悅榕府邸策劃報(bào)告.doc

悅榕府邸策劃報(bào)告 第一部分市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)分析 一、總述隨著xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖，全國的房?jī)r(jià)駛?cè)肟燔嚨溃貏e是以北京、上海為代表的一線城市房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)歷史記錄。 于是進(jìn)入xx年國家開始了新一輪關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控因而xx年可以稱之為政策調(diào)控年。 二、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn) 1、兩會(huì)期間多數(shù)委員劍指高房?jī)r(jià)，紛紛指出目前市場(chǎng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出廣大群眾的購買能力。 2、兩會(huì)期間一線城市房地產(chǎn)經(jīng)歷了短暫觀望后伴隨著，兩會(huì)結(jié)束后國家沒有出臺(tái)強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策促使各地地王頻頻出現(xiàn)引發(fā)全國房?jī)r(jià)在 3、4月份價(jià)格急速上升、創(chuàng)下歷史記錄。 3、由于房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，以及通貨膨脹的加劇加上股市的不景氣使廣大的投資客認(rèn)識(shí)到投資房地產(chǎn)是收益較高的投資方式因而使越來越多的熱錢涌入樓市，加劇了樓市的虛假繁榮，誘發(fā)了房?jī)r(jià)的不斷走高。 4、進(jìn)入四月以來國家出臺(tái)包括對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 另外，對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。 三套房不得辦理貸款等一系列政策來抑制房?jī)r(jià)的過高過快增長(zhǎng)。 5、這次針對(duì)投資者的宏觀調(diào)政策出臺(tái)后促使一線城市成交量急劇下降，價(jià)格已經(jīng)開始松動(dòng)，同時(shí)造成股市上房地產(chǎn)板塊整體接近跌停。 三、近期出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的影響 1、叫停三套房貸以及二套房貸首付不低于50%。 點(diǎn)評(píng)對(duì)打擊樓市的投機(jī)有一定影響，有助于為火爆異常的樓市降溫。 擠壓北京等一線城市的一部分泡沫。 對(duì)泡沫較少的三線城市在價(jià)格上影響不大，可能促使這些城市在短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望。 2、未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 點(diǎn)評(píng)這一條打破了之前很多開發(fā)商開盤的一貫操作伎倆。 開發(fā)商通過拿號(hào)等方式烘托氣氛，試探市場(chǎng)，甚至按市加價(jià)，很多時(shí)候購房者實(shí)際成為開發(fā)商的、作秀道具。 如果購房者先交錢，說明他們有非常強(qiáng)烈的購買欲望，可以預(yù)先了解購買情況；如果客戶不多，價(jià)格就可以保守點(diǎn)；如果客戶很踴躍，那就漲一些。 如果少了這個(gè)步驟，直接開盤就限制開發(fā)商隨意漲價(jià)。 四、未來市場(chǎng)走勢(shì) 1、新國十條的出臺(tái)，無疑是給日益升溫的樓市打了一支“退燒針”，特別是一線城市在這一政策出臺(tái)后，三級(jí)市場(chǎng)炒房客開始拋售價(jià)格明顯出現(xiàn)松動(dòng)，二級(jí)市場(chǎng)新開樓盤也紛紛打起降價(jià)打折的旗號(hào)。 2、目前這一政策對(duì)三線城市以及縣城的影響不大，因?yàn)楸旧砣€市場(chǎng)不活躍居民購房以自住為主投資為輔，加上三線城市的房?jī)r(jià)泡沫較小，因而在未來的一段時(shí)間內(nèi)三線城市由于受一線標(biāo)桿城市降價(jià)的影響會(huì)造成短期觀望，市場(chǎng)成交量會(huì)有一定的下降。 3、國家出臺(tái)的這一系列的宏觀調(diào)政策說白了是在重視GDP增長(zhǎng)的同時(shí)保民生弱化房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱形象。 4、就目前出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，屬于試水性的如果在控制房?jī)r(jià)上作用明顯那么也就到此為止。 如果調(diào)控不明顯那么不排除政委嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)。 5、如果更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)政策出臺(tái)，不僅一線城市價(jià)格會(huì)發(fā)生松動(dòng)，二三線城市價(jià)格也會(huì)發(fā)生松動(dòng)，各種打折促銷方式又會(huì)再次出現(xiàn)。 中衛(wèi)市場(chǎng)分析 一、城市經(jīng)濟(jì) 1、人口狀況xx年中衛(wèi)全市總?cè)丝谶_(dá)到116萬人，其中，回族人口36.84萬人，占總?cè)丝诘?2.6%；非農(nóng)業(yè)人口26.81萬人，占總?cè)丝诘?3.8%。 分縣區(qū)看沙坡頭區(qū)總?cè)丝?9.44萬人，其中，回族人口1.87萬人，占總?cè)丝诘?.73%；中寧縣總?cè)丝?0.81萬人，其中，回族人口6.08萬人，占總?cè)丝诘?9.74%；海原縣總?cè)丝?2.48萬人，其中，回族人口28.89萬人，占總?cè)丝诘?8.01%。 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展xx年中衛(wèi)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12809.5元，比上年增長(zhǎng)9.2。 其中沙坡頭區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13394.4元，同比增長(zhǎng)8.8%、中寧縣12452元，同比增長(zhǎng)10.1%、海原縣10335元，首次突破萬元大關(guān)，同比增長(zhǎng)7.6%。 二、中衛(wèi)市十一五”時(shí)期的主要目標(biāo):繼續(xù)保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步得到調(diào)整優(yōu)化。 把擴(kuò)大就業(yè)擺在重要位置，提高城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量。 工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、旅游特色化和信息化取得顯著進(jìn)展。 