策劃方案1.doc

廣西房地產(chǎn)有限公司xx西南商城 營(yíng)銷策劃案 全程策劃：廣西房產(chǎn)咨詢有限公司創(chuàng)意策劃： 平面設(shè)計(jì)：影視制作：電腦編輯： 目錄一、 策劃概要二、 項(xiàng)目介紹三、 項(xiàng)目分析四、 市場(chǎng)分析五、 營(yíng)銷策略六、 廣告策略七、結(jié)束語(yǔ)一、策劃概要： 本營(yíng)銷策劃方案，是按廣西玉林田豐房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)規(guī)模和項(xiàng)目現(xiàn)狀而制訂的總體營(yíng)銷決策和計(jì)劃方案。旨在為機(jī)電五金綜合市場(chǎng)商鋪，住宅以及明華苑（一期）商鋪和住宅項(xiàng)目的全程營(yíng)銷推廣，提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思路，指導(dǎo)營(yíng)銷推廣工作的順利開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期目標(biāo)。本策劃方案主要包括項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位，項(xiàng)目銷售推廣策略，媒體策略及廣告計(jì)劃等方面的內(nèi)容，并根據(jù)上述內(nèi)容制訂具體操作方案。二、 項(xiàng)目介紹（一）項(xiàng)目命名1項(xiàng)目名稱：田豐西南商城命名詮釋：田豐：一是開(kāi)發(fā)商廣西玉林市田豐房地產(chǎn)有限公司的簡(jiǎn)稱，在項(xiàng)目名稱之前冠以企業(yè)名稱“田豐”是為了在項(xiàng)目品牌推廣過(guò)程中同時(shí)傳導(dǎo)企業(yè)品牌，樹(shù)立田豐公司的形象。二是寓意田豐公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和投資田豐公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的客戶必定獲取豐厚的回報(bào)。西南：表明本項(xiàng)目的方位。本項(xiàng)目位于玉林市城區(qū)的西南部，玉林市城市主干道十里長(zhǎng)街人民西路西端，是開(kāi)發(fā)建設(shè)中的玉林新城區(qū)的重要組成部分。同時(shí)，也寓意本項(xiàng)目必將成為玉林市乃至中國(guó)西南最具規(guī)模、最繁華的商貿(mào)中心。商：表明該項(xiàng)目的功能及優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目陸續(xù)建成的三大專業(yè)市場(chǎng)和系列住宅小區(qū)將會(huì)吸引不少的商戶和住戶，實(shí)現(xiàn)“以商帶住，以住引商，商住兩旺”的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。本項(xiàng)目?jī)?nèi)專業(yè)市場(chǎng)的日趨繁榮和便捷交通所產(chǎn)生的輻射帶動(dòng)作用，從而構(gòu)筑成玉林新城區(qū)的核心經(jīng)濟(jì)圈。城：表明本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及格局。本項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)面積超過(guò)400畝，各類商鋪500多間，住宅400多套，是玉林目前在建規(guī)模最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 “田豐西南商城”直觀地表明了本項(xiàng)目的業(yè)主、項(xiàng)目的方位、項(xiàng)目功能和項(xiàng)目的規(guī)模，與本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相吻合，訴求明晰，切合玉林市的社情民意。2樓盤(pán)命名：本項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程主要有五金機(jī)電市場(chǎng)商鋪424間、正華苑商鋪 間、明華苑商鋪116間，其中五金機(jī)電市場(chǎng)商鋪、正華苑商鋪銷售已接近清盤(pán)；五金機(jī)電市場(chǎng)住宅樓、明華苑住宅樓銷售尚未啟動(dòng)。為了在營(yíng)銷推廣過(guò)程中體現(xiàn)項(xiàng)目的整體規(guī)模和格局，避免在推廣五金機(jī)電市場(chǎng)商住樓時(shí)給受眾造成二次起動(dòng)的誤解，結(jié)合開(kāi)發(fā)商已有項(xiàng)目的命名風(fēng)格，使之與后續(xù)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)形成一個(gè)完整的系列，本策劃方案建議，把商鋪和住宅的命名分離，以體現(xiàn)項(xiàng)目商、住相宜的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和功能優(yōu)勢(shì)。建議樓盤(pán)具體名稱為：五金機(jī)電市場(chǎng)住宅樓光華苑后續(xù)臨街商住樓盤(pán)大華苑、新華苑、錦華苑、中華苑。連同開(kāi)發(fā)商早期開(kāi)發(fā)的正華苑，組成一個(gè)“光明正大”的商城系列樓盤(pán)，既體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及規(guī)模，也展示了開(kāi)發(fā)商的文化品位和個(gè)性修養(yǎng)，同時(shí)還具有較強(qiáng)的品牌連鎖效應(yīng)，有利于降低市場(chǎng)推廣成本。（二）地理位置：本項(xiàng)目位于玉林市西部人民西路西段兩側(cè)，西以玉石一級(jí)路，玉公二級(jí)路，玉福二級(jí)路與福綿區(qū)相接，東鄰工業(yè)品市場(chǎng)并與人民路、玉林市舊城區(qū)相連，南靠火車站，與玉柴新城毗鄰。（三）開(kāi)發(fā)面積：約414畝規(guī)劃用地：65.34公頃公建用地：6.02公頃道路用地：19.42公頃公用綠地：21.55公頃建筑密度：27.87%容積率：1.297綠地率：32.68%五金機(jī)電市場(chǎng)：商鋪422間（未出售66間）光華苑（五金機(jī)電市場(chǎng)住宅樓）：住 宅：17棟226套 雜物間：441間 明華苑：商鋪：116間 車庫(kù)、雜物間：250間 住宅：212套正華苑B座： 住宅： 35 套 車庫(kù)、雜物間： 41 間戶型：二房一廳、二房二廳、三房二廳、四房二廳、樓中樓。工程進(jìn)度：明華苑一期20XX年6月交付；機(jī)電市場(chǎng)，正華苑2棟20XX年89月交樓。開(kāi)發(fā)商：廣西玉林市田豐房地產(chǎn)有限公司三、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、商業(yè)優(yōu)勢(shì)前景看好根據(jù)玉林市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)狀況，玉林市委、市政府提出了發(fā)展商貿(mào)型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展思路，為玉林市經(jīng)濟(jì)發(fā)展確立了新的方向。目前玉林市的專業(yè)市場(chǎng)（工業(yè)品市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)、果菜市場(chǎng)、摩托車市場(chǎng)、電腦電器城）不管是社會(huì)貢獻(xiàn)率還是經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率都排在商業(yè)行業(yè)的首位。因此，不僅是官方還是民間都對(duì)專業(yè)市場(chǎng)與市場(chǎng)配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資有較高的熱情。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位于玉林新城區(qū)的商業(yè)中心，不管是作為專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)電五金市場(chǎng)和明華苑商鋪，還是為專業(yè)市場(chǎng)配套的商品房項(xiàng)目，都必定會(huì)引起廣大市民的關(guān)注和吸引投資者的眼光。