估價理論與方法

房地產估價與土地估價基本理論與方法介紹（新員工培訓資料）深圳國房培訓中心編講二OO八年十月十七日房地產估價與土地估價的基本理論與方法一、房地產基本概念和內涵1、房地產-是指土地、建筑物及其他地上定著物（附著物），它是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。也以是土地，也可以是建筑物，還可以是綜合體。 2、土 地-是指地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間。僅指土地部分，土地價值不含地上建筑物價值。 3、建筑物-是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備（如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備）等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。 4、房 屋-是指有基礎、墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內居住、生活、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。 5、構筑物-是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 6、其他地上定著物-固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。（比如，埋在地下的進水、排水、供電、通訊等管線和設施，建造在地上的庭院、花園、假山、圍墻，種植在地上的樹木、花草等。臨時搭建的帳蓬、戲臺等則不屬于房地產。） 7、地上建筑物-一般不僅指地面0以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內的所有建筑物。如地下室、地下停車場等。（特別是在建工程，未完工的基礎等）通常將房地產簡化為兩大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）兩大部分。二、房地產的表現(xiàn)形態(tài)（實物） 1、估價對象的主要表現(xiàn)形態(tài)房地產土 地建筑物其他地上定著物房屋構筑物 通常將房地產簡化為兩大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）兩大部分。2、估價報告涵蓋的對象在現(xiàn)實房地產估價中，房地產的表現(xiàn)形式多種多樣。因為土地估價與房地產估價有不同的規(guī)范要求，因此不同的估價對象需要出具不同的估價報告。房地產單獨土地單獨建筑物土地與建筑物的綜合 房地產估價報告與土地估價報告的估價對象及范圍項目土地估價報告房地產估價報告主要估價對象u 無建筑物的空地u 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需評估土地價值（征稅或補交出讓金，辦理銀行抵押有時需要單獨評估土地）u 無建筑物的空地u 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需評估土地價值u 地上有建筑物，只需評建筑物價值u 地上有建筑物，土地與建筑物（已建成的建筑物）作為一個整體進行評估u 在建工程（土地與未建成的建筑物的合成體）u 未來狀況下的房地產（現(xiàn)在為期房，計劃建設中）u 已經消失的房地產（民事糾紛或理賠）u 房地產的局部（某棟某單元或其中的裝修裝飾部分等）u 包含有其他資產的房地產或者以房地產為主的一個企業(yè)整體（收益法、成本法，與資產評估相結合，如酒店賓館的評估價值，除了包含建筑物及其占用的土地價值，還可能包括家具設備，甚至包含客戶基礎、員工隊伍、商譽等等）u 作為企業(yè)整體的一部分的房地產總結房地產估價的范圍較廣，涵蓋了土地估價的范圍；只需評土地價值的，根據委托方要求可以出具土地估價報告，也可以出具房地產估價報告；凡是需要評建筑物價值的，就必須出具房地產估價報告。三、房地產權益1、概念及內涵：（1）房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益三大部分。（2）房地產權益是指以房地產權利為基礎的，包括：u 房地產的各種權利（所有權、使用權）u 受到其他房地產權利限制的權利（如設有抵押權的房屋所有權）u 受到其他限制的房地產權利（如城市規(guī)劃對房地產權利的限制）u 房地產額外利益或收益（如屋頂或外墻面可出售可出租給廣告公司做廣告）2、房地產權利的類型：房地產所有權人在法律規(guī)定的范圍內自由支配（占有、使用、收益、處分）房地產并排除他人干涉的權利。（房地合一）土地所有權為國家和集體所有。目前主要是指土地使用權，土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益、處分的權利。以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的使用房地產的權利。債權人對債務人或第三人不轉移占有而供作債權擔保的房地產，在債務人不能履行債務時，就該房地產的變價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。權指支付典價占有他人房地產而為自己使用、收益的權利。土地所有權人或土地使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利。（如在他人土地上通行的權利）房地產權利人在法律規(guī)定的范圍內，利用地表上下一定范圍內的空間，并排除他人干涉的權利。（如屋頂外墻出售出租等）3、土地使用權的類型：土地使用權國有出讓國有劃撥臨時用地土地承包經營權宅基地使用權常見如：臨時土地使用權證，期限二至五年又稱為農村承包土地使用權（集體土地）四、房地產實物、權益、區(qū)位對價格的影響房地產價值實物區(qū)位土地（地表、上下空間）建筑物（房屋、構筑物）結構、設備、裝修權益(如完全、部分產權,合法、違章)房地合一土地、建筑物及其他地上定著物實物組成：價值影響因素：u 一宗房地產與其他房地產或事物在空間方位與距離上的關系（地理位置、與重要場所的距離、可及性與便捷度、周圍環(huán)境、景觀、公共服務設施等）表現(xiàn)形態(tài)：11五、房地產估價與土地估價中的專業(yè)術語與估價方法基本介紹（一）房地產估價規(guī)范中專業(yè)術語 1房地產土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。2房地產估價專業(yè)估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。3估價對象一個具體估價項目中需要估價的房地產。4估價目的估價結果的期望用途。5估價時點估價結果對應的日期。6客觀合理價格或價值某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。7公開市場在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。8公開市場價值在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。