生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，投資環(huán)境更加寬松。 投資體制改革全面推進(jìn)，多元投資格局基本形成。 到xx年，實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到130億元，年均增長(zhǎng)12%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到10910元；全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到6億元，年均增長(zhǎng)14%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到24億元，年均增長(zhǎng)11.7%，保持物價(jià)總水平基本平穩(wěn)，5年居民消費(fèi)價(jià)格平均指數(shù)控制在96104之間；全市人口自然增長(zhǎng)率控制在12.2以內(nèi)，人口總量控制在110萬人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制4.5%以內(nèi)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11000元，年均增長(zhǎng)9%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到3400元，年均增長(zhǎng)6.3%；林木覆蓋率達(dá)到16%；城市污水集中處理率達(dá)到65%，城市垃圾無害化處理率達(dá)到85%；5年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)超過400億元，年均增長(zhǎng)20%。 三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)鼓樓商圈是核心、十字格局為主力可能是因?yàn)槌鞘腥丝谳^少、可能是建市時(shí)間相對(duì)較短、可能是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的原因，到目前為止，中衛(wèi)市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可以說全部集中在鼓樓大街。 鼓樓，是中衛(wèi)市人所盡知的、唯一的城市商業(yè)區(qū)。 紅太陽商場(chǎng)、鼓樓百貨、中衛(wèi)賓館、金世紀(jì)商場(chǎng)、開盛購物中心、高廟古玩市場(chǎng)、大宅門娛樂城、向陽商業(yè)步行街等中衛(wèi)市檔次最高的、種類最全的商業(yè)設(shè)施如百貨、家電、超市、藥店等，全部分布在以鼓樓為圓心的東西、南北大街上，構(gòu)成了中衛(wèi)商業(yè)的十字格局。 四、城市規(guī)劃城市運(yùn)營做大旗、政府力推新區(qū)建設(shè)雖然建市不足5年，但是中衛(wèi)縣原有城市經(jīng)過幾十年的建設(shè)發(fā)展，再加上最近幾年人口的迅猛增加，老城區(qū)已經(jīng)無法滿足城市功能擴(kuò)張、城市形象提升的需要。 為了涵養(yǎng)財(cái)源、提升土地價(jià)值，為了滿足城市擴(kuò)容之需要，中衛(wèi)市政府在“城市運(yùn)營”理論的指導(dǎo)下，采用騰籠換鳥的方式，在黃河灌渠的南岸打造一個(gè)占地30萬平米的中衛(wèi)市新區(qū)中心。 包括交通局、供電局、消防大隊(duì)、建設(shè)局、農(nóng)牧局、煙草局、銀行等政府強(qiáng)權(quán)部門和市政廣場(chǎng)、香山湖公園、文化廣場(chǎng)等三大市政休閑中心已經(jīng)開工建設(shè)，并有部份建筑在逐步落成。 在經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)城市，政府部門的動(dòng)向永遠(yuǎn)是城市發(fā)展變化的風(fēng)向標(biāo)。 政府機(jī)關(guān)率先搬入中衛(wèi)新區(qū)，對(duì)新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和早日成型，必將起到推波助瀾的作用。 五、中衛(wèi)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展xx年1月至9月，中衛(wèi)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資124498萬元，同比增長(zhǎng)63.6%。 其中，住宅投資103242萬元，增長(zhǎng)80.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資17740萬元，增長(zhǎng)45.1%。 經(jīng)濟(jì)適用房投資22153萬元，增長(zhǎng)139.5%。 1、房屋施工面積平穩(wěn)增長(zhǎng)。 1月至9月，全市房屋施工面積為120.1萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)20.9%。 其中，住宅施工面積95.2萬平方米，同比增長(zhǎng)19.6%，占房屋施工面積的79.3%。 商業(yè)營業(yè)用房施工面積21.3萬平方米，同比增長(zhǎng)41.2%，占房屋施工面積的17.7%。 2、商品房銷售逐月回暖。 從xx年3月開始，商品房銷售逐月回暖，7月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，并呈加速趨勢(shì)。 1月至9月，全市商品房銷售面積為25.7萬平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，其中住宅銷售23.3萬平方米，增長(zhǎng)16.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售2.4萬平方米。 3、受房?jī)r(jià)上漲的影響，商品房銷售額大幅增長(zhǎng)。 1月至9月，全市商品房銷售額5.42億元，同比增長(zhǎng)40.6%，其中，住宅銷售4.59億元，同比增長(zhǎng)44.24%；商業(yè)營業(yè)用房銷售0.83億元，同比增長(zhǎng)23.9%。 5、房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，自籌資金增幅較大。 1月至9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金總量為128661萬元，同比增長(zhǎng)76.3%。 六、未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 1、新一輪的國家宏觀調(diào)政策的出臺(tái)對(duì)以中衛(wèi)這樣的三線城市而言，消費(fèi)者心理的恐慌遠(yuǎn)大于實(shí)際的影響，從而造成短時(shí)間內(nèi)的持幣待觀，但是無論是成交量還是價(jià)格不會(huì)受太大的影響，因?yàn)橹行l(wèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不大，居民購房以自住為主，投資所占比例很小。 