項目動態(tài)利潤管理

項目動態(tài)利潤管理監(jiān)控動態(tài)利潤 支撐經(jīng)營決策來源通常情況下，房企經(jīng)營當然希望現(xiàn)金流增加的同時利潤也增長，但是在現(xiàn)今重視快周轉、快速清庫存以緩解資金鏈壓力的市場背景下，更現(xiàn)實的問題，可能在于犧牲多少項目利潤換得現(xiàn)金流，才能實現(xiàn)公司利潤的合理最大化。房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、投資多、風險高、波動大、管理復雜等特點，現(xiàn)金流和利潤的動態(tài)預測顯得尤為重要，可謂“?；乜?、求生存、降風險、保經(jīng)營”，而做好利潤監(jiān)控，有利于讓決策者做到心中有數(shù)，降低經(jīng)營風險。項目利潤是公司利潤的基礎與保障項目利潤和公司利潤可由如下公式表示：項目利潤=項目總收入-項目開發(fā)成本-管理費用-稅金；公司利潤=項目年度結轉利潤疊加-公司管理費用。項目利潤預測重點關注項目投資回報率、利潤率、凈現(xiàn)值等，在進行項目利潤預測的同時，要對項目的收入、支出、工程進度、項目結轉利潤進行時間維度的分解，方便形成項目現(xiàn)金流和項目年度結轉利潤預測；而公司利潤預測則關注年度的收入、支出、利潤和現(xiàn)金流，是一個整合平衡的過程，有時可能需要犧牲單個項目的收益率來保公司的現(xiàn)金流。進行有針對性的動態(tài)利潤管理，先要理清項目利潤與公司利潤的關系。首先，項目利潤是公司利潤形成的基礎。項目凈利潤是項目從開始到結束（一般會跨年度）的整體經(jīng)營利潤；項目年度結轉利潤=項目年度結轉收入-年度結轉成本-項目年度費用，同一項目各年度結轉利潤總和等于項目利潤。公司凈利潤是公司一段時間內(nèi)的總體經(jīng)營利潤，通常以年度為單位進行衡量。同年度各項目結轉的利潤之和減掉公司年度費用就是當年的公司利潤。因此，項目利潤管理做不好，項目結轉利潤就無從談起，企業(yè)很難有持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營利潤。其次，做好項目結轉利潤管理是保障公司年度利潤目標實現(xiàn)的關鍵?？梢哉f，做好項目年度結轉利潤管理才能做好公司利潤管理。公司利潤結轉要參照項目可結轉利潤，而項目利潤結轉需具備一定銷售和工程進度條件，其中銷售條件為銷售簽訂的合同回款要達到100%或至少大于90%，而工程進度條件為交房/竣工備案完畢。當然，因不同企業(yè)財務審核不同，要求略有差異。結轉是財務動作，項目利潤不結轉就無法體現(xiàn)公司利潤。以下從項目和公司兩個維度分別詳述動態(tài)利潤管理的作用、形成、預測和關鍵影響因素。項目動態(tài)利潤管理通過項目動態(tài)利潤的預測、分析，可避免拍腦門、憑感覺決策，提高管理的精細化程度，輔助定價，及時、高效決策，快速調整經(jīng)營策略，保障經(jīng)營目標可控。1.項目動態(tài)利潤：指導項目各階段經(jīng)營決策首先體現(xiàn)在拿地階段，項目利潤是決策拿地的關鍵指標。通常管理規(guī)范的公司都會對項目凈利潤設定一定的標準，低于這個標準原則上不拿地。以R企為例，它是按城市來分類，一類城市利潤率不能低于15%，二類城市利潤率不能低于13%，三類城市利潤率不能低于10%。此階段通常由投資中心負責組織營銷、成本、財務等相關業(yè)務部門從產(chǎn)品初步定位、售價初步預測、市場預期預估、成本測算、稅金和管理費用等幾個方面進行預測分析，并最終形成土地版的項目利潤率目標。