房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)組織設(shè)計(jì)模板

房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目開 發(fā) 組 織 設(shè) 計(jì)編制： 集團(tuán)項(xiàng)目公司 審核： 版次：年月 第版第一章：項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目區(qū)位：總體定位：項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積，建筑面積，容積率，業(yè)態(tài)組成等。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總表：項(xiàng) 目計(jì)量單位規(guī)劃要求指標(biāo)設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積Ha或 1）建設(shè)用地Ha或 2）代征用地Ha或總建筑面積1）地上建筑面積2）地下建筑面積容積率綠化率%建筑密度%項(xiàng)目分期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表：項(xiàng) 目計(jì)量單位規(guī)劃要求指標(biāo)設(shè)計(jì)指標(biāo)總用地面積平方米總建筑面積平方米一、按功能性質(zhì)劃分1)住宅（商業(yè)）建筑面積平方米2)配套設(shè)施建筑面積平方米二、按地上地下部分劃分1)地上建筑面積平方米2)地下建筑面積平方米容積率建筑占地面積平方米建筑密度%綠地面積平方米綠地率%居?。ㄉ虡I(yè)）戶數(shù)戶建筑高度/層數(shù)米建筑層高米停車泊位輛1）地面輛2）室內(nèi)輛3）地下輛項(xiàng)目特點(diǎn)：1.2 項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖1.3 項(xiàng)目開發(fā)總體部署開發(fā)思路：項(xiàng)目分期：圖說【用塊狀圖說明】下期介紹：圖說，應(yīng)包括下期待開發(fā)區(qū)域的規(guī)劃總平面和施工總平面1.4 項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)和難點(diǎn)策劃定位：此部分為簡要分析，提出問題，具體應(yīng)對措施和辦法在第六部分，下同。報(bào)批報(bào)建：規(guī)劃設(shè)計(jì)：工程建設(shè)：成本管理：資金管理：營銷推廣：驗(yàn)收交房：物業(yè)管理：第二章：項(xiàng)目管理組織體系2.1 地產(chǎn)集團(tuán)組織架構(gòu)、職責(zé)及管理關(guān)系集團(tuán)層面架構(gòu)、職責(zé)及管理關(guān)系（圖說）。2.2 項(xiàng)目公司組織架構(gòu)、職責(zé)及管理關(guān)系項(xiàng)目層面架構(gòu)、職責(zé)及管理關(guān)系（圖說），到部門的層面，可包括各部門組織架構(gòu)。2.3 地產(chǎn)集團(tuán)與項(xiàng)目公司的管理關(guān)系與工作界面簡要說明：與集團(tuán)管理辦法相適應(yīng)，可根據(jù)項(xiàng)目調(diào)整。專業(yè)管理工作界面：前期、設(shè)計(jì)、工程、成本、營銷、財(cái)務(wù)等各方面，明確界面和職責(zé)。2.4 項(xiàng)目公司與參建單位的組織管理關(guān)系圖說形式，項(xiàng)目公司細(xì)化到部門，參建單位包括總包、監(jiān)理、分包、供應(yīng)商、咨詢服務(wù)、代理等各單位。2.5 總包單位和監(jiān)理單位的組織架構(gòu)圖說形式。 第三章：項(xiàng)目管理目標(biāo)和總體思路3.1 項(xiàng)目管理目標(biāo)工程指標(biāo)：進(jìn)度、質(zhì)量、安全等?！究偣て?，完成率，驗(yàn)收通過率，質(zhì)量事故率，傷亡事故率等】，這部分需要各部門提供指標(biāo)要求。設(shè)計(jì)指標(biāo)：設(shè)計(jì)費(fèi)用，限額設(shè)計(jì)等。成本指標(biāo)：分類成本指標(biāo)【見附表】，變更洽商比例。營銷指標(biāo)：銷售合同額，銷售回款，銷售費(fèi)用。財(cái)務(wù)指標(biāo)：年度指標(biāo)：集團(tuán)確定的年度經(jīng)營指標(biāo)。3.2 項(xiàng)目管理總體思路整體思路和主要措施，主要措施包括報(bào)批報(bào)建、安全、質(zhì)量、進(jìn)度、資料、物資、樣板、成品保護(hù)等各方面，由項(xiàng)目公司各部門針對性編制，具體的操作辦法在后文中體現(xiàn)。