嘉善梅谷商城策劃書.doc

嘉善梅谷商城策劃書 .dcjianghu. .dcjianghu.嘉善縣的整體商業(yè)氛圍相對于浙江其他縣級城市來講比較濃厚，商鋪在全縣的覆蓋范圍比較廣泛。 其中，目前的商業(yè)以解放路亭橋南路和最為繁華，其他市中心道路兩側也均設置沿街商鋪，滿足嘉善人民不同的消費需求。 但目前嘉善缺乏現(xiàn)代的綜合性購物中心，只有傳統(tǒng)經營的百貨商場，普遍規(guī)模較小，規(guī)劃不合理，經營商品單一。 商鋪的租金由于地段的原因，差別較大，市中心地段為元平方米天；而市區(qū)其他區(qū)域基本在元平方米天左右，差別較為明顯。 現(xiàn)在的嘉善正出于一個商業(yè)化改造的前期，根據(jù)市府規(guī)劃和經濟的發(fā)展，將促使嘉善的商業(yè)格局發(fā)生一些新的變化。 地理位置經營業(yè)種評述解放路、談公路東方大廈、嘉善賓館、中高檔品牌服裝店、餐飲業(yè)、嘉善目前唯一的、最集中的高檔購物區(qū)域。 亭橋路高檔餐飲、休閑娛樂嘉善最集中的餐飲娛樂街車站路生活配套服務業(yè)、餐飲業(yè)等經營較為雜亂。 晉陽路酒吧業(yè)為主嘉善目前酒吧較為集中的區(qū)域。 1、嘉善商業(yè)環(huán)境總評嘉善縣原來城市的主要業(yè)態(tài)為第二產業(yè)，但是由于近年來經濟形勢的不斷變化和第三產業(yè)的大力發(fā)展，嘉善的商業(yè)規(guī)模得到了提升，商鋪的數(shù)量也不斷增加。 .dcjianghu. .dcjianghu.目前嘉善的商鋪主要以沿街商鋪為主，專業(yè)市場和專業(yè)商場主要集中在一定的區(qū)域，而綜合性商場則沒有形成。 嘉善的整體商業(yè)環(huán)境較好，市民有較強的經營意識，對商鋪的經營和運作有一定的了解，并對目前嘉善的發(fā)展和主要新建商業(yè)項目有一個大概的認識。 而在商鋪的經營上，主要商業(yè)街和專業(yè)市場聚集的地方，商業(yè)的經營情況都較好。 加之商鋪本身的唯一性和稀確性，在日后，本案必將成為緊俏商品。 2、本地客層分析由于嘉善第二產業(yè)的變動，造成大批的人流分向第三產業(yè)，其中有一部分市民便將目光轉向了商鋪的投資和經營。 目前，本地的商鋪業(yè)主主要經營的范圍有服裝、鞋帽、日常百貨和小商品等等中低檔的商業(yè)項目。 A、原有商鋪業(yè)主現(xiàn)有本地的商鋪業(yè)主，主要是經過多年的經營，通過本身資金的積累，用購買的形式獲得產權。 這一部分客層對自己原有商鋪的固守性較強，不會輕易放棄對商鋪的產權，轉而投資其他商鋪。 除非由于舊街改造，被動放棄產權。 B、潛在商鋪業(yè)主這一部分客層主要包括準備投身商業(yè)經營的業(yè)主和準備增加商鋪經營的業(yè)主。 由于市場經濟的快速發(fā)展，造成一部分市民，選擇通過自己經營來尋求出路，從而成為商鋪銷售的目標對象；也有一部分客戶，由于長期經營商業(yè)運作，出于事業(yè)的進一步發(fā)展，也會選擇購進商鋪，求大求變。 3、外地客層分析嘉善縣隸屬于嘉興市，彼臨上海。 吸引了一大批上海、蘇南、蘇中、安徽的客戶來此投資。 外地客戶選擇嘉善，大多數(shù)是為了自身經營，專門進行投資的人相對較多。 A、原有商鋪業(yè)主目前在嘉善的外地商鋪業(yè)主，一部分是通過對商鋪產權的購買，來獲得商鋪的經營權。 而另一部分是通過租用商鋪，來取得商鋪的經營權。 這一部分客層是嘉善梅谷商城未來主要的目標客層，而這些外地客戶對商鋪的要求就是能夠具有.dcjianghu. .dcjianghu.投資或經營的潛力，因此，好的商鋪對他們具有很大的吸引力。 B、潛在商鋪業(yè)主這一部分是目前在嘉善的外地客戶所涉及到的外地潛在客戶，他們對嘉善的情況都有一個大致的了解，所缺乏的就是合適的商鋪和準確的業(yè)種選擇。 如果，根據(jù)他們的需求，有針對性的進行商鋪的規(guī)劃和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將有效的提升外地客戶對嘉善梅谷商城的認可。 目前嘉善的商業(yè)房產運營擁有許多相對的缺陷，從而導致了商鋪經營的一系列問題。 由于擁有與其相對應的現(xiàn)代商業(yè)運營模式，就會使新形態(tài)的商鋪，擁有更好的發(fā)展前景。 相對而言，目前嘉善的商鋪沒有形成真正意義上的品牌綜合商場。 同時，嘉善缺乏一個真正意義上的中心型購物中心，使消費者無法在同一個區(qū)域獲得所有購物、休閑的滿足。 1、專業(yè)化趨勢商業(yè)運營的一個明顯的特征就是專業(yè)化管理經營，只有這樣才容易在一個區(qū)域（如一個城市）形成規(guī)?；?、壟斷化經營的態(tài)勢，從而提升整個市場的經營業(yè)績。 目前嘉善的專業(yè)化趨勢也非常的明顯。 如前文所示，幾條主要的商業(yè)街區(qū)都在逐步形成專業(yè)化的市場格局。 但是，由于嘉善城市規(guī)模的限制，以及此前嘉善并沒有相關專業(yè)市場的規(guī)劃，所以嘉善商業(yè)的專業(yè)化趨勢發(fā)展十分緩慢，許多需要專業(yè)化經營的業(yè)種并沒有形成明顯的專業(yè)市場態(tài)勢。 此時，嘉善梅谷商城的進入，通過對本身商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細規(guī)劃，將有效的促進嘉善大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)化經營。 