住宅批量精裝修轉(zhuǎn)訓(xùn).ppt

住宅項目批量精裝修報告,設(shè)計部 2016.12.15,第一部分：精裝房發(fā)展趨勢,一、政策性文件,1、2001年，國家建設(shè)部就提倡推廣精裝修住宅并在上海試點，2002年建設(shè)部印發(fā)了商 品住宅裝修一次到位實施細則等指導(dǎo)性文件，2008年住建部發(fā)文要求各地制定出臺相 關(guān)政策，逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房。上海、江蘇等地相繼出臺 了“精裝修”的建設(shè)、管理及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面的文件。目前，全國的一些大中城市對住 宅進行精裝修已成為一種趨勢，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅進行第二次開發(fā)，省去了裝 修業(yè)主的勞心勞力，也適應(yīng)當(dāng)前人們快節(jié)奏的生活。 2、 2004年，重慶市建委推出關(guān)于新建住宅全裝修試點工作的意見，并擬定了初步的 精裝修住宅推廣時間表；2005年，市建委根據(jù)精裝成品住宅市場發(fā)展趨勢，適時啟動了成 品住宅工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)的研究和編制工作；2008年7月重慶市建委批準(zhǔn)成品住宅裝修 工程技術(shù)規(guī)程為我市推薦性工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并自2008年10月1日起實施，該規(guī)程是 我國首部系統(tǒng)成文的成品住宅裝修工程的地方標(biāo)準(zhǔn)，為重慶市成品住宅的設(shè)計、施工、監(jiān) 理及驗收提供了基本技術(shù)依據(jù)。,二、住宅精裝修市場調(diào)研報告,2.1、消費趨勢：中國指數(shù)研究院做的關(guān)于購房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過了50,二、住宅精裝修市場調(diào)研報告,2.2 再次購房您還會選擇精裝修住宅嗎？,2.3 選擇精裝修房的原因,2.4 不喜歡精裝修房的主要原因,3.1 為什么要做精裝修? 1、是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)已經(jīng)從商品思維進入產(chǎn)品思維階段。 2、是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然。 3、是實現(xiàn)綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑。 4、未來主流目標(biāo)客戶的需求，省時、省事，可以貸款、拎包入住、方便出租。 5、是開發(fā)商提升產(chǎn)品價值的重要手段，獲得溢價收益。 6、是開發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和專業(yè)管理水平的重要手段。 7、開發(fā)商可以合理避稅、改善財務(wù)現(xiàn)金流、降低資金成本。 8、可以通過住宅精裝修為客戶提供后期增值服務(wù)。,3.2 為什么有些開發(fā)商不做精裝修 1、怕麻煩，建設(shè)周期長，資金回籠慢。 2、裝修質(zhì)量容易出問題，怕小業(yè)主投訴，做不好還賠錢。 3、認(rèn)為大部分業(yè)主目前還是認(rèn)可毛坯房。 4、覺得自己的開發(fā)能力目前還不能進行精裝修住宅的運作。 5、認(rèn)為目前精裝修住宅產(chǎn)業(yè)鏈還不成熟，對精裝修支撐不夠。 6、政府沒有出臺鼓勵精裝修住宅的優(yōu)惠政策。,三、開發(fā)商對精裝修產(chǎn)品的選擇,四、房地產(chǎn)精裝修住宅發(fā)展的過程,19781992年 19921998年 19982008年 20082016年,計劃經(jīng)濟 福利房,商品房與福利房 過度時期,商品房的 毛坯房時代,精裝修 成品住宅時代,早期,過渡期,毛坯房,精裝成品住宅,從毛坯房到精裝房是“商品時代”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)品時代”的開始，接下來是“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重發(fā)展的時代。