六安市城市綜合體項(xiàng)目策劃書.doc

六安市城市綜合體項(xiàng)目策劃書情勢介紹： 安徽 安徽位于華東腹地，是我國東部襟江近海的內(nèi)陸省份，跨長江、淮河中下游，東連江蘇、浙江，西接湖北、河南， 南鄰江西，北靠山東。安徽位于東經(jīng)11454一11937與北緯2941 3438之間，全省東西寬約450公里，南北長約570公 里，總面積13.96萬平方公里，約占全國總面積的1.45，居華東第 3位，全國第22位。2011年初統(tǒng)計(jì)， 全省戶籍人口為6862萬人，居全國第8位。在全省17個(gè)地市中，阜陽、合肥、六安、宿州、安慶分別排在常住人口總數(shù)前五位。地勢西南高、東北低，地形地貌南北迥異，復(fù)雜多樣。長江、淮河橫貫省境，分別流經(jīng)我省長達(dá)416公里和43O公里，將全省劃分為淮北平原、江淮丘陵和皖南山區(qū)三大自然區(qū)域。淮河以北，地勢坦蕩遼闊，為華北平原的一部分；江淮之間西聳崇山，東綿丘陵，山地崗丘逶迤曲折；長江兩岸地勢低平，河湖交錯(cuò)，平疇沃野，屬于長江中下游平原；皖南山區(qū)層巒疊峰，峰奇嶺峻，以山地丘陵為主。境內(nèi)主要山脈有大別山、黃 山、九華山、天柱山，最高峰黃山蓮花峰海拔1860米。 全省共有河流2000多條，湖泊110多個(gè)，著名的有長江、淮河、新安江和全國五大淡水湖之一的巢湖。 徽州文化，即徽文化，是中國三大地域文化之一。指古徽州一府六縣物質(zhì)文明和精神文明的總和，而不等同與安徽文化。 徽州，今安徽黃山市、績溪縣及江西婺源縣?；罩菸幕且粋€(gè)極具地方特色的區(qū)域文化，其內(nèi)容廣博、深邃，有整體系列性等特點(diǎn)，深切透露了東方社會與文化之謎，全息包容了中國后期封建社會民間經(jīng)濟(jì)、社會、生活與文化的基本內(nèi)容，被譽(yù)為是后期中國封建社會的典型標(biāo)本。學(xué)術(shù)界對其的研究，至少經(jīng)歷了大半個(gè)世紀(jì)，被譽(yù)為是并列與敦煌學(xué)和藏學(xué)的中國三大走向世界的地方顯學(xué)之一。 這里有傳承有創(chuàng)新更有發(fā)展。 六安六安歷史上經(jīng)濟(jì)開發(fā)較早，曾享有“金六安”的美譽(yù)。自改革開放以來，全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)生歷史性巨變，培育起區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，建立了地方國民經(jīng)濟(jì)體系，并始終保持著較好的發(fā)展勢頭。近年來更是加大了改善發(fā)展環(huán)境的力度，交通、能源、通信以及市政等基礎(chǔ)設(shè)施有了長足的進(jìn)步與發(fā)展，擴(kuò)大開放、招商引資、簡政放權(quán)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的氛圍正在形成。六安已成為投資創(chuàng)業(yè)的熱土。 公司概述 維爾福斯特公司是大潤發(fā)公司的戰(zhàn)略合作伙伴 維爾福斯特公司始終秉呈積極務(wù)實(shí)真誠高效的投資理念 下面將為您介紹我們 維爾福斯特公司是外商獨(dú)資投資公司（另經(jīng)營外資證券業(yè)務(wù)，投資全外資創(chuàng)投-融達(dá)資本） 已投資成功并包裝上市的公司2家 投資中的高新科技公司4家 在中國投資規(guī)模達(dá)數(shù)億元美金 在滬跨國公司地區(qū)總部超百家 上海市政府隆重舉行第九批在滬跨國公司地區(qū)總部頒證儀式，至此，共有104家設(shè)立在上海的外商投資性公司和管理性公司被認(rèn)定為跨國公司地區(qū)總部。上海市委副書記、市長韓正出席儀式并向這些地區(qū)總部的負(fù)責(zé)人頒發(fā)證書。 此次獲得認(rèn)定的是東電化（中國）投資有限公司、維爾福斯特（中國）投資有限公司、旭電管理（上海）有限公司、億諾化學(xué)管理（上海）有限公司、杜邦（中國）研發(fā)管理有限公司、萬國紙業(yè)企業(yè)管理（上海）有限公司、李爾管理（上海）有限公司、百特（中國）投資有限公司、馬勒技術(shù)投資（中國）有限公司、貝洱亞太管理（上海）有限公司、固特異輪胎管理（上海）有限公司、優(yōu)美科管理（上海）有限公司、惠而浦（中國）投資有限公司、上海華信科佳投資管理有限公司、喜力亞太釀酒（中國）企業(yè)管理有限公司、康寧（上海）管理有限公司、凸版（上海）企業(yè)管理有限公司、意法半導(dǎo)體（中國）投資有限公司，韓正向這些公司的代表表示熱烈祝賀。這次認(rèn)證的18家企業(yè)中有8家企業(yè)來自全球500強(qiáng)，這樣落戶上海的跨國公司地區(qū)總部中500強(qiáng)企業(yè)達(dá)到33家，占到落戶上海地區(qū)總部總數(shù)的三分之一，也使得落戶上海的跨國公司地區(qū)總部總數(shù)超過了100家。 大潤發(fā)介紹 大潤發(fā)（RT-MART）是由臺灣潤泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)立的超市品牌，具體由大潤發(fā)流通事業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。截至2010年，大潤發(fā)在中國已開設(shè)有137家分店，年銷售額超400億元，在2010年 中國聯(lián)鎖百強(qiáng)榜上排名第5，在外資連鎖零售企業(yè)中排名第1，已超越家樂福。 大潤發(fā)超市分布部分案例案例位于太倉市 上城國際大潤發(fā) 案例位于蘇州市 上城國際大潤發(fā)案例位于臺灣上城國際大潤發(fā)案例位于新鄉(xiāng)上城國際大潤發(fā)案例位于蘇州市工業(yè)園區(qū)上城國際大潤發(fā)案例位于吳中區(qū)（吳縣市）關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時(shí)不夜城”等方面起著重要作用。 