(整理)年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié).0001

1、精品文檔 2011年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié) 今年 1 月 26 日“國八條”給不平靜的房地產(chǎn)行業(yè)再起波瀾， 也使的原本不太清晰的市場形 勢變得更加模糊。 如今， 兩個月已經(jīng)過去， 整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什 么樣的端倪？以下從政策調(diào)控、全國市場、區(qū)域市場三個層面給予總結(jié)。 第一部分，調(diào)控政策的梳理與解析 一、出臺背景 2010 年一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數(shù)城市成交面 積同比下降明顯，但一、二線城市20%47%的房價年度漲幅，依然無法達(dá)到起初“遏制部 分城市房價過快上漲”的調(diào)控要求，在此背景之下， 2011 年初有史以來最嚴(yán)厲“國八條”政策 正式

2、出臺。 二、政策內(nèi)容 梳理本次調(diào)控政策及地方細(xì)則， 發(fā)現(xiàn)“國八條”在深化“促供應(yīng)、抑需求、 調(diào)結(jié)構(gòu)、 重監(jiān)管” 這一縱向基本調(diào)控思路的同時，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實結(jié)果的“問責(zé)制”。 橫向“問責(zé)制”體現(xiàn)在：“國八條”在明確地方政府責(zé)任的同時，量化落實目標(biāo)，界定處罰 措施，旨在強化地方政府的執(zhí)行效果；截止目前已有 36 個城市相繼出臺細(xì)則，共有 60 多 個城市現(xiàn)已公布了地方房價調(diào)控目標(biāo)，這與 2010 年 4 月“國十條”政策后各地保持沉默形成 鮮明對比。 四方面的“縱向深化”體現(xiàn)在： “促供應(yīng)”：量化保障房和商品住房用地的年度供應(yīng)要求，同時引導(dǎo)土地出讓形式弱化地 價對房價的負(fù)面影

3、響； “抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴(kuò)大、力度加強；截止目前已有 36 個城市出臺限購細(xì)則，重慶、呼和浩特、 拉薩、 合肥四個應(yīng)出臺限購實施細(xì)則的城市目前仍 未落實地；“限購令”的嚴(yán)厲程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異； “調(diào)結(jié)構(gòu)”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步構(gòu)建“租售并舉” 的住房體系，同時對保障房的融資、建設(shè)、運營及管理等方面的地方落實方式進(jìn)行細(xì)化； “重監(jiān)管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內(nèi)的房地 產(chǎn)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環(huán)節(jié)的執(zhí)行漏洞； 三、政策目標(biāo) 由此可見， “國八條”既有

4、廣度、又有深度、 還有執(zhí)行約束， 政策本身似乎已經(jīng)無懈可擊。 但社會各界各種質(zhì)疑綿延不斷， 他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑 “限購”“禁購”這類帶有明顯的計劃經(jīng)濟(jì)色彩是否是歷史的倒退？ 深入分析可以發(fā)現(xiàn)，政策目標(biāo)并非只“限供應(yīng)”不“促需求”，而是不同時期各有側(cè)重： 短期政策調(diào)控目標(biāo)是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政 手段壓制購房需求， 避免短期內(nèi)市場非理性繁榮， 為長期各種供應(yīng)的順利推出爭取時間； 若 近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴(yán)歷政策繼續(xù)加碼。 長期政策調(diào)控的目標(biāo)是緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾， 主要通過各類金融監(jiān)管、 市場監(jiān)管措施 促

5、使商品房市場有效供應(yīng)的形成，并通過加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房+保障房”雙 軌體系，最終實現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)構(gòu)上的供需平衡。 第二部分，全國一季度市場分析 本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進(jìn)行全方位解讀。 為便于分析政策對市場的影響程度， 現(xiàn)根據(jù)限購政策的落實細(xì)則， 將目前已經(jīng)出臺限購 細(xì)則的城市分為三類： 一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。 限購政策嚴(yán)厲的二線城市： 主要指限購范圍覆蓋全市、 限購門檻高、 無明確限購截止期 限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、 西安、南昌、?？?、西寧、烏魯木齊、佛山。 限購政策不太嚴(yán)格的二

