房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)。2、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)位置的固定性；地域的差別性；高值耐久性；保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了其諸多要素的有機(jī)體系。2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)功能，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商或承包商。在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。三、土地一）、土地的分類居住用地（R類）、生產(chǎn)用地、商業(yè)用地（M類）、行政用地、其他專用土地等。二）、土地年限1、土地使用年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年；車位40年；2、居住用地使用權(quán)年限問(wèn)題2007年10月1日新物權(quán)法的出臺(tái)，對(duì)70年之后的土地使用年限做出了規(guī)定即無(wú)需申報(bào)，自動(dòng)續(xù)約。續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付一定比例的土地使用權(quán)出讓金。同時(shí)物權(quán)法還規(guī)定，對(duì)于住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，但原則是本塊土地必須是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，即購(gòu)買房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅產(chǎn)品用地使用權(quán)屆滿后，可以自動(dòng)續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的產(chǎn)品，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動(dòng)續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。3、別墅類用地規(guī)定年月1日，國(guó)土資源部發(fā)布（國(guó)發(fā)號(hào)）關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知，其中第四條規(guī)定今后年內(nèi)停止別墅類用地供應(yīng)，特別是獨(dú)棟別墅的報(bào)批，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理，加大對(duì)中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等保障性住宅的土地供應(yīng)，同時(shí)嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地的供應(yīng)。另外據(jù)悉目前還有另外一些規(guī)定包括高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地都不予以報(bào)批。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段1、商品房的預(yù)售1）、預(yù)售五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)，施工許可證由建設(shè)部門核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由國(guó)土資源部門和房屋管理局核發(fā)。2）、預(yù)售商品房的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。3）、商品房預(yù)售對(duì)施工進(jìn)度的要求多層住宅主體結(jié)構(gòu)應(yīng)封頂方可預(yù)售；小高層和高層住宅如有地下室的，應(yīng)先完成地下室工程并達(dá)到工程主體露出地面至正負(fù)零零標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有地下室的，要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二以上方可預(yù)售。2、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。五、房地產(chǎn)名詞解釋1、機(jī)構(gòu)名稱開發(fā)商一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商承建商從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商建筑設(shè)計(jì)院提供建筑工程設(shè)計(jì)與咨詢、城市與設(shè)計(jì)、建筑智能化及系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程總承包、房地產(chǎn)開發(fā)和居住工程、建筑標(biāo)準(zhǔn)、科技信息技術(shù)、建筑經(jīng)濟(jì)等研究開發(fā)的單位代理商經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。規(guī)劃局對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理的國(guó)家部門園林局主管城市市政園林行政管理的政府工作部門建設(shè)局制訂和組織實(shí)施城市工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、市政公用事業(yè)、勘察設(shè)計(jì)咨詢業(yè)、建筑材料業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、政策措施、實(shí)施辦法和改革方案以及擬訂有關(guān)規(guī)范性文件房地產(chǎn)交易登記中心全權(quán)負(fù)責(zé)城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、交易事務(wù)的單位國(guó)土資源局主管土地資源、礦產(chǎn)資源、測(cè)繪事業(yè)的職能部門2、國(guó)家稅收政策類契稅指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營(yíng)單位購(gòu)買、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為154。收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按是否是普通住宅還是豪華住宅劃分，根據(jù)關(guān)于煙臺(tái)市房地產(chǎn)稅收征收管理的若干意見規(guī)定評(píng)判普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)為單套建筑面積144平方米以下實(shí)際成交價(jià)格每平方米4320元以下住宅小區(qū)建筑容積率10以上只有滿足以上三個(gè)條件才為普通住宅，而只要一條標(biāo)準(zhǔn)不符合，就視為“豪華”住宅。普通住宅契稅稅率為15，豪華住宅契稅稅率為4。印花稅在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為03。