西安市開(kāi)發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓管理實(shí)施細(xì)則.doc

西安市開(kāi)發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓管理實(shí)施細(xì)則關(guān)于印發(fā)西安市開(kāi)發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓管理實(shí)施細(xì)則的通知各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門，各直屬機(jī)構(gòu)：西安市開(kāi)發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓管理實(shí)施細(xì)則已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。西安市人民政府二九年五月八日西安市開(kāi)發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓管理實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條 為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和西安市人民政府關(guān)于加強(qiáng)開(kāi)發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓管理的通知（市政發(fā)2007154號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于西安市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地的管理。凡使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人，都應(yīng)遵守本細(xì)則規(guī)定。第三條 國(guó)有劃撥土地在變更土地使用條件后,不再符合劃撥用地范圍的，或受讓的國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)依法批準(zhǔn)變更土地用途、建設(shè)條件、使用年限等，使其與原出讓合同或批準(zhǔn)文件內(nèi)容發(fā)生改變的，必須辦理出讓手續(xù)，或者重新評(píng)估、核算，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第四條 市、縣國(guó)土資源管理部門是同級(jí)人民政府主管本行政區(qū)域內(nèi)土地管理的職能機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)國(guó)家有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)和本細(xì)則的組織實(shí)施和檢查監(jiān)督。第五條規(guī)劃、發(fā)展改革、建設(shè)、房產(chǎn)、城改等行政主管部門要加強(qiáng)相互之間的配合，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，在各自職權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)助做好開(kāi)發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓管理工作。第六條各級(jí)人民政府必須嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度和國(guó)有土地有償使用制度，實(shí)行土地集中統(tǒng)一管理，建立和完善土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)、開(kāi)發(fā)的運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理。第二章 劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)第七條 劃撥土地在不改變土地權(quán)利人和用途時(shí)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金原則上按以下公式核算：應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)擬出讓時(shí)依法確認(rèn)的評(píng)估劃撥地價(jià)或承租土地市場(chǎng)價(jià)。第八條 劃撥土地在不改變土地權(quán)利人和用途時(shí)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，具體按以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金：（一）經(jīng)依法批準(zhǔn)已建成、出售的住宅用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按房改房上市的有關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。（二）工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按不低于依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的25%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。（三）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按不低于依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的40%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。（四）其他用途土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按不低于依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的30%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第九條劃撥土地經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地用途的，按下例規(guī)定確定或補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金：（一）劃撥土地改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金按國(guó)家有關(guān)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的規(guī)定確定。（二）劃撥土地改變?yōu)槌虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的，應(yīng)繳納的土地出讓金額擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。第十條 凡單體建筑項(xiàng)目部分改變用途的，應(yīng)根據(jù)改變部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e及用途，按依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第十一條利用劃撥土地建設(shè)的拆遷安置房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房）的配套公建用房，經(jīng)依法批準(zhǔn)作為商品房銷售的，按不低于依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的40%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第十二條 土地估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)不同情況分別確定：（一）規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更原批準(zhǔn)的土地用途、規(guī)劃建設(shè)條件，超過(guò)一年未完善土地審批手續(xù)的，經(jīng)依法處理后，以國(guó)土資源主管部門受理的日期作為估價(jià)基準(zhǔn)日。（二）變更土地使用年限的，以國(guó)土資源主管部門受理的日期作為估價(jià)基準(zhǔn)日。（三）同一宗地的土地使用條件經(jīng)規(guī)劃主管部門多次批準(zhǔn)變更的，以規(guī)劃主管部門最后一次批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，以國(guó)土資源主管部門受理的日期作為估價(jià)基準(zhǔn)日。第十三條 土地出讓?xiě)?yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，以估價(jià)基準(zhǔn)日依法確認(rèn)的宗地評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。