《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理模式(試行)》.doc

成都市國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理模式（試行）針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)行業(yè)特點及現(xiàn)狀，結(jié)合成都市實際情況，在總結(jié)成華區(qū)局經(jīng)驗、去年省局績效評估發(fā)現(xiàn)問題并試點推行的基礎(chǔ)上，制定了“清晰有數(shù)，動態(tài)可控，政策允許”的管理指導(dǎo)思想。“清晰有數(shù)”指稅務(wù)機關(guān)對管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況有較全面、深入的了解，做到心中有數(shù)?！皠討B(tài)可控”指稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)項目的管理必須是全程跟蹤，并能將管理措施作用于項目的始終?！罢咴试S”指對開發(fā)企業(yè)的管理和服務(wù)都應(yīng)該在稅收政策許可的范圍內(nèi)，不能違背政策原則處理一些政策未明確事項。具體措施上推行“一表一卡加所得稅貢獻率下限，加專項納稅評估”的管理模式，具體而言有以下幾點：一、 一卡指房地產(chǎn)企業(yè)基本情況登記卡（見附表一，以下簡稱“登記卡”），用于登記開發(fā)企業(yè)基本情況。開發(fā)企業(yè)在辦理稅務(wù)登記證后，稅源管理部門及時通知企業(yè)填報登記卡，并告知企業(yè)：如果開發(fā)項目有增加或變更的，企業(yè)應(yīng)及時告知主管稅務(wù)機關(guān)，并重新填報登記卡。通過該卡，主管稅務(wù)機關(guān)對所管理的開發(fā)企業(yè)基本情況有了一定了解。二、 一表指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目動態(tài)管理表（見附表二，以下簡稱“管理表”），用于登記開發(fā)項目進展情況。開發(fā)企業(yè)項目開盤銷售后，應(yīng)按季填寫管理表，并在企業(yè)所得稅季度申報結(jié)束后十日內(nèi)報送主管稅務(wù)機關(guān)。通過該表，主管稅務(wù)機關(guān)可及時了解開發(fā)項目進展情況，收集到較多直接涉稅信息。三、 信息整理。收到“一表一卡”后，稅源管理部門認真審核，確保“一表一卡”數(shù)據(jù)信息的準確性、完整性和規(guī)范性，并根據(jù)“一表一卡”和綜合征管系統(tǒng)涉稅信息填寫房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目情況統(tǒng)計表，于季度結(jié)束次月月底前報送主管稅務(wù)機關(guān)政策法規(guī)部門。主管稅務(wù)機關(guān)政策法規(guī)部門根據(jù)稅源管理部門收集的數(shù)據(jù)進行案頭分析，找出企業(yè)納稅中存在的問題，為指導(dǎo)稅源管理部門和專項納稅評估工作打下良好的基礎(chǔ)。四、 所得稅貢獻率下限預(yù)警。一表一卡重點監(jiān)控開發(fā)企業(yè)基本情況和日常經(jīng)營情況，對已完工的開發(fā)項目我們以所得稅貢獻率作為主要監(jiān)控指標。現(xiàn)擬定5%的所得稅貢獻率是開發(fā)企業(yè)稅負下限（考慮到歷史遺留問題，2011年貢獻率下限暫定為2%），對低于該下限值的企業(yè)應(yīng)納入專項納稅評估或?qū)ｍ棛z查。所得稅貢獻率下限是市局根據(jù)大量案例分析統(tǒng)計得出的符合成都市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)現(xiàn)狀的經(jīng)驗性數(shù)據(jù)，可以作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所得稅征管和納稅評估的重要參考指標，但不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅最低貢獻率，也不是企業(yè)的實際稅負。五、 按照“精細化”要求加強日常管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)做好以下工作：(一) 日常實地核查中，稅源管理部門應(yīng)加強對項目樓盤的實地巡查工作，重點對樓盤項目的銷售情況、竣工驗收情況、開發(fā)產(chǎn)品交付情況（入住情況）進行調(diào)查和了解.在巡查過程中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已達到完工條件的，應(yīng)督促企業(yè)按照規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，正確計算當年度應(yīng)納稅所得額。(二) 日常發(fā)票管理中，稅源管理部門必須抽查開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、購進材料或設(shè)備的增值稅發(fā)票，對發(fā)票金額較大或發(fā)票項目有疑點的，應(yīng)對企業(yè)的合同、協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證等相關(guān)資料進行查閱，對金額在100萬元以上的發(fā)票，稅源管理部門每年至少應(yīng)抽取5份以上向發(fā)票開具方主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)起協(xié)查。六、 掌握盡可能多的第三方數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)鏈上、下游延伸較長，許多重要的涉稅數(shù)據(jù)只憑稅務(wù)部門的力量是難以收集到的。