2、交通優(yōu)勢(shì)具有不可替代性本項(xiàng)目位于玉林市城市中軸線十里長(zhǎng)街人民西路西段，是玉林市溝通城鄉(xiāng)及周邊省區(qū)、地市的城市橋頭堡，是玉福二級(jí)路（玉林至福綿），玉石一級(jí)路（玉林至興業(yè)、南寧），玉公二級(jí)路（玉林至北海、湛江）的交匯點(diǎn)，交通非常便利。3、環(huán)境優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二便利的交通優(yōu)勢(shì)使本項(xiàng)目所在的人民西路成為玉林城區(qū)的西大門(mén)和西南方向客流進(jìn)入城區(qū)必經(jīng)的最便捷通道。本項(xiàng)目與工業(yè)品市場(chǎng)相鄰，成為工業(yè)品市場(chǎng)商圈重要的客流、物流、資金流、信息流的匯聚地。本項(xiàng)目南鄰南流江江濱大道、視野開(kāi)闊、景觀效果較好，還與規(guī)劃中的市級(jí)公園相鄰，既得市場(chǎng)財(cái)氣，又占原野靈氣。4、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚廣西田豐房地產(chǎn)有限公司實(shí)力雄厚。一個(gè)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商便是項(xiàng)目最堅(jiān)實(shí)的后盾。由于房地產(chǎn)業(yè)日趨規(guī)范和成熟，購(gòu)房者在選擇樓盤(pán)時(shí)往往會(huì)受開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)弱所影響。近年各地不時(shí)發(fā)生過(guò)建設(shè)項(xiàng)目因后續(xù)資金不足，而導(dǎo)致交樓延誤和降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不良影響。因此，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是項(xiàng)目成功的一個(gè)重要因素。田豐公司的發(fā)展和成就表明，田豐公司的開(kāi)發(fā)實(shí)力和能力，是本項(xiàng)目成功的可靠保證。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)：1、同類小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈截至20XX年10月底止，與本項(xiàng)目地段、規(guī)模、功能相似或相近的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。其中“世紀(jì)江南”由于概念炒作、推廣手段得法，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中具有較高的知名度。舊城改造五大項(xiàng)目（州佩步行街、東門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)、斯壯商業(yè)廣場(chǎng)、解放路、民新路中段步行街等）具有傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢(shì)、政府背景以及公益傾向，對(duì)本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的挑戰(zhàn)性。2、配套設(shè)施尚不完善，影響居住的舒適性和便利性。本項(xiàng)目所在地塊屬城市新區(qū)，所有生活服務(wù)和市政設(shè)施都依靠開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一建設(shè)，盡管規(guī)劃設(shè)計(jì)尚算合理和科學(xué)，但受開(kāi)發(fā)成本和投資規(guī)模所限，許多市政公用設(shè)施，如超市、學(xué)校、金融、郵政、通訊、醫(yī)療、公交等設(shè)施尚未全面配套，在一定程度上影響本項(xiàng)目的潛在價(jià)值，削弱了項(xiàng)目的投資吸引力。3、本項(xiàng)目的通暢性受城市布局和輪廓限制。新舊城區(qū)的連接和交流全部依靠?jī)H有的下穿式立交橋，可進(jìn)入性不強(qiáng)。盡管升值空間巨大，商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，但從風(fēng)水理論看，財(cái)路不多，在一定目標(biāo)客戶中影響了本項(xiàng)目的應(yīng)有價(jià)值。四、市場(chǎng)分析（一）行業(yè)狀況 1、玉林市是桂東南組團(tuán)式城市群的中心，正逐步成為桂東南重要交通樞紐、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中心、工業(yè)基地、商貿(mào)中心，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的作用。以玉林市城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的形成，也進(jìn)一步擴(kuò)大了本項(xiàng)目作為核心商圈的輻射面和影響力。同時(shí)也為玉林房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供廣闊的市場(chǎng)。 2、進(jìn)入21世紀(jì)以后，玉林市及時(shí)凍結(jié)城區(qū)私人購(gòu)買(mǎi)宅基地自建房屋的做法，刺激了商品房的消費(fèi)需求，推動(dòng)了商品住宅的發(fā)展。到目前為止，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到45家，建成各類住宅小區(qū)21個(gè)。人均居住面積擴(kuò)大到11.5平方米。3、20XX年以來(lái)，玉林城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成前所未有的高潮，截至20XX年上半年，城區(qū)在建商品住宅的項(xiàng)目達(dá)20個(gè)（不含單位集資房項(xiàng)目），房產(chǎn)消費(fèi)水平也呈強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（二）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)1、開(kāi)發(fā)水平從依賴市政配套、追求容積率向?qū)崿F(xiàn)小區(qū)自我配套，強(qiáng)調(diào)景觀空間和居住舒適度升級(jí)換代。2、開(kāi)發(fā)形式由粗放型低層次的填充式開(kāi)發(fā)向舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉。已納入玉林市政府135工程的舊城改造項(xiàng)目有11個(gè)，已進(jìn)入實(shí)施階段的5個(gè)。由于居住空間習(xí)慣和傳統(tǒng)觀念的影響，與新區(qū)相比舊城改造項(xiàng)目具有較大的優(yōu)勢(shì)。3、開(kāi)發(fā)模式由單一住宅開(kāi)發(fā)向區(qū)域綜合配套開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)軌。本項(xiàng)目就屬于這類開(kāi)發(fā)模式的典范。4、開(kāi)發(fā)檔次由安居型和經(jīng)濟(jì)適用房向高檔洋房和豪華型別墅式提升。5、集資建房等帶福利性質(zhì)的開(kāi)發(fā)行為也在一定程度上分流了商品房消費(fèi)群體。