第十四條 租賃土地經(jīng)依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，按照依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)，全額補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第十五條 租賃土地經(jīng)依法批準(zhǔn)續(xù)租的，按下列標(biāo)準(zhǔn)收繳年租金：（一）對(duì)持有地面房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，按土地所在地對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的40%除以該土地用途最高出讓年期確定。（二）對(duì)沒(méi)有地面房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，按土地所在地對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)除以該土地用途最高出讓年期確定。第三章 出讓土地增加建筑面積第十六條對(duì)通過(guò)公開(kāi)方式出讓的土地使用權(quán)，規(guī)劃建設(shè)條件原則上不得改變。確屬城市規(guī)劃建設(shè)需要變更的，規(guī)劃主管部門應(yīng)從嚴(yán)審核，依法辦理審批手續(xù)。第十七條 出讓后的國(guó)有建設(shè)用地，建設(shè)單位申請(qǐng)調(diào)整原出讓合同約定的或原規(guī)劃批準(zhǔn)的規(guī)劃條件，由規(guī)劃主管部門受理。規(guī)劃主管部門同意調(diào)整的，應(yīng)將調(diào)整后的規(guī)劃批件抄送國(guó)土資源管理部門，并督促建設(shè)單位向國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)，辦理相關(guān)審批手續(xù)。國(guó)土資源管理部門同意調(diào)整的，應(yīng)依法確定供地方式，并按新舊規(guī)劃條件下依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)差額的100%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第十八條 同一建設(shè)項(xiàng)目中，在不改變土地用途的前提下，經(jīng)規(guī)劃主管部門依法批準(zhǔn)新建、改建、擴(kuò)建、加層等增加建筑面積的，增加部分不超過(guò)原批準(zhǔn)面積3%（含3%）的，免繳增加部分的土地使用權(quán)出讓金。超過(guò)3%以上的，超出部分按新舊容積率條件下依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)差額的100%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第十九條未經(jīng)依法批準(zhǔn)擅自改變規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)的，經(jīng)規(guī)劃主管部門核實(shí)，同一建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建筑面積超出原批準(zhǔn)面積3%以上的，規(guī)劃等行政主管部門應(yīng)依法從嚴(yán)處理。處理后允許保留的，應(yīng)補(bǔ)繳超建部分對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金。補(bǔ)繳金額按超出部分原出讓時(shí)的成交（約定）地價(jià)或樓面價(jià)的100%確定；涉及改變土地用途的，應(yīng)按新舊規(guī)劃條件下依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)差額的100%繳納。第二十條 出讓后的國(guó)有建設(shè)用地，在出讓年期內(nèi)經(jīng)依法批準(zhǔn)拆除重建且不改變土地用途的，拆除重建后增加的建筑面積，按其分?jǐn)偟耐恋亟?jīng)依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的50%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第二十一條出讓后的建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)增加建筑面積，或擅自增加建筑面積經(jīng)依法處理后允許保留的，增加面積或超建面積超出原批準(zhǔn)面積3%以上的部分，還應(yīng)依法補(bǔ)繳城市建設(shè)配套費(fèi)。第二十二條 原出讓的工業(yè)用地在不改變?cè)?guī)劃用途的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)增加容積率的，不再補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。第二十三條 租賃土地增加建筑面積的，比照本章的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章 國(guó)有企業(yè)改制處置土地資產(chǎn)第二十四條 國(guó)有企業(yè)改制，可根據(jù)企業(yè)的類型和改制需要，經(jīng)批準(zhǔn)分別采取土地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、租賃和保留劃撥用地等方式處置國(guó)有土地資產(chǎn)。第二十五條 納入企業(yè)改制資產(chǎn)處置的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，符合城市規(guī)劃條件的，可以協(xié)議方式辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按下列標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金：（一）工業(yè)用地按不低于依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的25%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。（二）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，按不低于依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的40%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。（三）其他用地按不低于依法確認(rèn)的評(píng)估市場(chǎng)值地價(jià)的30%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。如果折抵負(fù)資產(chǎn)，繼續(xù)按中共西安市委、西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的實(shí)施意見(jiàn)（市發(fā)200324號(hào)）執(zhí)行。第二十六條 參與企業(yè)改制受讓的工業(yè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的，可以辦理協(xié)議用途變更手續(xù)，應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。第二十七條 改制企業(yè)受讓的工業(yè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)改變用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，出讓用地批文或出讓合同約定應(yīng)由市、縣人民政府收回，交由國(guó)土資源管理部門采用招標(biāo)拍賣掛牌等公開(kāi)出讓方式處置的，應(yīng)采取公開(kāi)方式處置；出讓用地批文或出讓合同未約定以公開(kāi)方式處置的，可以協(xié)議方式處置。應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額（底價(jià)）批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格第二十八條企業(yè)改制經(jīng)依法批準(zhǔn)采用租賃方式使用土地的，租賃期限一般不超過(guò)5年，租金標(biāo)準(zhǔn)按照本細(xì)則第十五條的規(guī)定辦理。第二十九條企業(yè)改制經(jīng)依法批準(zhǔn)繼續(xù)以劃撥方式使用土地的，其使用年期不超過(guò)5年。第五章 土地使用權(quán)交易第三十條土地使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，由市、縣國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施，并參考市場(chǎng)情況確定出讓底價(jià)。第三十一條 出讓土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)80%的，政府有權(quán)優(yōu)先收購(gòu)，所購(gòu)?fù)恋丶{入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。第三十二條 國(guó)土資源管理部門在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中注明該宗地的用途