河源房地產(chǎn)市場調(diào)查報告.ppt

,河源房地產(chǎn)調(diào)查報告,河源市區(qū)房地產(chǎn)市場運行報告,河源市常住人口及經(jīng)濟發(fā)展情況,河源房地產(chǎn)狀況,單擊添加副標題,單擊添加副標題,河源市區(qū)房地產(chǎn)市場運行報告,河源市常住人口及經(jīng)濟發(fā)展情況,河源市，全市常住人口為2953019人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的2265155人相比，十年共增加687864人，增長30.37%。年平均增長率為2.69%。 其中源城區(qū)占地面積365平方千米，源城區(qū)人口有464847；2012上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）265.45億元，同比增長9.2%，增速在全省排名第7，但與上年同期對比回落了2.4個百分點，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展明顯滯后，其中縣域（指東源、和平、龍川、紫金、連平5個縣）經(jīng)濟發(fā)展明顯快于市區(qū)（指市直、源城區(qū)）：縣城GDP增長11.0%，高于全市1.8個百分點；市區(qū)GDP增長5.2%，低于全市4個百分點。,河源市區(qū)房地產(chǎn)市場運行報告,一、目前市場運行基本情況 （一）市場供給穩(wěn)定。1-9月份，市區(qū)新批準商品房預售面積為78.94萬平方米，同比下降6.19%。主要有碧桂園東江鳳凰城、香堤雅灣、時代花園、寶豪御龍灣、德潤華府、河源義烏小商品批發(fā)城等37個項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿未受到調(diào)控明顯影響，市場供應保持相對穩(wěn)定。 （二）市場需求回暖。19月份，市區(qū)新建商品房預（銷）售面積69.79萬平方米，同比下降8.75%；銷(預)售商品房6392套，同比上漲0.25%；商品房預(銷)售金額約35.61億元，同比上漲13.75%。二手房交易面積為36.87萬平方米，同比上漲7.39%，交易套數(shù)2372套，同比下降0.55%，交易金額9.36億元，同比上漲29.79%。從銷售情況可以看出：市區(qū)新建商品房成交量在前兩季度持續(xù)下滑后，第三季度出現(xiàn)反彈，銷售量明顯增加。而二手房市場整體走勢平穩(wěn)，較去年相比有小幅度上漲。 （,（三）房價穩(wěn)中有升。在中央政府和地方政府嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松的前提下，投資投機消費受到打壓。但央行兩次下調(diào)銀行貸款利率，促進了剛需釋放。1-9月份新建商品房住房平均價格為4099元/，同比上漲3.35%。 （四）本地需求為主。從購房對象劃分來看，各樓盤的購房對象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)、五縣一區(qū)農(nóng)村進城人員為主，約占65%；受首付比例提高、差別化稅貸政策影響，外地戶籍人口首次購房及投資性購房比例均有所下降。 總體來看，2012年前三季度房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢，市場的走勢符合預期，反映了市場宏觀調(diào)控成效以及市場調(diào)整規(guī)律。,二、目前市場存在的問題,（一）投資信心不足。當前房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)實施，遏制投機性、投資性需求仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務。1-9月份，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額24.28億元，同比下降9.4%。