2、品牌化趨勢歷來品牌商業(yè)商場都要比零散的商業(yè)形態(tài)更吸引消費者的光顧。 品牌化的商場明顯具有品種繁多、價格競爭力強等特點，相比零散的商業(yè)形態(tài)更能滿足消費.dcjianghu. .dcjianghu.者的消費需求和購物心態(tài)。 目前，嘉善絕大部分的商場都沒有形成品牌化的經營，無法產生強大的競爭力。 而嘉善梅谷商城擁有一萬多平方米的商業(yè)空間，通過有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到嘉善所有的重點經營業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模，滿足嘉善消費者的不同需求。 梅谷商城是由梅谷房地產公司投資項目，建筑總面積達到一萬多平方米。 嘉善梅谷商城的建立將對嘉善縣商業(yè)的經營格局進行有效的調整，形成嘉善真正意義上的商業(yè)品牌。 針對嘉善梅谷商城項目周遍情況經過了詳細的市場調研，確定了較為合理的規(guī)劃建議。 整個商場將由一個購物中心和一個休閑廣場、酒店式服務公寓組成。 將根據(jù)實際情況作出合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使之成為真正意義上的shopping center(購物中心)和service apartment（酒店式服務公寓）。 定位嘉善梅谷商城將被設定為以購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、生活于一體的物業(yè)，主要經營中、高檔商品，成為未來嘉善市真正意義上的商業(yè)品牌。 優(yōu)勢分析、嘉善梅谷商城的定位和規(guī)劃符合現(xiàn)代化經營和管理，業(yè)態(tài)分布明晰，消費者能夠獲得最暇意的購物感受。 、嘉善目前缺乏真正意義上的休閑購物場所，梅谷商城的出現(xiàn)將有效的滿足消費者的需求，而整體的經營氛圍和完美的經營環(huán)境，將有效的提升商城整體的經營態(tài)勢。 .dcjianghu. .dcjianghu.嘉善上海城是浙江省嘉善市目前坐落于市中心的最大商業(yè)項目。 其規(guī)劃業(yè)態(tài)繁多，涵蓋了嘉善人民生活的方方面面，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，是具有真正現(xiàn)代意義的SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心）。 在類似嘉善這種中國東部地區(qū)的小城市建立超大型市中心商業(yè)項目，在中國的商業(yè)項目發(fā)展史上還是首次。 嘉善上海城項目的成功將有效的改變中國中小城市的商業(yè)格局，促使中國中小城市的商業(yè)大發(fā)展。 嘉善上海城的項目規(guī)劃是整個項目運作的重點。 項目規(guī)劃的成功與否將直接關系到嘉善上海城的命運。 因此，在嘉善上海城的項目規(guī)劃的建議中，我們將會使現(xiàn)代商業(yè)項目的規(guī)劃模式與嘉善目前的現(xiàn)狀有效結合，根據(jù)“一切從事實出發(fā)”的原則，努力使嘉善上海城的規(guī)劃即符合其整體形象定位，又符合未來銷售和管理的事實。 嘉善上海城的項目規(guī)劃關系到整個項目未來的銷售和營運前景，是整個項目的關鍵所在。 為此，我們將專門針對嘉善上海城的項目規(guī)劃提出建議。 建議將主要考慮到兩個方面的因素。 一是目前現(xiàn)代商業(yè)項目的規(guī)劃模式，尤其是SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心）的規(guī)劃模式，以做到符合項目的整體要求和各個區(qū)域與業(yè)態(tài)的個別要求；二是考慮到嘉善是個正在發(fā)展中的小城市，項目必須與嘉善的實際需要相結合，即使嘉善上海城規(guī)模龐大，能夠改變嘉善的商業(yè)氛圍和生活方式，也不可與實際相脫離。 嘉善上海城的項目規(guī)劃將通過對嘉善目前的商業(yè)規(guī)劃分析和現(xiàn)代商業(yè)的規(guī)劃分析，對嘉善上海城的具體商鋪規(guī)劃、建筑風格、環(huán)境、功能等方面在開發(fā)商的指導下做出詳細的規(guī)劃建議。 嘉善是一個位于中國東部的小城市，雖然城市規(guī)模不大，但是由于經過多年.dcjianghu. .dcjianghu.改革開放和市場經濟的熏陶，商業(yè)經濟已經初具規(guī)模，商業(yè)意識也為人們所接受。 目前的嘉善商業(yè)和中國的其他小城市一樣，基本是由商場、沿街商鋪和專業(yè)市場構成。 嘉善的商場運作并不規(guī)范，由于經營管理的落后，多采用出租的形式。 因此，在嘉善，無論是商場、沿街商鋪或專業(yè)市場，基本上都是由個人來經營，它們有一個共同的缺點，就是規(guī)劃混亂、經營無序，從而導致整體商業(yè)氛圍的下降和商業(yè)格局的混亂。 現(xiàn)代的商業(yè)注重規(guī)劃和經營，我們將有效的針對嘉善的特點，用現(xiàn)代的規(guī)劃為嘉善人民貢獻一個完美的上海城。 