第四章：項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)和工程分判體系4.1 項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)市政系統(tǒng)、外觀系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、防水防潮、保溫節(jié)能、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等。采用表格形式，要求完善、簡練。營銷推廣及房屋使用說明等在此基礎(chǔ)上提煉?！疽姰a(chǎn)品配置表】4.2 體驗(yàn)區(qū)建造標(biāo)準(zhǔn)和要求銷售中心、樣板房、體驗(yàn)式園林等建造標(biāo)準(zhǔn)、管控要點(diǎn)和細(xì)節(jié)要求等。體驗(yàn)區(qū)建造標(biāo)準(zhǔn)高于項(xiàng)目整體標(biāo)準(zhǔn)，集中體現(xiàn)集團(tuán)和項(xiàng)目公司管理實(shí)力，需高度重視。4.3 工程承包范圍及界面總包施工范圍劃分，甲方分包單位明細(xì)及施工范圍，以及總分包之間的施工界面劃分。建議表格形式，越詳細(xì)越好。4.4 設(shè)備材料供應(yīng)劃分主要分三類：甲供、甲定乙供和乙供。采用表格形式，越詳細(xì)越好。第五章：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃體系5.1 項(xiàng)目開發(fā)總控計(jì)劃住宅類：項(xiàng)目期開發(fā)計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)（居住類）序號計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間備注一規(guī)劃設(shè)計(jì)1規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)2詳規(guī)設(shè)計(jì)（五圖一書）3擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案審查4施工圖設(shè)計(jì)及會審5景觀方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)6示范區(qū)設(shè)計(jì)二前期手續(xù)1詳規(guī)批復(fù)2建筑用地規(guī)劃許可證3國有土地使用證4建設(shè)工程規(guī)劃許可證5建筑工程施工許可證三工程建設(shè)1總包和監(jiān)理單位招標(biāo)2示范區(qū)施工3地基與基礎(chǔ)工程開工4主體結(jié)構(gòu)出正負(fù)零5主體工程結(jié)構(gòu)封頂6外立面落架7市政及景觀施工四策劃和營銷1產(chǎn)品策劃定位2預(yù)售許可證辦理3開盤4完成銷售額70%五竣工備案及交房1竣工驗(yàn)收備案2交樓入伙3辦理房產(chǎn)證商業(yè)類：項(xiàng)目期開發(fā)計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)（商業(yè)類）序號計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間備注一規(guī)劃設(shè)計(jì)1規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)2詳規(guī)設(shè)計(jì)（五圖一書）3擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案審查4施工圖設(shè)計(jì)及會審5景觀方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)二前期手續(xù)1詳規(guī)批復(fù)2建筑用地規(guī)劃許可證3國有土地使用證4建設(shè)工程規(guī)劃許可證5建筑工程施工許可證三工程建設(shè)1總包和監(jiān)理單位招標(biāo)2地基與基礎(chǔ)工程開工3主體結(jié)構(gòu)出正負(fù)零4主體工程結(jié)構(gòu)封頂5外立面落架6市政及景觀施工7竣工驗(yàn)收備案四策劃和營銷1產(chǎn)品策劃定位2預(yù)售許可證辦理3開盤4完成租售額70%五商業(yè)運(yùn)營1向商業(yè)運(yùn)營公司移交2商業(yè)裝修裝飾3開業(yè)5.2 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建控制性計(jì)劃前期工作控制性計(jì)劃，由集團(tuán)事業(yè)發(fā)展部組織審定。