建筑、住宅風(fēng)水及物業(yè)講義.ppt

東城國際,銷售隊伍培訓(xùn)講義 演示稿,第一講 建筑的基礎(chǔ)知識,第一講 第一章,建筑物的分類,四種分類方法： 1、建筑物的用途分類及特點 2、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類 3、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 4、建筑高度分類,1、 民用建筑： 供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類： （1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 （2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。 2、 工業(yè)建筑： 供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。,（一）建筑物的用途分類及特點,（二）按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類（附圖）,1、 磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。 2、 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 3、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。,1、承重墻結(jié)構(gòu) 它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。 2、框架結(jié)構(gòu) 主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。 3、排架結(jié)構(gòu) 主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。 4、其他 由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。,（三）按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類（附圖）,（四）建筑高度分類（附圖）,建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 1、低層：2層及2層以下 2、多層：2層以上，8層以下,3、中高層：8層以上，16層以下 4、高層：16層以上，24層以下 5、超高層：24層以上,第一講 第二章,建筑材料知識,主要建筑材料包括: 水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等,1、水泥,（1）常見水泥的種類： 硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 （2）水泥標(biāo)號： 水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、425、525、625等。 （3）常用水泥的技術(shù)特性 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號、礦物組成和細度有關(guān)。 細度：指水泥顆粒的粗細程度。顆粒越細，早期強度越高。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達到標(biāo)準(zhǔn)稠度時的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。,2、鋼筋,（1）建筑鋼筋的種類： 鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。 按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。 按強度可分為：、四個級別。其中級鋼筋為低碳鋼鋼筋，、級為低合金鋼鋼筋。 （2）建筑用鋼筋的應(yīng)用 級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。 變形鋼筋中級、級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。 冷加工鋼筋 冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。冷拉級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉級、級、級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。 冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。,（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。 （2）建筑木材的性能與用途 紅松 魚鱗云杉 馬尾松 落葉松 杉木 柏木 洋松 （3）木材的類別 為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。 原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。 杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。 