律性質(zhì)是購房抵押貸款，與抵押基本相同，是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式，但又有別于我國法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押，而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的的，因此稱為準(zhǔn)抵押。各國民法一般也均規(guī)定權(quán)利抵押準(zhǔn)用民法關(guān)于一般抵押的規(guī)定?，F(xiàn)樓按揭則與城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條規(guī)定的預(yù)購商品房貸款抵押相同，屬于現(xiàn)房抵押貸款。同時(shí)，關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋第47條明確規(guī)定了依法

34、獲準(zhǔn)尚無建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。中國物權(quán)法草案建議稿也作了相同規(guī)定。理論界對(duì)商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：1 不動(dòng)產(chǎn)抵押說。認(rèn)為盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會(huì)導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購房人在買樓花時(shí)已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價(jià)值。同時(shí)它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保。2 債權(quán)質(zhì)押說。認(rèn)為購房人在訂立樓花按揭合同時(shí)，其向銀行提供的擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對(duì)開發(fā)商享有的債權(quán)，而且這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利的性質(zhì)(財(cái)產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性)。3讓與擔(dān)保說

35、。認(rèn)為樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保;二者都是通過權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保;有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從我國的司法實(shí)踐看，實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系國家法律原本意義上的按揭。鑒于我國內(nèi)地法律尚無按揭的名稱，為便于同我國現(xiàn)行法律和正在制定過程中的民法草案統(tǒng)一，解釋將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。目前，商品房擔(dān)保貸款已成為我國房地產(chǎn)金融體系的重 要組成部分，而法律無明確規(guī)定，解釋在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用5個(gè)條款對(duì)人民法院審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。首先，根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，

36、解釋第23條明確規(guī)定，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。解釋第24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。因?yàn)?，結(jié)合實(shí)際情況，在買受人沒有能力支付購房款，或者因商品房買賣合同無效、撤銷、解除使買受人的貸款

37、目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對(duì)買受人或者貸款銀行都是極為不利的。其次，根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，解釋第25條、第26條、第27條又分別對(duì)處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規(guī)定。在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人);三個(gè)合同關(guān)系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。對(duì)買受人與出賣人因商品房買賣

38、合同發(fā)生糾紛而請求確認(rèn)買賣合同無效、撤銷或解除時(shí)銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點(diǎn)。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人，可依據(jù)對(duì)買賣合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)，作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買賣合同。理由：根據(jù)訴訟法理論，主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨(dú)立請求權(quán)第三人身份參與訴訟。也就是說，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時(shí)，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴。這就是所謂的詐害防止參加理論。如德、日等國民事訴訟法均有此規(guī)定。法國民

39、事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。二是銀行只可作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟?！倍谫I受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對(duì)雙方爭議的標(biāo)的買賣合同關(guān)系沒有獨(dú)立請求權(quán)，因此，銀行不能作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無獨(dú)立請求權(quán)第三人，它只可申請參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨(dú)就擔(dān)保貸款合同起訴的，人民法院根據(jù)具體情況予以訴的合并，可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。對(duì)上述觀點(diǎn)，銀行方面堅(jiān)決要

40、求應(yīng)給予其有獨(dú)立請求權(quán)第三人的地位，實(shí)踐中有的法院也是以銀行享有對(duì)樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有獨(dú)立請求權(quán)第三人的。解釋暫時(shí)采納了第一種觀點(diǎn)。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時(shí)保護(hù)銀行的合法權(quán)益。買受人與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時(shí)，因擔(dān)保貸款合同是買受人以現(xiàn)房或?qū)韺?duì)期房取得享有的一種期待權(quán)作為抵押物，所以，在買受人未按貸款合同約定償還貸款時(shí)，銀行就可對(duì)現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)，或通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的方法請求處分買受人在預(yù)售合同中享有的房屋期待權(quán)，以獲得優(yōu)先受償。在買受人未取得房屋權(quán)屬證書也未與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)時(shí)，銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的期待權(quán)請求處分。根據(jù)合同法