,2008年之前 20082014年 20142016年 2016年未來,1.0時代,2.0時代,3.0時代,4.0時代,1.0時代：省時省力的簡裝時代， 2.0時代：設(shè)計更加合理，工藝更加精湛，標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化，個性缺乏 3.0時代：高品質(zhì)、品牌化，智能化，個性化、裝飾化，定制化 4.0時代：圈層化，互聯(lián)網(wǎng)化，高科技化，入住便捷化，化,中國精裝修住宅的發(fā)展進程,拎包入住的時代已經(jīng)到來！,第二部分：批量精裝項目管理部分,一、精裝項目八段式管理,實操精裝項目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程可分為上下半場共八個階段：即營銷定位階段、一體化設(shè)計階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量招采階段、批量施工階段、批量交付階段、售后服務(wù)階段，過程中不同時期關(guān)注的重點工作不同。,上半場,下半場,二、精裝流程中各部門系統(tǒng)關(guān)系,風(fēng)格定位、標(biāo)準(zhǔn)定位,精裝修設(shè)計,營銷,基本依據(jù)-輔助參與,建筑,戶型優(yōu)化、功能配套,具體內(nèi)容-深度參與,成本拆分、材料標(biāo)準(zhǔn),成本,具體內(nèi)容-深度參與,工程,成品安裝、界面施工,具體內(nèi)容-深度參與,點位,功能布局、點位銜接,具體內(nèi)容-深度參與,材料樣板、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),采購,具體內(nèi)容-深度參與,交樓樣板房,土建精裝移交工作,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,三、某房地產(chǎn)公司精裝修全過程關(guān)注點,四、批量精裝管理“六精”“四化”,六 精 營銷：客戶定位精“準(zhǔn)” 設(shè)計：設(shè)計管理精“細” 成本：成本控制精“算” 采購：部品選擇精“挑” 施工：施工品質(zhì)精“雕” 售后：客戶服務(wù)精“心”,四 化 設(shè) 計 精 細 化 管 理 可 視 化 施 工 工 廠 化 現(xiàn) 場 整 潔 化,四、批量精裝項目實操管控體系建立,某公司工程管控體系 1.項目工程管理目標(biāo) 2.組織機構(gòu)設(shè)置 3.全裝修樣板（分展示樣板和交房樣板）管理要求 4.全裝修房屋移交管理要求 5.全裝修工期管理要求 6.全裝修工序管理要求 7.全裝修材料管理要求 8.全裝修資料管理要求 9.全裝修成品保護管理要求 10.全裝修文明施工管理要求 11.全裝修室內(nèi)環(huán)境污染防治要求 12.質(zhì)量控制重點 13、二次圖紙深化設(shè)計要求,第三部分：批量精裝研發(fā)與設(shè)計,一、精裝修產(chǎn)品定位,1.1、精裝修產(chǎn)品定位策略,策略一：標(biāo)準(zhǔn)化、成本領(lǐng)先、穩(wěn)定取勝 代表企業(yè)：恒大集團、碧桂園 策略二：標(biāo)準(zhǔn)化加創(chuàng)新，主打功能收納 代表企業(yè)：萬科 策略三：強化尊貴，主打奢侈牌 代表企業(yè)：星河灣、華潤、綠城 策略四：主打科技綠色產(chǎn)品牌 代表企業(yè)：當(dāng)代、朗詩,1.2、精裝產(chǎn)品配置策略（某樓盤）,不同的策略決定精裝在項目中價值的高低， 成本投入合適？ 投入/售價：8-12%,價值點分析,1.3、精裝產(chǎn)品配置價值分析,二、精裝修研發(fā)產(chǎn)品分級體系,分級體系的制作目的,準(zhǔn)確定位產(chǎn)品分級標(biāo)準(zhǔn) 在項目配置上體現(xiàn)差別 有效應(yīng)用在各實際項目,定義：通過客戶及市場調(diào)研，將不同裝修部品組合與不同的產(chǎn)品品類及目標(biāo)客戶細分進行匹配，形成完整的裝修標(biāo)準(zhǔn)分級體系。 意義：在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金合理的進行分配，使其產(chǎn)生受益最大化，即客戶滿意度最大化。