6、線城市： 主要指限購范圍僅限主城區(qū)、 限購門檻低、 有明確限購 截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟(jì)南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家 莊、南寧、福州、三亞、沈陽。 一、一級市場 一線城市土地市場蕭條， 限購政策不嚴(yán)的二線城市交易相對活躍。 不同季度數(shù)據(jù)比較發(fā) 現(xiàn)，一季度一線城市、限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為 41% 、 43% ；而限購較松的二線城市十分平穩(wěn)，環(huán)比降幅不足1%；具體到一季度各月， 3 月與 1 月相比，一線城市、政策較嚴(yán)的二線城市、 政策較寬松的二線城市降幅分別為 89.1% 、 38.8% 和 25% ，一線城市下降更為明顯。 究其原

7、因， 各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預(yù)期， 影響了開發(fā)商的決策， 促使 更多拿地需求流向政策較松的城市，導(dǎo)致政策較松的城市總體成交狀況較好。 在年度供地目標(biāo)的約束下， 隨后幾個季度土地供應(yīng)會有較明顯增長； 政策寬松的二線城 市土地市場將會更加火爆， 而調(diào)控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現(xiàn)， 或?qū)⑵降?收場。 二、二級市場 除限購不太嚴(yán)格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。 數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌 4.9% ，限購較為嚴(yán)格的二線城市 微漲 6.8% ，限購不太嚴(yán)格的二線城市猛漲 45.0% ；一線城市和限購較為嚴(yán)格的二線城市

8、成 交價環(huán)比去年四季度分別下跌3.3% 、 5.0% ，而限購不太嚴(yán)格的二線城市價格反而上漲 10.1% 。 一季度二級市場成交量同比漲跌不一， 源于地方執(zhí)行政策松緊不同引起的供應(yīng)、 需求影 響程度出現(xiàn)分化， 導(dǎo)致限購政策較嚴(yán)的一線城市及二線城市成交量下降， 限購政策寬松的二 線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應(yīng)期， 市場預(yù)期不明朗，開發(fā)企業(yè)對價格的調(diào)整非常謹(jǐn)慎。 預(yù)計近期供應(yīng)處于試探性釋放階段， 需求或被抑制或觀望而萎縮， 成交回落， 價格波動； 之后， 隨著供應(yīng)進(jìn)入實質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價格或在小 幅調(diào)整后企穩(wěn)。 在時間

9、次序上，執(zhí)行寬松的城市可能將很快進(jìn)入上述“回漲企穩(wěn)”階段；而限購嚴(yán)格的一 二線城市，或還將經(jīng)歷至少 1-2 個月的試探期。 三、三級市場 一季度整體三級市場成交呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢。 一季度各城市三級市場成交量環(huán)比降幅 在 22%-49% 之間，同比降幅 11%-37% 之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達(dá) 23% ，環(huán)比杭州、蘇州小幅下調(diào)。 一季度各城市成交量同比下跌， 主要源于供應(yīng)、 需求雙雙萎縮： 供應(yīng)萎縮主要是因為禁 購”措施使部分業(yè)主認(rèn)為擁有房產(chǎn)顯得彌足珍貴，持有或轉(zhuǎn)售為租是當(dāng)前通脹環(huán)境下保值的 最佳途徑； 另一部分業(yè)主對市場預(yù)期不明朗， 持房觀望。 三類需求也同時減少，擁有多

10、套房 產(chǎn)的投資性需求已被政策排出購房行列； 改善性需求多需先賣后買， 謹(jǐn)慎觀望； 剛需迫于購 房資格及對市場預(yù)期不明，有效需求減少。 一季度絕大多數(shù)城市成交價格同比上漲， 主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。 而 一季度部分城市成交價格環(huán)比有所下降， 多因郊區(qū)低價區(qū)域交易比重上升所致， 實質(zhì)性降價 并未出現(xiàn)。 預(yù)計短期內(nèi)供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮， 將導(dǎo)致成交持續(xù)回落， 價格波 動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩(wěn)， 將帶動三級市場供應(yīng)將試探性釋放， 需求將選擇 性跟進(jìn)，致使成交量緩慢回升、價格企穩(wěn)。 四、租賃市場 一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲 3% 之外，其