41、第八十條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。據(jù)此，人民法院在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買賣合同權(quán)利的訴訟時(shí)，應(yīng)通知出賣人參加訴訟;如出賣人為擔(dān)保貸款合同提供保證，銀行同時(shí)起訴出賣人的，出賣人應(yīng)為共同被告，銀行也可直接提起訴訟，要求出賣人承擔(dān)保證責(zé)任。若買受人已取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行請求買受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不?yīng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。 韓延斌勞動(dòng)合同編號(hào)：_商貿(mào)有限公司勞動(dòng)合同書甲方： 泰安玉都商貿(mào)有限公司通訊地址：泰安市天龍國際大廈A座1303室法定代表人或主要負(fù)責(zé)人：乙方：_（以下稱“乙方”）身份證號(hào)碼： 住址：_戶籍地

42、址：_聯(lián)系方式：_（固定電話）_（移動(dòng)電話）緊急聯(lián)系人：_聯(lián)系電話：_根據(jù)中華人民共和國勞動(dòng)法（以下簡稱勞動(dòng)法）、中華人民共和國勞動(dòng)合同法（以下簡稱勞動(dòng)合同法）等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循合法、公平、平等自愿、協(xié)商一致、誠實(shí)信用的原則，簽訂本合同（以下簡稱合同），共同遵守本合同所列條款。一、合同的類型與期限第一條 甲、乙雙方選擇合同類型為（ ）。A. 有固定期限：自 年 月 日起至 年 月 日止； B. 無固定期限：自 年 月 日起。C. 以完成一定的工作任務(wù)為期限：自 年 月 日起至 工作任務(wù)完成時(shí)即行終止。第二條 若乙方開始工作時(shí)間與合同約定時(shí)間不一致的，以實(shí)際到崗之日為起始時(shí)間建立

43、勞動(dòng)關(guān)系。二、試用期第三條 甲乙雙方約定試用期自 年 月 日起至 年 月 日止。在試用期內(nèi)，乙方被證明不符合錄用條件的，甲方有權(quán)隨時(shí)解除勞動(dòng)合同。試用期不符合錄用條件包括：（一） 乙方體檢或身體健康未能通過甲方入職所要求的；（二） 乙方在入職后一個(gè)月內(nèi)未按甲方要求提供相關(guān)證明資料的；（三） 乙方不能達(dá)到所擔(dān)任崗位的績效指標(biāo)或者相應(yīng)的要求的；（四） 乙方在試用期內(nèi)請假天數(shù)超過3天或者遲到早退超過6次的；（五） 乙方的背景調(diào)查或者在履歷中有弄虛作假行為的；（六） 乙方不服從上司工作任務(wù)安排或在工作期間發(fā)生毆斗行為的；（七） 其它被證明不符合錄用條件的情形。第四條 錄用條件為：甲方對(duì)外公布的招聘條件

44、及入職后確認(rèn)的“崗位說明書”。三、工作內(nèi)容與工作地點(diǎn)第五條 甲方聘用乙方從事 工作，詳見“崗位說明書”。第六條 乙方的工作地點(diǎn)為 。第七條 根據(jù)甲方的工作需要，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可以變更第六條約定工作地點(diǎn)。第八條 乙方應(yīng)認(rèn)真履行甲方制定的崗位職責(zé)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成其本職工作；未經(jīng)甲方允許，乙方不得在其他單位兼職。第九條 甲方因生產(chǎn)和工作需要，依據(jù)乙方的專業(yè)、特長、工作能力和表現(xiàn)，需調(diào)整乙方工作崗位及其工作報(bào)酬的，原則上應(yīng)協(xié)商一致，但以下情況除外： A. 甲方因生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)需要，產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及工藝規(guī)程、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置等情況發(fā)生變化需調(diào)動(dòng)乙方工作崗位時(shí)，乙方應(yīng)予接受； B. 甲方確因生