2、如果國家這一輪宏觀調(diào)控周期超過半年，或者在此期間出臺(tái)更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)政策那么，一些資金鏈相對(duì)薄弱的開發(fā)商會(huì)首先降價(jià)進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)，不過價(jià)格松動(dòng)的空間不會(huì)太大，畢竟中衛(wèi)的房?jī)r(jià)還處在較為理性的階段。 3、隨著開發(fā)商在一線城市拿地越來越困難，會(huì)有越來越多的品牌開發(fā)商“上山下鄉(xiāng)”進(jìn)入中衛(wèi)市場(chǎng)，將一些先進(jìn)的開發(fā)理念引入中衛(wèi)市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)中衛(wèi)市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)整體提升有一定的促進(jìn)作用。 同時(shí)品牌開發(fā)商的進(jìn)入，勢(shì)必引發(fā)中衛(wèi)房?jī)r(jià)的提高，同時(shí)也加劇的房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。 4、隨著老城區(qū)改造，新城區(qū)的建設(shè)加上 70、80后之一人口高峰期出生的人群進(jìn)入改善和剛性需求階段中衛(wèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)發(fā)展的黃金期。 七、片區(qū)樓盤調(diào)研第二部分項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 1、區(qū)位世和?悅榕府邸位于中衛(wèi)市鼓樓南街，文化廣場(chǎng)以南，西臨中央大道，東臨中衛(wèi)聯(lián)通大廈，南臨香山秀府。 2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積30.53畝。 總建筑面積82029。 地上總建筑面積74635，地下總建筑面積7394。 其中住宅建筑面積53487，酒店建筑面積21143，容積率3.66，綠化率35%。 項(xiàng)目是由“住宅、酒店、地下自行車庫、地下停車場(chǎng)、地下儲(chǔ)藏室”有機(jī)組合而成的大型綜合項(xiàng)目。 內(nèi)容涵蓋（171F、5F、8F）小高層、高層和多層住宅，（18F）星級(jí)酒店為一體的多功能商住社區(qū)。 二、項(xiàng)目的SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)） 1、城南新區(qū)地產(chǎn)正處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，具備吸引市場(chǎng)的前提。 2、項(xiàng)目地處中衛(wèi)市新區(qū)的市中心，規(guī)劃前景惹人升值潛力巨大。 周圍環(huán)境優(yōu)美，是居家、休閑的好去處。 3、片區(qū)生活配套設(shè)施齊全，生活便利，環(huán)境優(yōu)美。 便捷時(shí)尚的星級(jí)酒店，具備了消閑、購物、美食的方便。 4、片區(qū)教育設(shè)施齊全，有利培養(yǎng)孩子，幫住孩子健康成長(zhǎng)。 包括中衛(wèi)一中、二中、衛(wèi)中、五小營造了書香門底韻味。 5、片區(qū)輻射范圍內(nèi)分部大片住宅群，區(qū)內(nèi)居民具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力和置業(yè)需求 6、片區(qū)交通順暢、位置優(yōu)越、出入方便，出門不足20就可到達(dá)鼓樓市中心。 7、片區(qū)環(huán)山繞水，北有風(fēng)景秀麗的文化廣場(chǎng)、南有府前廣場(chǎng)、香山湖畔，地處中衛(wèi)市老、新區(qū)交匯處，享自然生態(tài)之中，靜享出則繁華，入則靜謐的宜居距離尺度，真正實(shí)現(xiàn)老城區(qū)與新建筑、老人文與新生活的融合，鬧中取靜、靜中尋幽占據(jù)了市區(qū)彰顯青山綠水的絕佳位置。 8、地塊較為方正便于規(guī)劃W(劣勢(shì)) 1、屬于新城距離目前城市核心區(qū)域尚有一段路程。 2、土地成本較高從而造成項(xiàng)目成本較高，在銷售價(jià)格上靈活度打一定的折扣。 3、項(xiàng)目占地面積較小，開發(fā)體量不大從而造成項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)其高品質(zhì)社區(qū)的目標(biāo)上受到一定程度的制約。 O（機(jī)會(huì)） 1、隨著新城區(qū)建設(shè)的不斷提速，項(xiàng)目位于新城核心區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯，升值空間日益提升，從而造成消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的追捧。 2、隨著新城區(qū)蓬勃發(fā)展為項(xiàng)目提供了大量的目標(biāo)客戶群。 T（風(fēng)險(xiǎn)） 1、國家近期出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策勢(shì)必造成一定程度的市場(chǎng)的觀望，對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定的影響。 2、周邊項(xiàng)目的開發(fā)銷售分流項(xiàng)目一定的目標(biāo)客戶。 3、住建部出臺(tái)關(guān)于項(xiàng)目在未取得預(yù)售許可證情況下不得以任何形式收取定金，過程的資金鏈能否正常運(yùn)行是一種挑戰(zhàn)。 三、項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)的把握原則將本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)通過全方位整合推廣逐一放大，使之成為項(xiàng)目最為亮麗的賣點(diǎn)。 具體操作通過交通廣播、戶外、短信、單頁、報(bào)紙等宣傳途徑，向受眾傳遞出項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、怡居性、完善的配套、便捷的交通以及擁有巨大的升值潛力。 所要達(dá)到的效果入住悅榕府邸不僅居住舒適更是身份的象征。 四、劣勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避原則對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)進(jìn)行分析，通過高效的整合“化劣為優(yōu)”。 具體操作 1、項(xiàng)目區(qū)位上的劣勢(shì)1）通過規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)等方式提高項(xiàng)目的附加值加以弱化。 2）通過利用廣告以及銷售人員的講解，著重突出項(xiàng)目周邊完善生活配套差以及項(xiàng)目是未來城市發(fā)展的核心區(qū)等加以弱化。 2、成本劣勢(shì)1）在推廣、施工、銷售銷售等環(huán)節(jié)節(jié)約開支降低項(xiàng)目成本。 3、體量劣勢(shì)1)通過合理的園林景觀規(guī)劃、以及細(xì)致周到的物業(yè)服務(wù)打造出小而精的高品質(zhì)社區(qū)。 