9類似房地產與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。10同一供求圈與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。11最高最佳使用法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。12市場比較法 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。13收益法預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。14成本法求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。15假設開發(fā)法預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。16基準地價修正法在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。17潛在毛收入假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。18有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。19運營費用維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。20凈收益由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。21建筑物重置價格采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同 等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。22建筑物重建價格采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。23物質上的折舊建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。24功能上的折舊建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。25經濟上的折舊建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。26估價結果關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。27估價報告全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。（二）土地估價規(guī)程中的專業(yè)術語 1. 基準地價是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內,對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當?shù)牡赜?按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上一定年期物權性質的土地使用權平均價格。2. 標定地價標定地價是在城市各類建設用地中按一定原則選取標準宗地，用地價評估方法定期評估出的一定年期物經性質的土地使用權價格。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公布。它是一種特殊的宗地評估價格。3. 地租地租是土地使用者為使用土地而向土地所有者支付的代價。它是因土地的位置和地質條件等自身因素不同而產生的超額利潤。附著于土地上的改良投資，如基礎設施建設等，其折舊及利息利潤有時也以地租的形態(tài)表現(xiàn)，但這是廣義地租。 4. 地價地價是土地的購買價格，是土地的未來年期廣義地租的資本化。5. 出讓金根據國家的有關法律法規(guī)規(guī)定，土地使用權出讓金就是土地使用權價格，是土地使用者為取得一定年期的物權性質的國有土地使用權而向國家（所有者）支付的代價。它既不是土地所有權收益，也不是土地使用權價格的一部分。6. 基準地價更新基準地價的更新是在土地定級或劃分均質區(qū)域的基礎上，用宗地地租、市場交易的樣點地價或地價指數(shù)等來重新確定土地級別和基準地價，并重新確定宗地地價修正體系。7. 城市土地定級城市土地定級是根據城市土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在城市社會經濟活動中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城市土地級別的過程。8. 標準宗地標準宗地是在城市的一定區(qū)域內設定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定又起示范及比較標準作用的宗地。具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。9. 標準深度指在城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為市街地的標準深度。10. 里地線標準深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。11. 估價基準日（估價期日）指估價結果對應的日期。12. 正常價格所謂正常價格是指在公開的市場上，市場信息通暢，交易雙方以平等自愿的方式，在沒有私自利益關系情況下達成的交易價格。13. 未開發(fā)土地指無基礎配套設施、無土地開發(fā)整理、同時地上地下待拆除的建筑物和構筑物尚未搬遷的土地。14. 達到開工建設條件的土地指宗地外沒有基礎配套設施，但在不遠處的基礎設施有助于該宗地的開工建設，或有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時水、電）條件，地上地下待拆除的建筑物和構筑物尚未搬遷的土地。15. 已開發(fā)土地指待估宗地已具備符合所在地區(qū)開發(fā)需要的基礎設施條件，同時完成地上地下建筑物和構筑物搬遷，可用于規(guī)劃土地用途開發(fā)建設的土地。主要規(guī)劃指標：1） 容積率=總建筑面積土地總面積 在城市規(guī)劃上，容積率指標一般不含地下建筑面積。 2） 建筑密度=建筑基地總面積土地總面積 又稱建筑覆蓋率，城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風、采光、防火及居住者的隱私權等要求。 若各層建筑面積相等，則：容積率= 建筑密度建筑層數(shù)3） 建筑層數(shù)=容積率建筑密度例：宗地規(guī)劃凈用地面積為5000平方米，容積率不超過2.0，建筑密度小于等于30%。最大建筑面積 = 50002.0 = 10000平方米 建筑層數(shù) = 2.0/30% =6.67層 (多層、磚混或鋼混) 若容積率為3.0 建筑層數(shù) = 3.0/30% =10層 (小高層、鋼混、配電梯)若容積率為5.8 ，建筑密度為25%建筑層數(shù) = 5.8/25% =23.2層 (高層、剪力墻或筒體結構、配電梯) 4） 樓面地價=土地總價值建筑總面積 =土地單價土地面積建筑總面積 =土地單價容積率土地單價= 樓面地價容積率（三）房地產估價與土地估價基本術語名稱的區(qū)別 項 目土地估價房地產估價價格的定義土地價格是以土地使用權出讓、轉讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權在經濟上的一種實現(xiàn)形式。