房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與防范.doc

寧波工程學(xué)院淺析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與防范論文 學(xué) 生 姓 名 鄧浩軍 學(xué) 號(hào) 11404130219 學(xué) 院 建筑工程學(xué)院 班 級(jí) 工管112 指 導(dǎo) 教 師 周明 淺析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與防范摘 要近幾年，盡管受到金融危機(jī)的影響，盡管國家出臺(tái)了一系列政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但中國的房地產(chǎn)業(yè)扔持續(xù)升溫。因此，仍有大量投資者進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的活動(dòng)中區(qū)。由于房地產(chǎn)具有的種種特性，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中會(huì)伴隨著多種風(fēng)險(xiǎn)。本文對這一過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并對其中占主要地位的幾種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體詳細(xì)的分析，最后，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，提出風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn) 開發(fā)與經(jīng)營 風(fēng)險(xiǎn) 防范 對策Risk analysis of real estate development and managementAbstract in recent years, despite the impact of financial crisis, although the state has adopted a series of policies to control the real estate market, but the real estate industry China throw continued warming. Therefore, there is still a large number of investors to enter the real estate development and management activities in central. Because of all sorts of characteristics of real estate, real estate development and management process will be accompanied by a variety of risk. This paper identifies the risks in this process, and some risks which dominated the analysis, detailed finally, combined with the status quo of Chinas real estate industry, put forward the risk prevention measures.keyword real estate development and operation of risk prevention measures1、我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的現(xiàn)狀及主要問題1.1 我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀近年來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國的經(jīng)濟(jì)支柱，隨著房價(jià)的不斷上漲，人們對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注越來越密切，畢竟，住房是人民生活的最基本要求和保障。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展地過于快速，以致出現(xiàn)了一種不正常的發(fā)展軌跡和一股房地產(chǎn)熱。自1998年以來，房地產(chǎn)每年開發(fā)投資額平局增長率為22.6%，而國內(nèi)生產(chǎn)總值平均價(jià)增長率為12.9%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP的增長，帶來了房地產(chǎn)增速過快、發(fā)展過熱的局面。為了調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象，國家出臺(tái)了一系列政策和法規(guī)，以降低房價(jià)，限制房地產(chǎn)開發(fā)，控制房地產(chǎn)業(yè)的不正常發(fā)展。盡管國家進(jìn)行了大力度的調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展過熱的現(xiàn)象仍然存在。2010年5月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，環(huán)比上漲0.2%。1.2 我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題分析我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我們可以看出，目前我國商品房房價(jià)仍然過高，商品房空置率也在增加，房價(jià)與空置率之間處于一種不平衡的關(guān)系。房價(jià)產(chǎn)投資過快增長，連續(xù)幾年超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，每年商品房新開工面積也以極快的速度增加。這些現(xiàn)象導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場越來越熱，繼而帶來一些問題。首先，房地產(chǎn)業(yè)的不正?？焖侔l(fā)展必會(huì)引起國家的重視，為了保證房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，國家會(huì)采取嚴(yán)厲的措施來打壓房價(jià)、調(diào)控市場。其次，炒房團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生，這些群體利用手中閑置資金，在大中城市大量購置房屋，再轉(zhuǎn)手以高價(jià)賣出，賺取其中差額，達(dá)到投機(jī)的目的。炒房團(tuán)的存在進(jìn)一步導(dǎo)致了房價(jià)的居高不下。再次，房價(jià)過高導(dǎo)致普通消費(fèi)者無力購買，銀行貸款無力償還。另外，投資者為了獲取更多的利益，大量投資開發(fā)，這可能會(huì)帶來資金周轉(zhuǎn)鏈斷裂的后果。2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素2.1 主要風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)與一般商品相比，具有位置固定性、品質(zhì)差異性、需求普遍性、供給稀缺性、使用的耐久性和用途的多樣性等特點(diǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)長期的過程，它具有開發(fā)周期長、投資規(guī)模大等特點(diǎn)。房地產(chǎn)的經(jīng)營往往會(huì)遇到營銷策劃、物業(yè)管理方面的問題。這些，會(huì)給房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營帶來很大的不確定性，而這些不確定性會(huì)帶來很高的風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國房地產(chǎn)業(yè)過熱的現(xiàn)狀也會(huì)帶來一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。基于市場調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程中，我們可以識(shí)別到以下幾類風(fēng)險(xiǎn)。