五、項(xiàng)目定位 1、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶劃分1）以職業(yè)劃分A、項(xiàng)目周圍政府、企事業(yè)單位客戶群B、私營企業(yè)主客戶群C、其它2）以年齡界定客戶群A、3045歲60B、4050歲35C、50以上53）以文化層次界定客戶群體A、中高等文化層次20B、中等文化層次55C、中低等文化層次254）以地域分布界定客戶群體A、本市居民85B、其他15目標(biāo)客戶特點(diǎn)及分析1）客戶群特點(diǎn)私營企業(yè)主個(gè)體工商戶年齡在35-50歲左右，部分具有一定的文化教育背景，思維敏捷。 受傳統(tǒng)觀念的影響較少，對(duì)事物有獨(dú)到的見解。 有激情，有自信，也有理性。 這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多數(shù)不缺房，購房的主要目的是改善自己的生活條件。 比較看重項(xiàng)目的品質(zhì)、升值潛力、價(jià)格。 家庭結(jié)構(gòu)上以三口、四口之家和三代同堂為主，三室戶型是他們購房首選。 他們非常熟悉項(xiàng)目所在區(qū)域，他們的活動(dòng)范圍經(jīng)常在周邊1公里的范圍之內(nèi)。 政府企事業(yè)單位公務(wù)員購置產(chǎn)業(yè)的政府官員和企事業(yè)單位職工，他們有著公開的、相對(duì)穩(wěn)定的收入，（政府官員還有隱性收入），有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力購買住宅。 他們購買住宅的大致需求有一定的檔次和品位，無須太張揚(yáng)，距離上班場(chǎng)所較近，交通方便。 他們的年齡在2545歲之間，年齡層跨度較大，其中，2530歲的年輕人一部分是為了結(jié)婚買房，3045歲的則是為了改善居住環(huán)境，二次置業(yè)（現(xiàn)在住安居房，單位分配房）。 他們的文化水平相對(duì)較高，一般都具有大專以上的學(xué)歷，其中不乏一定的本科學(xué)歷。 以朋友和關(guān)系方介紹為主，短信、報(bào)紙和戶外廣告也是其接受信息的重要，并因此使其成為圈內(nèi)關(guān)于房產(chǎn)信息的中心散播點(diǎn)。 他們這個(gè)群體，比較關(guān)注小區(qū)建筑質(zhì)量、交通、配套，希望居所和工作地點(diǎn)路程較近便于自己上下班。 渴望小區(qū)有著良好的人文環(huán)境，井然有序，和諧、積極向上，讓他們享受到枯燥的工作之外的那種讓身心得以舒適的居住樂趣。 2）目標(biāo)客戶消費(fèi)心理關(guān)注位置關(guān)注品質(zhì)關(guān)注社區(qū)配套目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)整體形象、生活配套猶為關(guān)注，同時(shí)會(huì)較多考慮物業(yè)的升值潛力，然后是價(jià)格、房型、交通等其他綜合因素。 關(guān)注戶型 2、產(chǎn)品形象定位新城之央中式水岸領(lǐng)島（尊?。├碛?）新城之央即未來城市的中央也就是未來城市的CLD（中央核心生活區(qū)）。 突出體現(xiàn)出項(xiàng)目得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2）中國自古以來以中央為尊，通過“新城之央”的形象體現(xiàn)出高人一籌的尊貴與霸氣。 3）中衛(wèi)屬于西部?jī)?nèi)陸城市，城市缺水人們對(duì)水的渴望遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部沿海城市，利用項(xiàng)目緊鄰景觀渠的地里優(yōu)勢(shì)，通過“水岸領(lǐng)島”的精確形象定位喚起人們對(duì)水岸生活的憧憬和向往。 同時(shí)取“領(lǐng)島”取領(lǐng)導(dǎo)的諧音，體現(xiàn)出項(xiàng)目高屋建瓴之勢(shì)。 4）中國自古以來“仁者樂山，智者樂水”水岸生活是中國人骨子里割舍不掉的情節(jié)。 5）俗語有云“水能聚財(cái)”因而從風(fēng)水角度講臨水而居是人居的上選。 6）我們的目標(biāo)客戶群主要集中在35歲之間，這部分人擁有豐富的社會(huì)閱歷獨(dú)特的品味，隨著閱歷的不斷豐富他們對(duì)中國傳統(tǒng)文化擁有著一種難以割舍的情節(jié)，就目前中衛(wèi)市場(chǎng)而言還沒有出現(xiàn)“很中國”的社區(qū)，因而提出中式風(fēng)格必然在市場(chǎng)引起轟動(dòng)，搶占市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 2、價(jià)格定位1）定價(jià)方法定價(jià)方法是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。 雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。 產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。 在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來選定定價(jià)方法。 房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法四類，本項(xiàng)目最為適宜的定價(jià)策略為競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向與可比樓盤數(shù)量化定價(jià)原則。 2）價(jià)格策略銷售采取低開高走的價(jià)格策略。 如果10年下半年入市，建議入市均價(jià)3200/平米，如果運(yùn)作合理的話，在一年內(nèi)均價(jià)預(yù)期能達(dá)到3350元/平米左右（整體市場(chǎng)無政策性重大調(diào)整）。 理由A、低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 B、低開意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。 C、低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 留有余地D、不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。 E、房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來樓市的低迷，讓諸多購房者持幣觀望。 作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們?cè)跊Q定購房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。 價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。 小幅頻調(diào)價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢(shì)。 價(jià)格體系建議價(jià)格體系以產(chǎn)品為根本，市場(chǎng)為依據(jù)來確定項(xiàng)目的基準(zhǔn)均價(jià)，通過朝向、景觀、樓層等差價(jià)因素來確定各單位價(jià)格。 綜合考慮目前客戶對(duì)單價(jià)的抗性，后期的價(jià)格上漲將不會(huì)太樂觀。 