,某房企精裝產(chǎn)品分級體系,三、批量精裝修設(shè)計和展示管理,3.1 包含內(nèi)容,精裝設(shè)計全過程管理 精裝戶型優(yōu)化設(shè)計管理 精裝功能設(shè)計 精裝設(shè)計圖紙管理 精裝風(fēng)格設(shè)計 精裝示范區(qū)展示管理 精裝產(chǎn)品設(shè)計原則,整體出圖關(guān)注點,3.2 整體出圖關(guān)注點,3.3 戶型優(yōu)化設(shè)計管理,關(guān)于戶型優(yōu)化設(shè)計,它是與產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計同步的一種地產(chǎn)設(shè)計項目，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋空間優(yōu)化、強弱電點位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設(shè)備孔洞優(yōu)化，目的是使建筑戶型在室內(nèi)設(shè)計專業(yè)作用下趨于合理和完善。,市場上的主流做法,報建一但通過，將嚴(yán)重制約戶型的調(diào)整幅度，繼而影響室內(nèi)交標(biāo)系統(tǒng)的合理性,建筑專業(yè)無法解決的問題： 缺乏對項目所在區(qū)域客戶生活需求的認(rèn)知和理解，把握不到客戶需求敏感點。 對空間的理解與室內(nèi)專業(yè)不同，室內(nèi)專業(yè)更擅長把控居住合理性。 無法對室內(nèi)交標(biāo)系統(tǒng)性和實操性作前置性的全盤考慮。,營銷提交要求,建議的做法,戶型優(yōu)化的好處： 從客戶需求角度出發(fā)，發(fā)掘客戶需求敏感點，令產(chǎn)品針對性更強。 從客戶實際使用設(shè)置產(chǎn)品功能，以室內(nèi)專業(yè)角度，對居住空間作出調(diào)整。 有效統(tǒng)籌建筑各專業(yè)和室內(nèi)專業(yè)，結(jié)合使用合理性前置考慮交標(biāo)系統(tǒng)。,戶型設(shè)計研發(fā)過程,戶型優(yōu)化設(shè)計過程中的多輪調(diào)整與互動，挖掘項目價值： 精準(zhǔn)定位 營銷賣點 功能合理性 避免拆改費,核心價值 精準(zhǔn)定位 營銷賣點 功能合理性 避免拆改費,3.4 功能設(shè)計設(shè)計管理,功能至上 “全面家居解決方案”,各收納空間客戶需求分析的原理 玄關(guān)的需求層次,有鞋柜放鞋子 臨時擺放物品（如包，鑰匙等）,鞋柜有大小不同的區(qū)格 存放雜物,雨傘,運動用品 能照鏡子 能坐著穿鞋子,必要需求,彈性需求,必要性依次增強,魅力性依次增強,需要為客人預(yù)留34雙鞋子的放置空間,弱式需求,無,可用性依次降低,驚喜需求,折疊穿鞋椅,玄關(guān)至少能容納30雙鞋子,玄關(guān)能臨時擺放鑰匙、包和餐廳臨時物品等，理想的擺放方式放在鞋柜臺面,有老人或者小孩的家庭對坐著穿鞋子要求高,各收納空間客戶需求分析的原理 廚房的需求層次,必要性依次增強,魅力性依次增強,摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作順手 地柜好放東西，容易放取 吊柜好放東西，容易放取 強力排煙機 雙眼煤氣罩 鍋罐,盤碗,刀叉獨立收納 盡可能多的儲藏空間 雙水槽 留微波爐,電飯煲擺放位 米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜,插座帶有開關(guān) 兩個水龍頭，其中一個帶有凈水器,一個可伸縮龍頭 大水槽,水槽上有個濾水的支架 洗碗機,弱式需求,垃圾桶放在地柜 垃圾處理器,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,電視、臨時坐椅,垃圾桶放在比較隱蔽的地上，使用方便，清潔也方便,大操作臺魅力足調(diào)味品、刀具等放臺面，還能放3-4個盤子,廚房：順手更重要，整潔在其次,必要性依次增強,魅力性依次增強,干濕分區(qū) 淋浴區(qū)設(shè)浴品擺放 洗涑用品收納 盡可能多的儲藏空間 洗滌用品收納 高電源位 洗盆收納 毛巾、衣物掛放,雙手紙盒 兩個淋浴龍頭，其中一個手柄式 大水盆 報刊架，坐便旁置物臺,弱式需求,淋浴間設(shè)置淋浴坐位,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,音樂影視播放,最好置于盆柜上方設(shè)置鏡柜便于拿放。