嘉善目前的商業(yè)設施基本上是計劃經濟向市場經濟改制時形成的，商場多采用出租的形式，沿街商鋪沒有經過詳細的規(guī)劃，專業(yè)市場的規(guī)劃和管理也都十分混亂。 下面將通過對不同案例的介紹來分析嘉善不同商業(yè)模式的規(guī)劃現(xiàn)狀。 商場嘉善購物中心嘉善購物中心是嘉善傳統(tǒng)商場中，規(guī)劃相對較好的商場，其他商場均混亂不堪，規(guī)劃和執(zhí)行不明確。 嘉善購物中心共有四層，一層主要經營食品、化妝品、雜貨等；二三層經營男女服裝；四層經營家電，屬于傳統(tǒng)商場的業(yè)態(tài)布局。 雖然嘉善購物中心規(guī)劃明確，但執(zhí)行并不嚴格，實際業(yè)態(tài)分布和規(guī)劃有較大出入。 購物環(huán)境比較惡劣，光線較弱。 商場經過裝飾，也有眾多飾品擺設，但看起來比較陳舊，給人一種沒落的感覺。 設施比較齊全，有手扶電梯、步行梯，均位于商場的中心位置，但手扶電梯可能由于經營較差的問題，沒有運行。 總體來講，嘉善購物中心是經過了具體規(guī)劃的，但是并沒有執(zhí)行，并且可能由于規(guī)劃時間已經很久，相對來說已經不符合時代要求了。 專業(yè)市場新世界招商市場新世界招商市場是一個位于車站路的商品批發(fā)市場。 商場經過具體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，共分三層，一層經營床上用品和服裝；二三層經營小商品，具體每層之間并沒有更詳細的業(yè)種劃分。 新世界招商市場比較破舊，整個市場沒有經過任何裝飾，經營多年仍然是毛坯的狀態(tài)，沒有電梯，只有步行梯，并且十分破舊，有一種搖搖欲墜的感覺。 商鋪面積都經過了大致的劃分，中心商鋪在10平方米左右，兩邊商鋪在20.dcjianghu. .dcjianghu.平方米左右。 每層業(yè)種交錯經營，比較混亂，且在二三層，有較多空鋪位。 沿街商鋪驥江路步行街驥江路步行街是嘉善沿街商鋪的代表，也是嘉善目前的商業(yè)中心。 驥江路步行街的出現(xiàn)并不是通過先規(guī)劃后形成。 而是由于先形成商業(yè)氛圍，而后建立步行街的步驟形成的。 嘉善的許多形成專業(yè)特點的沿街商鋪，都是通過這種方式形成。 由于這種形成模式，所以也就沒有經過系統(tǒng)的規(guī)劃了。 最多到后來，政府根據(jù)商業(yè)街經營特點，在進行一些局部的規(guī)劃。 如嘉善的團結路和勝利街南段就是政府根據(jù)驥江路的發(fā)展情況而設立的沿街店鋪和夜市。 競爭對手友誼廣場友誼廣場是我們在嘉善的唯一的競爭對手，它項目上馬較早，也是由上海公司開發(fā)行銷，所以項目經過詳細的規(guī)劃。 友誼廣場的定位也是SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心），但實際上遠不如嘉善上海城業(yè)態(tài)規(guī)劃完善，當嘉善上海城提出相同的概念時，友誼廣場將面臨巨大的壓力。 友誼廣場規(guī)劃地下一層和地上一層為友誼超市；二層到四層為商場；以上為高檔休閑場所和錦江飯店，檔次較高，不利于普通市民消費。 友誼廣場整體規(guī)劃較為完整。 除了業(yè)態(tài)規(guī)劃明確以外，商場環(huán)境、裝飾裝潢、建筑風格都有明確的表現(xiàn)。 因此，不可避免的友誼廣場將成為我們最強的對手。 中國中小城市，尤其是中國東部沿海的中小城市，隨著經濟的快速發(fā)展，商業(yè)經濟也得到了快速提升，商業(yè)設施的規(guī)劃也越來越完善。 具體表現(xiàn)在以下幾個方面。 1、業(yè)態(tài)規(guī)劃明確、科學。 擁有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將會使商業(yè)布局顯得極為合理。 而科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃，則會有效的提升整個商場的人氣和商業(yè)氛圍。 2、人性化趨勢。 現(xiàn)在商業(yè)設施的規(guī)劃比較注重消費者的感受，無論是建筑風格、購物環(huán)境都要考慮到人的因素，使消費者在購物、休閑的同時心中也得到極大的放松和滿足，從而鞏固和吸引消費群。 3、大型綜合化和小型專業(yè)化。 類似嘉善的小城市，商業(yè)項有兩種發(fā)展趨勢，.dcjianghu. .dcjianghu.一種是大型綜合化，即向上海城一樣集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，在規(guī)劃方面要考慮綜合因素，突出整體的商業(yè)氛圍。 第二種是小型專業(yè)化，主要是面對單一的消費群，整個市場規(guī)劃要求專業(yè)分為濃厚，比較具有針對性。 4、形象提升。 每個消費者都有追求更高享受的需求，但是在物質上沒有辦法得到支持。 而現(xiàn)在的商業(yè)項目規(guī)劃，為了滿足這種需求，在建筑風格、商業(yè)環(huán)境和服務上都在努力提升，讓消費者在心靈中得到更高的享受。 5、特色化。 現(xiàn)在商業(yè)項目的競爭逐漸加劇，為了在競爭中生存下去，就必須在規(guī)劃上擁有自己的特色。 