板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。,4、普通混凝土,（1）普通混凝土概念： 其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。 （2）混凝土的性能： 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實的性能。 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標(biāo)，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要依據(jù)。 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。,5、黏土磚,黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在9001000的高溫下煅燒即成磚。 （1）黏土磚的種類： 標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。每塊磚干燥時約重2.5Kg，吸水后約為3 Kg。 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190 mm190 mm90 mm，每立方米約重1100 Kg。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。 （2）黏土磚的強度： 黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計單位通過計算確定。 （3）黏土磚的吸水率： 黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%10%的范圍內(nèi)。 （4）黏土磚的抗凍性： 是指磚抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒觥?（5）黏土磚的外觀質(zhì)量： 普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。,第一講 第三章,房屋構(gòu)造組成部分,房屋構(gòu)成部分： 地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。,房屋構(gòu)成部分：,（1）地基和基礎(chǔ)： 地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。 基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。 （2）墻和柱： 承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。 （3）樓板和地面： 樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。 （4）樓梯： 是指樓層間垂直交通通道。 （5）屋頂： 是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。 （6）門和窗： 門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。 窗：其主要作用是通風(fēng)采光。 一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。,第一講 第四章,建筑識圖部分,建筑圖例： 常用建筑材料圖例 建筑總平面圖常用圖例 常用建筑構(gòu)造及配件圖例,一、常用建筑材料圖例,常用建筑材料圖例（續(xù)）,常用建筑材料圖例（續(xù)）,二、建筑總平面圖常用圖例,二、建筑總平面圖常用圖例（續(xù)）,三、常用建筑構(gòu)造及配件圖例,三、常用建筑構(gòu)造及配件圖例（續(xù)）,三、常用建筑構(gòu)造及配件圖例（續(xù)）,三、常用建筑構(gòu)造及配件圖例（續(xù)）,三、常用建筑構(gòu)造及配件圖例（續(xù)）,三、常用建筑構(gòu)造 及配件圖例（續(xù)）,三、常用建筑構(gòu)造 及配件圖例（續(xù)）,第二講 建筑風(fēng)水相關(guān)知識,現(xiàn)代科學(xué)風(fēng)水觀 房屋選址、朝向，住宅布局 門窗設(shè)置,第二講 第一部分,現(xiàn)代科學(xué)風(fēng)水觀 （生態(tài)建筑學(xué)）,一、生態(tài)建筑學(xué)同中國風(fēng)水學(xué)的比較,生態(tài)建筑學(xué)在現(xiàn)代科學(xué)的意義上，關(guān)注人與建筑自然的關(guān)系，同中國風(fēng)水學(xué)的“天人合一”宇宙觀，有著根本的一致。 當(dāng)代生態(tài)建筑學(xué)是從整體有機聯(lián)系上以生態(tài)規(guī)律來揭示并協(xié)調(diào)人、建筑與自然環(huán)境和社會環(huán)境的相互關(guān)系。其實施手段，更以當(dāng)代科學(xué)技術(shù)的物質(zhì)條件為重，來實現(xiàn)人在自然生態(tài)系統(tǒng)下構(gòu)建人工生態(tài)系統(tǒng)，以其間的具體的，物質(zhì)的交流，爭取達到最優(yōu)關(guān)系。 中國古代風(fēng)水學(xué)，盡管受到當(dāng)時落后的科學(xué)和物質(zhì)技術(shù)手段的限制，仍然追求順應(yīng)自然，并有節(jié)制的改造和利用自然，追求人與自然協(xié)調(diào)與合作的意境，早于西方現(xiàn)代文明幾千年登上了天人合一的審美理想的高峰。