6、玉林城區(qū)主要樓盤(pán)情況對(duì)比如下：項(xiàng)目名稱發(fā)展商地址環(huán)境交通配套戶型銷售定價(jià)按揭折扣交房期限世紀(jì)江南歐景嘉園世紀(jì)京華房地產(chǎn)公司江南開(kāi)發(fā)區(qū)（云天宮對(duì)面）北臨南流江，東連民路主路，背靠云天宮4路公交車經(jīng)過(guò)（高爾夫球場(chǎng)）VIP練習(xí)場(chǎng)二房二廳/三房二廳/四房二廳/樓中樓11001400元/ m八成30年9.69.8折20XX年10月（一期）20XX年12月（二期）德興花園永高房地產(chǎn)公司文化廣場(chǎng)東面毗鄰文化廣場(chǎng)，金雞廣場(chǎng)，規(guī)劃中市政廣場(chǎng) 離公交車站稍遠(yuǎn)通暢性尚好兒童樂(lè)園、保安嚴(yán)密一廳三房/四房二廳、一廳五房/獨(dú)立商鋪1020元/ m七成20年9.8折現(xiàn)房玖瑰花園海達(dá)房地產(chǎn)公司玉林市玉梧路海達(dá)綜合樓與國(guó)防基地、西倚文化廣場(chǎng)二環(huán)路毗鄰玉高、師院11路公交車與市中心相連羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、噴水池二房二廳/樓中樓、躍層14001600元/ m七成20年9.8折現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房麗江家園振業(yè)房地產(chǎn)總公司江濱路南橋市場(chǎng)旁沒(méi)有開(kāi)通公交車舊城改造項(xiàng)目三房二廳為主未定價(jià)未定未定聚龍花園天龍房地產(chǎn)公司金雞嶺附近毗鄰五里橋、金雞嶺、靠近鬧市3路公交車經(jīng)過(guò)項(xiàng)目附近小型中心花園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所三房二廳、四房二廳為主12001400元/ m5、10、20年等9.89.9折準(zhǔn)現(xiàn)房（部分）工業(yè)品住宅小區(qū)盛業(yè)房地產(chǎn)有限公司工業(yè)品市場(chǎng)旁一環(huán)西路,工業(yè)品市場(chǎng),西環(huán)車站4路、七路公交車依靠市政建配套設(shè)施三房至四房1200元/ m7成30年9.69.8折20XX年10月（三）賣點(diǎn)分析由于本項(xiàng)目所在區(qū)域是規(guī)劃建設(shè)中的城市新區(qū)，雖然規(guī)劃布局比較科學(xué)，但配套設(shè)施的建設(shè)尚不完善，項(xiàng)目?jī)r(jià)值和發(fā)展?jié)摿o(wú)法完全顯現(xiàn)。因此，賣點(diǎn)提煉是否精當(dāng)準(zhǔn)確，決定著本項(xiàng)目銷售是否順暢。本策劃方案認(rèn)為田豐西南商城的主要賣點(diǎn)有：1、 新城區(qū)、新生活對(duì)于追求人居環(huán)境的目標(biāo)群體而言，這是最具吸引力的賣點(diǎn)。上海浦東、南寧瑯東之所以成為當(dāng)?shù)厝俗罾硐氲木幼〉?，正是因?yàn)樗鼈兌际浅鞘袛U(kuò)張過(guò)程中建設(shè)的全新城區(qū)，完全按照現(xiàn)代城市理念和人居標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。隨著新城區(qū)配套設(shè)施的逐步完善，因黎湛鐵路與舊城區(qū)分隔的鐵西區(qū)田豐西南商城也必定成為玉林市城市發(fā)展過(guò)程中最理想的居住環(huán)境。2、商住相宜，創(chuàng)造完美新城區(qū)繁華與否取決于交通的便捷性和人氣指數(shù)。本項(xiàng)目這兩項(xiàng)條件已經(jīng)完全具備。一是本項(xiàng)目所在的人民西路是玉林市重點(diǎn)建設(shè)的城市主干道，也是玉林市的城市中軸線，并與玉公路、玉石路、玉福路交匯，即將投入使用的五金機(jī)電市場(chǎng)400多個(gè)商鋪已將售罄，由明華苑1#、3#、4#、5#棟116間商鋪組成的裝飾材產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)售。而專業(yè)市場(chǎng)的興旺，必定帶動(dòng)住宅需求的上升，從而實(shí)現(xiàn)商住兩旺的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。3、黃金商圈新核心本項(xiàng)目是目前玉林市面積最大的連片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)中的五金機(jī)電市場(chǎng)、裝飾材料市和規(guī)劃中的建材市場(chǎng)構(gòu)成玉林市新的商貿(mào)圈，并使以工業(yè)品市場(chǎng)為主體的商圈核心向本項(xiàng)目所在的城市新區(qū)轉(zhuǎn)移，形成以本項(xiàng)目為核心的人流、物流、資金流、信息流合一的商貿(mào)中心。上述所列項(xiàng)目中，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成嚴(yán)重威脅、直接攔截、分流本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體的主要有世紀(jì)江南歐景嘉園、工業(yè)品小區(qū)、德興花園、振業(yè)麗江家園等。（四）消費(fèi)結(jié)構(gòu)1、從消費(fèi)動(dòng)機(jī)劃分，一是為改善居住條件提高生活質(zhì)量所需；二是安家創(chuàng)業(yè)所需；三是投資經(jīng)營(yíng)以期升值回報(bào)。2、從消費(fèi)能力劃分：按揭購(gòu)房群體是主流；分期付款的中高收入人士和商貿(mào)業(yè)主次之；一次性付款購(gòu)房者比例最低。3、從消費(fèi)地域劃分：以五金機(jī)電市場(chǎng)、工業(yè)品市場(chǎng)、及周邊個(gè)私業(yè)主消費(fèi)為主；從城郊及周邊縣市入城謀求發(fā)展的外來(lái)人口為輔，其中陸川、博白、福綿、興業(yè)等縣區(qū)的消費(fèi)者將是外來(lái)投資的主流；純投資行為市民占一定比例。五、營(yíng)銷策略在爭(zhēng)得建設(shè)時(shí)間的同時(shí)，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念，富有個(gè)性的建筑布局以及創(chuàng)造性的廣告組合是使住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)熱銷、升值的重要因素。而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，又是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)劃理念、建筑風(fēng)格的前提。（一）定位策略1、銷售區(qū)域定位本項(xiàng)目的核心銷售市場(chǎng)區(qū)域是五金機(jī)電市場(chǎng)和工業(yè)品市場(chǎng)及周邊形成的商貿(mào)中心區(qū)；第二銷售區(qū)域市場(chǎng)是福綿、陸川、博白等縣區(qū)形成的商貿(mào)邊緣區(qū)；第三銷售區(qū)域市場(chǎng)是五大舊城改造工程及周邊形成的拆遷區(qū)。2、項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目的形象定位是以商帶戶、以住引商、商住相宜，以商貿(mào)功能、商業(yè)活動(dòng)、商旅文化為基調(diào)，以商業(yè)氛圍體現(xiàn)繁華富裕的城市新區(qū)。3、消費(fèi)群體定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體主要分為三類：第一類是五金機(jī)電市場(chǎng)商鋪投資業(yè)主，以及工業(yè)品市場(chǎng)的第二代業(yè)主，原有的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和住房不能滿足生產(chǎn)、生活和經(jīng)營(yíng)的需要，迫切希望改善經(jīng)營(yíng)條件與居住條件。第二類是在本項(xiàng)目地段及周邊經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和陸川、博白、福綿等縣、區(qū)、鎮(zhèn)以本項(xiàng)目地段為生活圈的客戶。第三類是追求貨幣保值增值的投資者和尋求第三收入渠道的有經(jīng)濟(jì)能力的客戶。4、銷售價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣條件和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，建議本項(xiàng)目的入市定價(jià)應(yīng)采取低開(kāi)高走的策略。入市定價(jià)應(yīng)具有較大的彈性空間和較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使先購(gòu)先住者的物業(yè)升值，同時(shí)使投資人士的投資具有炒作空間。本著順利啟動(dòng)，逐漸提升的價(jià)格策略，綜合考慮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、市場(chǎng)業(yè)態(tài)和消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)水平。建議本項(xiàng)目住宅的平均價(jià)格為：1150元/m2。