華廷商務酒店投資分析報告1

1、華廷商務酒店投資分析報告1商務酒店 投資分析報告撰寫人：宋秀奇2011年 7 月 21日第一章：酒店投資項目總述第一節(jié)：投資概況第二節(jié)：投資背景第二章：投資地區(qū)賓館酒店發(fā)展分析第三章：可行性項目研究結論第一節(jié)：成本第二節(jié)：收益第三節(jié)：財務估算第四節(jié)：融資及使用方案第五節(jié)：項目進程與控制第六節(jié)：投資風險第七節(jié)：營銷策略渠道第八節(jié)：結論及建議14第一章：酒店投資項目總述第一節(jié)：項目概況酒店開業(yè)時間 2005 年 2 月，樓高 8 層，共有客房總數 100 （套）。毗鄰廈門國際會展中心、 奧林匹克網球中心、 忠侖公園！ 2005 年開業(yè)。 2005年裝修。酒店星級： 4酒店地址：廈門 思明區(qū) 洪蓮中

2、二路 8 號服務設施： 商務中心、 租車、票務、洗衣房、 商場、停車場、 免費機場、火車站接機服務餐飲休閑：中餐廳主要經營閩菜、粵菜可容納 120 人。 周圍景觀：瑞景商業(yè)廣場、忠倫公園、國際會展中心 周邊環(huán)境：約 0.16 公里至 洪蓮路 （聯豐商城 ） 約 0.36 公里至 蔡塘 約 0.50 公里至 蔡塘村口約 0.54 公里至 南洋學院 約 0.60 公里至 蔡塘小學 約 0.68 公里至 前埔中路約 0.74 公里至 忠侖公園東門 約 0.75 公里至 僑福城 約 0.80 公里至 瑞景幼兒園約 0.80 公里至 石村車站 約 1.17 公里至 忠侖苗圃 約 1.28 公里至 前埔工

3、業(yè)區(qū)約1.30公里至 口腔醫(yī)院前埔分院 約 1.33公里至 遠東涉外學院 約 1.35 公里至 北大生物園約 1.36 公里至 華林花園 (前埔南 ) 約 1.49 公里至 廈門齊安 醫(yī)院 約 1.49 公里至 縣黃路仙岳路口約 1.51 公里至 廈門警備區(qū)醫(yī)院 約 1.56 公里至 西林云頂 約 1.56 公里至 禹州花園約 1.58 公里至 湖邊水庫 約 1.61 公里至 軟件園二期西門 約 1.61 公里至 中孚花園約1.63公里至 廈門金雞亭惠群門診 約 1.65公里至 開元文 體樓 約 1.67 公里至 后坑路口約 1.68 公里至 線務局 約 1.68 公里至 嶺兜工業(yè)區(qū) 約 1.

4、70 公里至 誼愛路約 1.71 公里至 古樓信 用 卡：萬事達卡 (Master) 、威士卡 (VISA) 、運通卡(AMEX) 、大萊卡 (Dinners Club)、 JCB 卡、銀聯交通信息廈門華廷商務酒店座落于國際花園城市 廈門的東部開 發(fā)區(qū)，鄰近忠侖公園，交通便利。-距離忠侖公園 1 公里，步行約 15 分鐘；-距離廈門國際展覽中心 4 公里，乘坐出租車約 10分鐘；-距離廈門中山路 9 公里，乘坐出租車約 20 分鐘； -距離廈門輪渡碼頭 11公里，乘坐出租車約 20 分鐘；-距離廈門火車站 6 公里，乘坐出租車約 10分鐘； -距離廈門高崎國際機場 8 公里，乘坐出租車約 15

5、分鐘。全部房型 酒店客房 （6 張 ）商務雙人房房型說明：所在樓層 3-8F;房型面積：30平方米;床型:雙床; 寬帶免費 ; 加床價格： 能收看電視。 早餐情況 有早餐商務單人房房型說明：所在樓層:3-8F;房型面積:28平方米;床型:大床; 寬帶免費 ; 加床價格： 能收看電視。 早餐情況 有早餐豪華單人房房型說明：所在樓層:3-8F;房型面積:28平方米;床型:大床; 寬帶免費 ; 加床價格： 能收看電視。 早餐情況 有早餐豪華套房房型說明：所在樓層:3-8F;房型面積:55平方米;床型:大床; 寬帶免費 ; 加床價格： 能收看電視。 早餐情況 有早餐 第一節(jié)：投資概況 項目前期收購投資