中國風(fēng)水學(xué)可稱其為中國古代的生態(tài)建筑理論。,二、中國風(fēng)水學(xué)關(guān)于人與環(huán)境的認識,風(fēng)水學(xué)是中國古代的關(guān)于環(huán)境設(shè)計的理論，其概括性地描述人與宇宙及地球表面自然環(huán)境相互依存及感化是“氣”的媒介。 1）“氣”的涵義：“氣”被視為天地萬物的最基本構(gòu)成單位，“其細無內(nèi)，其大無外，充盈天地”?，F(xiàn)代物理學(xué)發(fā)現(xiàn)的宇宙背景輻射即4080兆赫上的微波，何其相似地證實了中國先圣們的論述。從廣義上講，“氣”也應(yīng)該包含地球生物賴以生存的大氣，即空氣，如水氣、云氣、氣味等。 氣是一種力，一種場，氣的存在是不斷流動著的，重濁的氣屬陰，輕清的氣屬陽，陰陽相對，生成萬物。 2）“氣”的狀態(tài)“四正四偶，八方之中，各有其氣，氣之陽者，從風(fēng)而行，氣之陰者，從水而行。 3）“氣”的功能：風(fēng)水學(xué)依據(jù)“氣”的性質(zhì)和規(guī)律，即“氣”的存在之象與存在之理，在數(shù)千年的實踐中，總結(jié)出一套實際勘察操作的實用理論。中國古代宅居的選址、環(huán)境的優(yōu)選、生態(tài)景觀的塑造等都必須遵循“氣”的聚結(jié)和運動規(guī)律。,小結(jié),上述論述是中國數(shù)千年古代學(xué)者先哲們通過自身的感覺器官“感知”和經(jīng)驗積累的“領(lǐng)悟”而獲得的綜合概括，形成了一套可以在營造選址中實際操作的法則，其中似乎包含了樸素唯物認識，又包含了精神外延，但無論如何，這種認識閃爍著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)價值。,第二講 第二部分,住宅風(fēng)水的十大原則,住宅風(fēng)水的原則,在風(fēng)水理論及其實踐的長期發(fā)展過程中，積累了豐富的實際經(jīng)驗，也通過理論思維，汲收融匯了古今中外各門科學(xué)、哲學(xué)、美學(xué)、倫理學(xué)、以及宗教、民俗等等方面的眾多智慧，最終形成了內(nèi)涵豐富、綜合性和系統(tǒng)性很強的獨特理論體系-現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)。概括起來有十大原則。,1、整體系統(tǒng)原則 風(fēng)水學(xué)充分注意到環(huán)境的整體性。 整體原則是風(fēng)水學(xué)的總原則，其它原則都從屬于整體原則，以整體原則處理人與環(huán)境的關(guān)系，是現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)的基本點。 2、因地制家原則 因地制宜，即根據(jù)環(huán)境的客觀性，采取適宜于自然的生活方式。 根據(jù)實際情況，采取切實有效的方法，使人與建筑適宜于自然，回歸自然，反樸歸真，天人合一，這正是風(fēng)水學(xué)的真諦所在。 3、依山傍水原則 依山傍水是風(fēng)水學(xué)最基本的原則之一。山體是大地的骨架，水域是萬物生機之源泉，沒有水，人就不能生存?？脊虐l(fā)現(xiàn)的原始部落幾乎都在河邊臺地，這與當(dāng)時的狩獵和捕撈、采摘經(jīng)濟相適應(yīng)。,4、觀形察勢原則 中國的地理形勢，每隔8度左右就有一條大的緯向構(gòu)造，如天山棗陰山緯向構(gòu)造；昆侖山棗秦嶺緯向構(gòu)造。 從大環(huán)境觀察小環(huán)境，便可知道小環(huán)境受到的外界制約和影響，諸如水源、氣候、物產(chǎn)、地質(zhì)等。 5、地質(zhì)檢驗原則 風(fēng)水對地質(zhì)很講究，甚至是挑剔，認為地質(zhì)決定人的體質(zhì)，現(xiàn)代科學(xué)證明這不是危言聳聽。地質(zhì)對人體的影響至少有以下四個方面： 第一土壤中含有微量元素對人體的體形、體質(zhì)、生育都有影響。 第二潮濕或臭爛的地質(zhì)，會導(dǎo)致關(guān)節(jié)炎、風(fēng)濕性心臟病、皮膚病等。潮濕腐敗這地是細菌的天然培養(yǎng)基地，是產(chǎn)生各種疾病的根源，因此，不宜建宅。 第三是地球磁場的影響。 第四是有害波影響。,6、水質(zhì)分析原則 不同地域的水分中含有不同的微量元素及化學(xué)物質(zhì)，有些可以致病，有些可以治病。 風(fēng)水學(xué)理論主張考察水的來龍去脈，辯析水質(zhì)，掌握水的流量，優(yōu)化水環(huán)境，這條原則值得深入研究和推廣。 7、坐北朝南原則 中國處于地球北半球，歐亞大陸東部，大部分陸地位于北回歸線(北緯23度26)以北，一年四季的陽光都由南方射人。朝南的房屋便于采取陽光。陽光對人的好處很多。 坐北朝南，不僅是為了采光，還為了避風(fēng)。 向東向南所受者溫風(fēng)、暖風(fēng)、謂之陽風(fēng)，則無妨。向西向北所受者涼風(fēng)、寒風(fēng)、謂之陰風(fēng)，宜有近案遮攔，否則風(fēng)吹骨寒，主家道敗衰丁稀?！边@就是要避免西北風(fēng)。,8、適中居中原則 適中，就是恰到好處，不偏不倚，不大不小，不高不低，盡可能優(yōu)化，接近至善至美。 房屋的大與小也要協(xié)調(diào)。 9、順乘生氣原則 風(fēng)水理論認為，氣是萬物的本源。太極即氣，一氣積而生兩儀，一生三而五行具，土得之氣，水得之于氣，人得之于氣，氣感而應(yīng)，萬物莫不得于氣。 識別生氣的關(guān)鍵是望水。 生氣就是萬物的勃勃生機，就是生態(tài)表現(xiàn)出來的最佳狀態(tài)。 10、改造風(fēng)水原則 人們認識世界的目的在于改造世界為自己服務(wù)。