商鋪的平均價(jià)格為：3800元/m2。（二）促銷形式綜合利用媒體整合傳播和現(xiàn)場(chǎng)推介活動(dòng)開(kāi)展促銷。主要形式：1、引導(dǎo)系統(tǒng)布置及樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝2、媒體推介、市場(chǎng)預(yù)熱3、巡回宣傳、發(fā)送資料和售樓部洽淡、咨詢推介4、訂號(hào)和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)5、開(kāi)盤(pán)慶典6、公共關(guān)系和公益活動(dòng)六、廣告策略（一）、房地產(chǎn)廣告業(yè)態(tài)分析玉林市的房地產(chǎn)廣告目前仍處于起步的粗放型階段。廣告缺乏創(chuàng)意，表現(xiàn)手法單一，廣告整體設(shè)計(jì)制作水平差，廣告投放力度和頻率過(guò)低，媒體組合聯(lián)動(dòng)意識(shí)不強(qiáng)。從現(xiàn)階段玉林房地產(chǎn)廣告的投放情況看，主要媒體以電視廣告、POP廣告、樓書(shū)資料派送廣告為主，報(bào)紙廣告為鋪。大面積，長(zhǎng)時(shí)段的戶外路牌廣告，只有世紀(jì)江南、麗江家園和聚龍花園等項(xiàng)目開(kāi)了先河。電視廣告多以價(jià)格、付款方式為主要訴求點(diǎn)，報(bào)紙廣告多以小版面（1/2版，1/4版）為主，廣告訴求基本與電視廣告相同。玉林房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)的粗放型、低水平狀況為本項(xiàng)目的大規(guī)模宣傳推廣、高起點(diǎn)形象宣傳提供了良好的機(jī)遇。玉林城區(qū)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告投放情況調(diào)查：樓盤(pán)名稱電視報(bào)紙路牌POP廣告訴求點(diǎn)世紀(jì)江南歐景嘉園玉林電視臺(tái)“房產(chǎn)直通車”30秒形象廣告和“新聞視線”公益廣告玉林晚報(bào)（每逄周末不定期：全版、半版、1/4版）玉林電視報(bào)（玉林樓市專欄：全版、半版、1/4）圖文并茂排埠橋頭廣告牌（600多平方米，玉林第一牌）、五燈坡路牌（約50平方米）精美宣傳活頁(yè)、精美樓書(shū)強(qiáng)勢(shì)推介歐景家園小區(qū)的理念、區(qū)位、環(huán)境、配套、戶型、物業(yè)服務(wù)麗江家園玉林電視臺(tái)信息頻道，玉林電視臺(tái)新聞綜合頻道“房產(chǎn)直通車”30秒形象廣告，獨(dú)家贊助玉林市“振業(yè)麗江家園”杯首屆舞蹈大賽。玉林晚報(bào)每周1/2版、玉林日?qǐng)?bào)每月1/4版電腦城環(huán)島路牌、西街口路牌、南橋頭三建公司樓頂路牌宣傳彩頁(yè)（親水家園和歷史文化內(nèi)涵）強(qiáng)勢(shì)推介小區(qū)的區(qū)位、環(huán)境、文化玖瑰花園玉林電視臺(tái)信息頻道，三分鐘專題片，玉林電視臺(tái)新聞綜合頻道30秒形象廣告玉林晚報(bào)、玉林日?qǐng)?bào)（周末不定期：軟文全版、半版、1/4版）圖文并茂售樓部樓頂，市區(qū)部分轉(zhuǎn)盤(pán)口，人民路隔離欄小型廣告牌印刷精美樓書(shū)和宣傳活頁(yè)全面推介開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（感情訴求理性訴求相互輝映）聚龍花園影視媒體暫時(shí)沒(méi)有考慮玉林晚報(bào)（周末不定期；1/4版）玉林電視報(bào)（玉林樓市專欄：1/4）圖文并茂玉石二級(jí)公路入口護(hù)欄字體廣告2米12米印刷簡(jiǎn)單傳單著重推介地段、戶型、價(jià)格德興花園玉林電視臺(tái)信息頻道30秒玉林晚報(bào)1/4版每周二期市區(qū)綠化帶公益廣告牌0.8M1.0M普通套紅印刷強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房和首期免息（二）廣告目標(biāo)1、實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)本策劃案的一切廣告活動(dòng)都是為了能開(kāi)拓和占領(lǐng)市場(chǎng)，提高銷售業(yè)績(jī)，按開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。2、搶占市場(chǎng)份額以戶外廣告活動(dòng)為起點(diǎn)，開(kāi)拓以五金機(jī)電市場(chǎng)、工業(yè)品市場(chǎng)商圈為中心的目標(biāo)市場(chǎng)，然后采用漸進(jìn)式的廣告策略輻射周邊地段乃至整個(gè)玉林城及周邊縣市區(qū)。3、樹(shù)立品牌形象通過(guò)媒體整合傳播，樹(shù)立本項(xiàng)目的良好品牌形象，使項(xiàng)目在目標(biāo)市場(chǎng)推廣過(guò)程中品牌突出、形象鮮明、便于識(shí)記，增強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。4、提高企業(yè)知名度樹(shù)立良好的產(chǎn)品品牌形象，從而提高開(kāi)發(fā)商的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，迅速增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)影響力。（三）廣告主題通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)界態(tài)勢(shì)、消費(fèi)目標(biāo)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析、對(duì)比、研究、綜合，本策劃方案認(rèn)為符合該項(xiàng)目定位的廣告主題：田豐西南商城商機(jī)盡在掌握，繁華觸手可及本項(xiàng)目三大專業(yè)市場(chǎng)必定匯聚八方商賈云集，田豐西南商城的每一個(gè)項(xiàng)目都充滿財(cái)富，每一個(gè)客戶都擁有商機(jī)，不管是商鋪還是住宅，都蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)價(jià)值，因此說(shuō)田豐西南商城商機(jī)盡在掌握。城市新區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，城市新商區(qū)的功能優(yōu)勢(shì)，決定了本項(xiàng)目是客流、物流、資金流、信息流的商圈新核心。不存在規(guī)劃缺陷而造成的“開(kāi)而不發(fā)，有城無(wú)市”的風(fēng)險(xiǎn)，盡管項(xiàng)目尚在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，但可以預(yù)見(jiàn)，田豐西南商城繁華觸手可及?！吧虣C(jī)盡在掌握，繁華觸手可及”不僅準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)了田豐西南商城的商業(yè)前景，也濃縮提煉了田豐西南商城的核心價(jià)值。系列廣告語(yǔ)：田豐西南商城商住相宜，創(chuàng)造完美田豐西南商城盡占商機(jī)之優(yōu)，榮享生活之美田豐西南商城占繁華和商機(jī)，得綠野和靈氣上述廣告語(yǔ)從環(huán)境賣點(diǎn)方面突出田豐西南商城的優(yōu)勢(shì)。幾乎在所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)功能與環(huán)境優(yōu)勢(shì)的完美統(tǒng)一。田豐西南商城由于地緣優(yōu)勢(shì)，使開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃中竭力營(yíng)造商業(yè)功能凸現(xiàn)商業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，又渾然天成地占有南流江和玉林市級(jí)公園（規(guī)劃中）的靈氣。田豐西南商城所在的南流江，是南流江穿城而過(guò)的最后江段，江面開(kāi)闊，景致美麗，是人工營(yíng)造的商圈中唯一自然景觀。這是任何樓盤(pán)和項(xiàng)目都不可能克隆和復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。