房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算.doc

.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算目 錄1項(xiàng)目及評(píng)價(jià)依據(jù)簡(jiǎn)介11.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)11.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)22項(xiàng)目投資估算22.1項(xiàng)目開發(fā)成本估算22.2建設(shè)投資進(jìn)度33資金籌措和投入計(jì)劃43.1收益測(cè)算43.2項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算63.3投資計(jì)劃與資金籌措74項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)84.1靜態(tài)評(píng)價(jià)84.2動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)105項(xiàng)目敏感性分析136項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論及建議156.1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論156.2.建議15.1 項(xiàng)目及評(píng)價(jià)依據(jù)簡(jiǎn)介玉溪沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）位于云南省玉溪市紅塔區(qū)中心城區(qū)內(nèi)，紅塔大道與東風(fēng)路的交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅塔大道綠化廣場(chǎng)，北至瓦窯十二組民房，占地15.16畝。規(guī)劃總建筑面積約4.46萬(wàn)平方米。1.1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中各項(xiàng)成本費(fèi)用及收入測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。序號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)單位備注1項(xiàng)目總用地面積17,840 平方米1.1建筑用地面積8,976 平方米按13.464畝折算1.2綠化用地面積1,133 平方米按1.7畝折算1.3停車場(chǎng)用地面積8,864 平方米按13.296畝折算2容積率1.503建筑密度37.16%4總建筑面積44,108 平方米4.1地上商場(chǎng)建筑面積26,694 平方米共四層4.1.1首層商場(chǎng)建筑面積6,630 平方米4.1.2二層商場(chǎng)建筑面積7,104 平方米4.1.3三層商場(chǎng)建筑面積6,575 平方米4.1.4四層商場(chǎng)建筑面積6,385 平方米4.2地下商場(chǎng)(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層1.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)查和按照項(xiàng)目策劃的思路，本評(píng)價(jià)報(bào)告是在項(xiàng)目采用租售方案一，即先租賃后整體銷售方案的基礎(chǔ)上，從定量的角度對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的投資、收入和成本費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性（包括盈利能力、償還貸款能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力）作出評(píng)價(jià)及針對(duì)性建議。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原則：在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析中，嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法規(guī)政策規(guī)定，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算及財(cái)稅制度的規(guī)定，以求公正、準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，從而為項(xiàng)目作出恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)和建議。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)前提：本方案中，項(xiàng)目通過(guò)在前期出租經(jīng)營(yíng)獲取租金收入，待物業(yè)出租率保持在90-95%之間，進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，采用一次性整體銷售的方式實(shí)現(xiàn)投資回收和盈利。因此，項(xiàng)目計(jì)算期以建設(shè)經(jīng)營(yíng)銷售周期為參照，計(jì)算期為9年，由2004年1月1日起算?？紤]到項(xiàng)目投資收益的情況，在項(xiàng)目的投資進(jìn)度估算中以季度為計(jì)算時(shí)間單位，其余以年度為計(jì)算時(shí)間單位。 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算不考慮社會(huì)物價(jià)總水平及通貨膨脹變動(dòng)影響。項(xiàng)目核算的貨幣為人民幣。2 項(xiàng)目投資估算2.1 項(xiàng)目開發(fā)成本估算項(xiàng)目開發(fā)成本包括七大類費(fèi)用項(xiàng)目：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)。其中，項(xiàng)目土地費(fèi)用、建安工程造價(jià)、開發(fā)期稅費(fèi)以委托方提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。項(xiàng)目總開發(fā)成本為15,008萬(wàn)元，建筑面積單方成本為3,403元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)成本估算表，見(jiàn)附表一。