房屋權(quán)屬登記費(fèi)房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測(cè)繪（或勘丈）費(fèi)用，煙臺(tái)權(quán)屬登記費(fèi)為80元/營(yíng)業(yè)稅附加對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加，稅額為總房?jī)r(jià)款的55普通住宅購(gòu)買5年以內(nèi)出售，全額征收營(yíng)業(yè)稅附加，5年以上再行出售免征營(yíng)業(yè)稅；，而豪華住宅購(gòu)買5年以內(nèi)出售，征收全額營(yíng)業(yè)銳附加，5年以上（含5年）轉(zhuǎn)手交易，按售房收入與購(gòu)買房屋的差價(jià)，征收營(yíng)業(yè)稅及附加555交易費(fèi)指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，針對(duì)交易的手續(xù)過(guò)程征收的一種稅率，稅率為3元/個(gè)人所得稅個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。稅率一般為增值部分的203、住宅名稱樓花一詞最早源自香港，是指未完工的在建建筑物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同?，F(xiàn)房指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得分戶產(chǎn)權(quán)證會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。雙景住宅就是樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂“借外景造內(nèi)景“。LOFT住宅LOFT，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。當(dāng)這個(gè)詞在20世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯的最初涵義。LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁。別墅“別墅”這一名稱是舶來(lái)品，即VILLA?！皠e墅”又譯為“莊園”、“城堡”，用來(lái)稱一種帶有詩(shī)意的住宅。別墅按建筑形式可分為1、獨(dú)棟別墅【定義】獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。【特征】私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。2、TOWNHOUSE即聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。在歐洲原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。TOWNHOUSE現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)?！径x】又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右?！咎卣鳌?、比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2、價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。3、雙拼別墅它是聯(lián)排隊(duì)別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅?！咎卣鳌拷档土松鐓^(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間；低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營(yíng)式排列的呆板面孔；雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。4、疊拼別墅它是TOWNHOUSE的疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)象復(fù)式戶型的一種改良，疊拼式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)?！咎卣鳌?購(gòu)買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人。2稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒(méi)有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。5、空中別墅空中別墅發(fā)源于美國(guó)，稱為“PENTHOUSE”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復(fù)式住宅。6、花園洋房廣義的花園洋房介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑，一般以四層為主。建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)景觀，綠化率比較高，普遍在近郊一帶。大多數(shù)一樓贈(zèng)送花園，頂樓贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外景觀引入室內(nèi)的情況。六、專業(yè)類銀行按揭英文“MORTGAGE“（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個(gè)方面（1）“個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助“住房公積金，專項(xiàng)用于住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅。（2）按“統(tǒng)一管理“的原則管理住房公積金。（3）按“專項(xiàng)使用“的原則運(yùn)用住房公積金。公共維修基金維修基金專項(xiàng)用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。所有權(quán)歸購(gòu)房人，如需動(dòng)用此筆資金需通過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意才可使用，?？顚Ｓ?，不得挪作他用，鞍山公共維修基金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的25。他項(xiàng)權(quán)證指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。共有權(quán)證指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是房屋所有權(quán)證的附件，用以證明共有房屋的歸屬七、建筑物分類按樓層可以分為低層（13層）、多層（461層）、小高層（815層）、高層（18層以上）、超高層（建筑總高度超過(guò)100米）。八、建筑專業(yè)術(shù)語(yǔ)一）、術(shù)語(yǔ)1、容積率容積率，是指一個(gè)小區(qū)建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與用地面積的比率，其中地下車庫(kù)人防、架空層等建筑面積可以不算入總建筑面積之內(nèi)。別墅類容積率多在10以下，多層容積率一般控制在13以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，通過(guò)容積率可以粗略估算出樓面地價(jià)的多少，容積率越高，那么單位土地上用于回收資金的建筑面積就越多，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)高而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容積率直接關(guān)系到小區(qū)的建筑密度、公建配套、綠地面積、采光通風(fēng)等居住條件2、綠化率項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)于購(gòu)房都來(lái)說(shuō)，綠化率自然越高越好，綠化率一般在35左右?！