5.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)控制性計(jì)劃設(shè)計(jì)控制性計(jì)劃，由集團(tuán)設(shè)計(jì)部組織審定。還需包括二次深化設(shè)計(jì)計(jì)劃。5.4 項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃工程控制性計(jì)劃，由集團(tuán)工程部組織審定。包括施工總進(jìn)度計(jì)劃、樣板區(qū)施工計(jì)劃、樣板引路實(shí)施計(jì)劃、等。施工單位進(jìn)場計(jì)劃、物資進(jìn)場計(jì)劃見5.5成本控制性計(jì)劃。工程驗(yàn)收計(jì)劃見5.7竣工驗(yàn)收及交付計(jì)劃?！臼┕た傔M(jìn)度和樣板區(qū)施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃見附表】5.5 項(xiàng)目成本控制性計(jì)劃成本控制性計(jì)劃，由集團(tuán)成本部組織審定。施工單位和供貨單位招標(biāo)工作計(jì)劃含進(jìn)場時(shí)間?！菊型稑?biāo)分類計(jì)劃表見附表】5.6 項(xiàng)目營銷控制性計(jì)劃文字描述部分：各項(xiàng)目分期開發(fā)的，要對推出批次加以描述，涉及總銷售額，期數(shù)、每期面積、每期區(qū)位、每期產(chǎn)品及戶型面積、套數(shù)、定價(jià)區(qū)間、每期銷售額、每期去化時(shí)間、認(rèn)籌時(shí)間、開盤時(shí)間、交付時(shí)間。表格部分：在售和下期銷售產(chǎn)品的計(jì)劃安排。一、各項(xiàng)目營銷工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期開盤重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)1工程正負(fù)零2工程封頂3售樓處4樣板間5示范區(qū)6外展場7LOGO8交房標(biāo)準(zhǔn)及確定時(shí)間9土地證取得10用地規(guī)劃許可證取得11工程規(guī)劃許可取得12開工許可證取得13預(yù)售許可證取得14預(yù)售日期15開盤日期二、營銷推廣方案序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期前期定位時(shí)間節(jié)點(diǎn)1市場定位（初稿）2市場定位（終稿）3產(chǎn)品定位（初稿）4產(chǎn)品定位（終稿）營銷策略時(shí)間節(jié)點(diǎn)1營銷策略（初稿）2營銷策略（終稿）3媒體策略（初稿）4媒體策略（終稿）5銷售策略（初稿）6銷售策略（終稿）7銷售制度、體系（初稿）8銷售制度、體系（終稿）活動組織1預(yù)售方案（初稿）2預(yù)售方案（終稿）3公關(guān)活動（初稿）4公關(guān)活動（終稿）5展會方案（初稿）6展會方案（終稿）7開盤方案（初稿）8開盤方案（終稿）9巡展方案（初稿）10巡展方案（終稿）三、營銷中心序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期外展場1外展場選址2外展場確認(rèn)3外展場裝飾設(shè)計(jì)意見（初稿）4外展場裝飾設(shè)計(jì)意見（終稿）5外展進(jìn)駐準(zhǔn)備6外展場使用售樓處1售樓處選址2售樓處確認(rèn)3售樓處裝飾設(shè)計(jì)意見（初稿）4售樓處裝飾設(shè)計(jì)意見（終稿）5售樓處布置6售樓處使用7售樓處周邊環(huán)境樣板間1樣板間選取2樣板間確認(rèn)3樣板間設(shè)計(jì)意見（初稿）4樣板間設(shè)計(jì)意見（終稿）5樣板間軟裝6樣板間開放示范區(qū)1示范區(qū)選取2示范區(qū)確認(rèn)3示范區(qū)意見（初稿）4示范區(qū)意見（終稿）5示范區(qū)完成6示范區(qū)開放四、平面設(shè)計(jì)序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1VI（初稿）2VI（終稿）3樓書4海報(bào)5折頁6展板7戶型8圍擋9戶外10導(dǎo)視系統(tǒng)11路牌12公交站臺13車體14道旗15名片、紙杯、便簽、檔案袋等16禮品五、制作發(fā)布序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1制作、禮品公司確認(rèn)2樓書3海報(bào)4折頁5展板6戶型7圍擋8戶外9導(dǎo)視系統(tǒng)10路牌11公交站臺12車體13道旗14名片、紙杯、便簽、檔案袋等15禮品16網(wǎng)站六、銷售資料序