11、他城市漲幅在 15%-61% 之間。一季度中， 3 月與 1 月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南 京成交單數(shù)翻番。 一季度各城市租賃交易同比上漲， 主要源于政策促使供應(yīng)、 需求大幅上漲： 即短期房價 上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預(yù)期等因素的影響， 部分購房需求或觀望或失去購房資格，大多轉(zhuǎn)購為租。 鑒于租賃市場供需兩旺的發(fā)展趨勢， 未來一段時間成交量仍將保持高位， 且將繼續(xù)呈季 節(jié)性規(guī)律。 綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價 增長過快的城市的市場熱度。 第三部分，北京一季度市場分析 一季度北京各級市場的特征

12、與全國一線城市市場表現(xiàn)基本一致： 一、一級市場 一季度北京一級市場極為冷清，僅有 5宗住宅用地成交， 3 月份出現(xiàn)全月零成交，與去 年 3 月一天產(chǎn)生“三地王”的情況形成鮮明的對比。 二、二級市場 一季度二級市場成交呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌 28.0% 、 41.0% ，成交均價同比、環(huán)比分別上漲 14.5% 、 7.5% 。 一季度中， “京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數(shù)、 成交均價紛紛下滑， 較“國八條” 出臺前，日均成交套數(shù)下降 58.5% ，成交均價下降 11.2% ；此外，“京十五條”出臺后，六環(huán) 外成交比重加大，呈向遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高

13、端樓盤嚴(yán)重滯銷， 2000 萬 以上的豪宅項目僅成交 13 套，同比縮減 78% 。 三、三級市場 一季度三級市場成交也呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌 12.6% 、 22.4% ，成交均價同比、環(huán)比分別上漲 19.0% 、 2.2% 。 在一季度中，京十五條后環(huán)比“國八條”前成交量下降 62.4% 。此外，城八區(qū)成交比重有 所下降，成交均價小幅下調(diào)；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。 四、租賃市場 一季度北京市租賃市場成交呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，其中租賃成交同比、環(huán)比分別上漲 3.1% 、8.2% ，租金均價同比、環(huán)比分別上漲 17.6% 、 1.8% 。 “京十五條”出臺后，

14、整體成交量有了進(jìn)一步上漲，周均漲幅達(dá)到 21.1% ，其中東、北部 熱點租賃區(qū)域成交量上漲明顯。 五、關(guān)聯(lián)分析 隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關(guān)聯(lián)特征： 三級市場需求流向二級市場： “新十五條”出臺后，三級市場供應(yīng)因惜售或觀望快速萎縮， 二級市場則仍有部分開發(fā)商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場； 買賣市場需求流向租賃市場： 因為購房資格問題以及房價上漲預(yù)期不高，部分二、 三級 市場需求轉(zhuǎn)向租賃市場； 住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉(zhuǎn)向不限購的非住宅市場， 其中商住項目吸納大部分流出的需求； 北京區(qū)域需求流向周邊城市： 受

15、限于限購政策的剛性、 改善、 投資類需求開始考慮周邊 燕郊、固安等區(qū)域項目，大北京概念逐步增強。 六、市場預(yù)測 參考北京市場各級市場特征與聯(lián)系，結(jié)合目前的供需發(fā)展形勢，我們認(rèn)為未來： 一級市場： 在 2011 年北京市土地供應(yīng)計劃 2550 公頃住宅用地的指標(biāo)下， 隨后幾個季度土地供 應(yīng)會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。 二級市場： 短期內(nèi)，供應(yīng)處于試探性釋放階段， 需求或被抑制或觀望而萎縮， 成交回落， 價格波動 “京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，僅有個別開發(fā)企業(yè)試探性推盤，導(dǎo)致成交 量回落，價格因成交量較低而呈現(xiàn)波動特征。 中長期來看，隨著供應(yīng)進(jìn)入實質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)， 價格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)一一結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢來看， 隨著成交下滑，企業(yè)資金壓力 加大，加之政策對供應(yīng)的多方刺激作用，供應(yīng)將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進(jìn)， 成交量緩慢回升，價格企穩(wěn)。期間，不排除部分項目低價促銷，導(dǎo)致成交價格回調(diào)。 三級市場： 短期內(nèi)，供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，