房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅務(wù).doc

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。一、營業(yè)稅根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面： 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。對納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；按下列公式核定計(jì)稅價格： 計(jì)稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。按照財(cái)稅200316號文件規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計(jì)算公式=營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)5%二、城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國發(fā)1985第19號）規(guī)定：計(jì)稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額，稅率分別為7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（其他）。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 三、教育費(fèi)附加 根據(jù)關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題的緊急通知（國發(fā)明電19942號）的規(guī)定，其計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額，稅率為3%，計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額費(fèi)率。四、地方教育附加根據(jù)財(cái)政部關(guān)于遼寧省地方教育費(fèi)等政府性基金有關(guān)問題的復(fù)函（財(cái)綜函20032號）和大地稅函2003101號文件規(guī)定，地方教育附加以納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅的1繳納。計(jì)算公式：應(yīng)交地方教育附加額=營業(yè)稅稅額費(fèi)率。五、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國發(fā) 1993 138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率30。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率40。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率50。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。六、房產(chǎn)稅如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。對自有自用（無租使用）房屋，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%；對出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（1-30%）1.2%；或年應(yīng)納稅額=租金收入12%七、城鎮(zhèn)土地使用稅 如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=（各級土地面積相應(yīng)稅額）。 八、印花稅根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額稅率或應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。 注意：土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）征收印花稅，商品房買賣簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。九、契稅 根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。 納稅義務(wù)人為房屋、土地權(quán)屬的承受方，稅率為35。其中工商用房及別墅、高級公寓等稅率為4，個人購買或承受普通住房稅率為3，目前對個人購買自用普通住房暫減半征收契稅。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率。十、企業(yè)所得稅 根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例（國務(wù)院令第號）規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，依照本條例繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。法定稅率為33，兩檔優(yōu)惠稅率為27和18。十一、個人所得稅按照中華人民共和國個人所得稅法（中華人民共和國主席令第四十四號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給本單位員工的工資應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定代扣個人所得稅，工資、薪金所得，適用超額累進(jìn)稅率，稅率為5至45簡化說明：基本稅種： 1、營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納； 2、城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納； 3、教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納； 4、地方教育費(fèi)附加按繳納的營業(yè)稅2%繳納； 以上為收入總額的5.5%5、土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項(xiàng)目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項(xiàng)目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）； 6、印花稅：建安合同按承包金額的萬分之三貼花；購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；帳本按5元/本繳納（每年啟用時）；年度按“實(shí)收資本”與“資本公積”之和的萬分之五繳納（第一年按全額繳納，以后按年度增加部分繳納）； 7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，XX元/平方米）； 8、房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納； 9、車