濱江V訪談：濱江生日快樂(lè)！27年這座城市滿(mǎn)是你的足跡

濱江，生日快樂(lè)！27年，這座城市滿(mǎn)是你的足跡文/俞琳27年，這座城市發(fā)生了什么？27年，成長(zhǎng)一代人；27年，成就了一段歷史；27年，圓了我們的住房夢(mèng)。2018年8月1日，正值濱江集團(tuán)成立27周年。這些年間，濱江用一座座建筑記錄著城市與房產(chǎn)的進(jìn)化軌跡，也關(guān)注著城市人民的變遷“年輪”；濱江作為杭州本地房企的領(lǐng)軍企業(yè)，無(wú)數(shù)次見(jiàn)證杭州房地產(chǎn)發(fā)展的豐碩成果，亦洞見(jiàn)了諸多樓市發(fā)展的隱憂(yōu)和癥結(jié)。27年市場(chǎng)洗禮，作為濱江集團(tuán)掌門(mén)人的戚金興歷證了杭州房地產(chǎn)發(fā)展的全過(guò)程，從杭州商品房的起步，到房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，再經(jīng)歷調(diào)控之下的樓市沉浮戚金興給行業(yè)留下不勝枚舉的經(jīng)典案例和至理名言、管理能力和經(jīng)營(yíng)之道。在這幾十年中，伴隨著城市的發(fā)展，戚金興帶領(lǐng)的濱江集團(tuán)，用“一磚一瓦”抒寫(xiě)者杭州樓市的每一幀畫(huà)面。沖刺千億俱樂(lè)部，濱江跑完半馬從2017年開(kāi)始，濱江的目標(biāo)便是跑進(jìn)“千億俱樂(lè)部”。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)早前與戚金興的一次談話(huà)，戚金興曾感慨上市之后內(nèi)地市場(chǎng)兩輪行情都沒(méi)能趕上，“我自己形容是先丟了太陽(yáng)，又丟了月亮，后來(lái)明白過(guò)來(lái)，只剩下星星”，濱江開(kāi)始重視規(guī)模，加快全國(guó)拿地的步伐也是與此有關(guān)，戚金興希望抓住最后的星星。其實(shí)，對(duì)于濱江集團(tuán)來(lái)說(shuō)，千億的“星星”并不難以碰觸，難在如何在規(guī)模擴(kuò)張與利潤(rùn)增長(zhǎng)之間找到相對(duì)平衡、尋找適合自己的發(fā)展節(jié)奏。時(shí)間指向2018年11月底，濱江銷(xiāo)售逼近850億，戚金興卻毅然將13個(gè)具備開(kāi)盤(pán)條件的新盤(pán)，延至明年一季度。全速?zèng)_擊千億的濱江，被戚金興按下了“剎車(chē)鍵”。今年上半年剛剛結(jié)束，戚金興終于長(zhǎng)舒了一口氣，“今年千億的目標(biāo)基本沒(méi)問(wèn)題，今年下半年濱江依然糧草充足。”原來(lái)前不久，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整個(gè)上半年，濱江集團(tuán)收獲516.7億的銷(xiāo)售額，位列全國(guó)第27位。在杭州市場(chǎng)，濱江集團(tuán)2019年上半年的流量銷(xiāo)售額達(dá)到107.22億元，權(quán)益銷(xiāo)售額81.06億元，毫無(wú)疑問(wèn)坐穩(wěn)杭州銷(xiāo)售流量榜和權(quán)益榜的頭把交椅。在濱江“雙料第一”的背后，是濱江豪宅項(xiàng)目“霸屏”杭州樓市給足了底氣。有媒體統(tǒng)計(jì)，2019年16月，杭州網(wǎng)簽單價(jià)在6萬(wàn)元/以上的高層住宅共397套，其中由濱江集團(tuán)開(kāi)發(fā)打造的為329套，占比83%，下半年濱江集團(tuán)在杭州本土市場(chǎng)的高端項(xiàng)目還有御品、仁恒濱江園、湘湖里、望江項(xiàng)目，乃杭州豪宅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。今年對(duì)于濱江來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的開(kāi)始。戚金興的濱江集團(tuán)不再是綠城背后的追隨者了，至少在大本營(yíng)杭州，濱江已經(jīng)全面超越綠城成為這個(gè)熱點(diǎn)城市上的“大佬”。也是在今年，濱江也悄悄發(fā)布了公司最新一版的Slogan“讓老百姓都能住上一套好房子”。戚金興還講了多年前的一個(gè)故事。2005年的濱江集團(tuán)，在杭州市場(chǎng)的地位遠(yuǎn)不如現(xiàn)在這般彰顯，但錢(qián)江新城第一代豪宅金色海岸的打造，已經(jīng)令濱江聲名鵲起。一位朋友參觀完后，對(duì)戚金興說(shuō)：“我相信這只是戚金興的起點(diǎn)。”幾十年過(guò)去了，戚金興一直記得這句話(huà)，“現(xiàn)在濱江基本能達(dá)到千億規(guī)模，這對(duì)我來(lái)說(shuō)不是高點(diǎn)，而是另一個(gè)新的起點(diǎn)。”經(jīng)歷過(guò)風(fēng)雨，濱江如何造就“品質(zhì)神話(huà)”在過(guò)去的一年多時(shí)間，限價(jià)之下房企減配成風(fēng)，交付后的精裝樓盤(pán)維權(quán)更是層出不窮。