從回籠資金的角度考慮，本案近期宜快速積累客戶，保持一定速度去化的銷售策略。 各單位價(jià)格根據(jù)差價(jià)原則以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，各差價(jià)因素樓層因素、景觀因素、朝向因素、面積因素，綜合考慮以上因素來制定價(jià)格窗口表。 A、樓層差價(jià)該區(qū)域購房者購房心態(tài)比較實(shí)在，對(duì)價(jià)格很敏感，銷售價(jià)格與心理預(yù)期價(jià)格差價(jià)過大可能會(huì)給本物業(yè)銷售產(chǎn)生很大的抗性，標(biāo)準(zhǔn)層平均差價(jià)1030/左右比較合適。 B、景觀差價(jià)按各單位內(nèi)部景觀、外部景觀的視角與親近程度來給予價(jià)格區(qū)分，但因前期定價(jià)影響，后期價(jià)格差別不宜太大。 C、朝向差價(jià)主要與樓棟兩端產(chǎn)品與中間產(chǎn)品的價(jià)格差異，以20-30元/比較合適。 該價(jià)格策略應(yīng)充分考慮現(xiàn)有的樓層、朝向價(jià)格關(guān)系。 有理則借鑒，無理則修正。 D、面積差價(jià)面積小的單元可以適當(dāng)提高單價(jià)，在基價(jià)基礎(chǔ)上提高20-30元/比較合適。 這樣可稍微平攤面積較大單位的單價(jià)，從而利于整體銷售。 六、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃建議 1、開發(fā)建議1）目前由于國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)存在諸多不確定的因素因而建議本項(xiàng)目采取分期開發(fā)的策略。 2）建議本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期推出兩棟樓試探市場(chǎng)，利用市場(chǎng)反映出來的情況及時(shí)調(diào)整。 同時(shí)利用一期的房款開發(fā)二期的項(xiàng)目。 3）項(xiàng)目奠基后由施工方墊資二至三層，在主體達(dá)到三層的時(shí)候利用回款結(jié)一至三層的工程款。 以次類推一直到項(xiàng)目交房。 2、園林景觀規(guī)劃建議總的原則在容積率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，通過合理的規(guī)劃、錯(cuò)落有致的布局、打造出洋溢著中國古典貴族氣息精品親水社區(qū)。 1）核心景觀建議核心景觀是整個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃的靈魂，因而必須做出中衛(wèi)市獨(dú)一無二的景觀。 建議將中心景觀區(qū)設(shè)置于西側(cè)兩棟樓之間。 A、建議在中心景觀區(qū)設(shè)立以噴泉、疊水為核心，配以一定綠植花卉的主題景觀。 理由設(shè)計(jì)特點(diǎn)鮮明的主題景觀增加了小區(qū)的賣點(diǎn)，無疑在一定程度提高小區(qū)的整體形象。 眾所周知，在中國傳統(tǒng)的風(fēng)水學(xué)上講水具有生財(cái)和聚財(cái)?shù)奶匦?，增加水景從某種意義上講迎合對(duì)風(fēng)水學(xué)具有偏好的消費(fèi)者的心理。 B、在中心景觀區(qū)設(shè)置造型別致的亭榭、景觀小品、種植爬山虎等爬蔓植物的花架。 理由通過造型別致的景觀小品等于細(xì)節(jié)之處，體現(xiàn)出項(xiàng)目與眾不同之處，成為項(xiàng)目獨(dú)一無二的亮點(diǎn)。 C、在中景觀區(qū)設(shè)置供人休息的長(zhǎng)椅、涼亭、石桌等設(shè)施以及乒乓球桌等健身設(shè)施。 理由由于現(xiàn)在都市生活，人與人之間的交往的圈層，多集中正在同事、親屬或者同學(xué)關(guān)系，而鄰里之間的交往溝通很少，大多數(shù)鄰里之間形同陌路，每個(gè)人回家之后把自己關(guān)在在自己的“壁壘”中，正因如此人們對(duì)居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。 人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。 通過設(shè)置以上設(shè)施，為廣大業(yè)主提供一個(gè)交流的平臺(tái)，使廣大業(yè)主生活在本小區(qū)找到鄰里之間久違的友誼。 2）樓宇間的景觀建議。 在樓宇間的綠化團(tuán)組種植冬青等四季常綠的植物和月季等花期較長(zhǎng)的花卉爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)小區(qū)四季均有景，季季景不同。 3）小區(qū)的道路規(guī)劃建議A、小區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。 B、人行道可采用嵌草磚地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。 4）小區(qū)節(jié)能系統(tǒng)建議考慮到中衛(wèi)日照時(shí)間長(zhǎng)、日照強(qiáng)度高的特點(diǎn)，建議景觀設(shè)計(jì)上把太陽能庭院燈、草坪燈、道路燈等節(jié)能燈具和小區(qū)景觀有機(jī)地結(jié)合起來，形成社區(qū)景觀的獨(dú)特之處，即增加產(chǎn)品賣點(diǎn)節(jié)約以后項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)營的開支，又何當(dāng)前國家提倡節(jié)能環(huán)保的低碳生活相呼應(yīng)。 從而打造中衛(wèi)市首席節(jié)能環(huán)保生態(tài)社區(qū)。 5）防護(hù)景觀綠地。 A、道路防護(hù)景觀綠地小區(qū)內(nèi)行道路沿著車行道形成道路防護(hù)綠帶，并將街道、組團(tuán)有機(jī)地聯(lián)系起來。 B、設(shè)施防護(hù)景觀綠地小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護(hù)綠地，或用墻體植物隱蔽，并設(shè)立造型新穎的標(biāo)志牌，以保證居民安全和綠化面積。 C、臨街防護(hù)景觀綠地為了隔離小區(qū)境外交通污染，鄰街地段規(guī)劃復(fù)層結(jié)構(gòu)的植物墻，中層灌木選用帶刺種類，既增加了綠化面積又起到了隔離、防盜功能。 6）公共設(shè)施建議在小區(qū)入口設(shè)立LED電子屏幕的天氣預(yù)報(bào)系統(tǒng)，每天提供當(dāng)天天氣情況以及新聞資訊。 3、建筑建議1）外立面建議A、多層建議建議采用新中式風(fēng)格的中式建筑風(fēng)格，“粉墻黛瓦”的徽派建筑融入現(xiàn)代元素的外立面。 B、高層建議建議采用新中式風(fēng)格的中式建筑風(fēng)格，“粉墻黛瓦”的徽派建筑融入現(xiàn)代元素的外立面，配以明快的線條打造項(xiàng)目獨(dú)有的“語言”3）窗戶建議A、考慮到中衛(wèi)地處西北內(nèi)陸，四季分明溫差較大而且風(fēng)沙大的特點(diǎn)，因而建議項(xiàng)目窗戶采用斷橋鋁合金配以中空玻璃等具有良好保溫、隔熱防風(fēng)沙的窗戶。 從而體現(xiàn)出項(xiàng)目高端住宅“高人人之處”B、除了通常的平面窗以外，建議增加角窗、飄窗、落地窗、弧形窗、中空玻璃窗等設(shè)計(jì)。 