政策走向不明朗、市場有效需求不足、融資渠道不暢等仍然是影響開發(fā)企業(yè)加快投資或新增投資的主要原因。 （二）房價上漲壓力較大。從近期市區(qū)土地出讓市場價格來看，新建商品房樓面地價將達到2000多元，單從成本構成角度分析，市區(qū)房價上漲仍將繼續(xù)，控制房價過快上漲壓力仍然較大。 （三）市場行為欠規(guī)范。通過近期市場檢查情況來看，部分企業(yè)存在不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為。如拖延工期、未辦理竣工驗收交房、未取得預售許可證前收受定金、囤積好房源、隱藏房屋信息，未公示收費項目及標準、銷售廣告夸大事實等等。,三、2012年第三季度河源市區(qū)房地產(chǎn)市場的基本情況,（一）房地產(chǎn)市場開發(fā)供給情況 2012年1-9月，河源市區(qū)新批準商品房預售面積為78.94萬平方米，同比下降6.19%。主要有碧桂園東江鳳凰城、香堤雅灣、時代花園、寶豪御龍灣、德潤華府、河源義烏小商品批發(fā)城等37個項目。 （二）房產(chǎn)市場交易情況 1、新建商品房銷售情況,（銷售面積對比圖）,2012年1-9月份，市區(qū)新建商品房預（銷）售面積56.05萬平方米，同比下降20.62%；銷(預)售商品房5044套，同比下降15.76%；商品房預(銷)售金額約25.35億元，同比下降4.21%。由圖中可以看出：在經(jīng)歷2月份的成交量低迷之后，成交量與成交套數(shù)雖與去年同比仍然是負增長，但降幅正在逐步縮小。,（銷售套數(shù)對比圖）,2012年商品房銷售套數(shù),2、二手房市場交易情況,2012年1-9月份，二手房交易面積為36.87萬平方米，同比上漲7.39%，交易套數(shù)2372套，同比下降0.55%，交易金額9.36億元，同比上漲29.79%。 從以上二手房交易對比圖可以看出，今年第三季度二手房市場整體走向平穩(wěn)，較去年相比有小幅度上漲。經(jīng)過一段時間的觀望，業(yè)主心態(tài)逐漸回穩(wěn)，買家也出動出擊，促使1-9月份二手房的成交額可觀。預計2012年第四季度二手房仍然會保持平穩(wěn)趨勢，價格以平穩(wěn)為主，略有波動。,（三）商品房住房面積、戶型結構情況,從右圖表看出，2012年1-9月份批準預售商品住房5179套，其中建筑面積在120平方米以下的占57%，建筑面積在120144平方米之間的占21%，建筑面積在144平方米以上的大戶型占22%。從批準預售的住房供應結構來看，主要以中小戶型為主，其中三房以下的占72%。供應結構日趨合理，基本吻合本地市場實際情況。,（四）購房對象區(qū)域分布情況,從購房對象劃分圖看；河源市區(qū)購房對象情況相對穩(wěn)定，市區(qū)的購房對象以市區(qū)改善型換房和首次置業(yè)、五縣一區(qū)農(nóng)村進城人員為主，約占68%；近年來河源大型知名房地產(chǎn)企業(yè)的進駐，也吸引了外市購房人員，約占29%，基本符合本地整體市場實際需求。 總體來看，2012年第三季度房地產(chǎn)市場的走勢是符合預期的，且符合市場調(diào)整規(guī)律，市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。,四、第四季度市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展預測,進入第四季度，黨的十八大召開在即，房地產(chǎn)市場調(diào)控將以穩(wěn)定為主，政策方面不會出現(xiàn)一些重大的調(diào)整。從市區(qū)樓盤國慶期間銷售情況來看，第四季度河源樓市開局良好，樓盤的客戶來訪量和成交量都出現(xiàn)較大幅度增長，國慶期間商品房銷售面積5.35萬平方米，同比增長11%，銷售套數(shù)472套，同比增長16%。預計第四季度，市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢將會穩(wěn)健發(fā)展，傳統(tǒng)的“銀十”銷售旺季到來，估計會帶來一定的銷售量攀升。