房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價。估價的定義估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現(xiàn)實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。專業(yè)估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產價格影響因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。估價人員注冊土地估價師注冊房地產估價師估價規(guī)范城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程房地產估價規(guī)范估價結果對應日期估價基準日（估價期日）估價時點有效期自估價基準日起 年自估價報告完成之日起 年估價原則 替代原則 預期收益原則 最有效利用原則 報酬遞增遞減原則 供需原則 貢獻原則 變動原則 合法原則 最高最佳原則 估價時點原則 替代原則 公平原則估價方法u 市場比較法u 收益還原法u 剩余法u 成本逼近法u 基準地價系數(shù)修正法u 路線價法u 標準宗地估價法u 市場比較法（市場法）u 收益法u 假設開發(fā)法u 成本法u 基準地價修正法u 路線價法u 長期趨勢法（四）房地產估價與土地估價中的價格影響因素影響因素及分析說明土地估價房地產估價一般因素行政區(qū)域內一般、普遍、共同的因素u 行政因素（房地產制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等）u 人口因素（人口密度、人口素質、家庭人口構成）u 社會因素（政治安定狀況、社會治安狀況、房地產狀況、城市化進程等）u 國際因素（國際經濟狀況和政治因素）u 經濟因素（經濟發(fā)展狀況、儲蓄投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動和利率水平）（在區(qū)域因素中“區(qū)域概況”標題下描述）區(qū)域因素同一均質區(qū)域內的區(qū)域特性u 繁華程度（主要是指商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度）u 交通條件u 基礎和公用設施條件基礎設施（包括上下水道、電力、通訊、煤氣、暖氣等）和公用設施（幼兒園、醫(yī)院、學校、公園、等設施）的等級、結構、保證率、齊備程度及距離等。u 環(huán)境質量u 城市規(guī)劃限制u 自然條件l 區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級別、經濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）；l 繁華程度（距商服中心的距離，商業(yè)配套程度等）l 交通條件（含區(qū)域內公共交通狀況、對外交通條件、交通便捷度）；l 公用設施配套程度（指區(qū)域內供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫(yī)院等配套設施的完善程度）；l 環(huán)境條件 （含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；l 產業(yè)集聚狀況l 規(guī)劃限制個別因素同一均質區(qū)域內地塊的差異性u 面積u 寬度u 深度u 形狀u 地勢（坡度）u 基礎設施條件（開發(fā)程度）u 臨街狀況u 城市規(guī)劃限制（宗地規(guī)劃容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等）u 土地使用年限土地：l 說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、容積率l 宗地基礎設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明l 土地使用權年限房屋：l 結構、層數(shù)、成新、建成年代l 房屋朝向、通風、采光、平面布局、使用功能、工程質量l 建筑物結構、裝修、設施設備及使用維護狀況總 結1，價格影響因素基本一致；2，房屋用途不同，估價中修正因素側重點和影響程度也不同，因此各用途房地產的修正因素和權重也不同； 住宅，講求環(huán)境優(yōu)美、寧靜、安全、舒適，交通便利、公用配套設施是否齊全等 商業(yè)，看重繁華程度、商業(yè)聚集度、交通條件 工業(yè)，強調對外交通運輸、水、電配套 農業(yè)，重視土壤、排水、灌溉條件等3，某一特定區(qū)域內或由于估價對象的特殊性，個別因素的選擇也有差異。（五）房地產估價與土地估價方法的簡單介紹項目房地產估價土地估價估價方法市場比較法（市場法、比較法）-將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。直接比較法公式: 交易情況 交易日期 房地產 修正 調整 狀況調整估價對象價格=可比實例價格 100( )100( )100( )正常市場價格估價時點價格對象狀況價格實際市場價格成交日期價格實例狀況價格市場比較法-在求取一宗待估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為：待估宗地價格 = 比較實例宗地價格待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)收益法-預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。常用公式：Pa/r1-1/（1+r）n式中：P 房地產收益價格 a 年純收益 r 折現(xiàn)率 n 收益期收益還原法-是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評估時點總收益的一種方法，它表現(xiàn)為土地的實質價值，也是適當?shù)目陀^交換價值。其計算公式為：P=a / r1-1 /(1+r)n 假設開發(fā)法（剩余法）-預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用于待開發(fā)項目。 熟地價值=開發(fā)完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費剩余法（假設開發(fā)法、倒算法、殘余法）-從發(fā)展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價，顯然是在預計的不動產總價中扣除成本費用和社會平均預期收益后的“剩余價格”。即地價等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格。因此，剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產