商鋪投資回報(bào)率怎樣計(jì)算.doc

商鋪投資回報(bào)率如何計(jì)算 2009年01月21日 17:10:56 住在杭州網(wǎng)目前世面上出售或者出租的商鋪一般分為沿街商鋪和社區(qū)商鋪，由于商鋪受地理位置以及人流量等影響較大，價(jià)位差異也相當(dāng)大。因此，投資回報(bào)率也會(huì)不同程度上受到影響。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，商鋪投資回報(bào)率一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購(gòu)買初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶來(lái)的利差等方面的因素。同時(shí)，投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期。不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，其合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率大致如下表：物業(yè)類別 合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率 商住兩用物業(yè) 10-12%7%15%爛尾物業(yè) 9-10%6%20%地鐵物業(yè) 3-6%3%10%(以上數(shù)據(jù)僅供參考)對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，本網(wǎng)羅列以下幾種計(jì)算方式，僅供投資者參考。(1)租金回報(bào)率每月租金收益12/購(gòu)房總價(jià)案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價(jià)約160萬(wàn)元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個(gè)月可收取1.4萬(wàn)元的租金。那么，他的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：租金回報(bào)率=14000*12/1600000=10.5%點(diǎn)評(píng)：這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，對(duì)一次性付款的情況分析會(huì)較為準(zhǔn)確，但由于只考慮了租金和房?jī)r(jià)，其應(yīng)用范圍比較局限，對(duì)于使用按揭貸款購(gòu)房的回報(bào)情況就不太適用。(2)租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。案例分析：假設(shè)周先生首付100萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通過(guò)計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是：5.76%點(diǎn)評(píng)：該計(jì)算方法的優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。(3)租金回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))12購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。(4)內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)(按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))內(nèi)部收益率。點(diǎn)評(píng)：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。271856網(wǎng)友：xixiheheip地址:122.234.148.*于2009-09-12 11:28 發(fā)表評(píng)論： 你這里的第二種算法是完全錯(cuò)誤的！誤導(dǎo)讀者了！(2)租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。這個(gè)算法是錯(cuò)的！應(yīng)該是(稅前月租金-按揭月供款)*12/首期房款也就是象你舉的這個(gè)例子，周先生首付100萬(wàn)的回報(bào)率實(shí)際是大于全額付款的回報(bào)率的。注意，我們算的是回報(bào)率，而不是絕對(duì)的回報(bào)值。如果你覺(jué)得難理解，那你可以看看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的收益，一個(gè)道理。如果有20%的自有資金，去開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，其他80%是銀行貸款，那么他的收益率會(huì)達(dá)到100%以上，但如果全部是自有資金，絕對(duì)在50%的收益以下。這里算的是收益率，而不是收益！用銀行貸款，其實(shí)是收到了杠桿效應(yīng)！算盤打打精 教你如何計(jì)算商鋪“投資回報(bào)率” 搜房 2010 年6 月28 日 互聯(lián)網(wǎng) 摘要投資回報(bào)率(ROI。returnon investment)，是指達(dá)產(chǎn)期正常年度利潤(rùn)或年均利潤(rùn)占投資總額的百分比。計(jì)算公式 投資回報(bào)率(ROI)=年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額100%商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算商鋪投資收益率四種算法 目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報(bào)率法 公式：(稅后月租金按揭月供款)12(首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金回報(bào)率分析法 公式：(稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi))12購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)(按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算商鋪投資收益率四種算法 目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報(bào)率法 公式：(稅后月租金按揭月供款)12(首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金回報(bào)率分析法 公式：(稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi))12購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)(按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？如何判斷投資回報(bào)率現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來(lái)了，那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說(shuō)，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開(kāi)出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，比如就拿我們?cè)凇巴敢暽虣C(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過(guò)的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：物業(yè)類別合理回報(bào)率投資臨界點(diǎn)超高回報(bào)率(需審慎)商住兩用物業(yè)1012%7%，15%以上爛尾番生物業(yè)910%6%，20%以上地鐵物業(yè)3-6%3%，10%以上中國(guó)房產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報(bào)率均小于3.5%。其中，北京的投資回報(bào)率更低，除了北部區(qū)域一枝獨(dú)秀外，其他大部分區(qū)域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報(bào)率僅2%3%。四大城市的房?jī)r(jià)平均下降幅度需要達(dá)到40%50%。杭商鋪非常緊俏 社區(qū)商鋪的回報(bào)率該如何計(jì)算？ 來(lái)源：作者：易居臣信 阮駿2007年08月06日09:46 (0) 目前杭州的商鋪非常緊俏，業(yè)內(nèi)人士非?？春蒙鐓^(qū)商鋪今后的前景，從老城西翠苑那一帶的社區(qū)商鋪發(fā)展就可以看出，一旦小區(qū)有了一定的入住人口，整個(gè)片區(qū)形成了一定的居住氣氛，這些商鋪基本上都有很高的投資回報(bào)率。社區(qū)商鋪由于周邊有一定的常住人口，那些滿足人們?nèi)粘Ｉ?、衣食住行的業(yè)態(tài)非常容易成功。 如何計(jì)算投資回報(bào)率 一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式： 計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率月租金12個(gè)月首付款銀行存款利率貸款銀行貸款利率/售價(jià) 計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率（售出價(jià)購(gòu)入價(jià)）/購(gòu)入價(jià) 備注：無(wú)貸款情況 推選樣本：翠苑社區(qū)商鋪 翠苑是城西較大的社區(qū)，入住人口約10萬(wàn)，整個(gè)小區(qū)已經(jīng)形成了一定的居住氣氛。 翠苑社區(qū)商鋪位于文一路上物美超市附近，周邊還有杭州師范學(xué)院、浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院，已經(jīng)具備了超強(qiáng)的人氣。 例如，有一臨街的翠苑社區(qū)商鋪，面積約40平方米，售價(jià)約160萬(wàn)元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得1.4萬(wàn)元的月租金。那么