城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)、醫(yī)院等組成。 在國外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。關(guān)于項(xiàng)目土地 :“城市綜合體”項(xiàng)目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。第二，項(xiàng)目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)。第三，位于新開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目前期規(guī)劃最核心的工作是項(xiàng)目土地.項(xiàng)目初步選址一定要對項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位，項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀.對項(xiàng)目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個(gè)城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項(xiàng)目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過等；3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園等；5、項(xiàng)目規(guī)劃條件：容積率、限高等；6、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。 關(guān)于城市綜合體開發(fā)的理念: 城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發(fā)概念。一般的城市開發(fā)商主要集中在某些單一功能的開發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發(fā)、純商業(yè)開發(fā)、或者純酒店或者寫字樓開發(fā)等。城市綜合體開發(fā)將多功能地綜合集中開發(fā)，包含有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。不同功能、時(shí)間段的功能組織在一起，各種功能互為補(bǔ)充組成城市“24小時(shí)不夜城“大型商業(yè)中心和超市與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓合城市充滿青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。 在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)的割裂。為此，城市開發(fā)商需對保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對擬改造項(xiàng)目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價(jià)值。 城市綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項(xiàng)目規(guī)劃或者布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或者綠化空間. 居住區(qū)休閑活動廣場，鄰里中心等輔助設(shè)施等應(yīng)大力體現(xiàn)大空間大尺度的建筑間距及超大綠化。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒訄鏊瑸槌鞘性鎏矸e聚人氣與活力的城市空間，為城市地標(biāo)式建筑天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍(lán)天、白云、森林、小溪、詩意. 城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店大型購物集群,超大型購物廣場等地標(biāo)式建筑. 六安市城市綜合體投資:根據(jù)城市CBD和ABP的投資特性，投資額一般規(guī)模為人民幣15億-20億（以新鄉(xiāng)為例）。注冊營運(yùn)公司注冊資本金約為3000萬美元，超市，星級酒店等獨(dú)立項(xiàng)目注冊資本金約為1000萬美元，不含ABP項(xiàng)目引進(jìn)企業(yè)。擬投資 1:購物中心(商場) 2:大型超市(大潤發(fā)) 3: 星級酒店 4: 特色商業(yè) 5:住宅 6：企業(yè)總部 前期準(zhǔn)備 基地定位兼顧區(qū)位優(yōu)勢和土地成本，基地宜地選擇在市政務(wù)區(qū)及工業(yè)區(qū)附近，需要盡早定奪。 征用土地從掛牌竟拍到簽約領(lǐng)證，得用一個(gè)過程，需要抓緊辦理。 設(shè)計(jì)方案市規(guī)劃部門下達(dá)規(guī)劃指標(biāo)后即可步入方案設(shè)計(jì)、方案論證和擴(kuò)初設(shè)計(jì)，其間規(guī)劃指標(biāo)是關(guān)鍵。 規(guī)劃審批從提交方案到規(guī)劃許可證領(lǐng)發(fā)為期較長，需由開發(fā)商與政府共同努力。（二）施工 施工圖設(shè)計(jì)。 報(bào)審與保健。 進(jìn)度的安排。 市政的協(xié)調(diào)。招商入駐與運(yùn)行（一）招商入駐利用區(qū)優(yōu)勢形成驅(qū)動力在全國經(jīng)濟(jì)走勢普遍看好的同時(shí)，長三角、珠三角等沿海地區(qū)發(fā)展速度尤為迅猛，打有暗流涌動爆發(fā)之勢。