但從國慶期間各樓盤促銷情況來看，企業(yè)以價換量意愿較強，主要受年度銷售指標考核，以及年底銀行放貸規(guī)?？s減等因素影響，預計市區(qū)第四季度房價將維持在目前水平，不會出現(xiàn)大的起伏。,五、河源市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷,1、您對2013年房價走勢的看法如何？（可多選） A、房價與2012年底基本持平 ； B、房價小幅上漲 ； C、房價小幅下跌 ； 2、如果您有購房需求，將選擇哪種戶型？ A、面積90平方米以下，二房一廳 ； B、面積90120平方米之間，三房二廳 ； C、面積120144平方米之間，四房二廳 ； D、面積144平方米以上，四房以上 ； E、其他 ； 3、購房考慮的主要因素（可多選）？ A、價格 ； B、戶型設計 ； C、小區(qū)物業(yè)管理 ； D、地段 ； E、交通 ； 4、購房出于哪一種需要（可多選）？ A、滿足居住要求（第一次購房） ； B、改善住房條件 ； C、為父母購房 ； D、為子女購房 ； E、第二居所 ； F、投資 ； G、其他 ； 5、如果您有意在市區(qū)購房，請問您的戶籍在哪？ A、本市市區(qū) ； B、本市轄縣 ； C、本省外市 ； D、外省或港澳臺 ；,調(diào)查問卷的調(diào)查結果,河源房地產(chǎn)狀況,河源雅居樂花園,河源雅居樂花園地處河源市東城西片區(qū)市政未來10年重點發(fā)展的行政區(qū)域內(nèi)，總占地2000多畝。毗鄰河源市18個新建市政項目，與大規(guī)模投資的市文化客家公園一路之隔，是新城區(qū)核心商住用地。河源雅居樂花園整體項目分期開發(fā)，目前一期已開發(fā)完畢，用地面積47萬平方米，總建筑面積73萬平方米，低層住宅217幢，高層洋房64幢。一期700畝，已有4247戶。 小區(qū)極力營造一個舒適、親和的居住氣氛，小區(qū)的配套設施包括有7千多平米的超大豪華會所，包括1000平米的戶外游泳池、室內(nèi)恒溫游泳池，4個室內(nèi)羽毛球場、乒乓球、兒童游樂中心、閱覽室、卡拉OK、棋牌室、臺球室、健身房等等，后期還有兒童早教中心、西餐廳、足浴等，而社區(qū)的四周已設置商業(yè)風情街。,地址： 河源市黃沙大道中段雅居樂花園 9/18/102 路公交直達,詳細信息,占地面積：2000畝 建筑面積：136萬平方 容積率：1.57 總戶數(shù)：一期700畝，已有3513戶 停車位：1比1 綠化率：36% 建筑特色：簡約現(xiàn)代 戶型：別墅，底層，中高層，高層 項目亮點：河源首席恢宏大盤、配套齊全、雅居樂品牌、高檔圈層 區(qū)位特征：新城中央，集休閑、娛樂、購物、行政辦公、醫(yī)療、教育為一體 開工時間：2006年 開盤時間：2007年5月 交付時間：現(xiàn)一期已完工，二期正將開放。 銷售率：一期已售完 入住率：入住共1300多戶，大概在40%左右，,戶型設計（二期E3棟，三百多套）：,雅居樂商鋪銷售情況,鴻大城,鴻大城坐落于河源市中心客家文化公園東側, 位處城市核心項目一期總建面約12萬平方米，由南至北分布花園洋房、獨棟、聯(lián)排、高層，合計630套住宅?；▓@洋房一線臨湖，一梯兩戶，使用率高達90%，架空層層高 5.5米，最小樓間距達37米。小區(qū)共有四個出入口，地塊東南角為主出入口;北為高層住宅出入口;西邊靠南為別墅住宅出入口，靠北為車行出入口。道路成枝形分布，連接南、北、西邊靠北三大出入口，人行流線利用中央水系的湖邊步道、棧道形成貫穿南北的獨立步行系統(tǒng)。項目內(nèi)建有7000平米私家內(nèi)湖，周邊以綠景相伴，建筑與自然和諧相處，相映成趣。,地址：鴻大城坐落于河源市中心客家文化公園東側, 位處城市核心，臨文昌路、緯十二路兩條道路主干線，黃沙大道、建設大道、中山大道等多條城市要道縱橫聯(lián)動。