煙臺南山財富中心項目招商手冊（47頁） .ppt

,龍口佛光養(yǎng)生谷南山財富中心 項目推介書,南山地區(qū)標志性商業(yè)中心 攜手南山 財富共贏,2,龍口市宏觀情況介紹,3,城市總體情況,龍口市宏觀情況介紹,環(huán)渤海經(jīng)濟圈狹義上指中國遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟帶，同時延伸可輻射到山西、內(nèi)蒙古。整個大的范圍占據(jù)中國國土的12%和人口的20%。繼長江三角洲、珠江三角洲經(jīng)濟圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟圈正加速崛起，在2010年左右，成為中國經(jīng)濟板塊中乃至東北亞地區(qū)極具影響力的經(jīng)濟隆起地帶。 龍口市地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈東端，處于橋頭堡地位。是連接環(huán)渤海地區(qū)加強對外合作的重要城市之一。,龍口市是山東省轄縣級市，由煙臺市代管。位于山東省東北部，膠東半島西北部，西北臨渤海，東與蓬萊市毗鄰，南與棲霞市、招遠市接壤?？偯娣e893.84平方千米。2011年5月公布的第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口68.83萬人。 2011年全國百強縣名單中，龍口市排名第11位，在山東26個全國百強縣中排名第一。 全國最大的地方港-龍口港是國家一級對外開放口岸， 擁有碼頭岸線3000余米，生產(chǎn)泊位20個，其中萬噸級以上泊位8個，設(shè)有危險品、煤炭、集裝箱、客滾專用及多用途泊位和散雜泊位等，年貨物吞吐能力達5000萬噸，客運量50多萬人次，目前已與世界30多個國家和地區(qū)及國內(nèi)各港通航，并開通了龍口至東南亞、韓國、日本及國內(nèi)黃浦和沿海內(nèi)貿(mào)集裝箱班輪航線。2010年吞吐量達5000萬噸，計劃于2020年邁入億噸港口行列。,4,龍口市宏觀情況介紹,區(qū)位,城市總體情況,5,環(huán)境,龍口市屬溫帶季風(fēng)型氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，四季分明，氣候宜人。 龍口境內(nèi)建有全國唯一的低海拔大型海濱煤炭基地，褐煤總儲量26億噸，年開采量400多萬噸；南部山區(qū)盛產(chǎn)黃金，花崗巖、石灰石、鉛鋅、螢石、石英砂等礦產(chǎn)資源；沿海大陸架儲藏有豐富的石油，屬“富集型”油區(qū)。 龍口市公路交通發(fā)達，航運方便，已基本形成了水陸空立體交通運輸體系。全市公路通車里程達到524.8公里，公路密度達到每百平方公里58.8公里。公交車輛達155輛，日發(fā)車600班次，遍布整個城鄉(xiāng)區(qū)域。,龍口市宏觀情況介紹,城市總體情況,2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計達到680億元，是2005年的2倍，年均增長15.3%，人均達到10.7萬元。完成境內(nèi)財政總收入137億元，其中地方財政收入36.7億元，年均分別增長27%和25%。全社會固定資產(chǎn)投資完成410億元，年均增長15%。全市社會消費品零售總額達到177億元，是2005年的2.5倍，年均增長20.5%。2010年末，全市本外幣存、貸款余額分別達到473億元和323億元，均是2005年的 2.6倍。 服務(wù)業(yè)新型業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。2010年，全市完成服務(wù)業(yè)增加值215億元，年均增長17.5%；實現(xiàn)旅游總收入39億元，年均增長21%。,6,經(jīng)濟,龍口市宏觀情況介紹,城市總體情況,7,民生,截止到2010年，龍口市城鎮(zhèn)建設(shè)已形成了“東城西城相融、南山北海呼應(yīng)、新區(qū)居中、組團式發(fā)展”的格局，構(gòu)筑起“五區(qū)三園三帶、兩個中心鎮(zhèn)、一個重點鎮(zhèn)、八個一般鎮(zhèn)”的總體發(fā)展框架，建成區(qū)面積70.3平方公里，人口67萬人，城市化水平達到56.8%。 到2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值將達到1250億元；地方財政收入達到77億元，比2010年翻一番；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到4.2萬元和2萬元以上；確保綜合經(jīng)濟實力全省領(lǐng)先、在全國位次有所前移。