（四）廣告建議1、預(yù)熱階段的宣傳推廣要建立立體的推廣構(gòu)架，對(duì)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行全方位的銷售傳播，以在短期內(nèi)擴(kuò)大知名度，提升目標(biāo)群體對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度。2、前期以電視廣告和報(bào)紙廣告為主，盡可能地?cái)U(kuò)大銷售信息覆蓋范圍。3、推廣期以后的宣傳推廣以報(bào)紙硬廣告為主，同時(shí)配合相應(yīng)的營(yíng)銷活動(dòng)，以迅速提升信任感。（五）媒體組合策略前期以品牌形象廣告為主；中期以賣點(diǎn)訴求兼形象推廣為主；后期以銷售手段兼賣點(diǎn)訴求為主。1、媒體評(píng)介電視玉林電視臺(tái)共有新聞綜合頻道、生活頻道、知識(shí)頻道、信息頻道多套節(jié)目，各頻道的節(jié)目安排和優(yōu)勢(shì)比較如下：頻道覆蓋范圍/傳遞方式目標(biāo)收視群體收視率頻道特色廣告價(jià)位YL-1綜合微波傳送/玉林轄區(qū)四縣二區(qū)一市及周邊縣市政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員、教師、學(xué)生、工人、工礦企業(yè)員工為主的目標(biāo)受眾同類頻道中收視率達(dá)13.3%權(quán)威性強(qiáng)、覆蓋面廣、可信度高最高A段20秒1500元/天YL-2生活光纜傳送/玉林城區(qū)有線用戶都市青年及年輕家庭、時(shí)尚一族同類或頻道中收視率最高達(dá)11.95%影視娛樂(lè)節(jié)目豐富，城區(qū)覆蓋廣，自辦節(jié)目少較綜合頻道低A段20秒1150元/天YL-3知識(shí)光纜傳送/玉林城區(qū)有線用戶知識(shí)階層、大中專學(xué)生收視率高達(dá)4.1%影視節(jié)目較豐富，自辦節(jié)目少較綜合頻道低A段20秒 500元/天信息光纜傳送/玉林城區(qū)有線用戶家庭、工商（經(jīng)商）人士、流動(dòng)人專業(yè)群體收視率較高廣告專業(yè)頻道、覆蓋廣，廣告價(jià)格低廉最低（25次/天）20秒 250元/天報(bào)紙玉林市的報(bào)紙主要有玉林日?qǐng)?bào)、玉林晚報(bào)和玉林廣播電視報(bào)等，主要指標(biāo)對(duì)比如下：名稱版式期發(fā)量印刷質(zhì)量報(bào)紙風(fēng)格目標(biāo)受眾廣告價(jià)玉林日?qǐng)?bào)對(duì)開(kāi)8版6.3萬(wàn)份輪轉(zhuǎn)機(jī)、彩印時(shí)政要聞、焦點(diǎn)報(bào)道機(jī)關(guān)干部、公務(wù)員、事業(yè)干部、工人、社團(tuán)、教師、學(xué)生56000元/版玉林晚報(bào)4開(kāi)16版3萬(wàn)份輪轉(zhuǎn)機(jī)、彩印市井新聞、生活時(shí)尚商人，流動(dòng)人口26000元/版玉林廣播電視報(bào)4開(kāi)16版1.2萬(wàn)份彩印娛樂(lè)資訊、休閑生活關(guān)注電視節(jié)目的群體42000元/版電臺(tái)玉林電臺(tái)是玉林唯一的地市級(jí)電臺(tái)。覆蓋范圍較廣，每天播音18小時(shí)，自辦節(jié)目較多，節(jié)目?jī)?nèi)容較豐富。但節(jié)目檔次不高，名牌欄目少。聽(tīng)眾群體的不確定性較大，但覆蓋廣，廣告價(jià)格低廉。戶外廣告路牌、巨幅戶外廣告主要指路牌、巨幅、橫幅等在公共場(chǎng)所發(fā)布的平面廣告。這種廣告具有視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，強(qiáng)迫識(shí)記效果好的特點(diǎn)，但輻射范圍受地段、方位、視線、車流、人流的影響。信息量不宜過(guò)大。宣傳單張（POP）POP廣告形式較活潑、內(nèi)容豐富，可根據(jù)信息量的多少來(lái)確定版面大小，表現(xiàn)比較直觀、傳播面較廣，但投放量過(guò)多、過(guò)濫會(huì)影響商品檔次、品位。2、廣告訴求點(diǎn)樓盤(pán)品牌“田豐西南商城，商機(jī)盡在掌握、繁華觸手可及”； 樓盤(pán)地理位置和商業(yè)優(yōu)勢(shì)商住相宜、創(chuàng)造完美；樓盤(pán)價(jià)格和升值潛力田豐西南商城，盡觀玉林豐姿；3、廣告創(chuàng)意電視廣告創(chuàng)意形象片：形象片是項(xiàng)目樹(shù)立良好形象、維護(hù)品牌價(jià)位、達(dá)到提升品牌品位的持續(xù)性宣傳片。突出項(xiàng)目市場(chǎng)定位，圍繞“田豐西南商城，商機(jī)盡在掌握，繁華觸手可及”廣告主題，用夸張手法表現(xiàn)居住地段的繁華和旺盛。報(bào)紙廣告創(chuàng)意 圍繞“田豐西南商城”的功能定位及建設(shè)規(guī)模，突出項(xiàng)目的商業(yè)優(yōu)勢(shì)和人流、物流、資金流、信息流的傳播優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)商機(jī)盡在掌握，繁華觸手可及的主題。戶外廣告創(chuàng)意由于戶外廣告的受眾具有流動(dòng)性，在廣告畫(huà)面的視覺(jué)停留短暫，所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡(jiǎn)單明了、主題突出、言簡(jiǎn)意賅。主題：田豐西南商城，商住相宜，創(chuàng)造完美內(nèi)容：項(xiàng)目標(biāo)志，項(xiàng)目名稱，發(fā)展商，熱線電話。電臺(tái)廣告創(chuàng)意電臺(tái)廣告聲音消失快，不易識(shí)別記憶，不宜做詳細(xì)的推介廣告，頻率過(guò)低的電臺(tái)廣告收效不大。創(chuàng)意：車水馬龍的聲音，討價(jià)還價(jià)的叫賣叫買(mǎi)的對(duì)話為背景。旁白：田豐西南商城，商機(jī)盡在掌握、繁華觸手可及。POP廣告創(chuàng)意主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、方位，通過(guò)城區(qū)規(guī)劃圖加以表現(xiàn)，特別要注意標(biāo)示出項(xiàng)目位置，工業(yè)品市場(chǎng)，五金機(jī)電市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的方位，形成項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)優(yōu)勢(shì)效果。樓書(shū)創(chuàng)意：（見(jiàn)附件）引導(dǎo)系統(tǒng)A現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目主入口正華苑一棟樓頂設(shè)置形象噴繪巨幅內(nèi)容：主題廣告語(yǔ)，“田豐西南商城，商機(jī)盡在掌握，繁華觸手可及”傾情受理咨詢和預(yù)訂（規(guī)格17M8M）。B道路指示人民西路（福綿路口至工業(yè)品立交橋）設(shè)置路燈燈箱C售樓部裝修方案已經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)、實(shí)施。4、媒體組合策略根據(jù)目標(biāo)受眾所處區(qū)域，市場(chǎng)啟動(dòng)階段宣傳推廣重點(diǎn)在五金機(jī)電市場(chǎng)商鋪客戶以及工業(yè)品市場(chǎng)業(yè)主及周邊鋪面，進(jìn)入銷售后在玉林城區(qū)范圍內(nèi)宣傳。第一階段可以組合報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外廣告、POP廣告全方位推介。首先以電視廣告高頻率、報(bào)紙平面大版面推進(jìn)為主。其后可用均頻率、中版面進(jìn)行推廣。在中期則以軟性宣傳增多，硬性廣告減少密度的方法控制廣告的投放量并補(bǔ)充廣告訴求的不足。最后階段以營(yíng)銷手段訴求再作一次全面宣傳。階段性安排A前期以形象推廣為主；B中期以功能訴求兼形象推廣為主；C后期以銷售手段兼功能性訴求為主；媒體選擇A電視：玉林電視臺(tái)綜合、生活、知識(shí)三個(gè)頻道套餐播出；信息頻道滾動(dòng)播出；B電臺(tái)：玉林電臺(tái)，A段套播；C報(bào)紙：玉林晚報(bào)每周投放1/4版；D戶外：人民西路立交橋正華苑一棟樓頂路牌：17M8M； 人民中路圣安商廈（南江百貨大樓）向青年廣場(chǎng)立面；EPOP：首期印2萬(wàn)份A3彩頁(yè)。5、投放計(jì)劃（第一階段）：電視廣告：A20XX年11月20日20XX年1月31日，套播30秒形象廣告；B20XX年11月20日20XX年1月31日，信息頻道滾動(dòng)播出30秒賣點(diǎn)廣告（每天滾動(dòng)播出20次）。