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1沙盤制作公司確認(rèn)2沙盤完成3VCR公司確認(rèn)4VCR完成5網(wǎng)站公司確認(rèn)6網(wǎng)站完成7價(jià)單8銷控表9各項(xiàng)報(bào)表10接待制度11管理制度等12合同范本13其他協(xié)議七、團(tuán)隊(duì)組建序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1銷售團(tuán)隊(duì)組建2銷售團(tuán)隊(duì)確認(rèn)3銷售人員培訓(xùn)4銷售人員進(jìn)外展5銷售人員進(jìn)售樓處6物業(yè)公司選取7物業(yè)公司確認(rèn)8物業(yè)公司人員培訓(xùn)9物業(yè)公司人員進(jìn)外展10物業(yè)公司人員進(jìn)售樓處11策劃、代理選取12策劃、代理確認(rèn)13策劃、代理培訓(xùn)14策劃、代理進(jìn)外展15策劃、代理進(jìn)售樓處16按揭銀行確認(rèn)八、各項(xiàng)流程序號具體工作負(fù)責(zé)部門（單位）協(xié)助部門（單位）截止日期1銷售接待流程2樣板間、示范區(qū)參觀流程3認(rèn)籌、落定流程4簽約流程5收款流程6貸款流程7備案流程8產(chǎn)權(quán)辦理流程9交房流程5.7 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及交付計(jì)劃竣工驗(yàn)收和交付專項(xiàng)計(jì)劃，由集團(tuán)工程部和營銷部組織審定。序號專項(xiàng)開始時(shí)間完成時(shí)間備注1門窗性能檢測2室內(nèi)環(huán)境檢測3分戶驗(yàn)收4四方驗(yàn)收5規(guī)劃驗(yàn)收6環(huán)保驗(yàn)收7消防驗(yàn)收8節(jié)能驗(yàn)收9竣工檔案預(yù)驗(yàn)收10竣工驗(yàn)收11資料整理并向物業(yè)移交12交房前聯(lián)合預(yù)驗(yàn)收12交房前工程整改13水、電、氣、電視等開通14工程實(shí)體移交物業(yè)管理15資料準(zhǔn)備和場地布置16分批交房17問題匯總，編報(bào)交房報(bào)告5.8 項(xiàng)目資金計(jì)劃資金計(jì)劃，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部組織審定?！举Y金計(jì)劃表見財(cái)務(wù)部附表】第六章：項(xiàng)目專業(yè)管理措施6.1 報(bào)批報(bào)建目標(biāo)、要點(diǎn)及措施要點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)的分析，以及管理措施?！景盐罩攸c(diǎn)，簡明扼要，不用長篇大論，控制篇幅，每項(xiàng)兩頁以內(nèi)】6.2 設(shè)計(jì)管理目標(biāo)、要點(diǎn)及措施要點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)的分析，以及管理措施。6.3 工程管理目標(biāo)、要點(diǎn)及措施要點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)的分析，以及管理措施?？煞譃榧夹g(shù)管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全及文明施工管理、變更與簽證管理、檔案管理等方面，每部分簡要編制管理措施和方法。如質(zhì)量管理措施包括圖紙審查、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、樣板引路、方案先行、材料驗(yàn)收、施工單位質(zhì)量保證體系、質(zhì)量要點(diǎn)分析、停工待檢點(diǎn)設(shè)置、通病處理、事故處理及處罰、成品保護(hù)等許多方面。6.4 成本管理目標(biāo)、要點(diǎn)及措施要點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)的分析，以及管理措施。6.5 營銷管理目標(biāo)、要點(diǎn)及措施要點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)的分析，以及管理措施。包括前期產(chǎn)品策劃定位。如有商業(yè)地產(chǎn)管理，單獨(dú)列項(xiàng)。6.6 財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、要點(diǎn)及措施要點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)的分析，以及管理