6、 1200萬；裝修預算投資 600 萬；合計總投資約 1800 萬。第二節(jié)：投資背景大環(huán)境分析： 廈門是一個以旅游為龍頭產業(yè)的城市， 每年來廈門旅游 的外地旅客達 2、3 千萬，據海峽導報報道 2010年來廈門旅游的人數 將達到 2800 萬！旅游總收入達到 360億。據統(tǒng)計， 1-9 月份，廈門共接待游客 2220.7 萬人次，同比增長20.06%；實現旅游總收入 265.05 億元，比增 18.19%。 國內游：過夜游客、一日游游客實現雙增長 前三季度，廈門共接待國內過夜游客 946.87 萬人次，比增15.70%；國內一日游游客 1159.74 萬人次，比增 24.45%；與上半年 度統(tǒng)

7、計數據相比，這兩項指標的同比增幅均上升。前三季度，廈門 A 級景區(qū)共接待旅游者 559.22 萬人次，比增22.95%，實現門票收入 1.41 億元，比增 24.27%。 從今年三季度的景區(qū)接待人次來看，人次變化主要受季節(jié)影響。同時，各星級酒店接待量、 平均客房出租率及房價也呈現明顯上升趨勢。星級酒店平均住房率為 64.49%；平均房價 355 元，比增 5.65%。入境游：旅游外匯收入突破 7 億美元由于受世博游影響， 眾多境外游客參觀完世博會后， 順帶延長周邊沿海城市旅游，對廈門入境旅游市場的拉動作用明顯。前三季度，廈門入境人數 114.08 萬人次，比增 14.98% ；境外一 日游游客

8、 38.52 萬人次，比增 19.90%；入境過夜游客 75.56萬人次， 比增 12.34%。旅游外匯收入 7.21 億美元，比增 14.94%。此外，前三季度廈門共接待境外過夜外國人 332173 人次，占接待入境游客總量的 43.96% ，同比增長 10.45% 。廈門酒店 2010年共計接待住宿游客達 (946+75.56)/0.75=1362.08萬人。來廈門出差辦事的人數達 710 萬之多。第二章： 投資地區(qū)賓館酒店發(fā)展分析廈門目前在旅游局注冊登記的有 377 家酒店（包括如家、 7 天、 莫泰、錦江之星、漢庭、三星級、四星級、五星級酒店、商務精品酒 店）平均每家客房在 150 間

9、左右。平均出租率在 100.38%。 五星級酒店均價在 700-1100 元左右； 四星級酒店均價在 450550 元左右； 三星級酒店均價在 320-380 元左右； 如家酒店均價在 210 元左右； 漢庭酒店均價在 198 元左右； 錦江之星均價在 210 元左右； 青年陽光均價在 210 元左右； 整體酒店房價均在 368 元左右。華廷酒店2 公里范圍內有競爭對手 16 家；3 公里內有競爭對手 40 家； 200元以上到 300元左右的有 12 家； 300元-400元左右的 3公里有 2 家， 4公里內有 8家。第三章：可行性項目研究結論第一節(jié)：成本固定成本：房屋轉讓費1200萬+裝

10、修預算費用600萬=1800萬流動成本：華廷酒店目前月經營費用：單位：（萬元）員工 工 資水 電 費房租 及辦 公場 所洗 滌 費招 待 費稅收工程維修及辦公用品員 工 餐早 餐網絡 通訊 費店租房產稅易耗品小計5.630.651.211.20.30.83.50.55.40.50.6524.3目前年經營費用：24.3萬元*12月=2916萬元裝修后年經營費用預算：2916*30%=379.08萬元（以30%的增幅計算）第二節(jié)：收益（預估測算）裝修后預計：1、客房收入：客房均價：360元/間*100間*80% （出租率）*30天*12月=1051萬/年 費用在400萬 年，1051-400=65

11、1萬/年2、餐飲凈收入：120餐位*200元/日人均消費額*70%上座率*30天*12月*18%毛利率=108.86萬3、 其他收入（店內出租、會議室出租等）：6-10萬收益合計：1+2+3=651+108+10=769 萬 /年第三節(jié)：財務估算年度酒店毛收入在1650萬左右；年度酒店純利潤在 769 萬左右；酒店總投資在 2000 萬左右；2000/770=2.59年酒店總投資收回期在 2年 6個月左右。11年租賃期，每年 700 萬收益， 11年共計 7700萬；減去原始投資 2000萬； 5 年后，酒店裝修投資 500萬，董事會股東收益 5200萬。 第四節(jié)：融資及使用方案 資金來源由董