,龍口市宏觀情況介紹,城市總體情況,8,龍口城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢,總體城市發(fā)展規(guī)劃 龍口市將圍繞打造現(xiàn)代化生態(tài)型港口城市為總目標，確立以新區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、南山、東?！拔宕蠼M團”為主體，高新區(qū)、諸由工業(yè)區(qū)、濱海度假區(qū)、濱海新區(qū)“四大板塊”為支撐的城鎮(zhèn)化建設(shè)大框架。,9,龍口城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢,“十二五”總體思路 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體思路是：深入貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神 ，堅持“發(fā)展第一要務(wù)、民生第一追求、穩(wěn)定第一責(zé)任、黨建第一保障”，以科學(xué) 發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、增效益為主線，以科技進步和創(chuàng)新為強力支撐， 以新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化為重要著力點，以保障和改善民生為根本出發(fā)點和落腳 點，進一步提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量、社會發(fā)展水平和人民富裕文明程度，全面建設(shè)“美 麗富庶和諧幸福新龍口”，提前建成更高水平的全面小康社會，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代 化。,10,龍口城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢,南山組團。以建設(shè)高品位城市形態(tài)為定位，重點發(fā)展大旅游、做強大工業(yè)，全面突破、強勢推進，打造全市城鄉(xiāng)一體化的典范區(qū)，到“十二五”末，區(qū)域人口達到5萬人，五年累計完成固定資產(chǎn)投資300億元。,加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)。按照“建設(shè)大旅游、開發(fā)大市場、發(fā)展大產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略要求，以建設(shè)濱海休閑度假旅游城市為發(fā)展目標，以南山省級旅游度假區(qū)和龍口濱海旅游度假區(qū)為主體，加快打造休閑度假、康體療養(yǎng)、高爾夫等高端旅游產(chǎn)品，建設(shè)膠東半島一流水平的休閑度假勝地。,11,龍口商業(yè)消費者需求數(shù)據(jù)分析,12,一、客戶的共同特征,分析：為使調(diào)查更好的掌握本項目目標客戶的消費心理，選擇了25-45的年齡范圍。這類客戶占了總體比例的61.94%。這類客戶經(jīng)濟上基本穩(wěn)定有著較強的消費投資能力，成為本項目將來的主力客群。,1.1年齡范圍,13,1.2調(diào)查者的學(xué)歷,一、客戶的共同特征,分析：本次調(diào)研的目標客群大專以上學(xué)歷占到66.41%，這為項目將來在推廣層面上注入一些新概念提供了良好的客群基礎(chǔ)。高學(xué)歷意味著對新鮮事物擁有良好的接受與消化能力，同時也是社會行為的引領(lǐng)者，這部分高學(xué)歷客戶既能做為項目的賣點，也將為今后項目的推廣擴大輿論聲勢。,14,分析：工薪階層是本項目商業(yè)需求和消費的主力，比例41.04%，但這部分客戶對總價及交通的便利程度比較在意，應(yīng)從項目前景上引導(dǎo)消費。投資性的人群多半在私營業(yè)主和機關(guān)事業(yè)單位干部及中層企業(yè)管理人員，其占本次調(diào)研份額近40%，某種程度上講，這部分群體消費能力高，現(xiàn)金充裕，往往會關(guān)注整個區(qū)域大的發(fā)展趨勢及升值潛力，應(yīng)為本案重點發(fā)展客戶。,1.3調(diào)查者的職務(wù),一、客戶的共同特征,15,1.4調(diào)查者的家庭組成,一、客戶的共同特征,分析：調(diào)研對象大部分人群是夫妻倆和小孩一起居住，占到37.31%。單身及夫妻倆單獨居住占到44.03%。家庭構(gòu)成的相對簡單化特別是單身和年輕的夫妻所占比例較高，也為本項目在業(yè)態(tài)布局方向提供了很好的客群基礎(chǔ)。,16,1.5調(diào)查者的月收入水平,分析：1、龍口的月收入處山東省縣級城市中屬于中上等水平， 不乏高收入者。