物業(yè)經營管理創(chuàng)收方案.doc

物業(yè)服務公司經營管理創(chuàng)收計劃眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費在用于管理項目的支出后所剩無幾，當物業(yè)公司收取物業(yè)管理費較為困難時，立刻面臨運轉也就十分困難，因而導致不少物業(yè)公司降低服務水準、服務質量引起投訴進而引起訴訟案件。所以，我們不能限于收取有限的物業(yè)費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由管理物業(yè)到經營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經營，實現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質的服務打下堅實的物質基礎。一、結合現(xiàn)狀目前物業(yè)管理存在的多種問題 X物業(yè)是否能帶動X市場經濟？是否能在X項目中取到助推作用？是否能在X持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮重要作用？同時X物業(yè)是否能在低物管費（X物業(yè)管理支出成本與收取比）、低收入（物業(yè)公司基本崗位薪資與市場經濟比較相對偏低）的情況下實現(xiàn)創(chuàng)收，為入駐商家提供更加周到，更加優(yōu)質的物業(yè)服務呢？我們的職責局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設備維修、物業(yè)收費等事情中。 這樣的結果會影響X物業(yè)的持續(xù)發(fā)展，直接后果就會致使市場不景氣，商家入駐率低，市場將在長期的作用力下逐步衰退，而X物業(yè)便會致使人員素質低下，業(yè)務知識得不到提高、服務態(tài)度差、服務質量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費，甚至嚴重的引起法律糾紛。市場與企業(yè)將面臨著較大困境。 所以X物業(yè)的管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達到業(yè)主或使用者感覺安全舒適的目標，這僅是管理的一部分內容，或者說是一小部分工作，更大的目標是要給X項目一個市場定位，使它成為產生經濟價值的一種存在，開拓物業(yè)綜合服務管理的經濟鏈。二、X物業(yè)的收支分析 物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入： 一是公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性服務費的收入；三是特約服務費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經營的收入。就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的?？梢钥闯觯谝环N物業(yè)管理費在X項目為擴大招商，促進市場可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長期時間內作為市場發(fā)展吸引力的一部份公司投入。不作為實質性的物業(yè)經濟收入。第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務。第三、第四種服務費收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場得來的，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。三、市場需求X物業(yè)從管理物業(yè)向經營物業(yè)過度 如何從管理物業(yè)到經營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結合點呢？既不能全力搞其他經營，而相應降低物業(yè)服務的質量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而把X項目的大好資源白白浪費。因此，正確的做法我們覺得是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務水平，不斷創(chuàng)新增加服務項目的同時進行經營創(chuàng)利活動。四、經營物業(yè)的資源分析及管理運作 經營管理，就是策劃、組織、領導及控制X項目的資源，以求實現(xiàn)管理服務及經營的總目標。資源項目中主要分為兩大部分：一是物質資源；二是人力資源。在物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性項目的經營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)。 物資資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。 物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽及形象，物業(yè)項目與其他單位或企業(yè)的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項目的寶貴資源。 物業(yè)項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業(yè)的經濟收益，實現(xiàn)盈利的目標。經營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運作： 1、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據X的實際情況，物業(yè)經營的資源的優(yōu)缺點，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。 2、組織。組織是指充分利用X項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用X中各經營業(yè)態(tài)，每項設備，每個員工在經營管理活動中，協(xié)調一致地發(fā)揮其功能和作用。 3、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。 4、控制。控制即監(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標的實現(xiàn)程度。如成本控制、財務控制、質量控制。 所以，具備上述的運作能力后，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。 五、X物業(yè)經營中綜合服務項目的選擇 通過調查、綜合、分析，充分結合市場可持續(xù)發(fā)展的目標，為入駐X項目商家提供更加便利的經營服務和生活服務，推動市場發(fā)展的運轉，我們把X物業(yè)在經營中的綜合經營項目分為以下幾個方面體現(xiàn)：1、商業(yè)類便利店（辦公及日用品）、藥店、餐飲2、生活服務類干洗店、洗車、食品配送等3、宣傳類廣告位招商、企業(yè)宣傳 4、商務類服務中心（介紹、引導消費）、商務中心（會議服務）、代購車、船、機票等 5、工程維修類工程承接、家電、及各類生活用品維修點 6、房屋管理類室內裝飾、裝修 10、家政類訂送報紙、上門清潔、保潔服務、洗滌服務、項目開荒等 這些項目體現(xiàn)出方便住戶、用戶滿意、穩(wěn)定經營、優(yōu)質高效、企業(yè)盈利的原則。 根據X項目的經營特點，下面的幾項經營服務作為重點項目，以此來實現(xiàn)X物業(yè)的盈利。 1、商鋪裝修：與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過程中對房屋結構和質量的關口把好了將會對今后的物業(yè)管理服務帶來便利，降低管理服務成本和減少業(yè)主之間的矛盾。有資源保證，物業(yè)進入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處于優(yōu)勢。 2、工程項目：依托集團母體，充分發(fā)揮X物業(yè)工程部技術優(yōu)勢，對內外皆可承接各類強弱電及燈光等工程，有效創(chuàng)造更大經濟利潤。 3、廣告位招商：根據市場發(fā)展需要，入駐商家將通過廣告效應不斷推廣銷售產品。圍繞商家推銷的心態(tài)，在項目內設置的收費招商廣告位，不但內規(guī)范X形象而且可以實現(xiàn)可觀經濟效益。 4、建立信息化的社區(qū)服務中心：圍繞項目服務這個中心進入信息服務領域，組建區(qū)域性服務網絡平臺，利用信息技術為項目商家及游客提供全方位、全天候的服務。如獵頭服務、訂送報紙、上門清潔等。 5、開展商務交流服務：提供會議場地及會議服務支持商家交流合作等。 6、駐點展區(qū)設置。作為旅游地產項目，國內外游客的聚散地，更多的商家在宣傳上希望能夠直面游客、可設置展示區(qū)，既方便了產品的宣傳，又能夠更好的為業(yè)主提供更多的便利，最終企業(yè)能增加收入。 7、商業(yè)拓展：隨著市場