這個(gè)時(shí)候，濱江品質(zhì)能在這一片洪流中脫穎而出，也成就了濱江的高光時(shí)刻?！案邩?biāo)準(zhǔn)保持原有建筑品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，保持原有景觀品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，保持原有精裝品質(zhì)優(yōu)勢(shì)”，“濱江可以吃虧，但不能讓購(gòu)房者吃虧”，一個(gè)個(gè)超預(yù)期的項(xiàng)目交付時(shí)，濱江的客戶(hù)成了“別人眼中的業(yè)主”。即便明擺著要虧本的項(xiàng)目，戚金興也同樣一絲不茍，還記得上個(gè)月，濱江紫金府歷經(jīng)3年終于拿到了屬于自己的房產(chǎn)證，而這個(gè)作為濱江代建的項(xiàng)目，濱江集團(tuán)不僅沒(méi)有收到代建管理費(fèi)，還為了讓項(xiàng)目正常運(yùn)作和交付墊資了3個(gè)多億，戚金興說(shuō)，“盡管這是個(gè)代建項(xiàng)目，但是濱江為了不辜負(fù)業(yè)主，毅然承擔(dān)起了佑康無(wú)力承擔(dān)的部分。與職能部門(mén)溝通，需要繳納的相關(guān)費(fèi)用全部如數(shù)繳清。”也正因?yàn)闉I江這一份堅(jiān)持，也奠定了濱江的“品質(zhì)神話(huà)”。   回想2014年，濱江也曾經(jīng)歷過(guò)最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。當(dāng)年3月底，濱江賬面上只有不到10億金額，而接下來(lái)的三個(gè)月卻要支付40多億的成本，資金鏈一度岌岌可危。為了緩解危情，戚金興發(fā)動(dòng)了自救的四大戰(zhàn)役。以新盤(pán)首開(kāi)低價(jià)的慣用操盤(pán)之道，在低迷市場(chǎng)中，濱江兩個(gè)月內(nèi)三大戰(zhàn)役，回籠20余億資金，平衡了財(cái)務(wù)，轉(zhuǎn)緊為松。5月25日，千島湖東方海岸首開(kāi)推410套房源造銷(xiāo)售399套,濱江內(nèi)部稱(chēng)其為“臺(tái)兒莊戰(zhàn)役”；6月13日，“錦州戰(zhàn)役”開(kāi)打，衢州月亮灣開(kāi)盤(pán)，推出的991套房源當(dāng)天即銷(xiāo)售超9成；7月18日，“解放天津”開(kāi)打，杭州南岸的金色江南以適應(yīng)市場(chǎng)的16000元/平米的價(jià)格開(kāi)售，勁銷(xiāo)8成；8月，第四戰(zhàn)役開(kāi)打之際，杭州樓市迎來(lái)“解限”，敏銳果敢的戚金興立馬將“和平解放北京”的范圍從西溪明珠迅速覆蓋至全公司。杭州土地“雙限”政策，于濱江才是機(jī)遇還記得在杭州土地出臺(tái)“雙限”政策后，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)與戚金興有了一次近距離的暢談，當(dāng)杭州房企幾乎都抱著悲觀的態(tài)度看待這突如其來(lái)的新政時(shí)，戚金興卻眉開(kāi)眼笑。在戚金興看來(lái)，新政對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)可能是束縛、是禁錮、是制約，是把銷(xiāo)售利率扣在了成本線(xiàn)，但對(duì)于濱江來(lái)說(shuō)卻是機(jī)會(huì)。好的銷(xiāo)售表現(xiàn)，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，也讓濱江成為了銀行眼中的可靠合作對(duì)象，因此濱江可以比其他房企以更低的貸款利率申請(qǐng)到可用的資金。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，濱江的長(zhǎng)期信用等級(jí)，聯(lián)合資信評(píng)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。AA+是民營(yíng)債中較高的信用級(jí)別，入選多為政府融資平臺(tái)公司和國(guó)有企業(yè)，少有民營(yíng)企業(yè)能達(dá)到這個(gè)評(píng)級(jí)。截至6月底，濱江的資產(chǎn)負(fù)債率為77.2%，低于百?gòu)?qiáng)房企79.5%的平均資產(chǎn)負(fù)債率，濱江在今年沖擊千億目標(biāo)的前提下，適當(dāng)加大杠桿的前提下，仍然將資產(chǎn)負(fù)債率控制在行業(yè)較低水平。常被業(yè)界奉為“保守派”的濱江，寧愿賬戶(hù)上躺著大把的資金也不愿為追求規(guī)模而尋求一時(shí)的刺激。所謂“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，我們看到，杭州市場(chǎng)第一批“雙限”地塊出爐，濱江毫不猶豫分別以人民幣15.74億元和人民幣43.30億元競(jìng)得蕭政儲(chǔ)出(2019)23號(hào)和蕭政儲(chǔ)出(2019)26號(hào)地塊。