(一) 稅源管理部門在開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已達到完工產(chǎn)品條件并準備進行稅款清結(jié)算以前，通過成都透明房產(chǎn)網(wǎng)（）或其他網(wǎng)站查閱開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目銷售、備案情況，重點調(diào)查掌握開發(fā)項目的建筑面積、銷售均價、已銷商品房面積等數(shù)據(jù)，并做好查閱記錄。(二) 主管稅務(wù)機關(guān)做好建設(shè)、房管、國土、地稅等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，建立定期涉稅信息交換和發(fā)布制度，稅源管理部門應(yīng)根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)布的第三方信息，對企業(yè)報送的涉稅數(shù)據(jù)進行信息比對和分析工作，加大對開發(fā)企業(yè)的稅源監(jiān)控力度。(三) 對已完工結(jié)算的開發(fā)企業(yè)，稅源管理部門對開發(fā)項目的單位面積前期工程費、單位面積基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、單位面積建筑安裝工程費、單位面積公共配套設(shè)施建設(shè)費、單位面積間接開發(fā)費用等數(shù)據(jù)指標進行調(diào)查采集，并報送主管稅務(wù)機關(guān)政策法規(guī)部門。七、 強化專項納稅評估與清結(jié)算。房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)性強，技術(shù)要求高，項目清結(jié)算難度大，在最近三年的實踐中，市、區(qū)兩級業(yè)務(wù)部門和稽查局逐漸摸索出一些有效的評估和檢查方法，為強化專項納稅評估和清結(jié)算奠定了基礎(chǔ)。主管稅務(wù)機關(guān)政策法規(guī)部門應(yīng)定期根據(jù)稅源管理部門報送的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目情況統(tǒng)計表進行數(shù)據(jù)分析，對未達到完工產(chǎn)品條件的企業(yè)，重點采用企業(yè)所得稅貢獻率指標進行對比分析，對低于行業(yè)平均企業(yè)所得稅貢獻率的企業(yè)納入預(yù)警名單。稅源管理部門根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)布的預(yù)警名單，向企業(yè)發(fā)送告知文書，督促企業(yè)對涉稅事項進行認真自查，切實完善企業(yè)財務(wù)核算和規(guī)范納稅行為，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險。稅源管理部門根據(jù)預(yù)警名單，對企業(yè)所得稅貢獻率偏低企業(yè)，可根據(jù)實際工作情況，將預(yù)警企業(yè)納入專項納稅評估范圍。對達到完工產(chǎn)品條件的開發(fā)企業(yè)，稅源管理部門督促企業(yè)及時對銷售收入、開發(fā)產(chǎn)品成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，對所得稅稅款進行清結(jié)算，并按照稅收相關(guān)法律法規(guī)進行所得稅納稅申報。對開發(fā)項目已全部達到完工產(chǎn)品條件或分期開發(fā)達到完工產(chǎn)品條件的企業(yè)，需對以往年度已繳稅款進行清結(jié)算的，由主管稅務(wù)機關(guān)征收管理部門統(tǒng)籌安排，組織人員對企業(yè)進行稅款清結(jié)算。綜上所述，在“一表一卡”的框架下，主管稅務(wù)機關(guān)首先知道了開發(fā)企業(yè)是什么、在干什么；其次，所得稅貢獻率下限預(yù)警讓主管稅務(wù)機關(guān)知道開發(fā)企業(yè)干得怎么樣；然后，專項納稅評估和清結(jié)算讓主管稅務(wù)機關(guān)明白自己征管工作做得好不好；再輔之以日常監(jiān)管和第三方數(shù)據(jù)監(jiān)控，讓開發(fā)企業(yè)知道自己錯沒錯。這樣把開發(fā)企業(yè)從登記開發(fā)清結(jié)算注銷的經(jīng)營全過程都納入了稅收征管中，體現(xiàn)了總局所得稅“三化”的管理要求，也體現(xiàn)了市局“稅收管理工作一體化”的要求。附表一 房地產(chǎn)企業(yè)基本情況登記卡（樣卡）稅收管理員： 登記時間：納稅人名稱納稅人識別號注冊地址法人代表及電話財務(wù)負責(zé)人及電話開發(fā)商信用等級（A:全國性品，B: 地區(qū)性品牌，C: 其他）注冊資本辦稅人員及電話開發(fā)項目相關(guān)內(nèi)容企業(yè)所持開發(fā)土地總面積(成立至今)項目名稱項目地址預(yù)計毛利率占地面積（）土地出讓金建筑面積（）容積率可售面積（）用途（商、?。┛倵潝?shù)分幾期開發(fā)預(yù)計開發(fā)時間12348附表二 年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目動態(tài)管理表（樣表）企業(yè)名稱稅務(wù)代碼稅源管理部門管理員設(shè)計單位承建單位綠化單位季度項目名稱項目地址可售面積預(yù)售證號開盤時間本季銷售面積累計銷售面積本季銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)本季平均銷售單價累計平均銷售單價預(yù)付款比例本季預(yù)售收入累計預(yù)售收入本季結(jié)轉(zhuǎn)成本累計結(jié)轉(zhuǎn)成本期間費用本季付匯本季代扣所得稅本季入庫稅額累計入