2012房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算及相關(guān)內(nèi)容培訓(xùn)

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算及相關(guān)內(nèi)容溝通,投資顧問部2012-3-14,內(nèi)容目錄,一、關(guān)于容積率及建筑形式,二、規(guī)劃設(shè)計條件簡明規(guī)范,1、關(guān)于層高的控制：住宅類地上層高不可以超4.9米、地下戶內(nèi)不可以超2.2米；寫字樓項目層高不可以超過5.8米、共享空間按一層面積計算；2、關(guān)于樓梯及電梯設(shè)置：住宅12層以下且有2個單元對接的，電梯可為1部，樓梯為折返梯；住宅18層以上建筑電梯為2部，樓梯為剪刀梯；3、所有項目凡涉及人防工程的，人防等級均建議為“常規(guī)6級”；,三、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成,成本工程要素,一、土地成本；二、開發(fā)前期費用；三、建設(shè)成本；四、管理費用；,附表1，土地成本：總投入2038萬元，單位成本206元/平米。,一、土地成本；,二、開發(fā)前期費用；,附表2，項目前期費：總投入1072萬元，單位成本87元/平米。,三、建設(shè)成本；,附表3，建安及配套費：總投入28922萬元，單位成本2700元/平米。,四、管理費用,附表4，其他行政事業(yè)費用：總投入382萬元，單位成本31元/平米。,附表5，其他費用：總投入1063萬元，單位成本86元/平米。,附表6，不可預(yù)見費：總投入943萬元，單位成本76元/平米。,測算模板示例,測算模板示例,四、各類建筑工程造價結(jié)算表,1、建安總成本（不含園林施工）：,2、部分敏感成本分拆明細(xì)：,園林景觀施工：一般效果200-250元/綠化面積；中檔效果350-400元/綠化面積；高檔效果500元起/綠化面積；市政工程：北京地區(qū)大小市政約300元/平米（總建面）外省市大小市政約90-200元/平米（總建面）,五、項目經(jīng)濟測算,開發(fā)模式建議,Part1,項目開發(fā)模式建議,介于：開發(fā)商的初投資能力及本案銷售初期迫切的回款要求；本案體量及產(chǎn)品多樣性的前提，應(yīng)避免產(chǎn)品自身在同一銷售周期內(nèi)產(chǎn)生沖突；現(xiàn)有市場實際去化速度較慢的現(xiàn)實；因此：分期滾動開發(fā)模式是本案的唯一選擇,模擬測算,假設(shè)：本案首期開盤均價為5300元，銷售率為70%，回款率為合同金額的80%則若實現(xiàn)5億回款，所需放盤量X？,X*70%*5300*80%=5億X=168463平方米若首期每戶平均為90平方米，則半年內(nèi)共需銷售1872套，日均去化10.4套,項目分期策略建議,項目分期開發(fā)原則：滿足開發(fā)商對本案初投資要求，加速資金回籠；減少初期投入，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本；配套先行，既是對本案的有力支撐又與競品形成明顯差異優(yōu)勢；循序漸進(jìn)，預(yù)留合理、充足的利潤空間。,項目工程施工分期建議：1、2012年7月前完成公園及營銷中心建設(shè)；2、建議本案工程部分分二期開發(fā)完成，一期啟動A、C地塊；二期啟動A1、B地塊。3、先期開發(fā)A、C區(qū)以保證本案開發(fā)初期的規(guī)模及現(xiàn)金流、同時完善自身配套提升品質(zhì)，為后期產(chǎn)品的品質(zhì)提升預(yù)留合理空間即以時間換空間。4、A1、B區(qū)為本案的價值提升區(qū)，同時也是利潤增長點。,A1,項目分期技術(shù)指標(biāo)模擬,開發(fā)節(jié)奏建議,依據(jù)上文“項目分期建議”，建議項目開發(fā)節(jié)奏為：,開發(fā)原則：分散總體開發(fā)量，避免施工及用款高峰期集中出現(xiàn)，實現(xiàn)滾動開發(fā)，降低開發(fā)風(fēng)險；最大限度的為銷售工作前置創(chuàng)造有利條件，實現(xiàn)部分款項預(yù)先回流；最大限度保證一期同期竣工。,各期產(chǎn)品形態(tài)及比例建議,產(chǎn)品形態(tài)為住宅及商業(yè)裙房，其中住宅以兩梯三戶或兩梯四戶的中小戶型一居、二居為主，少量點綴部分三居室戶型；商業(yè)以二層裙房為主，局部為三層。具體面積劃分及比例如下：,住宅部分：,公寓部分：,集中商業(yè)部分：,各期產(chǎn)品形態(tài)及比例建議,產(chǎn)品形態(tài)為住宅及商業(yè)裙房，其中住宅以一梯兩戶及兩梯三戶的舒適型二居、三居為主，少量點綴部分四居室及一居室戶型；商業(yè)以二層裙房為主。具體面積劃分及比例如下：,營銷方式建議,影響營銷策略的因素：銷售初期要實現(xiàn)高去化率，高回款總額；本案與其他競品存在明顯的工程形象差距，培養(yǎng)忠實客戶是當(dāng)務(wù)之急；本案售價與其他競品存在一定差距，客戶潛在抗性大；區(qū)域整體去化速率與本案要求存在差距。,營銷方式建議,搭便車戰(zhàn)略利用區(qū)域其他項目的推廣本環(huán)節(jié)為借勢策略，目的是與其他項目形成推廣合力，加速區(qū)域成熟度的營造，加速區(qū)域客群的導(dǎo)入。