對(duì)于“雙限地”的看法，早前濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興就曾表示，地價(jià)、房?jī)r(jià)雙限，更考驗(yàn)操盤(pán)公司的成本管控、工程開(kāi)發(fā)等各種能力。財(cái)務(wù)成本低、工程管控得力，質(zhì)量穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定的公司，才能在雙限這種苛刻條件下立足。下一個(gè)十年：濱江將布局5大產(chǎn)業(yè)在新的起點(diǎn)下，戚金興其實(shí)早有新的布局。這家以“穩(wěn)健”出名的房企，其實(shí)從未停止過(guò)開(kāi)拓和創(chuàng)新。在聊天中，戚金興談到了過(guò)往一年對(duì)“千億目標(biāo)”的思考和決策調(diào)整，還暢談了濱江集團(tuán)下一個(gè)十年的布局。2018年以來(lái)，濱江保持積極地?cái)U(kuò)張態(tài)勢(shì)，通過(guò)招拍掛、參與項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)和收購(gòu)等方式，在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等浙江和周邊區(qū)域陸續(xù)布局多個(gè)地塊項(xiàng)目。也因此提出了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關(guān)注大灣區(qū)和中西部”的戰(zhàn)略。濱江走出省外的第一個(gè)項(xiàng)目上海濱江公園壹號(hào)，如皋的濱江曙光之星項(xiàng)目都在當(dāng)?shù)厥斋@了良好的口碑。在獲得認(rèn)可的同時(shí)，戚金興還為濱江謀劃了一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃。2015年，濱江將以海外房產(chǎn)市場(chǎng)和小鎮(zhèn)建設(shè)拉開(kāi)新的布局。未來(lái)，濱江還將伸入物業(yè)、租賃（商業(yè)租賃和長(zhǎng)租公寓）、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資，其中租賃和養(yǎng)老將是不可忽視的兩部分。目前濱江集團(tuán)自持物業(yè)面積達(dá)到了32萬(wàn)方，算上即將竣工的武林壹號(hào)寫(xiě)字樓、美國(guó)西雅圖的寫(xiě)字樓和公寓，自持面積進(jìn)一步增加，總計(jì)會(huì)有4個(gè)億的租金。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣是即將步入花甲之年的戚金興常常思考的產(chǎn)業(yè)，據(jù)戚金興透露早在幾年前他已經(jīng)前往日本學(xué)習(xí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，這兩年開(kāi)始思考并組建相關(guān)的團(tuán)隊(duì)，計(jì)劃2021年開(kāi)始進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，臨安的濱江天目山小鎮(zhèn)就是戚金興操刀的首個(gè)試驗(yàn)品。無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么風(fēng)云變幻，濱江我自巋然不動(dòng)，這與戚金興向來(lái)喜歡研究軍事有很大的關(guān)聯(lián)，戚金興在房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)與“領(lǐng)兵打仗”有異曲同工之妙。每一次面對(duì)市場(chǎng)、政策的變化，濱江總是可以快速找出應(yīng)對(duì)之策。拿戚金興的話(huà)來(lái)說(shuō)，別人是“先抱怨，然后去應(yīng)對(duì)，找解決方案”，而濱江是行動(dòng)派，先應(yīng)對(duì)，先去做，遇到問(wèn)題先解決而不是先抱怨。27載，青澀已過(guò)，風(fēng)華正當(dāng)時(shí)。祝福濱江。企業(yè)發(fā)展歷程1992：杭州濱江房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司正式掛牌成立。1996年，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立1997年，公司取得一級(jí)開(kāi)發(fā)資格1999年 公司完成轉(zhuǎn)制，成為杭州首家成功轉(zhuǎn)制的房地產(chǎn)企業(yè)2005年，開(kāi)發(fā)建設(shè)金色海岸項(xiàng)目，作為國(guó)內(nèi)精裝修豪宅的典型制作，奠定濱江集團(tuán)高端品質(zhì)住宅營(yíng)造者的品牌形象2007年，紹興金色家園項(xiàng)目落地，濱江集團(tuán)正式踏出了異地發(fā)展的第一步，實(shí)施