,詳細信息,物業(yè)類別：普通住宅,別墅 區(qū)域所屬：新城區(qū) 建筑類別：板樓 塔樓 建筑面積：42萬平米 占地面積：13.4萬平米 戶 數(shù)：630戶 產(chǎn)權年限 70年 停車位：664車位 樓層狀況：6棟11層小高層，4棟19層高層 裝修狀況：毛坯,公共部分精裝修 容 積 率：2.50 綠 化 率：36.30% 物 業(yè) 費：1.90元/平方米月 物業(yè)公司：河源市鴻大物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商：河源市振邦房地產(chǎn)有限公司 銷售率 : 已售85% 入住率: 尚未入住,戶型設計,東江首府,東江首府位于有“美麗的東江河畔”之稱的河源市沿江東路，坐擁三千米長的江景岸線資源，毗鄰環(huán)境怡人的客家文化長廊；文化廣場、體育館、美術館、青少年宮等城市公共設施近在咫尺。處于上風上水位置的東江首府，遠眺山林秀色，彌足珍貴，是城市中心區(qū)最為優(yōu)越的高尚住宅小區(qū)。 由深圳市建筑設計研究總院擔任建筑規(guī)劃，美國MBC太合景觀擔任景觀設計的東江首府，還與第一太平戴維斯合力打造河源星級物管，推出“一站式管家服務”。,地址：河源市位于粵東北地區(qū)，沿江東路為河源市新開發(fā)片區(qū),詳細信息,總占地面積:11.6萬平方米 總建面積：50萬平方米 建筑種類：三房兩廳、四房兩廳、復式、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 綠 化 率：60% 覆 蓋 率：22.5% 總 戶 數(shù)：1915戶 車位配比：1：1.5(戶/車位) 銷售率 ：70% 入住率：當期戶數(shù)922戶 ，總戶數(shù)1915，入住率是48% 發(fā) 展 商：河源市東江明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：河源市沿江東路188號 建筑規(guī)劃：深圳市建筑設計研究總院,戶型類型,東江首府優(yōu)勢與劣勢,東方比華利山莊,河源東方比華利山莊位于寶源綠色居住片區(qū)，出則繁華，入則寧靜。獨享絕版別墅式中空客廳，享受180%超高實用率空間，區(qū)內(nèi)設有豪華會所、730 m2陽光泳池、4200 m2風情商業(yè)街、休閑廣場、地下兩層陽光車庫等一應俱全，回家應有盡有。 河源東方比華利山莊成為一個顛覆河源房地產(chǎn)的項目，它有意識的引導市場潮流的創(chuàng)新樓盤，首創(chuàng)三層立體生態(tài)主題園林。是一個以4.7米層高為特色的唯一戶型，是一個備具生活質(zhì)感與超高享受的物業(yè)。,地址：河源市源城區(qū)寶源路100號，11路，3路公交大巴直達,詳細信息,樓盤名稱：東方比華利山莊 物業(yè)類別：普通住宅 區(qū)域所屬：新城區(qū) 建筑類別：復式 建筑面積：22萬平米 占地面積：10萬平米 戶 數(shù)：620戶 產(chǎn)權年限 70年 裝修狀況：毛坯,公共部分精裝修 容 積 率：2.50 綠 化 率：45% 物 業(yè) 費：1.90元/平方米月 開 發(fā) 商：河源東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售率 : 一期，二期已售罄，三期準備開盤 入住率: 80%,戶型類型（復式）,兩房兩廳兩衛(wèi)，可使用面積是，室內(nèi)下層64.13 +45.11 =109.24 。 價格約為3463 元/平方米 該戶型開闊閑適，三面采光，餐廚區(qū)域一體化，連接生活陽臺，客廳與弧線型大陽臺融合。,戶型類型（復式）,三房兩廳兩衛(wèi)，可使用面積，室內(nèi)下層57.60 +室內(nèi)上層39.08 =96.68 價格約為3600元/平方米,四房兩廳兩衛(wèi)，可使用面積，室內(nèi)下層110.77 +室內(nèi)上層82.95 =193.72 價格約為3800元/平方米,實景展示,如圖： 一樓廚房實景圖+一樓大廳實景圖+二樓復式臥房圖 項目原創(chuàng)4.7米層高，純粹小復式結構。 首創(chuàng)150-172%超高使用率，最高使用率可達220%。首創(chuàng)贈送全屋裝修項目。,東方比華利山莊優(yōu)勢與劣勢,碧桂園東江鳳凰城,碧桂園東江鳳凰城落戶東江畔，處于兩江交匯“城市客廳”區(qū)域，占據(jù)河源未來城市核心區(qū)，緊倚梧桐山脈。