報(bào)紙廣告A20XX年11月20日玉林晚報(bào)1/2版彩頁(yè)。B20XX年11月27日、12月3日、10日、17日、24日；20XX年1月1日、9日、16日、23日、30日玉林晚報(bào)1/4版彩版。電臺(tái)廣告20XX年12月1日20XX年1月31日玉林電臺(tái)，每天A段（7：25，12：25，12：55，18：55，19：25，19：55，20：25，20：55，21：25，21：55，22：25，22：55）播出30秒。POP廣告20XX年12月10日20XX年1月31日，分兩期派發(fā)不同版本的POP廣告彩頁(yè)，每期10000份2期=20000份。戶外廣告A20XX年12月15日制定完成人民中路圣安商廈（南江百貨大樓）噴繪廣告。規(guī)格： 17M8MB20XX年12月20日完成人民西路（福綿路口至立交橋）燈桿燈箱的設(shè)計(jì)、制作、安裝。樓盤(pán)推介（促銷）活動(dòng)11月5日10日建設(shè)系統(tǒng)在南寧國(guó)際會(huì)展中心組團(tuán)參加廣西南寧國(guó)際民歌節(jié)舉行的“貿(mào)洽會(huì)”，派出促銷小姐在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)資料、接受咨詢。開(kāi)盤(pán)慶典開(kāi)盤(pán)方案待開(kāi)發(fā)商確定售樓部裝修日期和開(kāi)盤(pán)日期后另行制定。建議盡可能與工業(yè)品小區(qū)、麗江家園的開(kāi)盤(pán)時(shí)間錯(cuò)開(kāi)。6、廣告預(yù)算說(shuō)明：媒體廣告按媒體報(bào)價(jià)五折優(yōu)惠。電視廣告：合計(jì)：67725元A新聞綜合頻道（A段、30秒）1800/元70天0.45折=56700元B信息頻道（全天滾動(dòng)播25次）350元/天70天0.45折=11025元C制作費(fèi)：2000元電臺(tái)廣告（A段、30秒）150元/天70天0.45折=4725元報(bào)紙廣告（玉林晚報(bào)，彩色版）合計(jì)：35100元1/2版：13000元/期1期0.45折=5850元1/4版：6500元/期10期0.45折=29250元戶外廣告：正華苑一棟樓頂立交橋路牌：17M8M72元/M2=9792元（不含稅）圣安商廈右側(cè)（向廣場(chǎng)）路牌：17M6M590元/M2=60180元路燈燈箱 個(gè)，規(guī)格：POP彩頁(yè)（A3開(kāi)張157克銅版紙膠?。?000份0.71元/份=2130元貿(mào)洽會(huì)（促銷活動(dòng)）：4000元參展費(fèi)2000元（交建設(shè)局）勞務(wù)費(fèi)2000元（含差旅、住宿、車船）七、結(jié)束語(yǔ)通過(guò)實(shí)施本營(yíng)銷策劃方案，本公司完全有能力掌握項(xiàng)目的銷售運(yùn)作進(jìn)程，完成預(yù)期的銷售目標(biāo)，最大限度的實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的資金回籠及銷售利潤(rùn)目標(biāo)，為開(kāi)發(fā)商今后的發(fā)展打下基礎(chǔ)，共同打造玉林乃至全國(guó)房地產(chǎn)界的品牌企業(yè)。廣西南寧房產(chǎn)咨詢有限公司二00三年十一月十三日附件一： 田豐西南商城電視廣告腳本形象篇30秒序號(hào)No.鏡頭Shot畫(huà)面Picture畫(huà)外音Offscreen Voice1遠(yuǎn)景公園鏡頭感受公園的寧?kù)o；置身商圈的繁華；商住相宜，創(chuàng)造完美；田豐西南商城商機(jī)盡在掌握，繁華觸手可及。（字幕）：樓盤(pán)地址：玉林市十里長(zhǎng)街人民西路兩側(cè)。電話：07752620603、26268682中景一座拔地而起的高樓從公園中建起3中、遠(yuǎn)景一個(gè)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)路口4中、遠(yuǎn)景車水馬龍的交通區(qū)位5特寫(xiě)商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所6中景太陽(yáng)下山晚霞的人流鏡頭7遠(yuǎn)、中景（推、拉）玉林城市新城升起的全景（一）8中景玉林城市新城推進(jìn)的鏡頭（二）9特寫(xiě)玉林城市新城推進(jìn)的田豐西南商城模型鏡頭（二）10三維演繹LOGO田豐西南商城樓書(shū)文案P1：田豐西南商城商機(jī)盡在掌握、繁華觸手可及（田豐西南商城LOGO）P2：黃金走廊、商業(yè)極地；城市中軸線的地段，成就了田豐西南商城的“黃金走廊” 的地位，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)了“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的核心功能；規(guī)劃用地：65.34公頃、公建用地6.02公頃、道路用地19.42公頃、公用綠地21.55公頃。P2： 四大核心；商業(yè)核心、交通核心、景觀核心、生活核心；形成一個(gè)具有人流、物流、資金流、信息流為一體的商貿(mào)中心，成為玉林城西南邊上一顆閃耀的明珠，照耀著玉林的今天與未來(lái)。P3：鉆石地段、鉑金位置；地段、地段，還是地段；中國(guó)的西部、玉林的西部、玉林的西南商城；以獨(dú)具地段優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特商業(yè)前景、去打造一個(gè)商城、打造一個(gè)更具玉林特色，具有三合一（機(jī)電五金綜合市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)）的、區(qū)域性的大型專業(yè)市場(chǎng)。高級(jí)住宅與專業(yè)市場(chǎng)配套，以商帶住，以住引商，商住兩旺，升值空間無(wú)限；P4：展望玉林未來(lái)，解讀田豐西南商城。罕有的三大專業(yè)市場(chǎng)：機(jī)電五金綜合市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)，可真切地感受到商機(jī)盡在掌握、繁華觸手可及。P5：商住相宜、創(chuàng)造完美；置身商圈的繁華，感受公園的寧?kù)o；鬧中取靜，靜中取繁華；南隔南流江江濱大道，與規(guī)劃中的市級(jí)公園相鄰，視野開(kāi)闊、景致亮麗，既得市場(chǎng)財(cái)氣，又占原野靈氣。P6：城市樞紐與“橋頭堡”；玉林三大專業(yè)市場(chǎng)匯集的聚寶盆，出海通道的“橋頭堡”；玉林市溝通城鄉(xiāng)及周邊省區(qū)、地市的城市橋頭堡，是玉福二級(jí)路（玉林至福綿），玉石一級(jí)路（玉林至興業(yè)、南寧），玉公二級(jí)路（玉林至北海、湛江）的交匯點(diǎn)。P7：紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、香港的銅羅灣、北京的王府井上海的南京路、，南寧的瑯東. 這些宛如一顆顆閃亮的珍珠，閃爍著迷人的光彩?！坝窳痔镓S西南商城”更猶如一顆明珠，散落在南流江岸邊上，成為玉林西南邊一道風(fēng)景線，逐步成為玉林城市發(fā)展的典范P8：靚麗戶型、超大面積、闊綽空間；實(shí)用性與舒適性無(wú)與倫比，方正戶型設(shè)計(jì)，功能明晰分區(qū)，處處體察人意，可充分體現(xiàn)其典范之作與成功人士生活的特色。P9：完善的生活配套，學(xué)校、超市、市場(chǎng)為您減輕工作繁忙的壓力；三大專業(yè)市場(chǎng)的成熟，為業(yè)主們營(yíng)造一個(gè)商務(wù)洽談的新天地，形成一個(gè)進(jìn)一步交流信息的商務(wù)平臺(tái)。P10：高級(jí)智能化物業(yè)管理，24小時(shí)值班巡邏、貼心服務(wù)到家；由具有較高知名度的廣西玉林鑫諾物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、智能化管理、讓廣大業(yè)主、客商安居樂(lè)業(yè)。田豐西南商城售樓部展板展板一：黃金走廊、商業(yè)極地；城市中軸線的地段，成就了田豐西南商城的“黃金走廊” 的地位，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)了“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的核心功能；展板二：四大核心；商業(yè)核心、交通核心、景觀核心、生活核心；開(kāi)啟玉林的未來(lái)。展板三：展望玉林未來(lái)，解讀田豐西南商城。