無論是在其整體，還是在業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑風格、環(huán)境、經營管理上都要有自己與眾不同的地方。 考慮到目前商鋪規(guī)劃的發(fā)展趨勢和嘉善消費的現(xiàn)狀，嘉善上海城的規(guī)劃將會以現(xiàn)代商鋪的規(guī)劃理念為主，整體檔次定位在中檔。 突顯嘉善上海城的綜合化商業(yè)優(yōu)勢和上海風格概念。 將上海作為中國人民心中休閑購物天堂的理念移植到嘉善上海城的身上。 “在嘉善就可以享受上海時尚生活！”將成為嘉善普通市民心中的驕傲。 嘉善上海城是未來嘉善市的商業(yè)中心，代表了嘉善未來商業(yè)的發(fā)展方向，關系到嘉善人民未來的日常生活。 因此，嘉善上海城的建筑風格不但影響到上海城的銷售，該關系到嘉善人們未來生活品質的提升。 嘉善上海城在日后將成為嘉善的消費中心，是嘉善時尚流行的前線。 因此，它的形象必須與此緊密結合。 決定嘉善上海城建筑風格的因素有很多，但主要有以下幾個方面 一、要和上海城的案名相結合。 要能夠突顯上海的特點，其建筑風格必須于上海有緊密的聯(lián)系。 二、要貼合市民心理，產生向心力。 嘉善上海城是針對嘉善市民的商業(yè)項目，不可能建造的過于豪華和精美，只有簡潔明快的格調才能產生市民的向心力。 .dcjianghu. .dcjianghu. 三、要有特點。 任何商業(yè)項目都要有自己的特點，建筑風格也不例外。 具有獨特建筑風格能夠吸引消費者的廣泛關注，對銷售來說也具有很好的買點。 四、要和業(yè)態(tài)貼切。 嘉善上海城已經經過了明確的業(yè)態(tài)劃分，不同的業(yè)態(tài)分布在不同的區(qū)域，因此可以在不同的區(qū)域作出一些針對業(yè)態(tài)特點的建筑風格。 考慮到以上嘉善上海城建筑風格應該考慮的問題，在黃董的指導下我們特作出以下建議嘉善上海城整體形象最好以上海二三十年代的歐式建筑風格為主，主要表現(xiàn)不需要太過于模仿，要加以現(xiàn)代建筑的特點，整體格調簡單明快，給人以現(xiàn)代的感覺。 另外在不同的區(qū)域如步行街、中央商場室內，可專門針對不同業(yè)態(tài)的特點進行建筑特色突出表現(xiàn)。 整體風格上海的建筑特色主要體現(xiàn)在上海二三十年代的歐式建筑。 因此，為了達到嘉善人民對上海城的視覺認同，最好以建筑風格為主。 但歐式建筑在建筑外表的裝飾上過于華麗，無法體現(xiàn)現(xiàn)代簡潔明快的概念，因此建議主要采用歐式建筑中外墻、門窗、燈飾和結構線條上的一些特色即可，不需要完全模仿。 中央商場中央商場是嘉善上海城的重點，規(guī)劃要有獨到的地方。 建議二樓三樓可以部分挑空，增大整個空間效果，使視野更有穿透里，增加整棟樓的空間感。 建議在中央商場挑空后的一樓設置人工自然景觀，并在各層區(qū)域增設足夠的休閑座椅。 裝飾材料多采用金屬和玻璃等比較耐久的材料，一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的特色，顯得簡潔、明快，也可以保證建筑不會過快的老化。 整體建筑的走道和門面要精心規(guī)劃，不要留下死角，保證通道的通暢。 步行街休閑步行街是未來人流最多的地方之一，也是特色表現(xiàn)的重點。 可以將一些獨具特色的建筑風格表現(xiàn)其中，比如在步行街東面主要經營中國傳統(tǒng)飲食，.dcjianghu. .dcjianghu.可以將上海的石庫門及其他建筑風格等元素表現(xiàn)進去；而在西面主要經營外國美食，可以將雕塑、浮雕、壁畫等元素加入其中。 廣場嘉善上海城面積很大，可以在入口和步行街和中央商場過渡區(qū)設立廣場，廣場的設計可以采用上海比較有特色的建筑或者歐式建筑與元素，不但增加了景點，突出了建筑特色，也為以后的銷售增加了賣點。 商業(yè)項目的環(huán)境規(guī)劃包括自然景觀、人文環(huán)境、消費環(huán)境等幾個方面。 嘉善從前的商業(yè)項目很少有這方面完整的規(guī)劃，這也是他們失敗的原因之一。 現(xiàn)代的商業(yè)項目非常注重環(huán)境規(guī)劃，環(huán)境規(guī)劃的好壞會直接關系到未來商場的經營，從而影響項目的銷售。 這是現(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)的重要區(qū)別之一。 因此，建議在嘉善上海城的規(guī)劃中，將上海城的環(huán)境規(guī)劃放到相對重要的地位。 建議上海城的環(huán)境定位將以人性化為主題，突出自然景觀中的“綠色小品”和人文景觀中的“人文藝術”。 建議將江南園林中移步換景的“園林小品”簡潔化，設置區(qū)域性綠色景觀；建議將歐洲的主要藝術表現(xiàn)形式（雕塑、壁畫、浮雕）加入建筑外觀、景觀設計和室內裝潢中。 通過這些表現(xiàn)形式，相信可以將上海多元化的文化內涵充分體現(xiàn)。 從而對整個項目進行提升。 宏觀環(huán)境建議 1、自然環(huán)境主題。 在戶外區(qū)域和中央商場樓頂加入綠色主題，使相對呆板的歐式建筑增添一些亮麗的色彩，也使消費者在消費時擁有愉快的心情，增加人流和單位消費時間。 2、人文藝術主題。 在廣場、建筑外觀和室內裝潢上加入雕塑、壁畫、浮雕歐洲主要藝術表現(xiàn)形式，提升整個嘉善上海城的檔次，并能夠與上海多元化的城市文化相結合。 