人們只有改造環(huán)境，才能創(chuàng)造優(yōu)化的生存條件。,第二講 第二部分,家居風(fēng)水,一、好住宅必須具備三個基本條件,能夠藏風(fēng)聚氣的好住宅必須具備三個基本條件： 一是環(huán)境位置好 二是建設(shè)格局好 三是有氣勢。 古人已經(jīng)提出風(fēng)與水是促使房屋構(gòu)成的直接原因，而現(xiàn)代人常說住宅是凝固的音樂，無聲的語言，因為住宅的格局顯示出人類適應(yīng)環(huán)境的智慧，宅好人旺一直是人類幾千年來對住宅文化的追求。用辯證的觀點來看，住宅應(yīng)該具有藏風(fēng)聚氣的特點。,二、住宅的環(huán)境位置,住宅的環(huán)境位置非常重要，有些位置之所以令人一到此處即有舒適安逸之感；前有明堂財氣、后有文昌官氣，吉利祥和,是因為好的住宅除朝向好，道路交通暢順方便,環(huán)境位置佳外，并且格局四正，搭配合理，視野寬闊，采光通風(fēng)，充滿生氣活力。 要想選擇一個好的住宅位，必須按照了解自然、利用自然、改造自然、順應(yīng)自然的四大原則。一定不能粗心大意，要將周邊環(huán)境仔細看清楚，以做到一目了然，胸有成竹。,三、住宅的格局,為何有些房子一走進去就會感覺到神清氣爽，如沐春風(fēng)；而有的房子則感覺壓抑沉悶，坐立不寧？這就在于格局優(yōu)劣的分別。四方寬敞、正大光明，布置協(xié)調(diào)的格局是住家上乘之選。而以下幾種類型的住宅則是要避忌的： 一、 大門正對電梯或樓梯。補救之法則是在進門處要用屏風(fēng)或玄關(guān)隔開。 二、 大門與陽臺如成一直，也需要用屏風(fēng)或玄關(guān)隔開。 三、 如果大門口直對長走廊若門內(nèi)無屏風(fēng)阻隔，則不宜居住。 四、 若房子的窗戶開在走廊之外，住宅的私隱性則蕩然無存，對家居也不利。另外，房子里的窗戶太多則泄氣，房子里窗戶太少，則少生氣，都屬不吉，應(yīng)加以改變。 五、 大門不能正對廁門，睡房門與廁所門也不能正對，臥室與臥室門也不能正對。 六、 廁所的門若與廚房的門連在一起，則廁所的門應(yīng)牢記時常關(guān)閉，免得受污濁之氣滌蕩。 七、 住房、客廳或飯廳中，如有橫梁切記不可壓住床位和坐位，并且天花頂宜高不宜低。 八、 住宅內(nèi)部盡量不要有太多尖角。若有此種情況出現(xiàn)，宜以木柜或矮柜補添在空角之處。倘若不想擺放木柜，則可把一盆高大而濃密的常綠植物擺放在尖角位，這亦可消減尖角對客廳風(fēng)水的影響。,第三講 物業(yè)管理,物業(yè)管理包括： 物業(yè)和物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理的對象、內(nèi)容及功能。,第二講 第一部分,物業(yè)管理基本概念,一、物業(yè)的及物業(yè)管理的概念,物業(yè)的概念： 指各類有經(jīng)濟價值和使用價值的房屋及其附屬的市政、公用設(shè)施、相鄰的場地。社區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括建筑、道路、管網(wǎng)、車場、車道、綠地等。 物業(yè)管理的概念： 指專門的物業(yè)管理機構(gòu)與人員，受物業(yè)所有者的委托，按照法規(guī)以經(jīng)濟手段對物業(yè)進行養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，為使用人提供多方面的服務(wù)： 1、開發(fā)銷售未過半時，由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)管理。 2、在樓盤入住率超過50%時，由業(yè)主選舉業(yè)主委員會與專業(yè)管理公司簽訂托管合同，由專業(yè)公司根據(jù)法規(guī)，對已竣工驗收的各類房屋、綠化、市政道路、配套設(shè)施的管理。,物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系,物業(yè)管理是整個房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分或者重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費三大領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理則與房地產(chǎn)業(yè)的流通、消費環(huán)節(jié)，特別是消費環(huán)節(jié)有著密切的聯(lián)系，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的完善和延續(xù)。它通過對建成并投入使用的物業(yè)進行管理和服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的綜合效益，并且不斷地延長使用壽命，使巨額投資建成的各類房屋能夠保值、增值，從而最大限度地提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。,物業(yè)管理的作用,提高居住的生活效率、幫助房產(chǎn)保值增值。,二、物業(yè)管理的對象,物業(yè)管理的對象是物業(yè)、是各類建筑物。物業(yè)的范圍相當(dāng)廣泛，幾乎可以包括所有的建筑物，諸如住宅小區(qū)、高層樓宇、賓館飯店、工廠廠房、倉庫、碼頭、車站等。其中有些物業(yè)，如賓館、飯店，早已形成獨立的酒店管理業(yè)。 （1）根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以區(qū)分為以下四類： 居住物業(yè)，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。 