說(shuō)明：土地成本：包括地價(jià)、土地交易稅費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和建設(shè)期投入的地租費(fèi)用。根據(jù)委托方提供的土地出讓金、補(bǔ)償費(fèi)和土地租金數(shù)據(jù)計(jì)算，土地成本費(fèi)用共1,260萬(wàn)元。前期費(fèi)用：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)勘察費(fèi)、前期顧問(wèn)費(fèi)、拆遷及土地平整費(fèi)三項(xiàng)?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)以建安工程費(fèi)用為計(jì)算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗(yàn)比例估算；前期顧問(wèn)費(fèi)按實(shí)際已發(fā)生額計(jì)算；拆遷及土地平整費(fèi)以項(xiàng)目總用地面積為計(jì)算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗(yàn)值估算，前期費(fèi)用共343萬(wàn)元。建安工程成本：包括土建裝修成本和安裝工程成本兩大項(xiàng)目，根據(jù)委托方提供的估算單價(jià)指標(biāo)，結(jié)合策劃方案中對(duì)建筑配套設(shè)施的建議進(jìn)行計(jì)算，建安工程成本共11,356萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括外水外電工程費(fèi)、道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)，其中外水外電工程費(fèi)以總建筑面積為計(jì)算基礎(chǔ)；道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)和綠化工程費(fèi)以相應(yīng)的用地面積為計(jì)算基礎(chǔ)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算單價(jià)指標(biāo)計(jì)算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共317萬(wàn)元。開發(fā)稅費(fèi)：依據(jù)委托方提供的云南省及玉溪市有關(guān)稅費(fèi)規(guī)定計(jì)算，開發(fā)稅費(fèi)共670萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按前四項(xiàng)成本費(fèi)用的總和，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)比例5%估算，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)共664萬(wàn)元。企業(yè)管理費(fèi)：按前四項(xiàng)成本費(fèi)用的總和，根據(jù)行業(yè)平均比例3%估算，企業(yè)管理費(fèi)共398萬(wàn)元。2.2 建設(shè)投資進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐要求，基于有序而高效的原則，在合理安排各前期工作，保證質(zhì)量的前提下，以最快的速度完成項(xiàng)目建設(shè)。按照目前項(xiàng)目進(jìn)度，計(jì)劃整個(gè)開發(fā)期的時(shí)間跨度為1.5年即6個(gè)季度。計(jì)算期由2004年第三季度起至2005年第四季度。其中，工程建設(shè)期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式開業(yè)。項(xiàng)目投資進(jìn)度表，見(jiàn)附表二。說(shuō)明： 土地成本在項(xiàng)目建設(shè)前半年分兩季度投入完畢。 前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等五項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃分季度投入。3 資金籌措和投入計(jì)劃3.1 收益測(cè)算項(xiàng)目的總體收益包括商場(chǎng)的租金收入和銷售收入，共54，428萬(wàn)元，其中租金收入18,988萬(wàn)元，銷售收入35,440萬(wàn)元。而車位則作為沃爾瑪大型超市和項(xiàng)目商場(chǎng)的配套設(shè)施，不考慮收入。租金收入：根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和招商策略，商場(chǎng)預(yù)計(jì)在2005年9月1日正式開業(yè)，而開業(yè)前，一至四層商場(chǎng)將分兩期推廣。結(jié)合租金定位分析，首次推出時(shí)，一層商場(chǎng)的平均租金為178元/平方米.月，二層商場(chǎng)的平均租金為80元/平方米.月，三層商場(chǎng)的平均租金為50元/平方米.月，四層商場(chǎng)的平均租金為40元/平方米.月，負(fù)一層商場(chǎng)的租金按照委托方與沃爾瑪所簽定的協(xié)議價(jià)20元/平方米.月計(jì)算。（以上價(jià)格均不含商場(chǎng)管理費(fèi)）由于實(shí)際操作中在商場(chǎng)交付使用時(shí)就真正實(shí)現(xiàn)租金收入，但在招商過(guò)程中又會(huì)使用“免租期”優(yōu)惠等租金策略，因此，一至四層商場(chǎng)的租金收入計(jì)算期從2005年7月1日開始（一般商場(chǎng)的交付使用期會(huì)比正式開業(yè)的時(shí)間提前兩個(gè)月，以作為商戶的裝修期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6個(gè)月中，只計(jì)算3個(gè)月租賃保證金的收入，而不計(jì)算租金收入，該筆保證金收入將在物業(yè)整體銷售時(shí)扣除。負(fù)一層商場(chǎng)按照協(xié)議免保證金，在正式開業(yè)后免租兩個(gè)月，所以2005年只計(jì)算2個(gè)月的租金收入。租賃進(jìn)度的假設(shè)：根據(jù)所建議的項(xiàng)目租賃進(jìn)度計(jì)劃，在開業(yè)時(shí)，一至四層商場(chǎng)達(dá)到70%的出租率，開業(yè)后5年內(nèi)增加至90%，進(jìn)入穩(wěn)定期后保持在90-95%之間。