房產(chǎn)公司成本控制指南

立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較好，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備注開發(fā)形式新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容名明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)項(xiàng)目部、工程部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤項(xiàng)目部負(fù)責(zé)合作開發(fā)合作方式符合公司要求項(xiàng)目部負(fù)責(zé)分成比例 雙贏原則項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能延后交房工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制嗦占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用；在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是：周密計(jì)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備注規(guī)劃方案可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息收集和分析市場(chǎng)狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確定可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審由項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合報(bào)批設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制定設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)報(bào)批 注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核項(xiàng)目部負(fù)責(zé)成本概算 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算項(xiàng)目部負(fù)責(zé)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)樁基設(shè)計(jì)地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)，2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納項(xiàng)目部負(fù)責(zé)報(bào)施工圖審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助，知會(huì)銷售部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝修綜合價(jià)格拆分分析招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)功能設(shè)計(jì)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助市政配套方案市場(chǎng)狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要分析智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助材料設(shè)備選型方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助采購招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)的選擇則有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備注投標(biāo)單位的選擇資質(zhì)管理水平技術(shù)力量歷史記錄資金實(shí)力合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫從公司認(rèn)可的名冊(cè)中的承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商中選擇投標(biāo)單位主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：工期工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同質(zhì)量要求付款方式招標(biāo)范圍結(jié)算方式驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)注意事項(xiàng)廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）接標(biāo)時(shí)間開標(biāo)時(shí)間定標(biāo)方法投標(biāo)單位補(bǔ)充意見標(biāo)準(zhǔn)合同條文圖紙、其他要求等招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 優(yōu)先順序技術(shù)評(píng)標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)合作經(jīng)歷技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)書評(píng)標(biāo)審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評(píng)標(biāo)財(cái)務(wù)部部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備注設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大調(diào)整加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并實(shí)行事先約定各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合由項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更通知單變更必須要有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效變更的審批對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合施工現(xiàn)場(chǎng)簽證簽證的必要性 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）簽證的審批施工洽商通知單 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可簽證主管總經(jīng)理簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出修改意見 資料工程師審圖擴(kuò)初圖會(huì)審施工圖會(huì)審分項(xiàng)分部圖會(huì)審各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度各專業(yè)互審互簽制度力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問題修改完甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人總分包配合費(fèi)分包方式分包內(nèi)容分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本甲方代表材料供應(yīng)選型材料供應(yīng)方式材料計(jì)劃預(yù)留時(shí)間 施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定設(shè)計(jì)部先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用審算部組織，工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃材料計(jì)劃簽認(rèn)甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間經(jīng)辦部門工程款的支付付款進(jìn)度工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款按進(jìn)度付款多層次多角度審核工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款按進(jìn)度付方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批 主管副總或總經(jīng)理材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)的成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備注材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購招投標(biāo)及訂立的時(shí)間工程師生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合運(yùn)輸周期具體與采購地的遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣設(shè)計(jì)部 招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