在取得土地后土地版的項目利潤目標作為指導后期工作開展的關鍵約束指標。其次，在項目策劃階段，指導項目定位和方案決策。由運營中心/營銷中心負責組織完成項目定位策劃工作，依據(jù)規(guī)劃指標、周邊樓盤情況進行詳細的產(chǎn)品類型、產(chǎn)品配置、目標客戶群確定，進行售價預估、成本測算，形成方案版的目標利潤，指導方案設計等工作的開展，是對土地投資階段相關工作的細化，此階段如果出現(xiàn)項目目標利潤低于土地版的情況，則需要提請投委會/董事會決策。再次，在項目執(zhí)行階段，指導經(jīng)營策略調整。由運營中心以季度/半年度為單位進行項目動態(tài)利潤監(jiān)控，即通過回顧已完成的情況來預測未來的情況，并根據(jù)項目執(zhí)行情況、市場因素等，進行多維度利潤預測分析，如已售產(chǎn)品實現(xiàn)的售價、庫存產(chǎn)品預計售價、項目動態(tài)成本進行上下波動后的利潤變化預測、進度延誤后帶來的周轉率變化預測等，輔助管理決策。最后，項目結算完畢后，由負責項目結算的部門（財務部/成本部）進行項目整體經(jīng)營利潤的最終計算。2.項目動態(tài)利潤形成：項目資金流入流出預測項目動態(tài)利潤的形成，要對項目銷售、項目成本、項目開發(fā)費和項目稅費進行預測。項目銷售預測。按產(chǎn)品類型進行銷售單價預測，根據(jù)規(guī)劃指標確定產(chǎn)品銷售面積，預測銷售總收入=單價面積。項目資金流入預測（見圖1）。包括銷售收入計劃和銷售回款計劃。項目成本支出預測。按成本科目進行各類成本費用的預測（見圖2），其中開發(fā)間接費中包含資本化利息。項目開發(fā)費用預測。按費用科目和一定的費用計提比例進行三大費用（財務費用、營銷費用、管理費用）的預測。項目稅費預測。項目稅費通常按營業(yè)稅及附加、預征土地增值稅、企業(yè)所得稅三大類進行預測。按照國家稅務相關法規(guī)規(guī)定確定各稅種稅率，其中，營業(yè)稅及附加稅金=稅率銷售收入（回款）；預征土地增值稅=銷售收入（回款）稅率；企業(yè)所得稅通常是核定征收的方式，企業(yè)所得稅=利潤總額稅率。項目稅金和開發(fā)費用預計投入時間根據(jù)項目的開發(fā)進度按時間軸進行分解，結合項目資金流入預測和項目成本資金流出預測形成項目動態(tài)現(xiàn)金流預測。3.項目動態(tài)利潤回顧：輔助目標利潤率調整決策影響項目動態(tài)利潤的關鍵因素有產(chǎn)品售價、產(chǎn)品動態(tài)成本和項目開發(fā)進度，這也是進行項目動態(tài)利潤率回顧的關鍵點。一般，會按季度/半年度進行動態(tài)全景模型回顧（包括銷售、成本、進度、項目動態(tài)現(xiàn)金流和項目預計利潤），分析項目已完成情況與目標情況對比，對未來可能發(fā)生的情況進行預測，重點要對未售產(chǎn)品的售價波動、產(chǎn)品動態(tài)成本的變化、項目進度變化等維度進行利潤影響評估，結合公司的動態(tài)現(xiàn)金流情況，決策是否需要調整項目利潤率目標。在現(xiàn)階段的“寒冬期”，為了保證現(xiàn)金流，隨時要根據(jù)市場情況對已售產(chǎn)品實現(xiàn)的利潤、未售產(chǎn)品的定價、準備推出的優(yōu)惠策略對利潤的影響等進行分析，即為了保回款、?，F(xiàn)金流犧牲了多少利潤，要做到心中有數(shù)。