在調(diào)查的對象中，3000元以下中低等收入占到26.87%，4000元以上的中高等收入占67%以上，社會消費能力看好，為本案將來的商業(yè)消費提供了強有力的客群基礎(chǔ)。,分析：2、高收入人群10000元以上者，占到13.43%，集中在私企業(yè)主與企業(yè)高管這些層面上。,一、客戶的共同特征,17,二、消費者調(diào)查基本情況概述,2.1調(diào)查者常去的購物場所分析,分析：受訪者中有64.93%的人喜歡去綜合購物超市和百貨購物中心，享受一站式購物。20.15%的人偏愛到大賣場購物，這部分客群基礎(chǔ)很大，但南山目前缺乏綜合性的購物場所，也就是說這部分人對于居住地到購物場所的交通時間要求較高，喜歡在居住地周圍購物。,18,2.2受訪者去購物場所的頻率分析,分析：20.9%的被調(diào)查者每周購物2-3次，17.91%的受訪者表示每周購物一次。每月購物一次和每月購物2-3次的消費者分別占到9.7%和26.12%?？傮w來看，龍口市消費者購物頻率較高，本案處于的位置并不能滿足現(xiàn)有的商業(yè)需求，仍有較大的消費空間可以挖掘。,二、消費者調(diào)查基本情況概述,19,2.4購物花費的時間,分析：受訪者中有13.43%的人的購物時間在30分鐘以內(nèi)，43.28%的人的購物時間在30-60分鐘。結(jié)果表明龍口市的消費者的購物時間偏短，敝司認為可在后續(xù)的建設(shè)中多利用體驗式營銷的方式留住消費者，從而獲得更大的利潤空間。,二、消費者調(diào)查基本情況概述,20,2.6購物選擇的交通工具,分析：31.34%的人選擇公交車去購物，這就決定了1/3的龍口的消費者的購物半徑僅限于居所附近。另有34.33%的消費者乘坐私家車購物，這部分客戶的消費能力強，多集中于行政事業(yè)單位和私營業(yè)主，是項目后期的主要消費力。24.63%的消費者步行或騎電動車自行車購物，這部分客戶主要集中在項目附近是要努力爭取的消費者。,二、消費者調(diào)查基本情況概述,21,三、消費者對養(yǎng)生谷片區(qū)的認識,3.1養(yǎng)生谷片區(qū)商圈應(yīng)有的商業(yè)業(yè)態(tài),22,分析：龍口市消費者認為養(yǎng)生谷片區(qū)商圈應(yīng)有健身房和洗浴中心的占到41.8%，認為應(yīng)有超市的占到35.8%，應(yīng)有服裝小百貨類的占到26.9%，特色餐飲占到26.1%，ktv占到24.6%，茶餐廳23.1%。從結(jié)果來看，龍口市消費者認為養(yǎng)生谷片區(qū)的商業(yè)尚不完善，應(yīng)增設(shè)綜合型的生活配套，包括綜合超市、休閑娛樂中心等業(yè)態(tài)。,23,3.2對養(yǎng)生谷片區(qū)商圈的印象,分析：龍口市消費者對養(yǎng)生谷片區(qū)商圈的印象總體來說相對是認可的，有38.81%的消費者認為養(yǎng)生谷商圈較為一般，52.98%的消費者認為養(yǎng)生谷商圈很好或者較好。在項目后期的宣傳中，應(yīng)著重塑造項目的形象，以綜合性商業(yè)綜合體為主題進一步引導(dǎo)消費者對養(yǎng)生谷區(qū)域的商業(yè)環(huán)境的印象。,三、消費者對養(yǎng)生谷片區(qū)的認識,24,3.3對養(yǎng)生谷片區(qū)商業(yè)配套的評價,分析：龍口市消費者認為養(yǎng)生谷片區(qū)商圈可以滿足日常大多數(shù)需要的占到37.3%，滿足一般需要的占到23.88%。總體來看，養(yǎng)生谷片區(qū)的商圈業(yè)態(tài)尚不完善，不能讓消費者感到滿意，對項目后期建設(shè)商業(yè)的可行性提供了保障。,三、消費者對養(yǎng)生谷片區(qū)的認識,25,3.4是否會去養(yǎng)生谷片區(qū)商圈購物,分析：78.36%的受訪者表示會去養(yǎng)生谷片區(qū)商圈購物。數(shù)據(jù)顯示，本案所在商圈具有很好的發(fā)展前景。,三、消費者對養(yǎng)生谷片區(qū)的認識,26,3.6養(yǎng)生谷片區(qū)商圈的應(yīng)增加的業(yè)態(tài),分析：34.33%的消費者認為應(yīng)增設(shè)大型百貨購物中心,23.88%的消費者認為應(yīng)增加特色餐飲，另外消費者對于專業(yè)休閑娛樂健身場所和知名餐飲企業(yè)和小商品批發(fā)市場的呼聲也很高,在后期進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時應(yīng)重點考慮這些業(yè)態(tài)。,三、消費者對養(yǎng)生谷片區(qū)的認識,27,項目規(guī)劃定位發(fā)展情況概述,2,28,項目夜景效果圖,南山財富中心項目是由龍口三和置業(yè)有限公司和煙臺?；脴I(yè)有限公司聯(lián)合開發(fā)。