區(qū)域環(huán)境建議.dcjianghu. .dcjianghu. 1、設立門前廣場和中心廣場。 2、在沿街商業(yè)街移植大型喬木。 3、在步行街設立綠色景觀區(qū)。 4、中央商場挑空部分設置人造樹木。 5、中央商場四樓天臺設置綠色景觀區(qū)。 6、大規(guī)模設置裝飾性綠色植物。 人文環(huán)境建議 1、門前廣場標志性歐式建筑 2、步行街與中央商場通道的區(qū)域雕塑 3、建筑外觀浮雕 4、中央廣場挑空處屋頂壁畫 5、區(qū)域性通道（步行街中國區(qū)部分）的石庫門設計商業(yè)氛圍塑造 1、戶外和室內廣告位的預留 2、櫥窗的預留 3、步行街廣告位的預留嘉善上海城是未來嘉善城市的標志，商業(yè)繁榮的象征，因此每個規(guī)劃的細節(jié)都要非常的精確。 嘉善上海城分為三個區(qū)域，每個區(qū)域的規(guī)劃都不盡相同。 為了能夠更好的對嘉善上海城進行規(guī)劃，將有針對性的對上海城主要的三個區(qū)域進行詳細規(guī)劃。 嘉善上海城是集購、休閑、娛樂、餐飲為一體的SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心），業(yè)態(tài)眾多，不同的區(qū)域要根據(jù)不同的業(yè)態(tài)做出相應的規(guī)劃。 嘉善上海城共分為三個大型區(qū)域，分別是嘉善上海城主樓中央商場、休閑餐飲步行街、沿街機電電子街。 中央商場包括大賣場、地下停車場、服飾城、數(shù)碼城、小商品精品城、休閑娛樂城、大浴場、嘉善網球中心和空中休閑運動城；.dcjianghu. .dcjianghu.休閑餐飲步行街主要包括休閑餐飲和工藝品兩大區(qū)域。 沿街機電電子街主要經營機電電子產品。 大賣場大賣場是整個嘉善上海城人流的保證，所以要有效的將大賣場的人流吸引到上海城中去。 建議除了位于本案西面的主出入口外，另設一個到休閑餐飲步行街中段的步行梯，以及一至兩部直通中央商場一樓的手扶電梯。 保證賣場和嘉善上海城人流的互動。 地下停車場嘉善上海城停車場建成以后，將會成為嘉善市中心最大的停車場，無論是否購物，都會是用車族停靠的最佳地點。 停車場出口非常重要，不能夠影響上海城的整體規(guī)劃，因此建議將出入口定在沿街機電電子街的南部中段，既不影響上海城的整體規(guī)劃，又方便出入。 另外，建議停車場的客人出口定在嘉善上海城內。 共設三個出口，在步行街中段設步行梯一部，人流可以導入步行街，便于出入；在中央商場一樓設手扶電梯一部，可以自由出入商場；設自動電梯一部，可直達三樓休閑娛樂城和大浴場，以及四樓的嘉善網球中心，保證消費者行動的便捷性和私密性。 品牌服飾購物城與品牌皮件購物城兩大業(yè)態(tài)均位于中央商場的一樓，主要經營品牌服飾和鞋帽箱包等皮具。 將品牌產品規(guī)劃在一樓是為了提高整個商場的形象。 由于中檔品牌多為時尚品牌，所以要求整體裝飾風格具有現(xiàn)代感，給人帶來一種流行時尚的感覺。 整體格調給人以明亮現(xiàn)代，略帶暖色的感覺。 商鋪的規(guī)劃應該考慮到品牌專賣的需要，由于在嘉善不需要開設大型品牌店，所以建議該區(qū)域以40-80平方米的商鋪為宜，并可根據(jù)商家需要任意劃分。 數(shù)碼城數(shù)碼城位于一樓的東南部分，主要經營電腦、電器、通訊和音像產品。 .dcjianghu. .dcjianghu.由于數(shù)碼城所經營產品更具現(xiàn)代感，所以整體格調要求比品牌服飾城更現(xiàn)代明快。 數(shù)碼城所經營產品的特點決定了其商鋪的大致面積。 因此，建議數(shù)碼城的商鋪面積在15-30平方米左右。 流行服飾購物城流行服飾購物城位于二樓的西半部分，主要經營男女流行服飾。 品牌價值要比一樓品牌服飾低，所售商品價值也相對較低，比較適合嘉善普通市民的日常需求，將吸引大批人流。 建議該區(qū)域的整體格調以暖色調為主，比較能夠長時間的保持消費者的購物欲望。 由于流行服飾商鋪占用面積較小，而商鋪相對較多。 所以建議商鋪面積定在15-20平方米為宜。 小商品精品城小商品精品城是未來吸引人流的重要業(yè)態(tài)，但是業(yè)種相對較多，所以在規(guī)劃時要綜合考慮它們之間的關系。 小飾品、床上用品、玩具相對吸引人流相對較多，文教辦公用品、體育娛樂用品、鐘表眼鏡相對吸引人流較少，建議將它們分別交叉規(guī)劃，以保證人流的互補。 小商品經營品種繁多，檔次不齊，容易造成經營的混亂和檔次走低，因此公用空間要相對較大，留出足夠的活動空間，提升整體形象。 小商品經營需要占用的空間不大，需要靠鋪位量來提升整體規(guī)模，因此建議鋪面定在10-20平方米之間。 休閑娛樂城休閑娛樂城位于嘉善上海城的三樓，由于本層不采用產權式銷售，所以主要考慮經營問題。 建議本層分為三個獨立的區(qū)域，分別是娛樂城、夜總會、大浴場三個部分相對獨立，彼此之間僅設通道一條。 考慮到客人的便捷和私密，娛樂層設手扶電.dcjianghu. .dcjianghu.梯及一到三樓自動電梯；夜總會和大浴場可不設手扶電梯，僅設一樓及地下停車場至三樓電梯。 另外，三個獨立的區(qū)域均有到樓下的步行梯。 嘉善網球中心嘉善上海城四樓天臺西半部分設網球場八塊，將成立嘉善最大的網球中心。 嘉善居民的生活水平并不是很高，因此網球中心如果獨立經營將會面臨極大困境。 由于運動健身和沐浴休閑存在共同運作的可能性。 