罕有的三大專業(yè)市場(chǎng)：機(jī)電五金綜合市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)，可真切地感受到商機(jī)盡在掌握、繁華觸手可及。展板四：鉆石地段、鉑金位置；紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、香港的銅羅灣、北京的王府井、上海的南京路、南寧的瑯東，叩問(wèn)玉林的未來(lái)在何方？不言而喻，在中國(guó)的西部、在玉林的西部、在玉林的田豐西南商城。展板五：商住相宜、創(chuàng)造完美；置身商圈的繁華，感受公園的寧?kù)o；鬧中取靜，靜中取繁華；南隔南流江江濱大道，與規(guī)劃中的市級(jí)公園相鄰，視野開(kāi)闊、景致亮麗，既得市場(chǎng)財(cái)氣，又占原野靈氣。展板六：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新坐標(biāo)；是一個(gè)溝通城鄉(xiāng)及周邊省區(qū)、地市的城市橋頭堡，是玉福二級(jí)路（玉林至福綿），玉石一級(jí)路（玉林至興業(yè)、南寧），玉公二級(jí)路（玉林至北海、湛江）的交匯點(diǎn)。田豐西南商城戶型文案清新明快、簡(jiǎn)潔流暢；超凡脫俗的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，盡享尊貴之氣；靚麗戶型、超大面積、闊綽空間；實(shí)用性與舒適性無(wú)與倫比，方正戶型設(shè)計(jì)，功能明晰分區(qū)，處處體察人意，可充分體現(xiàn)其典范之作與成功人士生活的特色。A型三房一廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)：方正戶型，超大的客廳設(shè)計(jì)，給每一個(gè)家庭更多的活動(dòng)空間，兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)景觀，為業(yè)主們?cè)鎏砀嗟纳钌?。B型四房一廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)：超前設(shè)計(jì)、動(dòng)靜分離、潔污分區(qū)、照顧私密，為業(yè)主們營(yíng)造一個(gè)安靜、舒適的生活空間。C型二房一廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)：兩大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，兼顧客廳與主人房，窗外視野開(kāi)闊繁華景觀，盡收眼底。D型二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)：自然來(lái)光，主人房設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，為業(yè)主增加更多的陽(yáng)光與空氣，享受愜意的生活。E型二房一廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)：經(jīng)典二房設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，方正實(shí)用，使業(yè)主們生活在繁華之上。明華苑裝修標(biāo)準(zhǔn)1 本工程為六層框架，底層為鋪面，二層雜物房及部份住宅，三層六層為住宅。2 外立面：外墻貼磁片，局部噴石漆，鋪面柱邊拋光磚。3 內(nèi)墻、天棚：普通抹灰基層，面層由用戶自理；樓梯間及陽(yáng)臺(tái)部份刮膩?zhàn)印? 樓地面：混凝土樓地面，面層由用戶自理，總厚度不超過(guò)35MM。5 廁、廚（1） 衛(wèi)生間安裝給、排水管、蹲廁瓷盆，地面做好基層，面層由用戶自理。（2） 廚房預(yù)留給水口、排水口、其余由用戶自理。6 門(mén)：入戶門(mén)為豪華防盜門(mén)、鋪面為卷閘門(mén)、雜物房門(mén)為鐵門(mén)、均統(tǒng)一安裝，費(fèi)用由用戶自理；其余室內(nèi)門(mén)框、門(mén)扇、油漆由用戶自行裝修。7 外窗：均為普通鋁合金窗，白色玻璃。紗窗、油漆由用戶自理，內(nèi)窗僅留窗洞，其余由用戶自理。8 陽(yáng)臺(tái)：墻面及天棚刮膩?zhàn)印? 水電表：分戶獨(dú)立水、電表，天戶安裝費(fèi)用由用戶自理。照明電安裝至各戶門(mén)口，室內(nèi)布線由用戶自行安裝。10 辦證費(fèi)用由用戶自理。田豐西南商城開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案一、時(shí)間： 20XX年12月12日二、地點(diǎn)： 田豐售樓部三、主要內(nèi)容；1、品牌汽車展2、賀獅表演3、開(kāi)盤(pán)剪彩（或鳴鑼)4、工程進(jìn)度匯報(bào)5、有獎(jiǎng)知識(shí)答卷抽獎(jiǎng)（接從低到高的等級(jí)抽取獎(jiǎng)項(xiàng)）6、購(gòu)房有獎(jiǎng)活動(dòng)7、文藝表演，時(shí)裝（內(nèi)衣）秀8、雜技9、客戶憑卷領(lǐng)取禮品或獎(jiǎng)品。四、現(xiàn)場(chǎng)裝飾1、售樓內(nèi)部裝飾（1）、售樓部用金色彩球（氣球）、彩綢裝飾2、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)裝飾（1）、售樓部主樓布置祝賀單位豎幅18條（2）、售樓部主樓頂至廣場(chǎng)電線桿拉三角彩旗，間距1米（3）、售樓部門(mén)口布置祝賀單位花籃18個(gè)（5）、售樓部門(mén)前廣場(chǎng)演出舞臺(tái)規(guī)格：12米8；內(nèi)容：舞臺(tái)后幕紅綢布：“田豐西南商城開(kāi)盤(pán)儀式”，金色字體。門(mén)前廣場(chǎng)用警戒繩劃分表演區(qū)和觀眾區(qū)（7）、售樓部門(mén)前會(huì)場(chǎng)布置祝賀單位空飄氣球共4個(gè)：售樓部門(mén)前會(huì)場(chǎng)個(gè)，工地2個(gè)（寓意：蓄勢(shì)待發(fā)）（8）、工地入口布置17米大型雙龍戲珠充氣拱門(mén)帖字：熱烈祝賀田豐西南商城隆重開(kāi)盤(pán)?。?）、用警戒線劃分停車區(qū)、表演區(qū)、嘉賓休息區(qū)、（10）、下穿式立交橋至福綿路口、路尾、項(xiàng)目入口、（公路兩旁）各布置高竿燈籠一對(duì)，雙面貼字：“商機(jī)盡在掌握 繁華觸手可及”（11）、機(jī)電市場(chǎng)樓頂扦插布質(zhì)刀旗，間距5米考慮場(chǎng)地問(wèn)題，觀眾區(qū)設(shè)置桌、椅，設(shè)置太陽(yáng)傘4把（2把用于銀行按揭咨詢，2把用于購(gòu)房咨詢）（12）項(xiàng)目入口設(shè)置嘉賓簽到臺(tái)同時(shí)安排兩位禮儀負(fù)責(zé)接待2、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的內(nèi)容實(shí)施流程（擬定9：18分為吉時(shí)，即開(kāi)盤(pán)打鑼時(shí)間）（1）、開(kāi)盤(pán)慶典流程8：00調(diào)音師開(kāi)始播放音樂(lè)，以營(yíng)造氣氛吸引觀眾8：10禮儀小姐準(zhǔn)備好簽到用品做好迎賓工作。8：208：50（簽到）醒獅迎賓，來(lái)賓、準(zhǔn)業(yè)主簽到后由禮儀小姐指引到嘉賓休息處（派發(fā)宣傳資料并贈(zèng)送紀(jì)念品）禮儀小姐指引貴賓到舞臺(tái)前等候開(kāi)幕，醒獅表演（為現(xiàn)場(chǎng)氣氛預(yù)熱；吸引觀眾，營(yíng)造人氣熱點(diǎn)。）9：00主持人出場(chǎng)亮相，宣布開(kāi)幕式開(kāi)始，介紹到會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓，宣布祝賀單位（5分種）。9：05主賓、來(lái)賓致詞。（主賓代表介紹田豐西南商城的概況、并致開(kāi)盤(pán)辭，進(jìn)行敲鑼開(kāi)盤(pán)儀式；同時(shí)伴著喜慶的背景音樂(lè)，工作人員施放禮花、彩帶。 渲染現(xiàn)場(chǎng)喜慶氣氛，感染觀眾，以示隆重。）9：18鳴鑼（同時(shí)放禮炮，獅隊(duì)表演金獅獻(xiàn)瑞）9：30主賓與貴賓及記者參觀售樓部及工地（調(diào)音師播放音樂(lè)，精彩文藝節(jié)目上演）（2）、文藝節(jié)目時(shí)間安排9：30主持人宣布文藝活動(dòng)開(kāi)，同時(shí)對(duì)本次活動(dòng)作簡(jiǎn)單介紹（同時(shí)推介本樓盤(pán)）。