我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告.doc_第1頁
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我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告摘要:近年來,中國最火的經(jīng)濟話題莫過于房地產(chǎn)價格問題。中國人自古以來就有安家立命安居樂業(yè)的觀念,與此息息相關的房子在國人眼中自然有不可比擬的重要性。而隨著我國GDP指數(shù)的不斷攀升,房價問題也日益突出。同時,房價的泡沫經(jīng)濟也為我國的GDP蒙上了一層薄霧,有些若隱若現(xiàn)。房價問題不僅僅是經(jīng)濟問題,也是社會問題,更是中國在社會發(fā)展過程中要面對的大問題。本文主要討論了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢問題,文中總結(jié)了從進入21世紀以來尤其是2004年之后國內(nèi)房地市場的一些數(shù)據(jù),總結(jié)了其中的若干規(guī)律,以此提出未來的發(fā)展趨勢,具有一定的指導意義。關鍵詞:房地產(chǎn);土地;發(fā)展引言進入21世紀以來,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆,創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。在這種大的風潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題,一些調(diào)控措施不斷出臺,房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。那么,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢又是如何,當房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,房地產(chǎn)市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢?本文認為對這個問題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面,但是我們有理由相信,在國內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。1中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.1房地產(chǎn)投資狀況從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析,房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢,占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入,另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源,占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分,2011年這一比例約在76%左右,而從增長速度來看,除了2008年有較小回落,2004年至2010年都保持了高速增長狀態(tài),2011年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺,這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,同比名義增長20.3%,增速比1-5月份回落0.3個百分點,這也是該指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看,投資對象則逐漸由商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。1.2房地產(chǎn)開發(fā)狀況根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù),國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點,一是新開工面積增多,竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變,一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡,開工情況增加很多,但是為了保證足夠的利益,往往故意要求施工單位減緩進度,導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制,但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞,國家也對此越來越重視,相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式,但是土地使用依然難以得到控制,這其中既有開放商的想法,也有地方政府的授意,而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署發(fā)布的24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結(jié)果,列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題,實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部2010年聯(lián)合召開的電視電話會議中,通報了2007年10月至2009年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況,31個?。▍^(qū)、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象,其中包括一些國家和省級重點項目。至2012年3月25日,全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗,涉及土地總面積61.3萬畝,其中耕地面積27.2萬畝。進入2013年盡管房地產(chǎn)投資增速回落,但其余幾個指標已有所改善。數(shù)據(jù)顯示,2013年1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米,增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米,增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米,增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升,意味著短期內(nèi)整體市場供應無虞。數(shù)據(jù)還顯示,2013年6月末,全國商品房待售面積43731萬平方米,比5月末增加807萬平方米。其中,住宅待售面積增加506萬平方米。2fJ中國行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報告_行業(yè)分析_市場調(diào)研_第三方市場數(shù)據(jù)提供商1.3房地產(chǎn)銷售狀況從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看,銷售量呈現(xiàn)出一定的波動,從2004年至2010年,銷售量不斷增加,即使在2008年中間有過短暫回落,但是從全年來看,銷售量仍然是增加的,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%,首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調(diào)控,商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變,數(shù)據(jù)報道2011年房地產(chǎn)市場相比2010年下降了14.8%左右,且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同,雖然調(diào)控力度很大,但是房價近年來依然處于高位運行,雖然在個別地區(qū)稍有回落,但是不具代表性,從全國范圍來看,房地產(chǎn)價格依然較高。從房地產(chǎn)市場的需求來看,受中國城鎮(zhèn)化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿,房地產(chǎn)的剛性需求依然很強,而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化,在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%,規(guī)模是非常巨大的,這場城鎮(zhèn)化運動也使中國人的生活發(fā)生了非常深刻的變化,也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外,國家高等教育持續(xù)擴招,越來越多的年輕人有機會接受高等教育,而他們最終絕大多數(shù)也會落戶城市,這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房,很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產(chǎn)的增值問題,而隨著人民幣的不斷貶值,通貨膨脹的持續(xù),國內(nèi)實體經(jīng)濟以及股市的低迷,房地產(chǎn)市場便成為很多人的首選,這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面,再加上保障房項目的延遲,目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。2013年從成交量數(shù)據(jù)來看,盡管有“新國五條”的影響因素,但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示,1-6月,全國商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元,增長43.2%。2中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析從國外發(fā)達國家的歷史發(fā)展來看,房地產(chǎn)市場都曾為這些國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過很大貢獻,但是也有很多因為房地產(chǎn)而失足的例子,像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟衰退,根源就是房地產(chǎn)泡沫,包括這次席卷全球的金融海嘯,也是由美國的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā),那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。2012年4月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù),房地產(chǎn)投資、土地供應量進一步收窄,商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,與2012年3月相比,70個大城市中新房價格下降的城市是46個,持平的城市是16個,上漲的城市8個,環(huán)比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看,與2011年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市38個,比2月份增加了11個,這是自2011年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來,下降城市個數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看,北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進一步擴大,3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。2013年1-6月份,商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長28.7%, 增速比1-5月份回落6.9個百分點;其中,住宅銷售面積增長30.4%,辦公樓銷售面積增長31.7%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元,增長43.2%,增速比1-5月份回落9.6個百分點;其中,住宅銷售額增長46.0%,辦公樓銷售額增長45.7%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.5%。6月末,商品房待售面積43731萬平方米,比5月末增加807萬平方米。其中,住宅待售面積增加506萬平方米,辦公樓待售面積增加2萬平方 米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加114萬平方米。PcG中國行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報告_行業(yè)分析_市場調(diào)研_第三方市場數(shù)據(jù)提供商以上數(shù)據(jù)說明,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然會有較大的發(fā)展空間,據(jù)此可以判斷中國的房地產(chǎn)市場進入了一個特殊的發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實需求升級具有可觀的空間,我國房地產(chǎn)市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發(fā)展時期。結(jié)束語新世紀我國已進入全面建設小康社會的發(fā)展階段,城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長,消費結(jié)構(gòu)升級速度加快,改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長時期,這就加大了對住房的需求,刺激房地產(chǎn)市場活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問題依然比較嚴重,中下等收入階層住房困難問題依然存在,因此應加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整,擴大經(jīng)濟適用房建設的力度,加快住宅發(fā)展,刺激房地產(chǎn)市場的需求。確實,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然亟待規(guī)范,但是我們有理由給它一個良好的發(fā)展

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