因此建議大浴場和網球中心合作經營，網球中心作為大浴場休閑的主打休閑運動項目，相信會取得好的經營效果。 網球場地條件要求相對較高，在空中的網球場要求條件更高。 一、風速過大影響打球； 二、網球容易被擊出場地。 建議在網球場周圍搭設隔離網，高度不能低于八米。 由于較高的隔離網容易影響商場的外在形象，所以建議將隔離網外部作成媒體展示區(qū)，為在上海城經營的商家提供絕好的媒體位。 另外，作為獨立的網球中心，與東半部的休閑運動區(qū)、兒童游戲區(qū)要建立綠色隔離帶，以確保網球中心的獨立。 休閑運動區(qū)、兒童游戲區(qū)位于天臺的東半部分，處于綠色環(huán)繞之中。 建議在兒童游戲區(qū)增設固定兒童游戲器材，如蹺蹺板、木馬、滑梯等；休閑運動區(qū)增設普通運動器材和休息座椅。 將整個區(qū)域建成在嘉善上海城消費人群的休閑運動場所。 建議此區(qū)域為非營業(yè)性區(qū)域，主要原因是由于根據(jù)嘉善人民的生活水平，如果收費，即使很少，也會由于樓層等方面的限制極大的影響來此休閑的人流，造成設施的浪費。 而使用則會在一定范圍內帶動整個嘉善上海城的消費。 休閑餐飲步行街是嘉善上海城最有特色的一條街。 由于歐式建筑與中式建筑的區(qū)別就在于，歐式建筑更注重外在建筑裝飾的表現(xiàn)。 所以，這是展示上海城歐式建筑風格的絕佳地點。 建議在步行街的西入口和中間進入中央商場的部分，建立歐洲主題廣場，以精美的雕塑訴以主題，步行街的兩邊外墻則用簡單的浮雕加.dcjianghu. .dcjianghu.以襯托。 而連接沿街商業(yè)街的小通道則用初具歐洲特色的石庫門來表現(xiàn)。 另外，在步行街道路的中央設置小型綠色景觀和休息排椅，并在兩邊建筑外墻上懸掛盆景加以裝點。 休閑餐飲步行街的業(yè)態(tài)較多，需要針對不同的業(yè)態(tài)進行劃分。 步行街南半部分主要以餐飲為主，建議商鋪規(guī)劃面積在150-300平方米之間（三層）；北半部主要以藝術品和休閑用品商店為主，建議商鋪規(guī)劃面積在20-60平方米之間（中央商場一樓沿街）。 沿街商業(yè)街主要經營機電電子產品，產品形象較差，因此在建筑外觀上無須做更多的補救。 只是在小入口處突顯石庫門的老舊特色即可。 建議在沿街商業(yè)街的步行道上種植大型喬木，以期待在短時間內能夠形成綠色林帶。 由于嘉善綠化率不高，此舉將會有效提升機電電子商業(yè)街的形象和知名度。 沿街商業(yè)街也是三層結構，考慮到機電電子商鋪的特點，可以為商家提供銷售、庫存、居住的綜合條件。 建議商鋪規(guī)劃為80-120平方米左右（兩層，相當于步行街三層層高）。 真正現(xiàn)代化的商鋪要有專業(yè)的精神，體現(xiàn)人性化的商業(yè)運作理念。 無論使商者還是消費者都能在買賣交易中獲得樂趣。 作為商業(yè)項目的開發(fā)者，我們決定消費者和商者在商業(yè)交易中獲得快樂的能力，但是我們能夠為他們創(chuàng)造出最優(yōu)秀的交易環(huán)境，使他們在交易中獲得最大的滿足。 為客戶服務就是為自己牟利，當我們的客戶能夠在我們提供的商鋪中獲得最大的利益，并從中可以獲得最大的享受和最完美的服務時，我們的產品無疑會成為最暢銷的商鋪。 為了使我們的客戶給予我們最大的認同，特針對嘉善上海城提出三個最基本.dcjianghu. .dcjianghu.的建議。 一、建立保安系統(tǒng) 二、完善服務功能 三、健全辦公機能 一、建立保安系統(tǒng)建議采用統(tǒng)一管理的保安系統(tǒng)，采用商鋪個體防盜系統(tǒng)和商場中央監(jiān)控系統(tǒng)相結合的方式，保證業(yè)主的安全。 采取保安巡邏機制，和中央監(jiān)控系統(tǒng)相結合的方式，保證顧客的安全。 建議在盡可能合適的情況下，采用更完善的智能化保安系統(tǒng)。 完善消防設施的建設，嚴格按照消防法的要求對嘉善上海城的消防設施進行規(guī)劃。 二、完善服務系統(tǒng)建議在休閑餐飲步行街引進銀行等金融單位，并設置二十四小時自動取款機。 建議在步行街和中央商場的一二層各設置一個洗手間，并采用目前流行的男女一比二配置方式。 增設休息區(qū)。 在步行街和一二樓的公共活動區(qū)，設立特色休閑排椅，使消費者在購物的時候，能夠有休息的空間。 三、健全辦公機能建立政府定時服務機制，工商、稅務等部門可以定時上門服務，嘉善上海城可預留服務區(qū)。 為商者提供貨運通道和臨時物流中轉站，保障商者的利益，為商者的經營提供周到的服務。 提供網絡化信息管理，定期向業(yè)主和租戶提供最新的投資咨詢和商業(yè)咨詢，為業(yè)主和租戶的利益作好前站。 嘉善上海城是目前蘇北縣級市中最大的綜合性商業(yè)項目。 嘉善上海城的建立.dcjianghu. .dcjianghu.將標志著在中國東部的小城市里一樣可以擁有最新、最現(xiàn)代、最具商業(yè)理念的SHOPPING MALL，它的成功將標志著商業(yè)改革在中國中小城市的順利開始。 因此，嘉善上海城的規(guī)劃具有相當重要的意義。 通過前面對嘉善上海城業(yè)態(tài)、建筑風格、環(huán)境、功能、物業(yè)經營管理等幾個方面的規(guī)劃建議，我們期待著嘉善上海城在未來的巨大成功。 嘉善上海城項目龐大，引起嘉善各界的廣泛關注。 