45、產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)需要，可以臨時(shí)安排乙方從事其他崗位工作，乙方應(yīng)予接受;C. 乙方因技能、身體等因素達(dá)不到生產(chǎn)服務(wù)、工作質(zhì)量、產(chǎn)量等指標(biāo)，不能勝任現(xiàn)有工作的。第十條 甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要調(diào)整乙方的工作崗位，按變更合同辦理，雙方簽名或簽單確認(rèn)的協(xié)議或通知書作為本合同的附件。四、工作時(shí)間與休息時(shí)間第十一條 乙方所在崗位每月工作時(shí)間按如下執(zhí)行： 周一至周六 , 上班時(shí)間: AM 8:30 - 12:30, PM1:30 - 5:30 第十二條 乙方依法享有法定節(jié)假日、婚假、喪假、產(chǎn)假等假期。第十三條 甲方因工作需要安排乙方延長工作時(shí)間或節(jié)假日加班加點(diǎn)的，乙方應(yīng)服從甲方統(tǒng)一安排；甲方按法律法規(guī)支付加班加點(diǎn)的報(bào)酬

46、，以保證乙方合法權(quán)益。五、規(guī)章制度與勞動(dòng)紀(jì)律第十五條 乙方應(yīng)自覺遵守國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和社會(huì)公德、職業(yè)道德，維護(hù)甲方的聲譽(yù)和利益。第十六條 甲方依法建立和完善各項(xiàng)規(guī)章制度，甲方應(yīng)將制定、變更的規(guī)章制度及時(shí)告知員工，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。第十七條 乙方不得從事其他任何與甲方利益沖突的第二職業(yè)或活動(dòng)，并保守甲方的商業(yè)秘密和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。第十八條 乙方嚴(yán)重違反甲方的勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度的，甲方有權(quán)按國家和本單位的規(guī)定對(duì)乙方給予紀(jì)律處分或經(jīng)濟(jì)處罰，直至通知解除本合同。六、勞動(dòng)報(bào)酬第十九條 乙方正常工作時(shí)間的工資按下列第 種形式執(zhí)行，并不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。1計(jì)時(shí)工資：（1）乙方正常工作時(shí)間工資按 執(zhí)行；

47、（2）乙方試用期工資為 元/月； 績效考核效益工資隨甲方效益情況及績效考核得分進(jìn)行調(diào)整。2. 計(jì)件工資：甲方制定科學(xué)合理的勞動(dòng)定額標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)件工資不低于當(dāng)?shù)卣畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)；第二十條 甲方于每月 日以人民幣形式支付乙方上月工資。遇節(jié)假日順延至下一工作日。乙方對(duì)每月工資金額有異議應(yīng)當(dāng)在收到工資后3天內(nèi)書面提出，否則視為該月工資加班費(fèi)等已全額支付，甲方不再額外補(bǔ)償。第二十一條 甲方有權(quán)根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營狀況、乙方工作崗位的變更和依法制定的勞動(dòng)報(bào)酬分配辦法與乙方協(xié)商一致后調(diào)整乙方的工資待遇。第二十二條 甲方因乙方不能勝任工作而調(diào)整其工作崗位的，有權(quán)按照乙方新崗位確定乙方工資標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行以崗定薪、崗變薪變。七