這些地區(qū)交通發(fā)達(dá)、人才集中、意識超前、信息暢通，加上歷史形成的相對雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，已經(jīng)成為沿海經(jīng)濟(jì)升級換代、西部開發(fā)揭竿而起的瞄準(zhǔn)目標(biāo)。所以六安市CBD和ABP建成后將有眾多內(nèi)外地企業(yè)入駐，其筑巢引鳳的驅(qū)動力會不期而至。通過政策導(dǎo)向形成向心力六安市十分重視投資政策這根經(jīng)濟(jì)杠桿，優(yōu)惠的親商政策就起到很好的導(dǎo)向作用。利用設(shè)計(jì)優(yōu)勢形成吸引力方案設(shè)計(jì)應(yīng)該在滿足規(guī)劃要點(diǎn)的前提下實(shí)現(xiàn)最佳化。為此，必須要有前瞻性，要有對構(gòu)筑商住綜合體項(xiàng)目氛圍的理性上認(rèn)識，要有知名策劃公司與設(shè)計(jì)公司的配合上的默契，要有特征特色不隨大流的個(gè)性上的體現(xiàn)。開發(fā)商受益靠的是做好環(huán)境，優(yōu)化功能，提升品位，從而贏得投資者的青睞。這一動機(jī)恰恰正是投資者的追求，兩者互求互動，可以形成開發(fā)與投資的最佳結(jié)合。所以六安市的CBD和ABP建成后，將有四面八方的有識之光顧問鼎，其玉落美女的吸引會一見鐘情。 通過上市平臺形成征服力上市公司不但具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且具有十分開闊的經(jīng)濟(jì)視野。拿集團(tuán)為例，每年出訪參觀、迎來送往等商務(wù)活動數(shù)以百計(jì)，就有更多的機(jī)會與國內(nèi)外大公司、大企業(yè)的CEO們接觸，他們掌握商務(wù)信息，熟悉市場行情和經(jīng)濟(jì)動向，準(zhǔn)確地把握商務(wù)脈搏。所以CBD和ABP建成后，利用上市公司知名度高、影響力強(qiáng)這一平臺，進(jìn)行招商。（二）運(yùn)行 內(nèi)部條件企業(yè)以實(shí)現(xiàn)國際知名企業(yè)入駐宗旨為目的創(chuàng)造內(nèi)部條件。 外部條件政府以實(shí)現(xiàn)CBD和ABP基地繁榮昌盛為宗旨優(yōu)化外部條件。 良性循環(huán)憑借集團(tuán)強(qiáng)大的資本優(yōu)勢以及六安市區(qū)位優(yōu)勢形成驅(qū)動力、政策導(dǎo)向形成向心力、設(shè)計(jì)優(yōu)勢形成吸引力、上市平臺形成征服力。企業(yè)、政府、開發(fā)商通力運(yùn)作，CBD和ABP基地可以形成健康運(yùn)行的良好局面。項(xiàng)目土地掛牌： 建議土地出讓面積不小于200畝，用途為商住， 綜合容積率2.0左右；綜合建筑密度不大于40%； 綠地率大于35%；帶方案及有關(guān)要求條件拍賣土地。結(jié)論CBD和 ABP融合了企業(yè)組織理論、區(qū)域發(fā)展理論和產(chǎn)業(yè)集群理論的最佳進(jìn)展，有一般商務(wù)辦公居住環(huán)境無可比擬、無從復(fù)制的優(yōu)勢。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮到來之際，越來越多地需要發(fā)展城市CBD和 ABP。 為了加快六安市城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，在城內(nèi)配置城市CBD和ABP勢在必行、勢不可擋，刻不容緩，時(shí)不我待。 為了把好事辦好，將優(yōu)勢轉(zhuǎn)為勝勢，在配置城市CBD和ABP的過程中，必須把握定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商、運(yùn)行等各個(gè)環(huán)節(jié)。城市CBD和ABP作為一個(gè)城市商住辦集聚地，有理由作出充滿熱情和信心的前瞻。這里涌蕩著激情，這里譜寫著輝煌，這里創(chuàng)造著奇跡，這里充滿著希望。這里正開創(chuàng)著一片嶄新的事業(yè)，并赫然刻上了 -六安市維爾福斯特國際企業(yè)商務(wù)花園項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法城市規(guī)劃編制辦法城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（）城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（）安徽省規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例六安市市城市總體規(guī)劃 規(guī)劃原則 .響應(yīng)國家“振興中部經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略部署針對河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化提出的具體要求，控制發(fā)展大城市，合理發(fā)展中小城市，在小城市建設(shè)中充分發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理工作的作用，進(jìn)一步通過規(guī)劃協(xié)調(diào)城市的建設(shè)與發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中形成良性循環(huán)，從而促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善和水平的提高。.以規(guī)劃部門及其它有關(guān)部門和建設(shè)單位對于該區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，使該區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)既滿足建設(shè)單位的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，同時(shí)還注意充分利用地形，使商住景觀成為城市有機(jī)的組成部分。 .作為新世紀(jì)的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)面向二十一世紀(jì)的居住生活和審美標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃方法上吸取同類優(yōu)秀示范住區(qū)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮該區(qū)在新鄉(xiāng)市良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時(shí)代特征，造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀(jì)綜合商貿(mào)區(qū)，成為地區(qū)中小城市中心商貿(mào)社區(qū)的典范。.貫徹以人為本的思想，以建設(shè)高效的城市商業(yè)中心區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，營造出一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便，具有文化內(nèi)涵的商住氛圍。注重當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境和生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把營造具有吸引力與輻射效應(yīng)的中心商業(yè)區(qū)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計(jì)以及人性化便民場所的設(shè)置，將有助于城市商品經(jīng)濟(jì)的繁榮和居民生活質(zhì)量的提高。.在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，因勢利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在都市空間創(chuàng)造具有自然風(fēng)貌與符合人體工學(xué)的優(yōu)美環(huán)境，形成富有時(shí)代特色、宜人尺度的商業(yè)休閑空間。根據(jù)市場需求，實(shí)施滾動開發(fā)，堅(jiān)持商業(yè)區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相結(jié)合，通過社區(qū)的運(yùn)營，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)與管理中。規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于實(shí)施和房地產(chǎn)的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機(jī)制，適應(yīng)市場變化。 .規(guī)劃提供先進(jìn)齊全的社會公共設(shè)施和市政公用工程設(shè)施，滿足區(qū)內(nèi)人士各項(xiàng)需求。.嘗試建立車行系統(tǒng)與步行系統(tǒng)以分為主、適當(dāng)結(jié)合的商住社區(qū)交通方式，力求在小汽車進(jìn)入普通家庭的同時(shí)，仍能提供給居民安全、便捷、環(huán)境優(yōu)美的交通空間。 .建筑群體平面、空間組合與環(huán)境富有特色，帶有濃厚的文化氣息，富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，手法多變，在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，使形體塑造更具魅力。強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。注意住區(qū)環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。 . 商貿(mào)綜合性住宅與人情化的生活場所的塑造，將有助于增強(qiáng)居民歸屬感與自豪感。設(shè)計(jì)構(gòu)思 方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思是建立在如何解決好基地與建筑群矛盾基礎(chǔ)之上的。商業(yè)中心區(qū)的興建、繁榮和良好的人居環(huán)境的創(chuàng)造是當(dāng)今建筑業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要主流，而如何在城市中處理好住宅與商業(yè)中心的完美則是其中比較復(fù)雜的。為此設(shè)計(jì)定位為在新世紀(jì)中崛起的商業(yè)中心區(qū)。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：商貿(mào)社區(qū)與基礎(chǔ)環(huán)境：因開發(fā)要求，在方案規(guī)劃設(shè)計(jì)中引入建筑綜合體的設(shè)計(jì)概念。因?yàn)樵撈瑓^(qū)是由不同性質(zhì)、不同用途的社會生活空間組成，而在這種有限的城市用地上，高度集中各項(xiàng)城市功能的做法不僅可以調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，減少城市交通負(fù)荷，提高工作效率，改善工作和生環(huán)境質(zhì)量，而且對有效使城市土地，節(jié)省市政、公用設(shè)施投資，減少城市經(jīng)營管理費(fèi)用及改善城市景觀等具有很好的綜合效益。要把各個(gè)分散的