但是，嘉善普通市民對嘉善上海城的認知還不夠清楚，僅知道在市中心有大項目要進行開發(fā)。 嘉善上海城要做嘉善的商業(yè)市中心，其自身條件已經具備，所缺乏的就是后期的一整套推廣策略和運作。 嘉善上海城項目的前期階段，是整個上海城項目運作的關鍵。 前期的廣告策略要達到最好的告知性宣傳效果，將嘉善上海城所要傳達的信息準確的傳達給目標受眾，為嘉善上海城造勢，在嘉善形成人人知道上海城，人人談論上海城的氛圍。 目標受眾嘉善市民、在嘉善經商的外地商人、路過嘉善的人廣告目標使目標受眾在短時間內對嘉善上海城的情況有一個概念上的認知，基本了解我們的項目，在嘉善形成良好的輿論氛圍。 傳達內容告知性信息，主要包括A、寶鋼品牌概念；B、嘉善上海城嘉善新商業(yè)市中心的概念；C、嘉善上海城SHOPPING MALL的概念；D、嘉善上海城的規(guī)模概念；E、嘉善上海城帶來的嶄新生活理念。 1、寶鋼集團實力打造嘉善市中心商業(yè)旗艦 2、寶鋼集團特色商場，再現(xiàn)三十年代上海建筑風華 3、寶鋼集團國際購物新概念體現(xiàn)時尚潮流新風貌.dcjianghu. .dcjianghu. 4、上海城嘉善市中心超大型商業(yè)中心，帶來國際商業(yè)觀 5、上海城超大規(guī)模，12萬平方米超大型購物中心由于嘉善上海城主要的目標受眾均在嘉善城市范圍內，且主要以告知性廣告為主導，所以在前期的媒介選擇中建議主要通過戶外廣告為媒介傳播方式。 前期媒介組合為現(xiàn)場廣告售樓處包裝、圍墻、看板、售樓處POP刀旗主要分布在人民路、驥江路和車站南路戶外廣告、高炮在寧靖鹽高速嘉善段設置雙向高炮；在江陰大橋及收費站上設大型戶外廣告；在嘉善通往周邊各個城市的主要交通要道與城市交接的樞紐處設置大型戶外。 在進行戶外廣告宣傳的同時，在大眾媒體中以新聞稿的方式進行輔助宣傳。 建議前期媒介策略分為三個階段第一階段主要以現(xiàn)場廣告為主，包括售樓處包裝、售樓處POP、圍墻、看板。 第二階段主要以嘉善市民為主要對象，包括遍布全市的刀旗和大眾媒體新聞稿。 （必要時，可以在此階段加入政府的因素，擴大影響，樹立嘉善上海城的信任度）第三階段主要以境外路過人士為主要對象，包括寧靖鹽高速高炮、江陰大橋及收費站戶外廣告和城市周邊主要交通樞紐戶外廣告。 三個階段的運作間隔不能過長，否則會影響整體宣傳效果。 建議第一與第二階段間隔為十天左右；第二與第三階段間隔為二周左右為宜。 嘉善上海城的前期廣告策略是整個項目運作的重點，為了達到最完美的告知性目的，必須有效的綜合各種媒介的宣傳力量。 通過對以上媒介建議的整合性傳播，加以大眾傳媒的新聞性輿論渲染，相信這個目的可以有效達到。 另外，前期廣告策略是整個項目廣告策略的導入點，必須將前期廣告策略和后期整體廣告策略有序的結合，方能夠達到最好的宣傳效果。 .dcjianghu. .dcjianghu.嘉善市是中國經濟大省浙江省的一個縣級市，位于長江的北岸，近二十年來經濟發(fā)展迅速，是中國百強縣之一。 在中國的東部，隨著中國經濟的快速發(fā).dcjianghu. .dcjianghu.展和城市化進程的加快，形成了一大批像嘉善這樣具有一定經濟發(fā)展水準的小城市。 這一類城市，人口相對不多，但經濟發(fā)展較快，并利用中國東部的改革優(yōu)勢，形成了自己的經營特色。 在商業(yè)市場方面，多存在外向型的專業(yè)市場，如浙江的義烏是小商品的集中地，面向全國提供貨源；而在經濟形式方面多是家庭式的經營模式，規(guī)模大的形成了家族制企業(yè)，規(guī)模小的則形成了變布城鄉(xiāng)的個體經濟。 這一類城市在主要發(fā)展個體經濟的同時，也縮小了城鄉(xiāng)規(guī)模，加快了城市化的進程。 在長期的經營過程中，也形成了大批懂經濟、懂經營，但不太懂生活的“新富人”。 小城市本身商業(yè)經濟發(fā)展的滯后，使得大批的“新富人”過著有錢沒處花的“貧窮生活”。 這一切，都為小城市的商業(yè)經濟發(fā)展提出了新的要求。 嘉善上海城的開發(fā)旨在在嘉善市建立全新的商業(yè)中心，將現(xiàn)代的商業(yè)理念注入嘉善商業(yè)經濟的整體發(fā)展規(guī)劃，改變嘉善市的消費習慣和商業(yè)模式。 而這種全新商業(yè)模式在嘉善的成功開發(fā)，必然引起中國東部小城市商業(yè)開發(fā)的新討論和嶄新的城市商業(yè)開發(fā)浪潮。 嘉善上海城的開發(fā)成功無疑將給中國東部小城市的商業(yè)開發(fā)帶來新的希望，上海城的銷售任重而到遠。 作為一種全新的商業(yè)模式，嘉善上海城在嘉善的探索性開發(fā)必將遭遇重重困難，面臨巨大的壓力。 而這種壓力主要嘉善上海城的兩大優(yōu)勢超大的規(guī)模和全面現(xiàn)代的業(yè)態(tài)規(guī)劃。 作為上海城的客戶，最主要的目的就是贏利，而上海城的經營前景是他們最關心的。 但嘉善上海城的超大規(guī)模和全面現(xiàn)代的業(yè)態(tài)規(guī)劃在給他們帶來巨大震撼的同時，他們必然也會考慮到嘉善市人民較低的商業(yè)消費能力和傳統(tǒng)的消費習慣。 我們必須在未來的銷售策略中，必須充分考慮這個因素，給我們的客戶帶來真正的實惠，打消他們的顧慮，讓他們相信嘉善上海城會改變嘉善人民的消費習慣，改變現(xiàn)在的一切。 嘉善上海城規(guī)模龐大，經營業(yè)種繁多，目標客層無論是投資客還是自營客，上海城都需要巨大的客源，銷售任務十分繁重。 