48、、勞動(dòng)保護(hù)、勞動(dòng)條件和職業(yè)危害防護(hù)第二十九條 甲方建立健全生產(chǎn)工藝流程、操作規(guī)程、工作規(guī)范和勞動(dòng)安全衛(wèi)生制度及其標(biāo)準(zhǔn)。甲方對(duì)可能產(chǎn)生職業(yè)病危害的崗位，對(duì)乙方履行告知義務(wù)，并做好勞動(dòng)過程中職業(yè)危害的預(yù)防工作，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)操作流程與安全制度。第三十條 甲方為乙方提供符合國家規(guī)定的勞動(dòng)條件及安全衛(wèi)生的工作環(huán)境，并依照企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定為乙方提供勞動(dòng)防護(hù)用品，乙方應(yīng)嚴(yán)格按要求穿戴勞防用品。第三十一條 甲方對(duì)乙方進(jìn)行職業(yè)技術(shù)、安全衛(wèi)生、規(guī)章制度等必要的教育與培訓(xùn)，乙方應(yīng)認(rèn)真參加甲方組織的各項(xiàng)必要的教育培訓(xùn)。八、勞動(dòng)合同的變更、解除和終止第三十二條 甲乙雙方訂立合同所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變

49、化，致使合同無法履行的，經(jīng)協(xié)商同意，可以變更合同相關(guān)內(nèi)容或解除。甲方要求變更合同的，應(yīng)將變更要求書面通知乙方，乙方應(yīng)在3日內(nèi)書面答復(fù)；逾期未答復(fù)的視為不同意變更本合同，甲方可依法解除勞動(dòng)合同。第三十三條 乙方在試用期內(nèi)被證明不符合甲方用人標(biāo)準(zhǔn)或錄用條件的，甲方提前三日通知乙方解除合同。第三十四條 乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)解除合同，不予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：A. 因乙方未能在30天內(nèi)提供其被錄用的相關(guān)資料，至使甲方無法辦理錄用及社會(huì)保險(xiǎn)繳納手續(xù)的。B. 乙方被查實(shí)在應(yīng)聘時(shí)向甲方提供的其個(gè)人資料是虛假的，包括但不限于：離職證明、身份證明、戶籍證明、學(xué)歷證明、體檢證明等是虛假或偽造的；應(yīng)聘前患有精神病、傳

50、染性疾病及其它嚴(yán)重影響工作的疾病而在應(yīng)聘時(shí)未聲明的；應(yīng)聘前曾受到其它單位記過、留廠察看、開除或除名等嚴(yán)重處分、或者有吸毒等劣跡而在應(yīng)聘時(shí)未聲明的；應(yīng)聘前曾被勞動(dòng)教養(yǎng)、拘役或者依法追究刑事責(zé)任而在應(yīng)聘時(shí)未聲明的等。C. 嚴(yán)重違反甲方的勞動(dòng)紀(jì)律、員工手冊或規(guī)章制度的。 合同期內(nèi)累計(jì)5次違反甲方勞動(dòng)紀(jì)律、員工手冊或規(guī)章制度的視為嚴(yán)重違紀(jì)。D. 嚴(yán)重失職，營私舞弊，給甲方利益造成1000元（含1000元）以上重大損害的。E. 乙方系特種作業(yè)人員的，因其自身原因違章作業(yè)或造成物損1000元以上事故的，除給予經(jīng)濟(jì)處罰或處分外，甲方還可以隨時(shí)解除合同。F. 乙方同時(shí)與其他用人單位建立勞動(dòng)關(guān)系，對(duì)完成甲方的工

51、作任務(wù)造成嚴(yán)重影響達(dá)損失1000元以上的，或者經(jīng)甲方提出，拒不改正的。G. 乙方被依法追究刑事責(zé)任、勞動(dòng)教養(yǎng)、公安機(jī)關(guān)收容教育的。H. 乙方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更合同的。I. 在試用期被證明不符合錄用條件的。J. 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十五條 乙方有下列情形之一的，甲方提前三十日以書面形式通知乙方或者額外支付乙方一個(gè)月工資后，可以解除勞動(dòng)合同：A. 乙方患病或非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事甲方另行安排的其它工作的。B. 乙方不能勝任本職工作，經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位后，仍不能勝任工作，并拒不服從甲方的工作安排和勞動(dòng)管理的