熬G化率”不是準(zhǔn)確的說(shuō)法，應(yīng)該稱“綠化覆蓋率”，這個(gè)指標(biāo)比較寬松，屋頂花園的綠化可以包括在內(nèi)，樹冠張開的面積可以全算。計(jì)算綠地率的綠地面積包括建設(shè)用地內(nèi)的公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，以及規(guī)定的建筑間距內(nèi)的零星綠地面積。位于本市第一類建設(shè)區(qū)的建設(shè)用地，確實(shí)難以達(dá)到規(guī)定綠地指標(biāo)的，經(jīng)福州市城市規(guī)劃局和園林管理部門同意，可將屋面地栽綠化面積（每塊面積不得小于100）折算成地面綠地面積。3、用地紅線指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。4、道路紅線城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。5、日照標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。通常為112根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽(yáng)的房間規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。1994年2月1號(hào)執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。6、三通一平水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。7、七通一平給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔ā⑼ㄓ嵧?、供熱通，?chǎng)地平整。8、準(zhǔn)現(xiàn)房指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。9、房屋面積建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在220米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）使用面積房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積構(gòu)成。共有分?jǐn)偯娣e某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積?？⒐っ娣e房屋竣工后實(shí)測(cè)的房屋面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值。10、兩書商品房質(zhì)量保證書主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說(shuō)明書介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問(wèn)題。11、開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。12、進(jìn)深13、在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。14、層高、凈高層高指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。凈高指層高減去樓板厚度的凈剩值。15、錯(cuò)層室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為3060CM之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。16、復(fù)式復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)12米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為33米，而一般躍層為56米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。17、躍層躍層式住宅特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。18、假層指位于自然層以上，層高不是全部為220米以上的非正式層，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于17M，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。19、板式板樓由許多單元組成，但從其外觀上看，不一定都呈“一“字型，也可以是拐角、圍合等形狀。其特點(diǎn)為采光通風(fēng)好、結(jié)構(gòu)較方正、無(wú)浪費(fèi)空間、南北全通透。20、去化在房地產(chǎn)業(yè)中指已銷售或已預(yù)售的房屋為多少21、無(wú)障礙坡道指為保障殘疾人、老年人等群體的安全通行和使用而配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施，如盲道、坡道、不設(shè)臺(tái)階的建筑入口、適合乘輪椅者使用的電梯和樓梯等。無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)水平的高低是衡量一個(gè)城市或社會(huì)文明程度的重要標(biāo)志。22、玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。23、隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?4、結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。25、中水處理中水就是指循環(huán)再利用的水。許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來(lái)，用于沖廁所和拖地板，其實(shí)這就是最原始、最簡(jiǎn)單的中水處理辦法。26、CBD、CLD、CBMCBD即CENTRALBUSINESSDISTRICT中央商務(wù)區(qū)，許多國(guó)際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)，現(xiàn)在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽(yáng)北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應(yīng)具備以下特征現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂(lè)中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價(jià)。CLD是指城市居住區(qū)，一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地CBM（CENTERBLOCKMALL）即國(guó)際復(fù)合街區(qū)，在福州是一種新的商業(yè)形態(tài)，都市國(guó)際復(fù)合街區(qū)強(qiáng)調(diào)以復(fù)合功能為主，有五大復(fù)合功能。一是在理念上，以傳承傳統(tǒng)商業(yè)文化和向國(guó)際化商業(yè)進(jìn)軍相互承接的理念復(fù)合；二是建筑功能上，是商業(yè)和住宅功能的復(fù)合；三是在商業(yè)形態(tài)上，有主題百貨、生活超市、時(shí)尚品牌旗艦店等多種商業(yè)形態(tài)的復(fù)合；四是在商業(yè)格局上，將一層、二層，里外街區(qū)都帶動(dòng)起來(lái)的立體式復(fù)合；五是在街區(qū)的資源整合上，是融居民休閑、教育、周邊政府配套設(shè)施的復(fù)合英國(guó)的牛津街、法國(guó)的香榭麗舍大街