當項目預計利潤跟方案版的目標利潤出現(xiàn)負偏差或需要調整項目目標利潤時，需要將調整報告提交投委會/董事會，對項目目標利潤率進行調整決策，并形成項目后續(xù)執(zhí)行的目標利潤率控制基準。公司動態(tài)利潤管理公司利潤的作用，首先體現(xiàn)在它是衡量企業(yè)經(jīng)營情況的關鍵指標；其次，是企業(yè)價值最大化/股東財富最大化的指標體現(xiàn)：一來表現(xiàn)為利潤規(guī)模與增長，二來是盈利能力與持續(xù)發(fā)展的衡量標準，可表現(xiàn)在股價高低/預期每股盈余上；再次，是衡量經(jīng)營者管理水平的關鍵指標。1.公司利潤目標形成：重在項目利潤結轉管理常見兩種公司利潤目標形成方式：自上而下與自下而上。自上而下的形成方式，是根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展要求、董事會要求等來設定公司年度利潤指標。參考的關鍵指標為：去年盈利情況、增長速度要求、資源盤點情況、新項目開發(fā)情況、土地儲備等情況。原則上以滿足增長速度要求為主。比如，戰(zhàn)略發(fā)展要求每年以25%-30%的復合增長率增長，結合去年的盈利情況來確定今年的利潤目標。通常上市公司要做3-5年的利潤目標預測，根據(jù)上述情況，當發(fā)現(xiàn)其中某一個年度利潤目標不能滿足增長率要求時，會結合土地儲備情況，調整拿地策略和儲備地的開工日期，確保3-5年利潤增長相對平穩(wěn)，保持公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。自下而上的形成方式，進行公司資源盤點，結合今年新項目開發(fā)情況，來確定公司年度利潤經(jīng)營目標。決策指標參考資源盤點和項目開發(fā)情況。比如，根據(jù)項目開發(fā)進度和資源情況，在建項目今年只能結轉5000萬利潤，新開發(fā)項目當年期無法完成利潤結轉，那今年的公司利潤指標就是5000萬；如果新開發(fā)項目年內(nèi)能結轉500萬利潤，那年度利潤就是5500萬。其中，采取自上而下方式的公司居多，無論采用哪種方式，做好項目利潤結轉管理是進行公司利潤管理的基礎。項目結轉利潤形成原理是公司利潤形成的基礎。2.公司動態(tài)利潤監(jiān)控：確保公司結轉利潤目標由集團運營管理部以季度/年度動態(tài)分析公司經(jīng)營情況，監(jiān)控利潤指標實現(xiàn)情況，回顧分析年度回款預算、年度關鍵進度、項目動態(tài)成本、年度銷售計劃等，與年度各項目結轉利潤目標進行對比，對每個項目已完成情況進行總結，對影響項目結轉的關鍵進度延誤、銷售計劃延誤等進行風險預估及提出應對策略，并重新調整項目開發(fā)計劃、銷售計劃，確保單一項目利潤能按期按預計結轉目標進行結轉，并進行集團內(nèi)項目結轉利潤的平衡，通過完成得好的項目來彌補完成得不好的項目，如果還有結轉缺口，則進行個別項目的計劃調整，通過項目趕工期、趕銷售進度和銷售回款來確保公司結轉利潤目標實現(xiàn)。在年度進行公司動態(tài)利潤目標監(jiān)控時，會對去年實現(xiàn)的目標進行總結，也會結合市場情況對未來3-5年的增長速度和年度利潤目標進行調整，調整后的此年度公司利潤目標作為經(jīng)營團隊的考核指標，做到“管一年，看三年”，以降低經(jīng)營風險，保證公司健康發(fā)展。3.四大關鍵因素影響公司動態(tài)利潤影響公司動態(tài)利潤的關鍵因素，首先在于產(chǎn)