（1）政策風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的政策風(fēng)險(xiǎn)主要有政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)、住房政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。（2）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性因素，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資經(jīng)營者遭受損失的可能性。包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變化的風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)變化風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。（3）自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有不能移動(dòng)、施工時(shí)間長、露天作業(yè)等特點(diǎn)，決定了其受自然因素的影響比一般項(xiàng)目大很多。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的自然風(fēng)險(xiǎn)有火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)、地質(zhì)狀況風(fēng)險(xiǎn)等。（4）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)之中，主要有策劃風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)等等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)如果處理得不好，就可能導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)過程前功盡棄，造成投資者的巨大損失。2.2 風(fēng)險(xiǎn)的影響因素房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是一個(gè)長期而復(fù)雜的過程，存在許許多多的不確定因素，對所有的影響因素進(jìn)行具體分析不大可能也沒有必要，現(xiàn)選取幾個(gè)對結(jié)果影響較大的風(fēng)險(xiǎn)影響因素，結(jié)合現(xiàn)階段的具體行業(yè)情況分析。（1）政策因素。政策因素中對房地產(chǎn)業(yè)影響較大的是房地產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和稅收政策。2010年上半年，國家推出的政策文件有：國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國民政部、中華人民共和國財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知國土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知等等。由這些文件可以看出，國家正在積極地在宏觀方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)市場的不正常發(fā)展，使其能穩(wěn)定、合理、有序地發(fā)展。對于房地產(chǎn)投資商和經(jīng)營者來說，頻繁的出臺(tái)的抑制房地產(chǎn)過熱的政策會(huì)帶來開發(fā)方式、開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)規(guī)模選擇的改變，也會(huì)帶來開發(fā)成本、投資回收期限、實(shí)際利潤等的變化，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離本來的意圖或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，甚至可能導(dǎo)致虧損。（2）市場供求?，F(xiàn)階段，市場對住房的需求的確大于供給，以上海為例，2006年上海市人口比上年增加了0.62%，2007年人口數(shù)環(huán)比增長了0.85%，2008年人口數(shù)比2007年增長了0.96%，2008年末達(dá)到了1321.7萬人?？梢?，上海是人口呈現(xiàn)加速度的增長。每年都有大量外來人員進(jìn)入上海工作或?qū)W習(xí)，因而產(chǎn)生大量對于住宅的需求，而上海本地人對住房的需求也是有增無減，因此，可以說，市場上對于住房的需求是極大的，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。而事實(shí)上，許多開發(fā)出來的樓盤并不能滿足人們的住房需求，高房價(jià)使得大多數(shù)人望而卻步、“望房興嘆”，而買房子的很多都是炒房團(tuán)或投機(jī)者。這導(dǎo)致了另一種供求不平衡現(xiàn)象：一般收入的人需要的是中低檔的、有能力負(fù)擔(dān)的自住房，而開發(fā)商開發(fā)出的樓盤房價(jià)太高，買不起；開發(fā)商建造的住宅吸引來的不是住房的需求者而是投機(jī)者，只買不住，并抬高房價(jià)，轉(zhuǎn)手賣出，造成空置率升高和房價(jià)的進(jìn)一步上升，從而致使普通人更加買不起房。這一現(xiàn)象的存在對房地產(chǎn)投資者來說也是一種風(fēng)險(xiǎn)。（3）融資。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)規(guī)模大、周期長的活動(dòng)，需要大量的資金的連續(xù)注入，如果資金鏈中斷，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)過程不能正常進(jìn)行，經(jīng)營活動(dòng)也就無從談起了，也就無法保證資金的流動(dòng)。因此，融資活動(dòng)是保證房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行的基石。資金的來源的渠道主要有自籌資金、銀行貸款、外商投資、發(fā)行債券、發(fā)行股票等。自籌資金來源安全、使用成本低，因而，使用自籌資金風(fēng)險(xiǎn)很小。但是，自籌資金數(shù)量有限，只能用于項(xiàng)目前期的費(fèi)用支付，分析近十年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源可知，其在所有資金來源中所占的平均比重不超過30%。銀行貸款具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，但是銀行貸款的限制條件很多，并且受利率影響較大，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)測算，國內(nèi)銀行貸款占融資金額的平均比重為21%。利用外資和外商直接投資在融資金額中所占比重較小，分別為3.19%何2.33%，故不予分析。剩余45.52%的資金來源于其他融資渠道，包括發(fā)行債券、股票和其他金融工具。這類融資方式比較靈活，沒有沉重的利息負(fù)擔(dān)，使用期限限制不大，可以有效地保障資金的周轉(zhuǎn)。但這種融資方式相應(yīng)地存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅有財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，還涉及公司形象等問題。（4）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。與宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)一樣，房地產(chǎn)業(yè)也存在這樣一種周期性的波動(dòng)規(guī)律，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是由供給與需求的周期性波動(dòng)造成的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期大致分為四個(gè)階段，繁榮階段、衰退階段、蕭條階段、復(fù)蘇階段。因此，對于投資者而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對其開發(fā)與經(jīng)營的影響說到底就是開發(fā)的時(shí)機(jī)選擇的問題。如果開發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)，可能無法帶來預(yù)期的效益，甚至可能有所損失。