12、事會吸收民間資金或自主資金。使用方案：前提是按照國家旅游局頒布的四星級裝修等級標準選材裝 修。門頭裝修 15-20 萬；外墻裝修 10-20 萬；大堂裝修 100-120 萬；會議室裝修 20 萬；餐廳裝修 20-30 萬辦公地點裝修 6 萬；客房裝修 330 萬；霓虹燈廣告牌加廣告費用 50 萬房間物品添置 100 萬合計最大投資開銷： 696 萬；最少不低于 650 萬 第五節(jié)：項目進程與控制1、酒店主題的確定2011.72、酒店裝修設計方案的確定2011.83、酒店裝修施工2011.9-2012.1第六節(jié)：投資風險1、 裝修時間延期，可以采取專人監(jiān)工。簽訂合同違約處罰條例。2、政治因素。

13、廈門與臺灣隔海相望，一旦局勢有變，必會殃及池 魚。3、管理不當。中國三星級以上酒店平均壽命在 2.9 年！原因就是 投資者沒有長遠的戰(zhàn)略的眼光，急功近利，管理不當，造成酒 店早產。規(guī)避方式：聘請優(yōu)秀、專業(yè)的管理人員，放權去做， 股東不參與管理，用專業(yè)的人做專業(yè)的事；走專業(yè)的酒店管理 公司模式合理協(xié)調所有權與經營權的關系。4、城市規(guī)劃提前拆遷。規(guī)避方式：關注廈門相關部門的動向，做 好信息采集，做好預案。5、營銷策略不當。在裝修期間的加大酒店的推廣，維系好原有的 客戶。第七節(jié)：營銷策略渠道（1）市場定位四星級檔次，廈門首家山水主題酒店。（2）客源結構定位 散客、旅游團體、政務、商務接待為主。旅游與

14、休閑本地散客為輔（3）價格定位與廈門四星級酒店類同，部分服務項目收取服務費 。 裝修后的價格制定：標準間做演示門市價： 688；會議價： 438；單位協(xié)議價： 418；攜程 418；內部價： 388開業(yè) 8.5 折優(yōu)惠酬賓。（4）酒店客源組織方式品牌拓展法： 深入人心的、 讓市場接受認可的品牌才是最佳的營 銷基礎； 優(yōu)秀的服務質量、 獨具特色的產品文化及合理的價格， 讓賓 客覺得物超所值、 感受到來自華庭的尊重， 使賓客對我店產生較高的 信任度、忠誠度、從而提升滿意度。預訂銷售法： 實用而豐富的極具傳統(tǒng)的網絡服務預訂， 較穩(wěn)定的 保持著可觀的入住率。外出公關拓展法： 找到真正對口的企事業(yè)單位、

15、 施行社、 公司社 團、外事機構互動營銷、互相合作。 （走出去）主動邀請法： 主動邀請重要的賓客， 如公司總裁、 知名人士等來 體驗住宿、商務、會務，用客人的口碑來推廣、提升品牌形象。 （請 進來）內部宣傳法：酒店內部的各項具有我店文化內涵的識別系統(tǒng)的標 識、告示、溫馨提示、關鍵部位的宣傳布局，員工的專業(yè)介紹拓展宣 傳等都是很快捷的銷售的渠道。廣告推銷法：根據市場競爭需要利用報紙、 電視、電臺等傳播媒 介刊登企業(yè)廣告（5）市場細分目標市場客源成分市場份額散客市場政務散客40%商務散客、政企接待旅游、自由散客會議市場政府部門15%企事業(yè)單位國內外大型機構旅游市場福建、浙江地區(qū)團隊45%國外、港澳臺高檔團隊第八節(jié)：結論及建議根據廈門的城市特點及格調，我店應以漢學文化為主題衍生各項產品，讓賓客體會到寧靜、尊重、雅致、溫馨、喜悅。在業(yè)內走自己的 風格，今后此主題也便于走向全國市場。補充建議（供參考）測算【360元/天間（散客價）20元/天間（早餐成本）】X 100間X 30天X 12月X 50%（全年散客占總出租率的 50%） =6120000元【260元/天間（散客價）20元/天間（早餐成本）】X 100間X30天X 12月X 50%（全年團隊占總出租率的 50%） =4320000元毛收入=10440000 元 X 85 % 9000000 元3、其他收入（