按照這個(gè)目標(biāo)，假設(shè)商場(chǎng)的出租率在2005年開業(yè)時(shí)達(dá)到約70%，經(jīng)過(guò)一年的經(jīng)營(yíng)在2007年達(dá)到77.5%，以后逐年穩(wěn)步提升，在2010年達(dá)至90%，2011年后趨于穩(wěn)定，保持在95%的出租率水平。租金變化的假設(shè)：根據(jù)我司對(duì)商場(chǎng)的研究經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間作以下假設(shè)：首層至四層商場(chǎng)租金在2007年增長(zhǎng)5%，以后按每2年遞增5%的水平計(jì)算，2012年后保持平穩(wěn)。負(fù)一層商場(chǎng)從2005年起按每3年遞增3%的幅度計(jì)算。銷售收入：按照租售方案建議，待商場(chǎng)的出租率穩(wěn)定地保持在90-95%的時(shí)候，可將商場(chǎng)整體出售。根據(jù)租賃進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)在2012年整體出售商場(chǎng)，出售價(jià)值按2011年的租金水平和期望的10%投資回報(bào)率，用收益還原法計(jì)算。具體計(jì)算方式：一至四層商場(chǎng)以2011年末的租金水平為未來(lái)每年等額的收益水平，采用等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將未來(lái)收入水平折至2012年初估算各層商場(chǎng)的銷售價(jià)格。由于負(fù)一層商場(chǎng)的租金是一直按照每3年3%遞增的，所以其銷售價(jià)格則是采用等比序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式進(jìn)行估算。物業(yè)使用年限：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用年限為40年。按照2004年獲取土地使用權(quán)，在2012年，商場(chǎng)的使用年限尚剩余32年。計(jì)算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*1-1/(1+i)n/i其中：P現(xiàn)值（2012年初） A12012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計(jì)算。 i 折現(xiàn)率（按期望的投資回報(bào)率10%計(jì)算） n 計(jì)息周期數(shù)，即剩余使用年限32年。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*1-(1+s)/(1+i)n/(i-s)其中：P現(xiàn)值（2012年初） A12012年負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平 s 等比系數(shù)（固定遞增率3%）i 折現(xiàn)率（上面提過(guò)，年折現(xiàn)率采用10%，故此處的實(shí)際折現(xiàn)率為（1+10%）3-1=33.10%）n 計(jì)息周期數(shù)。商場(chǎng)剩余使用年限為32年，故計(jì)息期數(shù)為32/3=10.67期。具體價(jià)格變化和項(xiàng)目收益估算詳見(jiàn)附表三和附表四。3.2 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算項(xiàng)目可運(yùn)用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、所得稅后的租售收入。本方案中經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的可運(yùn)用資金共36,438萬(wàn)元?？蛇\(yùn)用資金估算詳見(jiàn)附表五。根據(jù)國(guó)家和地方相應(yīng)財(cái)稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類似房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)開發(fā)和營(yíng)銷成本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)率如下表：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間有關(guān)稅（費(fèi)）率一覽表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)口徑 費(fèi)率（用） 1租賃期間稅費(fèi)1.1營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%1.1.1營(yíng)業(yè)稅租金5%1.1.2城建稅營(yíng)業(yè)稅7%1.1.3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%1.2房地產(chǎn)稅租金12%2銷售相關(guān)稅費(fèi)2.1營(yíng)業(yè)稅及附加5.68%2.1.1營(yíng)業(yè)稅銷售收入5.00%2.1.2營(yíng)業(yè)稅附加（含城建稅和教育費(fèi)附加）營(yíng)業(yè)稅10.00%2.1.3防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入0.18%2.2交易及印花稅銷售面積8元/平方米 3推廣費(fèi)用銷售收入2.5%4租賃費(fèi)用年租金收入8.33%5銷售費(fèi)用銷售收入1%6地租33萬(wàn)元/年7大修費(fèi)項(xiàng)目建安工程成本1%說(shuō)明： 根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用年限每年支付一次，從33萬(wàn)元起，每5年遞增5萬(wàn)元。因此在計(jì)算可運(yùn)用資金時(shí)，地租部分在物業(yè)租賃期間逐年扣除，在物業(yè)出售當(dāng)年按10%的折現(xiàn)率，采用等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將剩余使用年限的地租費(fèi)用折現(xiàn)至2012年年初。 項(xiàng)目按照出租形式經(jīng)營(yíng)物業(yè)時(shí)，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值計(jì)提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)施的維護(hù)，當(dāng)物業(yè)出售時(shí)，該費(fèi)用則不再予以考慮。