由勝利大橋、紫金橋直達新、老城區(qū)，10分鐘車程暢達全城。河源碧桂園東江鳳凰城規(guī)建園林泳池、商業(yè)街、教育配套等，毗鄰新市區(qū)文化廣場、文化長廊、體育館、中小學教育、江東客運站、大學城等市政配套。,項目地址：河源市東環(huán)路(勝利大橋南行1公里處）,項目名稱：碧桂園東江鳳凰城 物業(yè)類型：普通住宅 綠化率：40.25% 區(qū)域/版塊：江東區(qū) 容 積 率：2 建筑面積：924800平米 占地面積：552700平米 總 戶 數(shù)：5681 停 車 位：7070 項目地址：河源市東環(huán)路西側(勝利大橋南行1公里處) 開盤起價：3688元/ 開盤均價：4795元/ 雙拼別墅均價：11000元/ 聯(lián)排別墅均價：7000-8000 元/ 開盤時間：2011-10-01 交通線路：10分鐘暢達全城，半小時珠三角黃金交通網(wǎng) 開 發(fā) 商：河源市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售 樓 處：河源市東環(huán)路西側(勝利大橋南行1公里處),詳細信息,熱門戶型,類獨棟：G65戶型 建筑面積：641平方米 戶型間隔：7房3廳6衛(wèi)3車庫, 西班牙建筑風格設計,選用掛石外立面，精雕細琢 南北通透、方正實用、功能布局完美、通風采風俱佳、為奢適品位定位 私家大景觀露臺，前庭后院、引風景入室 三車庫多套房的設計，氣派的中空客廳，超大空間,熱門戶型,熱點戶型推薦二：類獨棟：G87戶型 建筑面積：350平方米 戶型間隔：5房2廳4衛(wèi)（地下室為1工人房1影視廳1多功能房1健身室）, 外立面為獨棟風格，西班牙地中海古典建筑語言，質(zhì)樸溫暖的色調(diào) 地下層集健身、娛樂、影視于一體，多功能的娛樂休閑天地 戶型方正實用、功能齊全、布局合理、超大客廳、非凡氣度 多重花園露臺，超闊景觀視野，多角度迤邐風光,熱賣戶型,碧桂園東江鳳凰城左鄰右里精裝洋房產(chǎn)品豪宅，價格以4500-5000元/為主，這個價格在河源城區(qū)只能夠買到毛坯房，但碧桂園東江鳳凰城卻是一套精裝修的房子。這樣適中的價格對于經(jīng)濟實力并不強大的“80后”而言，有著十分大的吸引力。戶型已售八成。,碧桂園東江鳳凰城 別墅樣板房,“傳世大宅”樣板房戶型約為331平方米，4房2廳4衛(wèi)，并附帶工人房。采用“以人為本”的設計理念，方正闊綽，自然通風，采光充足。引進國際先進的設計理念，將住傭信道分開，細分出雙主衛(wèi)、客衛(wèi)、傭衛(wèi)動線結合，特別是其十字圓廳、超大的6米大露臺、雙套房以及獨立工人房的設計都將會給業(yè)主帶來一種非凡的豪宅享受，空中別墅是別樣的墅質(zhì)體驗。,深業(yè)塞納灣,深業(yè)地產(chǎn)項目位于河源市區(qū)東北側，處在河源市新CBD和東源縣CBD的中間。整個項目規(guī)劃計容建筑面積約88.7萬平方米，由法式莊園、高端住宅、商業(yè)及配套辦公等組成，是一個凸顯法國風情莊園文化的大型綜合社區(qū)。深業(yè)塞納灣 充分利用地形優(yōu)勢，打造與自然和諧相處的生態(tài)社區(qū)?？紤]城市形象和沿街景觀，為城市增加富有變化的城市輪廓線。,地址：廣東河源東源縣新河大道,詳細信息,物業(yè)類型：普通住宅 項目名稱：深業(yè)塞納灣 區(qū)域/版塊：東源縣 項目地址：廣東河源東源縣新河大道 建筑面積：78475平米 占地面積：142191平米 （其中一期即深業(yè)塞納灣，建設用地面積約27.6萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積約10.04萬平方米。） 開盤起價：7000元/ 開盤均價：6429元/ 主推戶型： 交通線路： 開 發(fā) 商：河源市深業(yè)地產(chǎn)有限公司 售 樓 處：廣東省河源市東源縣新河大道國土資源局7樓,深業(yè)塞納灣聯(lián)排別墅樣板房,深業(yè)塞納灣聯(lián)排別墅樣板房,康城水郡歐式水岸別墅位于河源新城