52、。C. 甲方因兼并、分立、合資、轉(zhuǎn)（改）制、企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)、技術(shù)革新、經(jīng)營方式調(diào)整、防治污染、搬遷等客觀情況發(fā)生重大變化或乙方的生產(chǎn)、工作崗位消失，致使合同無法履行的。D. 甲方的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生嚴(yán)重困難的。E. 依據(jù)合同第三十二條規(guī)定不能就變更合同達(dá)成協(xié)議的。F. 乙方暫時(shí)無法履行合同的義務(wù)，但仍有繼續(xù)履行的條件和可能，包括但不限于乙方涉嫌違法犯罪，被公安、國家安全或者司法機(jī)關(guān)限制人身自由的、乙方因脫產(chǎn)學(xué)習(xí)與進(jìn)修、執(zhí)行有關(guān)部門的公益性任務(wù)等原因而不能正常履行本合同超過15天的。G. 乙方應(yīng)征入伍或者履行國家規(guī)定的其他法定義務(wù)的。第三十六條 凡有下列情形之一，乙方可以通知甲方解除勞動(dòng)合同：A. 未及時(shí)足

53、額支付乙方勞動(dòng)報(bào)酬的。B. 未依法辦理社會(huì)保險(xiǎn)的。C. 未提供相應(yīng)勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件的。D. 甲方的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害乙方權(quán)益的。E. 甲方強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)、違章指揮強(qiáng)迫乙方勞動(dòng)的。F法律、行政法規(guī)規(guī)定乙方可以解除勞動(dòng)合同的其他情形。第三十七條 乙方有下列情形之一的，甲方不得依照合同第三十二條的規(guī)定解除合同： A. 從事接觸職業(yè)病危害作業(yè)的勞動(dòng)者未進(jìn)行離崗前職業(yè)健康檢查，或者疑似職業(yè)病病人在診斷或者醫(yī)學(xué)觀察期間的。 B. 在本單位患職業(yè)病或者因工負(fù)傷并被確認(rèn)喪失或者部分喪失勞動(dòng)能力的。 C. 患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的。 D. 女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期內(nèi)的。 E. 在

54、本單位連續(xù)工作滿十五年，且距法定退休年齡不足五年的。F. 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第三十八條 有下列情形之一的，合同自行終止：A. 合同期滿且雙方不能就相同勞動(dòng)條件的續(xù)簽達(dá)成一致的。B. 當(dāng)事人約定的終止條件出現(xiàn)，如已確認(rèn)乙方完成了某一項(xiàng)工作任務(wù)的。C. 甲方破產(chǎn)、解散、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者被撤銷的。D. 乙方達(dá)到法定退休年齡。E. 乙方死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失蹤的；F. 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十九條 合同期滿或者當(dāng)事人約定的合同終止條件出現(xiàn)，乙方有合同第三十七條所規(guī)定情形之一的，同時(shí)不屬于第三十四條約定的，合同順延至相應(yīng)情形消失。九、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償與賠償?shù)谒氖畻l 本合

55、同依法被確認(rèn)無效，給對(duì)方造成損害的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十一條 除按合同三十四條規(guī)定或其它相關(guān)規(guī)定解除合同之外的，凡屬按勞動(dòng)合同法規(guī)定應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，甲方應(yīng)按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金給乙方。第四十二條 乙方試用期未提前三天或轉(zhuǎn)正后未提前三十天向甲方提出辭職的，甲方需要臨時(shí)聘請人員代替其工作崗位，因此將扣除相應(yīng)天數(shù)工資作為臨時(shí)人工費(fèi)用。第四十三條 乙方違反本合同約定的條件解除勞動(dòng)合同，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的或嚴(yán)重失職給公司造成損失的，應(yīng)按實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任。甲方有權(quán)從乙方的工資、獎(jiǎng)金及津貼、補(bǔ)貼等（包括并不限于此）中做相應(yīng)的扣除，但該扣除不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不夠扣除的，甲方仍然有權(quán)就剩余部分向乙方追償。第四十四條 乙方違反勞動(dòng)合同中約定的保密義務(wù)