3.3 投資計(jì)劃與資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源為三個(gè)方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當(dāng)自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時(shí)，采用貸款的形式解決資金問(wèn)題。本項(xiàng)目的自有資金按開發(fā)成本的35%計(jì)提，需5,253萬(wàn)元。項(xiàng)目的租金收入雖然在建設(shè)期（即2005年）開始收取，但資金量很少，并不足以彌補(bǔ)資金缺口，所以銀行貸款是本方案運(yùn)作中的重要融資手段。3.3.1 項(xiàng)目資金籌措根據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，配合項(xiàng)目自有資金及可運(yùn)用租售收入所提供的資金量，確定項(xiàng)目所需銀行貸款為9,813萬(wàn)元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)附表六。3.3.2 銀行貸款項(xiàng)目的銀行貸款發(fā)生時(shí)間在2005年初。從2006年開始以可運(yùn)用的租金收入付息還本，至項(xiàng)目整體出售獲取銷售收入后。項(xiàng)目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用長(zhǎng)期（五年以上）貸款利息5.76%，合計(jì)需支付利息2,626萬(wàn)元。貸款還本付息表詳見(jiàn)附表七。4 項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)4.1 靜態(tài)評(píng)價(jià)靜態(tài)評(píng)價(jià)是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)項(xiàng)目盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。4.1.1 有關(guān)說(shuō)明項(xiàng)目損益表的編制（詳見(jiàn)附表八）。損益表反映了項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額、所得稅和稅后利潤(rùn)的分配情況，是計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率等靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)表。結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的情況，項(xiàng)目在8年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)稅后利潤(rùn)共18,803萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬(wàn)元。 所得稅的計(jì)提：在項(xiàng)目年度結(jié)算時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開發(fā)成本及租售費(fèi)用、地租、大修費(fèi)等費(fèi)用后，如果有銷售利潤(rùn)，則按所得稅率33%計(jì)算出本項(xiàng)目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財(cái)務(wù)通則規(guī)定將利潤(rùn)總額調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計(jì)算所得稅。所得稅在租售期間按年度計(jì)提。4.1.2 盈利能力分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的選?。悍康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的靜態(tài)盈利分析指標(biāo)主要選取年均的投資利潤(rùn)率、投資利稅率、自有資金利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)價(jià)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后投資利潤(rùn)率15.80%10.59%投資利稅率18.83%自有資金利潤(rùn)率59.36%39.77%分析： 年均投資利潤(rùn)率年均投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況看來(lái)，雖然年均稅后投資利潤(rùn)率比現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率（約15）要低，但應(yīng)看到，項(xiàng)目的出租經(jīng)營(yíng)期只有7年，作為大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)H僅是處于初始的運(yùn)營(yíng)階段，租金水平相對(duì)較低。而且最后采用整體銷售的方式出售，項(xiàng)目的總體投資利潤(rùn)率（稅后）達(dá)到了95.31%，從這一指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目是具有相當(dāng)?shù)挠芰Α?投資利稅率投資利稅率是項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利稅總額與總投資的比率。 自有資金利潤(rùn)率自有資金利潤(rùn)率是項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與自有資金的比率。由于項(xiàng)目主要是運(yùn)用銀行貸款解決資金的來(lái)源，因此，實(shí)現(xiàn)了提高項(xiàng)目自有資金效率的目的，從項(xiàng)目的自有資金利潤(rùn)率和利稅率的水平看，項(xiàng)目的自有資金盈利能力已遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。因此，從靜態(tài)指標(biāo)的水平看，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，說(shuō)明項(xiàng)目基本可行。4.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的分析方法是考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程的投資效益進(jìn)行全面評(píng)價(jià)的方法。