,衛(wèi)生間：干凈易于清潔,置于盆柜下方,各收納空間客戶需求分析的原理 衛(wèi)生間的需求層次,必要性依次增強,魅力性依次增強,男女分區(qū) 季節(jié)分區(qū) 衣褲收納 收納格 抽屜 拉藍 高格 帶鎖抽屜,領(lǐng)帶格 照明燈 包具、帽子收納 穿衣鏡、升降衣架,弱式需求,飾品屜,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,保險柜,可設(shè)2-3個收納內(nèi)衣褲，襪子,主臥：衣柜強大收納,毛制衣物收納,被褥，行李箱收納,文件、證件收納,各收納空間客戶需求分析的原理 主臥的需求層次, 一體化原則-建筑、室內(nèi)、設(shè)備、部品系統(tǒng)設(shè)計 可控性原則-成本、施工工藝、供應(yīng)體系、品質(zhì)可控 精細化原則-營銷分析、設(shè)計管理精細化 功能性原則-功能分析與設(shè)計效果完美結(jié)合 一致性原則-標(biāo)準(zhǔn)化施工與管理 工廠化原則-做到工廠化施工管理，盡量避免現(xiàn)場手工作業(yè) 環(huán)保性原則-用材用料及施工工藝確保室內(nèi)環(huán)保指標(biāo)達標(biāo),四、批量精裝修設(shè)計指導(dǎo)原則,第四部分：批量精裝采購與成本管理,精裝修成本控制與優(yōu)化是各企業(yè)最關(guān)注也是最難的工作之一，要全程跟蹤把控，主要從幾方面進行考慮 1、確定精裝標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)桿企業(yè)一般控制在售價的8%-12%左右） 2、一體化合理的設(shè)計（盡量按工廠標(biāo)準(zhǔn)化模數(shù)設(shè)計，提前考慮規(guī)?；┕ぃ?3、合理分配成本，客戶關(guān)注點要投入多成本 4、良好的供應(yīng)鏈整合是控制成本關(guān)健 5、強有力制度保障,一、批量精裝成本控制與優(yōu)化,一、批量精裝設(shè)計過程的成本控制流程,成本定位,裝修設(shè)計 設(shè)計預(yù)算,采購詢價,編制預(yù)算,調(diào)整設(shè)計,實施預(yù)算,限額指標(biāo) 初定部品,采購詢價 調(diào)整設(shè)計,項目定位 標(biāo)準(zhǔn)確定,現(xiàn)代 傳統(tǒng),確定部品 成本實施,二、批量精裝成本控制,2.1 精裝修的成本控制從定位開始關(guān)注,2.2 精裝修的成本控制從設(shè)計開始實施 （控制80%成本）,（1） 產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)的選定、設(shè)計風(fēng)格確定,（2） 限額指標(biāo)的分解及細化,（3） 主要材料部品的選擇及確定,（4） 設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）,（5） 按照梯級標(biāo)準(zhǔn)確定設(shè)計細節(jié)及裝修標(biāo)準(zhǔn)。,2.3 精裝修的成本控制配置標(biāo)準(zhǔn),2.4 精裝修項目成本控制體系的標(biāo)準(zhǔn)化,2.4 精裝修住宅實施過程的成本控制（控制20%成本）,（1） 目標(biāo)成本分解（項目工程合約規(guī)劃）,（2） 采購階段的成本控制,（3） 施工階段的成本控制,（4） 決算階段的成本控制,三、批量精裝采購管理,3.1 精裝修樣板間采購,銷售展示，為項目增值,核算成本，控制大貨成本,施工標(biāo)準(zhǔn)，控制大貨質(zhì)量,交付標(biāo)準(zhǔn)，控制交付風(fēng)險,發(fā)現(xiàn)問題，控制實施風(fēng)險,3.2 批量精裝修總包采購,批量精裝修總包合同的編制,3.3 批量精裝修部品采購,批量精裝修部品采購資源開發(fā),批量精裝修部品采購合同編制,標(biāo)桿企業(yè)精細化采購管理,第五部分：批量精裝工程管理之 交付通病,一、批量精裝質(zhì)量問題分類, 按照階段分類： 施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題 入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題 入伙6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題 入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題 按照問題原因分類 設(shè)計缺陷 材料缺陷 施工缺陷 使用不當(dāng) 服務(wù)不好 按照建筑部品分類 建筑結(jié)構(gòu)部品 門窗部品 裝飾裝修部品 建筑電氣部品 給排水及通風(fēng)空調(diào)部品 欄桿部品,廣東地區(qū)各開發(fā)商精裝修住宅問題點數(shù)統(tǒng)計分析表,各開發(fā)商所占問題點數(shù)的比例,其它 結(jié)構(gòu)類：陰陽角不方正；凈高、凈進深、凈開間偏差；角線、墻面不垂直。 