飄窗設(shè)計(jì)不但豐富了室內(nèi)空間、增加了采光，豐富建筑的外立面。 4、戶型建議1）戶型面積配比建議根據(jù)市場(chǎng)反映情況，建議本項(xiàng)目戶型設(shè)置為兩室、三室、四室（含躍層、復(fù)式）。 理由豐富了戶型結(jié)構(gòu)，最大限度擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 戶型單戶面積（m2)占面積比住宅二室一廳一衛(wèi)75-805%二室二廳二衛(wèi)85-9615%三室二廳一衛(wèi)10012020%三室二廳二衛(wèi)12513550%四室以上140以上10%合計(jì)100%2）戶型布局A整體布局戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對(duì)隔開為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對(duì)主人生活的影響。 建議采用大開間、小進(jìn)深的樓體形式，客廳面寬不小于3.6米。 B、公共區(qū)域進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積；兩廳方正實(shí)用，無凸顯的柱體、缺角或變形；建議采用大客廳、小餐廳的布局；不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對(duì)；C、私密區(qū)域與公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；各房門宜錯(cuò)開布置，避免臥室門朝向戶門。 D、居室朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向；書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。 5、物業(yè)建議1）建立即時(shí)性的潔化系統(tǒng)使垃圾污物在小區(qū)內(nèi)存留時(shí)間保持最短。 2）建立智能化安防系統(tǒng)。 完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購房者對(duì)本社區(qū)有一更加良好的印象。 具體安保措施如下周邊紅外微波雙重報(bào)警選用美國原裝安防主機(jī)，對(duì)小區(qū)周界實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對(duì)射探頭自動(dòng)感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。 重要位置大門、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。 小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。 每戶配有緊急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)每戶進(jìn)門、落地窗、住家窗戶配有門窗紅外線探測(cè)器并通過可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。 小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。 住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講主機(jī)接入安防中心。 車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)采用網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時(shí)通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時(shí)傳給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動(dòng)記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。 IC卡一卡通系統(tǒng)每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)入戶門禁系統(tǒng)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。 3）24小時(shí)保安、24小時(shí)維修”，本小區(qū)給予的是生活上體貼和情感上的撫慰，并傾力解決業(yè)主的后顧之憂。 4）定期舉辦豐富業(yè)主生活的文體活動(dòng)。 5）建議在基本物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上提供諸如門衛(wèi)室在雨天提供雨具、兒童托管、舊物托存、代訂車票、寄送郵件等一系列便民服務(wù)，點(diǎn)滴之處，愛心無限。 第三部分營銷推廣篇 一、推廣的總體思路圍繞著項(xiàng)目“中式風(fēng)格”的唯一性，以及惹人的發(fā)展前景和臨水的亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。 二、項(xiàng)目主題廣告語悅榕府邸，世家名門，榮耀私享。 新城之央，領(lǐng)島生活。 水岸生活，城央獨(dú)享。 居中央，貴天下。 悅榕府邸，開啟中衛(wèi)名流生活新紀(jì)元。 中央疆域，豪門生活。 城央生活，一宅尊天下新中式尊邸，喚起骨子里的中國情結(jié)。 城央中國情，回歸建筑本源。 三、分階段營銷推廣思路 1、項(xiàng)目蓄水期（5月初7月初）1）本階段的戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)A、樹立本項(xiàng)目的“中式大宅”的高端形象B、為后期的開盤強(qiáng)銷積累客戶C、通過一系列的活動(dòng)引起市場(chǎng)關(guān)注，和對(duì)本項(xiàng)目高端樓盤形象認(rèn)可。 2）具體執(zhí)行總的思路有勢(shì)即“借勢(shì)”，無勢(shì)即“造勢(shì)”。 a、懸念式公開引爆市場(chǎng)推廣主題語“領(lǐng)島來了”即新城市之央，中式臨水宅邸耀世登場(chǎng)。 通過懸念是大標(biāo)題引起市場(chǎng)的關(guān)注，引爆市場(chǎng)，將客戶吸引到售樓部。 B、只說不賣，不公開項(xiàng)目的售價(jià)吊足消費(fèi)者的胃口。 c、在懸念是公開后，開始具體闡述項(xiàng)目中式社區(qū)的理念，通過立體式的推廣手段，喚起目標(biāo)客戶群骨子里對(duì)“中式”住宅的渴望與憧憬。 媒體選擇A、短信群發(fā)（分為接待中心正式開放接受咨詢和項(xiàng)目奠基等內(nèi)容B、在中衛(wèi)的主要街道樹立宣傳形象的戶外廣告C、交通廣播主要是宣傳項(xiàng)目的形象。 D、dm單的派發(fā)主要面相縣城的老城區(qū)和主要街道。 E、夾報(bào)主要面相事業(yè)單位。 F、和飲用水公司協(xié)商在純凈水水桶上張貼項(xiàng)目宣傳海報(bào)。 G、電視字幕主要是宣傳項(xiàng)目正式對(duì)外公開H、報(bào)紙廣告（含硬廣和介紹項(xiàng)目理念的軟文）公關(guān)活動(dòng)A、項(xiàng)目奠基儀式邀請(qǐng)縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)參加奠基儀式并講話，通過媒體宣傳將項(xiàng)目的整體形象和開發(fā)商的品牌形象加以放大。 