9：35開(kāi)場(chǎng)舞蹈9：40主持人介紹樓盤(pán)促銷的優(yōu)惠辦法9：45品牌內(nèi)衣秀（石康）女主持人解說(shuō)9：50智取商城有獎(jiǎng)競(jìng)答（問(wèn)答題材圍繞品田豐西南商城概況及相關(guān)資料展開(kāi)?；卮鹫_者當(dāng)即發(fā)放獎(jiǎng)品精美掛歷）9：55勁歌（一首）10：00主持人推介樓盤(pán)概況及促銷的優(yōu)惠，并抽房產(chǎn)知識(shí)競(jìng)賽三等獎(jiǎng)（主持人頒發(fā)）10：05品牌內(nèi)衣秀（霞黛芳）+睡衣女主持人解說(shuō)10：10工程進(jìn)度匯報(bào)（田豐總工程師 ）10：15雜技（播放輕快音樂(lè)）10：30主持人宣傳樓盤(pán)促銷的優(yōu)惠、同時(shí)進(jìn)行一汽大眾有獎(jiǎng)問(wèn)答（汽車商提供精美禮品由主持人頒發(fā)）10：40激情辣舞10：45互動(dòng)游戲（斗牛）獲勝者有獎(jiǎng)（可適當(dāng)延長(zhǎng)游戲時(shí)間）10：55品牌內(nèi)衣秀（體會(huì)）女主持人解說(shuō)11：00智取商城有獎(jiǎng)競(jìng)答（問(wèn)答題材圍繞田豐西南商城展開(kāi)?；卮鹫_者當(dāng)即發(fā)放獎(jiǎng)品精美掛歷）11：10勁歌（一首）11：15主持人宣傳樓盤(pán)促銷的優(yōu)惠，并抽房產(chǎn)知識(shí)競(jìng)賽二等獎(jiǎng)（獎(jiǎng)品由開(kāi)發(fā)商代表頒發(fā)）11：20品牌內(nèi)衣秀（雪霓芳）女主持人解說(shuō)11：25一汽大眾有獎(jiǎng)問(wèn)答（問(wèn)答題材圍繞田豐車展展開(kāi)，回答正確者當(dāng)即發(fā)放獎(jiǎng)品汽車商提供精美禮品）11：30雜技（播放輕快音樂(lè)）11：45品牌內(nèi)衣秀（石康）女主持人解說(shuō)11：50互動(dòng)游戲（斗牛）獲勝者有獎(jiǎng)精美掛歷。（可適當(dāng)延長(zhǎng)游戲時(shí)間）12：00激情辣舞12：05主持人宣傳樓盤(pán)促銷的優(yōu)惠并抽房產(chǎn)知識(shí)競(jìng)賽一等獎(jiǎng)（獎(jiǎng)品由開(kāi)發(fā)商代表頒發(fā)）12：10勁歌12：15一汽大眾車展有獎(jiǎng)問(wèn)答（汽車商提供精美禮品）12：25（業(yè)主憑券兌換禮品）結(jié)束（注：凡開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房、購(gòu)鋪的業(yè)主憑票上臺(tái)抽購(gòu)房?jī)?yōu)惠獎(jiǎng)、均不受上述時(shí)間限制）七、人員安排1、活動(dòng)策劃人員2、工程部人員3、主持人2人4、禮儀、歌手、模特5、醒獅隊(duì)一隊(duì)6、模特7、記者（報(bào)社、電視臺(tái)）八、抽獎(jiǎng)參與抽獎(jiǎng)人員：簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)及簽定購(gòu)房合同的首批業(yè)主。抽獎(jiǎng)活動(dòng)道具：面具抽獎(jiǎng)箱、兌獎(jiǎng)憑據(jù)、鋪紅綢布的桌子執(zhí)行人：主持人、開(kāi)發(fā)商代表、禮儀抽獎(jiǎng)程序：主持人依次按幸運(yùn)獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)、一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)抽出業(yè)主投入密封抽獎(jiǎng)箱中的認(rèn)購(gòu)順序號(hào)碼正聯(lián)，并由主持人報(bào)中獎(jiǎng)號(hào)碼，獲獎(jiǎng)?wù)邞{認(rèn)購(gòu)順序號(hào)碼副聯(lián)上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)品代換券并接受祝賀。 如主持人讀報(bào)中獎(jiǎng)號(hào)碼在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)三次讀報(bào)無(wú)應(yīng)答者均為持號(hào)人自動(dòng)放棄 ，正聯(lián)號(hào)碼作廢再繼續(xù)抽出下一個(gè)號(hào)碼，產(chǎn)生此獎(jiǎng)。若業(yè)主活動(dòng)當(dāng)日未能到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，可由其親友以購(gòu)順序號(hào)碼副聯(lián)和業(yè)主身份證為憑證代替參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置（購(gòu)房者）購(gòu)房獎(jiǎng)項(xiàng)一等/現(xiàn)金1名購(gòu)房?jī)?yōu)惠現(xiàn)金5000元二等/現(xiàn)金2名購(gòu)房?jī)?yōu)惠現(xiàn)金3000元2=6000元三等/現(xiàn)金5名購(gòu)房?jī)?yōu)惠現(xiàn)金1000元5=5000元 以上獎(jiǎng)項(xiàng)原則上隨購(gòu)隨抽，具體執(zhí)行根據(jù)時(shí)間確定。房產(chǎn)知識(shí)問(wèn)答獎(jiǎng)項(xiàng)一等獎(jiǎng)/微波爐1名每份價(jià)值 500元二等獎(jiǎng)/消毒柜2名每份價(jià)值 250元三等獎(jiǎng)/精美禮品 5名 每份 價(jià)值50元客戶禮品精美禮品 100份 價(jià)值50元注：進(jìn)行活動(dòng)的每個(gè)程序的交接時(shí)都需播放背景音樂(lè)，不能在節(jié)目交接過(guò)程中出現(xiàn)冷場(chǎng)。主持人自備串聯(lián)詞，環(huán)環(huán)相扣，順利引導(dǎo)整個(gè)活動(dòng)內(nèi)容。田豐西南商城工程進(jìn)度匯報(bào)聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)方案機(jī)電市場(chǎng)商鋪銷售目前已進(jìn)入掃盤(pán)階段，明華苑一幢也已取得預(yù)售證，為了擴(kuò)大項(xiàng)目影響，為消除前期由于工程進(jìn)度等問(wèn)題在業(yè)主和社會(huì)上造成的負(fù)面影響，特舉辦本次活動(dòng)。通過(guò)本次活動(dòng)，使業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主和社會(huì)公眾對(duì)機(jī)電市場(chǎng)、正華苑和明華苑商鋪以及正華苑、明華苑住宅有一個(gè)全面的重新認(rèn)識(shí)，消除疑慮，增強(qiáng)信心，傳導(dǎo)田豐西南商城的整體概念?；顒?dòng)時(shí)間：20XX年12月12日活動(dòng)地點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)對(duì)象：機(jī)電市場(chǎng)，正華苑，明華苑的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主。（一）活動(dòng)的宣傳由銷售部組織置業(yè)顧問(wèn)整理機(jī)電市場(chǎng)正華苑二幢、明華苑商鋪?zhàn)≌臉I(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主的客戶資料，電話通知或派發(fā)請(qǐng)柬。（二）活動(dòng)的組織：1、整理客戶名單，銷售部田豐項(xiàng)目組負(fù)責(zé)。2、通知客戶（或派發(fā)請(qǐng)柬）銷售部田豐項(xiàng)目組負(fù)責(zé)。3、接待：銷售部田豐項(xiàng)目組負(fù)責(zé)。4、工程現(xiàn)場(chǎng)介紹：田豐工程部負(fù)責(zé)。（三）活動(dòng)議程：1、小區(qū)的全面介紹2、客戶提問(wèn)3、派發(fā)禮品廣西南寧房產(chǎn)咨詢有限公司二00三年十一月田豐西南商城知識(shí)有獎(jiǎng)問(wèn)答活動(dòng)方案隨著機(jī)電市場(chǎng)、正華苑、明華苑等項(xiàng)目商鋪認(rèn)購(gòu)高潮期的過(guò)去，目前不論是商鋪還是住宅的銷售狀況均趨于平臺(tái)期。由于田豐西南商城的項(xiàng)目完全以期樓為主，沒(méi)有現(xiàn)樓，沒(méi)有綠化和配套（除街道和路燈外），加之此前的推廣和銷售都是按單個(gè)樓盤(pán)獨(dú)立進(jìn)