商品房懲罰性賠償.doc

商品房買賣中如何適用懲罰性賠償作者:邢萬兵 房地產(chǎn)交易 2007-8-16 商品房買賣合同司法解釋第8條、第9條規(guī)定了懲罰性賠償制度，這對于保護買受人合法利益，制裁出賣人欺詐和惡意違約行為，維護房地產(chǎn)市場交易安全，促進社會誠信體系建設(shè)均有重要意義。本文首先闡明商品房買賣合同中懲罰性賠償?shù)奶卣?，之后探討如何適用懲罰性賠償。 一、適用懲罰性賠償?shù)那疤釂栴} 1、請求權(quán)主體是商品房的買受人。商品房是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的對社會公眾銷售的房屋，存量房、經(jīng)濟適用房、集資房和宅基地則不屬于商品房，即使出賣人欺詐或惡意違約，也不適用懲罰性賠償。買受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織；購房目的可以是生活消費，也可以是投資盈利。 2、懲罰性賠償適用于特定情形。商品房買賣合同司法解釋第8條、第9條規(guī)定的六種可以適用懲罰性賠償?shù)钠墼p與違約行為，而虛假廣告、定金陷阱、質(zhì)量缺陷、面積誤差等不適用懲罰性賠償，出賣人承擔一般違約責任。 3、懲罰性賠償是以合同無效或效力終止為前提。買受人主張懲罰性賠償，首先應(yīng)當請求宣告合同無效，或者請求撤銷、解除合同。反之，即使出賣人存在欺詐與惡意違約行為，但買受人不請求確認合同無效，或者不請求撤銷、解除合同，自然不能主張懲罰性賠償。 4、懲罰性賠償不同于一般違約賠償。合同無效與被撤銷，當事人承擔締約過失責任，賠償范圍為信賴利益；合同因違約而解除，違約方承擔違約責任，賠償范圍為履行利益。這兩類賠償以填補損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣人欺詐或惡意違約，除承擔填補性賠償之外，另行承擔懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補性賠償為基礎(chǔ)，不能單獨適用。 5、懲罰性賠償不同于雙倍賠償。懲罰性賠償制度源于英美法系國家，適用于不同領(lǐng)域可以設(shè)計出不同法律制度，例如消費者權(quán)益保護法第49條規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍；食品安全法第96條規(guī)定，生產(chǎn)不符合食品安全標準的食品或者銷售明知是不符合食品安全標準的食品，消費者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者銷售者要求支付價款十倍的賠償金。商品房買賣合同司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償并非直接適用消費者權(quán)益保護法，而是懲罰性賠償制度在商品房買賣合同糾紛中的具體運用。 消費者權(quán)益保護法規(guī)定的雙倍賠償與商品房買賣合同司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償不完全相同。前者適用于經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐的情形，賠償限額為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍；后者適用于出賣人欺詐與惡意違約的情形，賠償限額為不超過已付購房款的一倍，具體賠償數(shù)額通過具體案情，根據(jù)出賣人的過錯程度、主觀惡性、情節(jié)輕重、獲利數(shù)額、損失大小、社會影響程度、經(jīng)濟狀況，以及購房人受侵害程度以及填補性賠償數(shù)額等具體情節(jié)由法官自由裁量。 二、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約 根據(jù)商品房合同司法解釋第8條，惡意違約包括：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。商品房買賣合同訂立后至商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前，出賣人對在建工程與建成后的商品房享有所有權(quán)，其有權(quán)處分名下財產(chǎn)，將在建工程抵押于第三人獲取建設(shè)資金，或者將商品房再次出售于第三人。 前買受人與第三人發(fā)生糾紛時，法院需要審查抵押合同與后買賣合同的效力，若第三人利益得到保護，意味著前買受人合同目的落空，其可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任。當然，法院保護第三人利益，不是為了維護出賣人的自由處分權(quán)，而是保護善意第三人基于對不動產(chǎn)物權(quán)登記的信賴而進行的交易行為。 買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現(xiàn)而請求解除合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償：（1）出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；（2）支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，阻止行使抵押權(quán)；（3）出賣人一房兩賣但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無效，前買受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；（4）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并交付房屋，買受人可以請求確認后買賣合同無效。 三、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐 根據(jù)商品房合同司法解釋第9條，欺詐包括：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實；（4）故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實。出賣人取得預售許可證后才能預售商品房，根據(jù)商品房合同司法解釋第2條，出賣人未取得預售許可證與買受人訂立的商品房預售合同為無效合同。轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當經(jīng)過抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓所得價款應(yīng)當提前清償債務(wù)或者提存，未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)，導致買受人目的落空。一房數(shù)賣、數(shù)份買賣合同都有效的情形下，由出賣人選擇如何履行合同，最終結(jié)果只能由某一買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其他買受人合同目的落空。出賣人作為拆遷人，以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)商品房合同司法解釋第7條，如果出賣人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，法院予以支持，第三人合同目的將落空。 出賣人應(yīng)當堅持誠實信用原則，如實告知與訂立商品房買賣合同相關(guān)的事宜，若隱瞞真相致使買受人陷入錯誤，做出不真實的意思表示，買受人可以請求法院宣告合同無效，請求解除合同或者請求撤銷合同。 欺詐與惡意違約均可主張懲罰性賠償，二者相同之處在于：（1）買受人首先應(yīng)當請求宣告合同無效、請求解除合同或者請求撤銷合同，而不能單獨主張懲罰性賠償。（2）賠償限額為不超過已付房款的一倍，具體數(shù)額由法官自由裁量。二者區(qū)別之處在于：（1）欺詐發(fā)生在合同訂立階段，因出賣人欺詐而使買受人陷入錯誤，做出錯誤的意思表示；惡意違約發(fā)生在合同訂立后，出賣人故意不履行買賣合同，但訂立合同是雙方的真實意思表示。（2）惡意違約致使合同目的不能