財富中心 占地面積約42.65畝、總建筑面積約32399.61，容積率1.14。整體建筑結(jié)構(gòu)為地上四層地下一層， 中心主力店加環(huán)形商業(yè)精品店鋪布局設(shè)置。項目商業(yè)定位為南山地區(qū)標志性商業(yè)中心。財富中心 將服務(wù)于南山地區(qū)區(qū)域型消費需求，力爭達到輻射周邊地區(qū)的新型商業(yè)綜合體。 財富中心位于龍口市南山區(qū)南山佛光養(yǎng)生谷核心區(qū)位，東臨黃水路（龍口到青島、招遠的主 道）、南臨養(yǎng)生谷會所，西臨泳汶河景觀河畔，北臨養(yǎng)生谷住宅h區(qū)。地理位置極其優(yōu)越，交通 便利。據(jù)統(tǒng)計南山本地常住人口5萬人，在南山工作和學(xué)生數(shù)量超過10萬人，南山周邊年旅客流量 超過50萬人。因此，財富中心每年將收獲數(shù)十億元消費額的穩(wěn)定收入，是眾多商戶投資經(jīng)營的首 選寶地。,29,財富中心項目整體情況概述,30,項目優(yōu)勢分析,strengths優(yōu)勢,市場前景優(yōu)勢：南山地區(qū)住宅市場開發(fā)量已經(jīng)達到近100萬平米，商業(yè)配套處在空白。區(qū)域內(nèi)商業(yè)多以沿街門店形式，缺少集中性綜合型商業(yè)形態(tài)，市場前景良好。,交通優(yōu)勢：本案位于重要交通要道南山路旁，地處南山佛光養(yǎng)生區(qū)核心位置。交通便利，方便客流到達。,自身規(guī)模優(yōu)勢：本案總建筑面積近3.2萬平米，可以容納大型主力店及眾多精品商鋪經(jīng)營，完全可以形成區(qū)域內(nèi)核心商業(yè)競爭力。,31,項目機遇分析,opportunities機遇,區(qū)域開發(fā)機遇：目前南山養(yǎng)生谷地區(qū)已經(jīng)逐漸形成以養(yǎng)生、生態(tài)旅游為主題的大型社區(qū)，建成樓盤規(guī)模龐大。隨著入住率的不斷提升，商業(yè)消費需求必將顯著提高。,整體市場走勢機遇：房地產(chǎn)調(diào)控政策短時期內(nèi)難以放松，住宅市場持續(xù)低迷，商業(yè)地產(chǎn)市場未受政策影響，其市場發(fā)展?jié)摿白陨韮?yōu)勢巨大。,財富中心位于龍口市南山區(qū)佛光養(yǎng)生谷核心區(qū)域，項目3公里范圍內(nèi)工廠企業(yè)、住宅小區(qū)、旅游度假景點眾多。 其中有中國500強企業(yè)稱號的南山集團及其下轄的南山鋁業(yè)、南山紡織等龍頭企業(yè)，擁有職工隊伍近8萬人。區(qū)域內(nèi)還包括國家4a級景區(qū)南山主題公園，南山大佛、南山丹嶺高爾夫、南山國際老年療養(yǎng)中心、老年大學(xué)等單位和南山學(xué)院等大型教育機構(gòu)。僅南山大佛一年就可以帶動超過200萬的旅游客群。 住宅樓盤包括城市花園、南山麗景園、佛光山景、文雅苑、清華園、養(yǎng)心苑、湖景園等30多個，全區(qū)總住宅建筑面積達到100萬平米，可以容納超過20萬人居住。,32,項目分析項目周邊情況分析,項目地處南山養(yǎng)生谷核心區(qū)域，南山路與幸福路交匯處。南山路為龍口市重要交通干道。距榮烏高速公路4公里，距龍口市核心城區(qū)黃城僅10分鐘車程。地理位置優(yōu)越，交通十分便利。,33,項目分析交通通達性分析,南山路,南山南路,榮烏高速公路,黃城方向2km,招遠方30km,蓬萊方向,佛光養(yǎng)生谷,34,項目分析商業(yè)內(nèi)部分析,項目規(guī)劃占地面積 約42.65畝、總建筑 面積約32399.61， 容積率1.14。整體建 筑風(fēng)格為現(xiàn)代化商 業(yè)形態(tài)，分為主力 店、沿街精品商鋪、 商業(yè)內(nèi)街等區(qū)域， 可以容納多種商業(yè) 形態(tài)經(jīng)營。,項目日景效果圖,35,項目的方向問題,項目屬性定位,項目功能及形象定位,項目業(yè)態(tài)定位,36,項目整體定位出路，將圍繞在如何滿足南山養(yǎng)生谷區(qū)域內(nèi)日常生活用品消費需求的同時，緊緊鎖定南山地區(qū)消費需求。進而樹立良好的商業(yè)形象和社會效應(yīng)。,37,項目的方向問題,項目屬性定位,項目功能及形象定位,項目業(yè)態(tài)定位,38,項目功能定位,綜合性購物（百貨、商超主力店） 專業(yè)賣場、專業(yè)店 精品店鋪 特色餐飲美食 休閑娛樂、健身 旅游購物 商業(yè)配套,時尚消費 體驗消費 城市窗口,基本功能,衍生功能,發(fā)展功能,城市新形象,39,項目形象定位,南山地區(qū)標志性商業(yè)中心,40,項目功能板塊定位,一座商業(yè)中心 六大功能板塊,41,業(yè)態(tài)功能板塊定位,42,項目的方向