房地產(chǎn)全程策劃之市場(chǎng)

房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn)范本前言：主要說(shuō)明本次營(yíng)銷(xiāo)策劃的背景情況、目的和意義。目錄：第一部分：市場(chǎng)調(diào)研篇前言：說(shuō)明本次市場(chǎng)調(diào)查的背景、目的、意義、內(nèi)容和方法。要點(diǎn)提示：A、市場(chǎng)調(diào)查重點(diǎn)排序B、市場(chǎng)調(diào)查難點(diǎn)排序C、市場(chǎng)調(diào)查環(huán)節(jié)細(xì)化D、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)點(diǎn)評(píng)一、宏觀經(jīng)濟(jì)、環(huán)境概況1、城市概況2、宏觀經(jīng)濟(jì)概況A、 經(jīng)濟(jì)總量與增長(zhǎng)速度的百分比B、 人均GDPC、 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及走勢(shì)3、宏觀環(huán)境概況A、房地產(chǎn)政策環(huán)境B、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境C、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì)4、小結(jié)點(diǎn)評(píng)二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析要點(diǎn)提示：按住宅/商業(yè)/寫(xiě)字樓三大類(lèi)分別調(diào)查，本項(xiàng)目是哪類(lèi)就對(duì)該類(lèi)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查（本次以住宅為例）1、 住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析1.1、住宅市場(chǎng)的供需狀況調(diào)查A、年開(kāi)發(fā)量B、年銷(xiāo)售量C、年空置率1.2、 住宅市場(chǎng)的地域分布1.3、 住宅市場(chǎng)的建筑風(fēng)格1.4、 住宅市場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)群1.5、 住宅市場(chǎng)的戶(hù)型特點(diǎn)1.6、 住宅市場(chǎng)的配套特證1.7、 住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售策略1.8、 住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)1.9、 住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)1.10、 住宅市場(chǎng)的綜合因素分析2、 商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析3、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析4、 別墅市場(chǎng)5、 小結(jié)點(diǎn)評(píng)三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查分析1、 項(xiàng)目概況2、 規(guī)劃格局3、 建筑風(fēng)格4、 戶(hù)型特點(diǎn)5、 裝修特點(diǎn)6、 樣板房特點(diǎn)分析7、 景觀綠化特點(diǎn)分析8、 社區(qū)配套設(shè)施9、 目標(biāo)客戶(hù)分析10、 營(yíng)銷(xiāo)策略分析11、 價(jià)格策略分析12、 廣告策略分析13、 售樓部布置分析14、 開(kāi)發(fā)商情況調(diào)查15、 物業(yè)管理情況分析16、 項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的影響分析17、 小結(jié)點(diǎn)評(píng)四、消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查1、城市人口數(shù)量2、人口結(jié)構(gòu)與購(gòu)買(mǎi)力3、常住人口的收入狀況分析4、城市常住人口可支配消費(fèi)及住房消費(fèi)支出比例5、流動(dòng)人口的數(shù)量與消費(fèi)支出6、項(xiàng)目周邊人口的文化層次、消費(fèi)習(xí)慣7、項(xiàng)目周邊人口居住氛圍與居住習(xí)慣8、目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)目的A、解決基本居住需求（一次置業(yè)）B、改善居住環(huán)境（二次置業(yè)）C、投資出租9、目標(biāo)客戶(hù)對(duì)住宅消費(fèi)的選擇因素排序A、 價(jià)格B、 位置C、 交通D、 環(huán)境E、 產(chǎn)品質(zhì)量F、 戶(hù)型G、 社區(qū)配套H、 產(chǎn)品附加值I、 開(kāi)發(fā)商實(shí)力、品牌、服務(wù)J、 其它10、目標(biāo)客戶(hù)付款方式A、 一次性付款百分比B、 分期付款百分比C、 銀行按揭百分比11目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知的接受方式A、 報(bào)紙雜志B、 路牌、彩旗C、 口碑傳播D、 人員直銷(xiāo)12、小結(jié)點(diǎn)評(píng)五、本項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1、項(xiàng)目概況2、開(kāi)發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目的看法及要達(dá)到的要求3、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)排序分析（對(duì)比法）A、 政府支持優(yōu)勢(shì)B、 地段優(yōu)勢(shì)C、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)D、 交通優(yōu)勢(shì)E、 價(jià)格優(yōu)勢(shì)F、 戶(hù)型優(yōu)勢(shì)G、 社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)H、 景觀優(yōu)勢(shì)I、 裝修優(yōu)勢(shì)J、 服務(wù)優(yōu)勢(shì)K、 品牌優(yōu)勢(shì)L、 營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)?yōu)勢(shì)M、 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)5、項(xiàng)目劣勢(shì)排序分析（同上）6、 項(xiàng)目SWOT提純分析7、 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析8、 