嘉善市城市規(guī)模不大，城市人口不過17萬，從事商業(yè)的人口更少，所以嘉善的本地客源根本無法成為嘉善上海.dcjianghu. .dcjianghu.城銷售的主體，只能作為整體客源中的一部分進行銷售推廣。 因此，在嘉善上海城未來的銷售過程中，準確尋找到目標客層就顯得非常重要。 我們將通過對嘉善目前客層的簡單分析，尋找目標客層的購鋪特點和實際需求，以及他們的家鄉(xiāng)所在地，確定銷售目標地區(qū)。 在對目標地區(qū)所在地的目標人群進行簡單分析，準確的確定目標客層。 嘉善商業(yè)輻射層嘉善市的商業(yè)沒有任何拉動外地消費者的經濟因素（如旅游資源等）。 因此，在嘉善形成大規(guī)模的人流引力是不可能的，外地人不可能以消費為目的主動來到嘉善。 嘉善上海城開業(yè)后，首要問題就是擴大知名度，提高品牌形象，帶動嘉善及周邊地區(qū)的商業(yè)消費。 根據(jù)目前嘉善的交通情況，嘉善的商業(yè)消費者主要分為三個層次A、內層消費者，嘉善市市民，也是最主要的消費群；B、中層消費者，嘉善臨近縣市的消費者，通過縣市級公路圈輻射，這是未來上海城主要面向的潛在消費群；C、外層消費者，以嘉善為中心，200公里輻射范圍內的浙江城鄉(xiāng)，主要通過高速公路網和客運后的新長鐵路來實現(xiàn)。 嘉善客層現(xiàn)狀嘉善目前的商業(yè)現(xiàn)狀屬于未開發(fā)狀態(tài)，針對的消費主體主要是嘉善市民，所以嘉善目前的商業(yè)經營者總量較少，有待開發(fā)。 嘉善商業(yè)目前的輻射能力不強，因此主要商業(yè)業(yè)主以嘉善本地人與周邊城市的商人為主，同時也有一部分經商能力較強的上海人、浙江人，外地人與本地人的比例約為11。 總體來講，嘉善并不是一個封閉的城市，擁有對外開放商業(yè)的潛能，因此有針對性的選擇外地客層是非常必要的。 .dcjianghu. .dcjianghu.嘉善市是浙江省的一個小城市，很難形成大商業(yè)輻射圈，形成必須的商業(yè)氛圍。 嘉善上海城項目宏大，需要客戶量規(guī)模較大，所以需要有效的誘因，來產生對客層的強大引力。 所有的商鋪投資客和自營客都只有一個目的能否實現(xiàn)他們現(xiàn)有資金的利潤最大化。 同時，要使他們獲得利潤的前景和風險系數(shù)達到一個最好的比率。 目標客層所擔心的是A、嘉善上海城規(guī)模較大，難以在短時間內形成運營所需的商業(yè)規(guī)模；B、嘉善的消費者總量太少，無法滿足嘉善上海城的營業(yè)能力；C、外地客層對嘉善不了解，不敢冒然投資。 所以，我們不可能依靠嘉善本身的商業(yè)能力和城市知名度來帶動嘉善上海城的銷售。 必須依靠嘉善上海城本身的商業(yè)特色和上海寶鋼的知名度，以及必要的促銷技巧來吸引我們的客層。 目標市場細分第一層嘉善市第二層蘇南、蘇北第三層上海、浙江目標客層描述第一層嘉善市客層嘉善市的客層主要是指在嘉善目前正在經營的客商（包括嘉善本地人、在嘉善經商的外地人）以及要向商業(yè)發(fā)展的主要潛在客層。 商鋪經營者嘉善的商鋪多數(shù)以沿街商鋪為主，產權的獲得渠道多樣，通過商業(yè)購買的產權商鋪只占很少的一部分，并且大部分的商家都是通過租賃來進行經營。 由于目前嘉善商業(yè)格局的混亂和舊城（中心商業(yè)城區(qū)）改造的加快，必定會使目前的商家重新選擇商鋪，而嘉善上海城必定是他們的最佳選擇，這一部分客.dcjianghu. .dcjianghu.戶將會以自營客為主。 潛在客層嘉善市由于第二產業(yè)的滯后，造成大批工人失業(yè)，這批人為了生活，將會逐漸轉移到第三產業(yè)。 由于他們的普遍實力有限，多數(shù)沒有能力購買產權商鋪。 但他們會是我們招租的主要對象。 總體來講，針對這一部分消費層，我們只要在嘉善上海城的綜合性的現(xiàn)代商業(yè)理念、和未來嘉善商業(yè)市中心的概念上下工夫，即可贏得他們的信賴。 第二層蘇南、蘇北浙江的客層對嘉善都會有一些了解和一定的認可，目前在嘉善的大部分外地客商都以浙江人為主。 而且嘉善地理位置優(yōu)越，正好位于浙江南部的幾個主要地級市的中心，并是或曾經是泰州、揚州、鎮(zhèn)江三市的下屬縣級市。 在蘇南的這一部分城市中富裕人口較多，有在外地經商或投資的習慣，具有相當大的潛力。 蘇南包括七個地級市及所屬縣級行政區(qū)域（南京地區(qū)客戶進入嘉善的可能性較少，建議不作為主要目標客層）。 這一部分客層對嘉善的情況比較了解，且有豐富的商業(yè)運作經驗，對購買產權商鋪比較熟悉，也有自用的條件。 但是，在通過城市招商的過程中，建議以各地級市下屬縣級市為主要目標，因為在蘇南農村的經濟意識要高于城市，經濟容量也較大，是最有希望的目標客層。 蘇北包括淮安、鹽城兩市。 淮安、鹽城兩市與蘇南比較接近，經濟意識比較強，對嘉善的有一定的認可度。 建議在這兩市的城市區(qū)域內進行招商，農村地區(qū)由于經濟實力較弱，通過城市宣傳輻射即可。 蘇北的徐州、連云港、宿遷商業(yè)意識不強，建議不作為主要宣傳客層。 浙江的客層經濟意識較強，具有投資意識，對嘉善又有一定的認可度，因此，嘉善上海城在浙江的客層會存在投資客與自營客并存的態(tài)勢。 對與浙江的其他城市而言，嘉善上海城是一種發(fā)展小城市商業(yè)的全新模式，對他們有巨大的吸引力，作為先行者可能會有巨大的風險，但針對美好前景進行宣傳，并提供一定