B、6月份利用學(xué)生中高考的契機(jī)，在個(gè)個(gè)考點(diǎn)進(jìn)行dm單的針對(duì)性發(fā)放，同時(shí)推出一系列的優(yōu)惠政策如成績(jī)優(yōu)惠幅度學(xué)校前3名50元/m2市前10名70元/m2市前3名90元/m2其他考入重點(diǎn)中學(xué)或本科以上者20元/m2C、設(shè)立魁星獎(jiǎng)勵(lì)金對(duì)高考本市的文理狀元各獎(jiǎng)勵(lì)人民幣2000元。 以此達(dá)到宣傳項(xiàng)目的形象和開發(fā)商形象的目的。 D、設(shè)立諍言講凡對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)提出合理化建議的客戶在購房時(shí)都給與一定的優(yōu)惠。 E、面相項(xiàng)目業(yè)主誠邀項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)督員。 F、建立信譽(yù)保障制度具體操作信譽(yù)計(jì)劃 一、建立健全質(zhì)量承諾監(jiān)督機(jī)制建立健全質(zhì)量承諾監(jiān)督機(jī)制，并由消委會(huì)作為監(jiān)督方，對(duì)各式各樣的質(zhì)量問題做出“保證賠償”的承諾。 徹底打消消費(fèi)者對(duì)發(fā)展商關(guān)于交房期限、工程質(zhì)量保證、建筑面積縮水等等方面的顧慮，增強(qiáng)準(zhǔn)客戶的成交率。 信譽(yù)計(jì)劃二施工建設(shè)進(jìn)程承諾針對(duì)當(dāng)前樓盤施工建設(shè)延遲現(xiàn)象比較嚴(yán)重的狀況，建議本項(xiàng)目實(shí)施施工建設(shè)進(jìn)程承諾計(jì)劃，對(duì)什么時(shí)候開盤，什么時(shí)候封頂，什么時(shí)候交房等建設(shè)進(jìn)程做到言出必從，一言九鼎。 營銷方式a、售樓處銷售現(xiàn)場(chǎng)坐銷，到場(chǎng)客戶的接待講解。 b、主動(dòng)營銷直接針對(duì)目標(biāo)客戶群，進(jìn)行主動(dòng)營銷。 主動(dòng)同項(xiàng)目周圍的行政機(jī)關(guān)、效益較好的企業(yè)等可能組織團(tuán)購的單位接觸，現(xiàn)場(chǎng)組織講解會(huì)，重點(diǎn)掃蕩周邊民房和老、舊小區(qū)等 2、開盤前的預(yù)熱（8月初8月底）1）本階段的戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)A、為開盤做最后的沖刺準(zhǔn)備B、繼續(xù)引爆市場(chǎng)2）具體執(zhí)行總的思路有勢(shì)即“借勢(shì)”，無勢(shì)即“造勢(shì)”。 以造勢(shì)的形式公開引爆市場(chǎng)推廣主題語你的房?jī)r(jià)你做主。 將項(xiàng)目四棟樓中的一棟拿出來所有參與客戶都可在31503450元平方米的合理價(jià)格區(qū)間內(nèi)，通過短信、網(wǎng)絡(luò)和問卷三種渠道發(fā)送或填寫自己所認(rèn)可的價(jià)格。 將根據(jù)所有社會(huì)公眾和客戶發(fā)送的價(jià)格，統(tǒng)計(jì)出人均評(píng)定價(jià)格。 該部分房源的最終銷售價(jià)格公眾評(píng)定價(jià)格60開發(fā)商評(píng)定價(jià)格40。 通過讓客戶參與到項(xiàng)目的定價(jià)中去，滿足了馬斯洛需求層次理論的最高層，即自我實(shí)現(xiàn)層次。 吸引更多的客戶參與到項(xiàng)目之中去，讓他們認(rèn)識(shí)到自己是項(xiàng)目定價(jià)的主體，對(duì)項(xiàng)目以后公布出來的價(jià)格感到物有所值。 媒體選擇A、短信群發(fā)（將項(xiàng)目這種定價(jià)方式確立）B、報(bào)紙廣告（硬廣為主輔以軟文）公關(guān)活動(dòng)A、組織有意向客戶參與“中國文化研討會(huì)”聘請(qǐng)寧夏大學(xué)中文系歷史系、建筑系的國學(xué)名和建筑專家講解中國傳統(tǒng)文化以及住宅風(fēng)水學(xué)等。 營銷方式現(xiàn)場(chǎng)坐銷和主動(dòng)行銷相結(jié)合。 3、開盤強(qiáng)銷期（9月初10月底）本階段戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)1）充分利用金九銀十的銷售黃金期，進(jìn)入市場(chǎng)快速消化房源。 2）將前期積累的客戶進(jìn)行消化加快銷售進(jìn)度。 推廣主題為一個(gè)圈層加冕悅榕府邸盛世開盤戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行 1、開盤活動(dòng)方案的確定。 2、將項(xiàng)目的賣點(diǎn)逐個(gè)放大進(jìn)行宣傳。 3、通過對(duì)項(xiàng)目開盤前期預(yù)熱和后期跟進(jìn)報(bào)道使項(xiàng)目持續(xù)走熱。 媒體選擇A、通過短信等形式將開盤及一系列促銷活動(dòng)進(jìn)行信息發(fā)布。 B、置業(yè)顧問對(duì)前期積累客戶開盤及一系列促銷活動(dòng)進(jìn)行電話告知。 C、利用夾報(bào)形式對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)逐個(gè)放大。 D、戶外廣告更新為開盤信息。 E、工地圍擋進(jìn)行包裝。 F、電視臺(tái)對(duì)項(xiàng)目開盤進(jìn)行報(bào)道。 G、廣播以軟文新文稿形式宣傳項(xiàng)目。 H、電視字幕對(duì)項(xiàng)目開盤及一系列活動(dòng)進(jìn)行廣而告之。 I、報(bào)紙廣告（硬廣和軟文相結(jié)合）公關(guān)活動(dòng)A、開盤活動(dòng)如現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，購房戶優(yōu)惠等。 B、教師節(jié)以“酬謝師恩”的形式真對(duì)教師購房進(jìn)行一系列優(yōu)惠。 C、“迎國慶，享盛世”為主題國慶文藝晚會(huì)，D、以“以中秋月圓，悅榕人圓”為主題進(jìn)行業(yè)主聯(lián)誼會(huì)同時(shí)邀請(qǐng)?jiān)谕饨?jīng)商的中衛(wèi)市人參加，推行老帶新政策。 F、每成交客戶達(dá)到50人，對(duì)這50人舉行專門業(yè)主答謝會(huì)進(jìn)行抽獎(jiǎng)。 注b、c、d活動(dòng)方案任取其一。 營銷方式a、售樓處銷售現(xiàn)場(chǎng)坐銷，到場(chǎng)客戶的接待講解。 b、主動(dòng)營銷直接針對(duì)目標(biāo)客戶群，進(jìn)行主動(dòng)營銷。 主動(dòng)同項(xiàng)目周圍的行政機(jī)關(guān)、效益較好的企業(yè)等可能組織團(tuán)購的單位接觸，現(xiàn)場(chǎng)組織講解會(huì)，重點(diǎn)掃蕩周邊民房和老、舊小區(qū)等。 c、掃蕩營銷立足片區(qū)、橫掃中衛(wèi)市，特別是周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉行項(xiàng)目縣鎮(zhèn)巡回展。 （積累一定客戶組織統(tǒng)一看房，由專車接送） 4、銷售持續(xù)期（11月xx年2月）戰(zhàn)術(shù)目的快速消化滯銷房源。 推廣主題語買房就買零風(fēng)險(xiǎn)的手續(xù)齊全的準(zhǔn)現(xiàn)房強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目手續(xù)齊全，交房在即等優(yōu)勢(shì)。 戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行A、對(duì)滯銷房源進(jìn)行分析找出其滯銷原因，作出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)策略。 B、通過一系列的公關(guān)促銷活動(dòng)使銷售增溫，形成“淡市不淡”的局面。 C、樣板間公開媒體選擇A、通過短信等形式將一系列促銷活動(dòng)進(jìn)行信息發(fā)布。 B、置業(yè)顧問對(duì)前期積累客戶開盤及一系列促銷活動(dòng)及老帶新政策進(jìn)行電話告知。 C、利用夾報(bào)形式對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)逐個(gè)放大。 D、戶外廣告更新。 E、工地圍擋進(jìn)行包裝。 E、電視臺(tái)對(duì)項(xiàng)目一系列活動(dòng)進(jìn)行報(bào)道。 F、廣播以軟文新文稿形式宣傳項(xiàng)目。 G、電視字幕對(duì)項(xiàng)目一系列活動(dòng)進(jìn)行廣而告之。 H、報(bào)紙廣告公關(guān)活動(dòng)A、封頂儀式。 B、以“悅榕府邸助有情人終成眷屬”為主題，針對(duì)婚齡刻苦進(jìn)行針對(duì)性營銷。 C、元旦業(yè)主答謝會(huì)。 D、組織業(yè)主到已成型的中式小區(qū)進(jìn)行參觀。 F、在樣板間公開的同時(shí)聯(lián)合裝修公司為業(yè)主提供菜單式裝修方案營銷方式a、售樓處銷售現(xiàn)場(chǎng)坐銷，到場(chǎng)客戶的接待講解。 b、掃蕩營銷立足片區(qū)、橫掃中衛(wèi)市，特別是周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉行項(xiàng)目縣鎮(zhèn)巡回展。 （積累一定客戶組織統(tǒng)一看房，由專車接送） 5、尾盤銷售期戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)A、消化滯銷房源。 B、為項(xiàng)目的二期開發(fā)積累客戶，樹立項(xiàng)目良好的口碑。 推廣主題語入住集結(jié)號(hào)在悅榕府邸吹響交了錢還要等多久？悅榕府邸現(xiàn)房發(fā)售即買即住強(qiáng)調(diào)購買現(xiàn)房即買即住、現(xiàn)房實(shí)實(shí)在在擺在眼前看的明白，買著放心。 戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行A、對(duì)剩余房源進(jìn)行逐個(gè)分析找出其滯銷原因。 B、積累二期客戶。 媒體選擇A、報(bào)紙廣告B、dm單發(fā)放。 C、置業(yè)顧問對(duì)前期未成交客戶進(jìn)行回訪，挖掘準(zhǔn)客戶。 公關(guān)活動(dòng)限量特價(jià)房買房贈(zèng)裝修優(yōu)惠券營銷方式a、售樓處銷售現(xiàn)場(chǎng)坐銷，到場(chǎng)客戶的接待講解。 b、掃蕩營銷立足片區(qū)、橫掃縣城，特別是周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉行項(xiàng)目縣鎮(zhèn)巡回展。 四、包裝策略產(chǎn)品吸引力的優(yōu)勢(shì)整合包裝是整個(gè)營銷推廣的基礎(chǔ)和始發(fā)點(diǎn)。 產(chǎn)品包裝主要目的在于通過對(duì)有效地包裝手段和方式影響目標(biāo)客戶的生活觀、消費(fèi)觀和價(jià)值觀，進(jìn)而使項(xiàng)目和客戶產(chǎn)生共鳴。 因此，形象包裝不僅是項(xiàng)目核心理念的具象表現(xiàn)，更是產(chǎn)品與客戶之間情感溝通的橋梁。 現(xiàn)場(chǎng)包裝引導(dǎo)進(jìn)入+工地的感染力實(shí)現(xiàn)對(duì)買家的圍殺半徑，讓買家能夠順利地實(shí)現(xiàn)從外面導(dǎo)引到工地現(xiàn)場(chǎng)。 第一階段在沒有樓盤形象的狀態(tài)下建立的是水平圍殺線第二階段通過樓體作為核心點(diǎn)進(jìn)行縱向圍殺。 通過對(duì)的工地現(xiàn)場(chǎng)及看房通道的包裝，將現(xiàn)代居住藝術(shù)的真切感受進(jìn)行展示和還原，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造中的細(xì)節(jié)用真實(shí)的方式呈現(xiàn)在目標(biāo)客群面前。 用互動(dòng)與參與的體驗(yàn)進(jìn)一步展示“悅榕府邸”所倡導(dǎo)人文精神以及尊貴主義的生活態(tài)度。 現(xiàn)場(chǎng)包裝的主要內(nèi)容售樓部?外路牌?導(dǎo)示牌?立柱掛旗?工地路牌?圍板?售樓處導(dǎo)示牌?售樓處標(biāo)牌?停車場(chǎng)標(biāo)牌?歡迎標(biāo)牌?取出彩旗或吊旗設(shè)計(jì)樓體招示布（項(xiàng)目名稱、銷售信息、促銷概念等等）?樓層進(jìn)度牌售樓處包裝多元價(jià)值的新現(xiàn)代生活名仕嘉園的售樓處應(yīng)該運(yùn)用古典、豪華、自然、時(shí)尚的四種設(shè)計(jì)語匯來表達(dá)一種具有多元價(jià)值的中式文明文明生活態(tài)度，這也能直接代表所謂的“悅榕府邸所倡導(dǎo)新中式生活的文化”。 售樓處在空間區(qū)隔上強(qiáng)調(diào)材料的質(zhì)感和光影轉(zhuǎn)換的效果，以此來營造獨(dú)具匠心的氛圍。 在空間的虛實(shí)變化上，將今天與未來、時(shí)尚與懷舊、新銳與古典、傳統(tǒng)與時(shí)尚等不同氣質(zhì)融匯于悅榕府邸的文化之中。 在售樓處內(nèi)包括色彩、道具、服裝、裝飾等處處洋溢悅榕府邸傳統(tǒng)典雅大氣的元素和理念，同時(shí)將各種傳統(tǒng)的元素和符號(hào)運(yùn)用到售樓處的氛圍中來，讓每一個(gè)來售樓處的客戶在這里充分感受與眾不同的視覺沖擊，產(chǎn)生心靈的沖動(dòng)與共鳴。 賣場(chǎng)包裝主要內(nèi)容總體裝修風(fēng)格洋溢著國學(xué)文化的中國風(fēng)?形象墻?模型?海報(bào)?折頁?價(jià)格單頁?付款方式清單?手袋設(shè)計(jì)?信紙、信封?銷售人員工作牌?銷售人員服裝及門衛(wèi)服裝建議?談判桌椅等售樓部裝修示意樣板房包裝樣板房的誘惑力一個(gè)好的樣板房是一種生活的營造，是一個(gè)本案所推崇的中國本源人居生活的呈現(xiàn)。 悅榕府邸將現(xiàn)代生活的理念和中國傳統(tǒng)文化進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，通過樣板房來還原，真實(shí)的生活品質(zhì)和產(chǎn)品氣質(zhì)往往最能打動(dòng)人心。 重視樣板房細(xì)節(jié)的處理，重視陳列配套道具的使用，在細(xì)節(jié)處滲透著現(xiàn)代城市生活追求的品味和人們內(nèi)心深處的中國情結(jié)，我們面對(duì)是一群激情與理性共存的人群，他們