商業(yè)物業(yè)，包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、娛樂場等。 工業(yè)物業(yè)，包括工廠廠房、倉庫等。 其他用途的物業(yè)，如車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校等。 （2）根據(jù)物業(yè)管理特點的不同，物業(yè)又可以區(qū)分為以下四類： 住宅管理，最受關(guān)切。 寫字樓管理，期望值高。 商廈管理，形象第一。 工廠廠房、倉庫管理，難度最大。,三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容,（1）日常管理 日常養(yǎng)護 安全保衛(wèi) 清潔綠化 消防工作 車輛管理 征收費用 處理矛盾 檔案管理 （2）服務(wù) 物業(yè)管理最核心的問題是“服務(wù)”，寓管理于服務(wù)之中。管理是手段，服務(wù)是目的，通過管理使廣大用戶養(yǎng)成一個良好的習(xí)慣，從而也為用戶創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境。對管理人員來講就要創(chuàng)造一切條件搞好服務(wù)，服務(wù)項目一般來說分為三大類： 公共服務(wù) 專項服務(wù) 特約服務(wù),（3）租賃經(jīng)營 物業(yè)租賃 多種經(jīng)營 （4）社區(qū)管理 這是物業(yè)管理工作的一個特殊使命。物業(yè)管理企業(yè)在搞好自身的業(yè)務(wù)之外，還要承擔(dān)起社區(qū)管理這個特殊職能。物業(yè)管理企業(yè)要自覺地和各級政府、醫(yī)療、政法、公安取得聯(lián)系，隨時傳達有關(guān)政策和法令，開展工作，諸如全民選舉、人口普查、計劃生育、社會治安、醫(yī)療保健、防病治病、社區(qū)文化等，努力探索一條社區(qū)管理的新路。,物業(yè)管理的范圍相當(dāng)廣泛，而且不同的物業(yè)管理的重點、難點不同。但是，從總體上說可以分為四大類。,四、物業(yè)管理的功能,所謂物業(yè)管理功能，就是物業(yè)管理結(jié)構(gòu)和機制對物業(yè)所輸出的功效和形成的作用。一般來說，物業(yè)管理具有五大功能。 （1）管理功能 （2）維修功能 （3）服務(wù)功能 （4）經(jīng)紀(jì)功能 （5）信托功能,缺乏專業(yè)管理的惡果,未能施行專業(yè)物業(yè)管理的社區(qū)易出現(xiàn)一年新、二年舊、三年破、四年亂情形，就是因為缺乏有效的經(jīng)濟管理手段，缺乏物業(yè)管理的理念，管理部門非專業(yè)部門。而在這些缺乏專業(yè)管理的社區(qū)內(nèi)，最受損失的是物業(yè)價值受貶的業(yè)主。最明顯的例子是在管理不好的社區(qū)，業(yè)主拒交管理費，物業(yè)管理公司遂減少服務(wù)項目或降低服務(wù)質(zhì)量，最后的結(jié)果必是物業(yè)貶值。,五、銷售人員應(yīng)掌握的小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容與配套,客戶最敏感與最喜歡的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是：安全、方便(配套全)、舒適、周邊環(huán)境優(yōu)美。在銷售中對項目的具體情況要全部掌握，多宣傳項目在安全、方便、舒適、環(huán)境優(yōu)美方面的優(yōu)勢。 1. 了解小區(qū)設(shè)計開發(fā)目標(biāo)，包括水、電、氣等，凡項目所采用的建材與設(shè)備都應(yīng)詳加了解，掌握其性能與優(yōu)點。如： .小區(qū)采用變頻供水。.給排水管件的性能與品質(zhì)。.戶內(nèi)電設(shè)施系統(tǒng)。.客戶在購房中所問的多為社會樓盤中的通病，上崗前要針對性地準(zhǔn)備好相關(guān)部分的介紹內(nèi)容。 2. 小區(qū)服務(wù)配套：客戶購房買的不只是面積、更要考察小區(qū)內(nèi)生活的方便度。 常見的有： 自選商場餐廳美容廳醫(yī)療保健老人活動中心家政服務(wù)中心 3. 物業(yè)服務(wù)部門設(shè)置 物業(yè)辦公室：日常事務(wù)處理，包括接樓、收樓等。 工程部：對公共設(shè)備進行維修養(yǎng)護，為住戶家中設(shè)施提供修護幫助。 衛(wèi)生、綠化維護管理部 安全保衛(wèi)部：負責(zé)小區(qū)內(nèi)的消防與治安 4. 專業(yè)物業(yè)公司還負責(zé)小區(qū)與社會上各職能部門的協(xié)調(diào)工作。,第四講 房地產(chǎn)項目營銷策劃,房地產(chǎn)營銷策劃： 主要內(nèi)容 營銷推廣流程 方法舉例,第四講 第一部分,房地產(chǎn)項目營銷策劃的主要內(nèi)容,一、項目定位,左右房地產(chǎn)的四個維度 第一維度：宏觀經(jīng)濟和國家政策 第二維度：地方政府 第三維度：市場承接者的理智和情感 第四維度：開發(fā)商的物種選擇,二、項目定價,（一）價格制定影響因素分析 1、一般因素 2、市場因素 3、項目因素 （二）制定價目表 1、制訂均價 2、制定分棟分期均價 3、層差和朝向差 4、形成價目表 5、付款方式 6、價目表調(diào)整,三、市場推廣,（一）推廣準(zhǔn)備 1、挖掘賣點 2、提煉推廣主題 3、制定推廣計劃 （1）費用計劃 （2）組織計劃 （3）階段計劃 （二）廣告推廣 1、廣告策劃 2、推廣安排,（三