價值最大化戰(zhàn)略放大主價值點,提升產(chǎn)品附加值本環(huán)節(jié)為造勢策略，目的是完成產(chǎn)品核心競爭力的塑造，占領(lǐng)區(qū)域制高點，形成各項目間競爭的排他性。強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)顛覆購房規(guī)則本環(huán)節(jié)為創(chuàng)新策略，也是引導(dǎo)客戶認(rèn)可本案核心競爭力的重要步驟，是實現(xiàn)客戶對產(chǎn)品價值發(fā)現(xiàn)不可或缺的一環(huán)。,強勢推出企業(yè)品牌建立客戶對城建品牌的信心達(dá)成在客戶心中樹立符號化、標(biāo)簽化的目的，實現(xiàn)產(chǎn)品的品牌信任度及附加值。建議：在營銷工作展開前先行完成2萬平米綠地公園及營銷中心的建設(shè)；先行完成主力商業(yè)的招商工作，完善自身配套；先行落實教育產(chǎn)業(yè)帶的可行性，形成幼兒園+小學(xué)+中學(xué)完善的教育產(chǎn)業(yè)帶；搶奪競爭項目客戶別人的客戶就是我們的客戶營銷手段的升級是實現(xiàn)爭奪客戶的必然前提，也是項目和企業(yè)濃縮的展示窗口，因此體驗式營銷、一站式服務(wù)將是本案的必然選擇。建議：在營銷工作展開前先行完成產(chǎn)品樣板展示+園林環(huán)境展示+配套服務(wù)+企業(yè)形象展示于一體的客戶體驗系統(tǒng)。,營銷方式建議,銷售價格預(yù)測,市場比較法與綜合評定法相結(jié)合定價法市場比較法涵義定義指在評估某項目房地產(chǎn)價格時，將待估對象與近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)項目加以對比，然后根據(jù)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)項目的價格進(jìn)行各種修正后，得到對象房地產(chǎn)項目價格的一種評估方法。原理商品的相關(guān)、替代原則為依據(jù)。在同一市場中，一是具有相同價值和性質(zhì)或效用的產(chǎn)品價格應(yīng)該相同，二是在兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在時，價格會互相影響，最終接近或一致。,運用步驟收集資料，收集交易實例的房地產(chǎn)項目資料，包括位置、用途、規(guī)模等等。確定參考項目，要與待估項目同區(qū)（或同等區(qū)域）、同類型、交易期接近、特征接近的正常交易案例。制訂比較表進(jìn)行各種因素的修正，包括區(qū)位因素、個別因素、時間因素等計算出修正后的價格公式原理市場比較法公式(加權(quán)值計算公式)加權(quán)值A(chǔ)（權(quán)重系數(shù)）+B（權(quán)重系數(shù)）+N（權(quán)重系數(shù)）理論價格計算公式：X（本項目理論價格）=Y（本項目加權(quán)值）/A1（樣本項目加權(quán)值）*A2（樣本項目參照份額）+Y（本項目加權(quán)值）/B1（樣本項目加權(quán)值）*B2（樣本項目參照份額）+Y（本項目加權(quán)值）/N1（樣本項目加權(quán)值）*N2（樣本項目參照份額）,銷售價格預(yù)測,選取市場上相關(guān)項目進(jìn)行綜合評定，預(yù)測本項目當(dāng)前住宅價格：,銷售價格預(yù)測（住宅）,考慮到本案推出時間為2012年7月，按目前市場整體漲幅趨勢判斷，預(yù)計將有10%的價格上升空間，因此本案開盤均價約為：5200-5400元/平米,銷售價格預(yù)測（商業(yè)）,考慮到本案商業(yè)部分推出時間較晚（預(yù)計2013年5月），按目前市場價格趨勢判斷，預(yù)計將有不少于10%的上升空間，因此本案開盤均價約為：11000-12000元/平米,銷售周期建議,項目銷售周期建議原則：本案開發(fā)初期快速實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流對本案能否順利開發(fā)具有重要意義。因此將銷售工作前置成為必然選擇。在尊重市場的前提下加快銷售速率縮短銷售周期。預(yù)計銷售周期為4年。,各物業(yè)價格建議,總結(jié)：經(jīng)充分考慮本案自身情況及市場競爭特點，預(yù)計本案自開始銷售后各物業(yè)價格預(yù)計如下表。,后期產(chǎn)品價格提升的支撐點：市場整體價格的提升，按10%/年預(yù)估；自身后期推出產(chǎn)品的提升；自身形象支撐；,1、基本指標(biāo)：,項目收益分析,2、各期收入測算,技術(shù)指標(biāo),收入測算,2、各期收入測算,技術(shù)指標(biāo),收入測算,各期收入總計為：260753.6萬元,項目總成本：,項目成本分析,項目總成本分項：,項目成本分析,項目總成本分項：,項目成本分析,項目總成本分項：,項目成本分析,項目總成本分項：,項目成本分析,項目總成本分項：,項目成本分析,項目總成本分項：,項目成本分析,項目各期成本構(gòu)成,項目利潤：,盈虧平衡預(yù)測分析,敏感性分析,資金流入流出預(yù)測,資金計劃說明,由于對土地價款的支付方式不明，因此在本資金計劃中未將土地費用列入；月銷售收入的測算方法為：當(dāng)月為合同額的50%+次月回款