3、風(fēng)險(xiǎn)防范的對策房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程中存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國際風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對這類風(fēng)險(xiǎn)，投資者不易進(jìn)行判斷和控制；另一類是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這是易于控制與防范的風(fēng)險(xiǎn)。針對以上提出的各種風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，提出一些風(fēng)險(xiǎn)防范的對策。3.1 做好全面的市場調(diào)研，以盡量避免項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營決策的失誤在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)前，進(jìn)行細(xì)致的市場調(diào)研，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，正確選擇項(xiàng)目的目標(biāo)定位并確定目標(biāo)群體。調(diào)查項(xiàng)目所處的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)、文化環(huán)境，發(fā)現(xiàn)并分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。針對發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，尋找應(yīng)對策略，盡量回避或轉(zhuǎn)移一些風(fēng)險(xiǎn)，對于無法回避的風(fēng)險(xiǎn)，制定詳盡的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)控制措施。完備、全面、細(xì)致的開發(fā)前市場調(diào)研能有效地規(guī)避和認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的目的。3.2 進(jìn)行區(qū)域化、多樣化投資，以分散風(fēng)險(xiǎn)由于各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)供給與需求存在差異，因此，各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)也存在差異，有些地區(qū)處于繁榮期的同時(shí)一些地區(qū)可能正處于房地產(chǎn)衰退期，這為跨區(qū)域的投資策略提供了可能和前提?？鐓^(qū)域的投資策略可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時(shí)可以減少地方性的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩帶來的風(fēng)險(xiǎn)。另外，不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)及收益也有很大的區(qū)別，投資者可以采用組合投資策略，同時(shí)投資于不同類型的房地產(chǎn)，既能夠獲得可觀的收益，又能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用這兩種策略可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散的目的。3.3 購買適當(dāng)保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)對于開發(fā)過程中可以預(yù)測損失并且損失程度適當(dāng)?shù)囊恍╋L(fēng)險(xiǎn)，可以購買保險(xiǎn)，通過向保險(xiǎn)公司支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)用的方式，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。投保人繳納了保險(xiǎn)費(fèi)后，如果發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失，保險(xiǎn)公司必須分?jǐn)倱p失，給投保人以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在這一過程中，可以購買的保險(xiǎn)有建筑安裝工程保險(xiǎn)、貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)、工程第三者責(zé)任保險(xiǎn)、合同保證保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)等。盡管只有限定范圍的風(fēng)險(xiǎn)可以購買保險(xiǎn)，但這一風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式還是能夠及時(shí)、有效地控制一部分風(fēng)險(xiǎn)的。3.4 簽訂必要的合同文件，以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)通過簽訂正當(dāng)、合法的合同，可以將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的一些可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給簽訂合同的另一方，達(dá)到減少自身風(fēng)險(xiǎn)的目的。某些無法通過投保方式控制的風(fēng)險(xiǎn)，也可以通過合同條款的擬定來實(shí)現(xiàn)對其的控制管理。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。3.5 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由于不同的融資方式伴隨著不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，因此，合理地選擇融資模式，選擇最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)。首先，拓寬融資渠道，選擇多種融資方式，實(shí)現(xiàn)資金來源分散化。其次，計(jì)算各種融資方式的資本成本，并估計(jì)其風(fēng)險(xiǎn)大小。再次，結(jié)合不同融資渠道，平衡各種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)，提出多種融資方案。最后，選擇資本成本低、風(fēng)險(xiǎn)小的融資方案作為最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)。最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)具備低資本成本、最大程度地融得資金、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。3.6 縮短開發(fā)周期，以降低市場的政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的長周期是帶來許多潛在風(fēng)險(xiǎn)的根源，開發(fā)周期越長，對開發(fā)期內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)形式變化就越難調(diào)整，就越無能為力。因此，縮短開發(fā)周期也是一個(gè)控制風(fēng)險(xiǎn)的方法。當(dāng)然，縮短開發(fā)期并不意味著工程質(zhì)量的相應(yīng)“縮水”，也不意味著以耗費(fèi)更多的成本為代價(jià)?？s短開發(fā)期要求引進(jìn)更高效率的技術(shù)、設(shè)備等，加強(qiáng)對開發(fā)人員的培訓(xùn)與教育，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，保證工程質(zhì)量，并在此基礎(chǔ)上合理地控制成本。4、結(jié)語目前，我國的房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，國家正在積極調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這