項(xiàng)目可變因素分析9、 項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)前景預(yù)測(cè)10、小結(jié)點(diǎn)評(píng)六、調(diào)查結(jié)論及建議1、結(jié)論A、 從總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析B、 從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析C、 從人們生活、消費(fèi)觀念的改變對(duì)本項(xiàng)目的影響分析D、 從政府規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響分析E、 從區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析F、 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀及趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析2、建議A、 從整體規(guī)劃及概念設(shè)置的建議B、 從營(yíng)銷(xiāo)推廣到細(xì)節(jié)布置的建議C、 從買(mǎi)點(diǎn)提煉到消費(fèi)引導(dǎo)的建議D、 從服務(wù)模式到后期管理的建議第二部分：前期策劃篇 第二部分：前期策劃篇前言：說(shuō)明本次策劃的市場(chǎng)依據(jù)、背景、目的和意義一、 策劃思路1、核心思路2、核心理念3、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略5、企業(yè)品牌建立思路6、項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展思路二、市場(chǎng)定位分析1、 項(xiàng)目定位2、 產(chǎn)品定位3、 項(xiàng)目功能定位A、 從居住功能分析B、 從休閑功能分析C、 從環(huán)境功能分析D、 從文化功能分析E、 從其它功能分析4、 項(xiàng)目形象定位A、 從建筑風(fēng)格分析B、 從生活品質(zhì)分析C、 從區(qū)域文化分析D、 從項(xiàng)目檔次分析E、 從其它方面分析5、 產(chǎn)品買(mǎi)點(diǎn)定位A、 從價(jià)格提取B、 從景觀設(shè)計(jì)提取C、 從生態(tài)環(huán)境提取D、 從產(chǎn)品質(zhì)量提取E、 從城市區(qū)域地段提取F、 從城市文化提取G、 從區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)提取H、 從社區(qū)生活配套、服務(wù)提取I、 從附加值提取J、 從其它方面提取（打擦邊球）6、 目標(biāo)客戶(hù)定位A、 按行業(yè)分類(lèi)B、 按區(qū)域分類(lèi)C、 按年齡分類(lèi)D、 按消費(fèi)能力分類(lèi)E、 按消費(fèi)目的分類(lèi)7、 潛在客戶(hù)定位8、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位A、 按規(guī)模分類(lèi)B、 按技術(shù)分類(lèi)C、 按產(chǎn)品檔次分類(lèi)9、 競(jìng)爭(zhēng)格局定位A、 市場(chǎng)領(lǐng)先者排序B、 同級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排序C、 市場(chǎng)追隨者分析D、 市場(chǎng)補(bǔ)缺者分析10、 銷(xiāo)售時(shí)間定位A、 市場(chǎng)預(yù)熱期B、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期C、 公開(kāi)發(fā)售期D、 熱銷(xiāo)期E、 促銷(xiāo)期F、 清盤(pán)期11、銷(xiāo)售目標(biāo)定位A、 開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)B、 36個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)C、 612月內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)D、 兩年內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)三、項(xiàng)目主題設(shè)定及案名確立1、主題設(shè)定及理由、原因分析2、案名確立及理由原因分析四、項(xiàng)目建筑規(guī)劃部分1、項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格A、 普通建筑型B、 市場(chǎng)流行型C、 歐美型D、 仿古型E、 現(xiàn)代藝術(shù)型F、 其它異型2、外立面顏色搭配A、 從市場(chǎng)現(xiàn)狀分析B、 從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析C、 從美學(xué)角度分析D、 從藝術(shù)角度分析E、 從其它方面分析3、建筑群組合的擺放A、 從當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣分析B、 從風(fēng)水學(xué)角度分析C、 從社區(qū)地型分析D、 從通風(fēng)采光角度分析E、 從整體規(guī)劃角度分析F、 從政府規(guī)劃文件分析G、 從其它方面分析4、項(xiàng)目功能分區(qū)A、 居住區(qū)B、 休閑娛樂(lè)區(qū)C、 運(yùn)動(dòng)康體區(qū)D、 消費(fèi)區(qū)E、 辦公區(qū)F、 其它區(qū)5、社區(qū)配套用地的劃分A、 醫(yī)院用地B、 學(xué)校用地C、 會(huì)所用地D、 車(chē)庫(kù)用地E、 廣場(chǎng)用地F、 休閑娛樂(lè)用地G、 綠化用地H、 其它用地6、戶(hù)型比例A、 從市場(chǎng)需求分析B、 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面分析C、 從功能劃分分析D、 從開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)分析E、 從客戶(hù)消費(fèi)壓力分析F、 從建筑類(lèi)型分析五、售樓部建設(shè)1、從建筑風(fēng)格的吸引力考慮2、從地理位置的受眾度考慮3、從建筑成本的合理性考慮4、從本身功能的利用率考慮5、各方面綜合因素分析6、內(nèi)部裝修、物品配置A、 外圍包裝設(shè)計(jì)B、 建筑用材的環(huán)保性C、 裝修風(fēng)格的吸引力D、 功能分區(qū)設(shè)置的合理性E、 樓模擺放的合理性F、 背景音樂(lè)的受眾性G、 現(xiàn)場(chǎng)橫幅、壁掛的作用及受歡迎度H、 現(xiàn)場(chǎng)桌椅、飲水系統(tǒng)的擺放I、 現(xiàn)場(chǎng)資料、道具的配置J、 人員配置及服務(wù)系統(tǒng)六、組建售樓隊(duì)伍