裝修類：外墻滲水；整體面層（墻、頂面）批蕩空鼓及開裂；鋁扣天花安裝不良；墻紙安裝不良; 設(shè)計類：空調(diào)外機位、插座、孔洞位置不協(xié)調(diào)；總電箱未按設(shè)計規(guī)范要求設(shè)漏電保護開關(guān)；衛(wèi)生 間門吸裝濕區(qū)的地上或浴室門口；衛(wèi)生間或入戶花園木門框到地。,給排水/潔具/廚具 衛(wèi)生間及陽臺滲水； 衛(wèi)生間坡度、坡向不合理； 水閥接口處及總水表處滲水； 設(shè)計不合理櫥柜臺面無檔水條。,門窗工程 安裝不良、表面損傷； 外窗防水條太短及缺溢水口； 中空木門缺透氣孔、上下邊毛邊。,各問題點所占的比率,備注：業(yè)主未驗房入住后一個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重影響功能使用問題點戶均條數(shù)為43.5條。,業(yè)主未驗房入住后一個月的投訴情況,各開發(fā)商針對房屋質(zhì)量的處理方式,第六部分：其它相關(guān)收集,一、萬科3.0住宅精裝系統(tǒng)的構(gòu)成,（一）、綠色、健康、高科技住宅,馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味 摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭.不占用地下空間,食物性垃圾直接粉碎后隨水流入化糞池.可消除80的生活垃圾.避免室內(nèi)及小區(qū)蚊蠅污染、減輕家務(wù)負(fù)擔(dān)、降低保潔費用,廚房設(shè)新型變壓式止逆煙道，使煙道不再竄煙、竄味。變壓式止逆閥煙道排氣量大，截面尺寸較小。通過改變煙道的截面形式和風(fēng)帽結(jié)構(gòu)，利用煙氣流動的物理規(guī)律，使氣流保持向上運動，保證建筑煙道口處風(fēng)壓為負(fù)壓或在0壓左右。 雙密封不銹鋼地漏(國際高標(biāo)GMP認(rèn)證)，其水封深度遠已超過國家標(biāo)準(zhǔn)，能比一般地漏高速排水外，漏水完畢后雙密封蓋可全封閉，保障沒有異味，更利于消毒劑及一般清潔劑清洗，更能杜絕蟲害與病毒的侵?jǐn)_ 雙密封地漏很有特點：兩個水封在水流沖擊時同時打開；沒有水流時，上面的水封自動蓋住下面水封的水，防止反水碗中的存水揮發(fā)。同時，干濕分離也有助于提高衛(wèi)浴空間的健康程度，,“生態(tài)滅蚊機”（滅蚊磁場），此項技術(shù)經(jīng)美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統(tǒng)：運用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅 利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當(dāng)他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網(wǎng)，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網(wǎng)。 24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能夠大量吸引并捕捉會產(chǎn)卵的雌蚊,自身發(fā)電，采用標(biāo)準(zhǔn)的的液化氣供應(yīng)能源，無需任何電力。 安全 & 無聲 不使用殺蟲劑，不釋放任何對環(huán)境有害的氣體。 極其安靜，沒有任何噪音。,（二）、3.0住宅精裝的智能化系統(tǒng),1、自動呼叫電梯系統(tǒng)： 大堂或者地下車庫門禁卡同時呼叫電梯，進入電梯廳后客梯如約而至。一張卡對應(yīng)專屬樓層，保證絕對私密。室內(nèi)可在智能面板提前呼叫電梯，偶爾有客來訪，賓至如歸的體驗，也會讓主人感到特別有面子。 2、入戶智能感應(yīng)燈光： 打開入戶門的一剎那，智能感應(yīng)系統(tǒng)便會察覺你的入戶。當(dāng)溫馨的玄關(guān)燈自動亮起，所有的風(fēng)云變換都會歸于平靜，喧囂與名利都被關(guān)在了門外邊。開門就讓你內(nèi)心充滿“家”的陽光。,3、智能家居系統(tǒng)的應(yīng)用,智能燈光場景控制，隨心切換 就跟玩手機游戲一樣，不同的生活場景、燈光方案由你定義。在移動終端，你可以設(shè)置想要場景的時間，決定室內(nèi)燈光配置，營造出特別的氛圍環(huán)境。無論派對、晚餐、閱讀或入睡，均可一鍵切換。 一鍵電動窗簾設(shè)定，每天被天光叫醒 每天愿意被鬧鈴叫醒？還是被自然叫醒？手機上設(shè)置起床時間，窗簾會自動拉起，陽光傾瀉在你的床上，燈光的色溫與室內(nèi)的溫度略微調(diào)高，喚醒你身體的每一個細胞。,萬科