4.2.1 有關(guān)說(shuō)明現(xiàn)金流量表的編制（詳見(jiàn)附表九、十）現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資在所得稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，而與項(xiàng)目的籌資方式無(wú)關(guān)?，F(xiàn)金流量表（自有資金）是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的選定：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。我國(guó)一般取略大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目發(fā)生銀行貸款，按長(zhǎng)期（五年以上）貸款利率5.76%計(jì)，則現(xiàn)按6.34%（按貸款利率上浮10%計(jì)）作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算分析。4.2.2 盈利能力分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的選?。簞?dòng)態(tài)盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）和投資回收期。并針對(duì)稅前、稅后的情況進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義是：把不同時(shí)間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，通過(guò)某個(gè)規(guī)定的利率i，統(tǒng)一折算為現(xiàn)值然后求其代數(shù)和。這樣就可以用一個(gè)單一的數(shù)字來(lái)反映項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)性。其評(píng)價(jià)參數(shù)為零，當(dāng)凈現(xiàn)值大于或等于零，即認(rèn)為項(xiàng)目盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：nNPV=(CI-CO)t(1+ic)-tt=1式中：NPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指方案壽命期內(nèi)可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，該指標(biāo)根據(jù)現(xiàn)金流量求得，其評(píng)價(jià)參數(shù)為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即認(rèn)為項(xiàng)目盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式為： n(CI-CO)t(1+IRR)-t=0t=1式中：IRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù) 投資回收期投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期與動(dòng)態(tài)投資回收期兩項(xiàng)，是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要指標(biāo)。投資回收期的計(jì)算公式為：Pt(CI-CO)t0t=1式中：Pt為投資回收期CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)全部投資評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,566 9,043 內(nèi)部收益率（IRR）20.44%16.16%投資回收期（動(dòng)態(tài)）8.37 投資回收期（靜態(tài)）8.13自有資金投資評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,4908,967內(nèi)部收益率（IRR）27.67%21.58%投資回收期（動(dòng)態(tài)）8.35分析：按折現(xiàn)率6.34%計(jì)算，全部投資和自有資金的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。全部投資和自有資金的稅前、稅后內(nèi)部收益率均高于選取的利率6.34%，表明項(xiàng)目的整體收益較好，全部投資和自有資金均具有較強(qiáng)的盈利能力。從投資回收期來(lái)看，項(xiàng)目在最后一年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，即當(dāng)項(xiàng)目整體銷售后才能完成投資回收，表明項(xiàng)目的前期收益較低，回收期較長(zhǎng)，存在一定的資金回收壓力。5 項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析是通過(guò)變動(dòng)項(xiàng)目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目收益所產(chǎn)生的影響，找出對(duì)項(xiàng)目收益指標(biāo)影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。 若各種不確定因素在較大范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目收益指標(biāo)仍比較穩(wěn)定，則說(shuō)明項(xiàng)目方案具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一般來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為收益（租金和銷售收入）和開發(fā)成本費(fèi)用。由于該方案中的銷售價(jià)格是按租金水平進(jìn)行估算的，所以以下只針對(duì)租金和成本這兩個(gè)因素的變化所引致的項(xiàng)目收益指標(biāo)變化作分析。敏感性分析指標(biāo)表指標(biāo)因素變化-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%15.15%14.21%13.33%12.49%租金變化13.02%13.84%14.63%15.40%16.16%16.87%17.56%18.24%