住宅地產(chǎn)營銷策劃上海大通2010年昆山·花橋地塊前期市場及定位報告.pptVIP

房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 團圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,花橋/昆山,昆山花橋地塊前期市場及定位報告,上海大通/2010.03, 房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,這是一場開發(fā)商、政府與市場之間的博弈！,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,項目核心問題研判,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,本案需要在政府愿景、市場現(xiàn)狀及開發(fā)商利益之間尋找平衡點！,政府愿景,本地塊位于區(qū)域總部基地核心區(qū)域，希望符合區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求,開發(fā)商利益,作為區(qū)域總部基地內(nèi)的核心項目，力爭最好臨門一腳，實現(xiàn)項目價值最大化,市場現(xiàn)狀,區(qū)域辦公氛圍匱乏， 傳統(tǒng)辦公樓項目面臨諸多挑戰(zhàn)和風(fēng)險,項目核心目標(biāo),如何克服目前市場現(xiàn)狀，在滿足政府要求的情況下實現(xiàn)本項目的利益最大化？,1,項目目標(biāo)解析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,本案在操作中需要翻越三座大山：區(qū)域突破、超越競爭、產(chǎn)品塑造,區(qū)域突破,超越競爭,產(chǎn)品塑造,花橋早期“空城效應(yīng)”所帶來后遺癥如何醫(yī)治？ 如何解決軌道交通沿線對本案產(chǎn)生的客戶截流現(xiàn)象？,花橋國際商務(wù)城的邊緣地帶，項目核心競爭力如何體現(xiàn)？ 區(qū)域內(nèi)部未來辦公樓林立，本案如何在亂軍叢中尋求突破？,傳統(tǒng)辦公樓不適合本案的情況下，尋找開發(fā)新模式？ 塑造何種類酒店產(chǎn)品使得政府滿意，客戶認同？,2,項目面臨問題解析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,我司從3大方面對本項目進行了深度剖析：,項目地塊分析 （包括對地塊區(qū)域、地塊自身的分析）,酒店式公寓市場分析 （包括對區(qū)域酒店式公寓及同級別區(qū)域新興酒店式公寓的分析）,區(qū)域辦公市場分析 （包括對區(qū)域辦公物業(yè)整體市場、區(qū)域重點項目的分析）,3,項目問題解決方向,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,為此，我們主要完成了以下的調(diào)研及訪談工作：,1. 我們深度訪談了以下部分樓盤 亞太廣場二期的現(xiàn)場售樓員 花橋商務(wù)城規(guī)劃局負責(zé)商務(wù)城規(guī)劃的人員 花橋地區(qū)樓盤，包括都會疊峰、綠地啟航社、鑫苑等樓盤的銷售人員 區(qū)域內(nèi)重點辦公及酒店式公寓，包括壹克拉、賽格國際公寓的銷售人員 2. 我們調(diào)研了以下樓盤： 花橋商務(wù)城內(nèi)的酒店式公寓，包括亞太廣場、壹克拉 花橋地區(qū)重點在售樓盤，包括綠地啟航社、鑫苑國際花園、中茵國際廣場 3. 我們回顧了以往調(diào)研內(nèi)容，并同我司參與花橋市場研究專員進行了交流,4,前期工作回顧,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,項目地塊分析,項目所在區(qū)域概述 項目所在片區(qū)位置分析 項目地塊現(xiàn)狀 項目所在片區(qū)現(xiàn)狀 項目片區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)測 項目地塊特點總結(jié),房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,本地塊處于花橋區(qū)域總部基地的東部，未來規(guī)劃將成為符合區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的商務(wù)中心,地理位置,花橋國際商務(wù)城地處蘇滬交界處昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地域面積50平方公里，距離上海市中心不到25公里，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)，東依上海國際汽車城。,商務(wù)城規(guī)劃,花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是江蘇省未來三大商務(wù)中心之一，長三角地區(qū)具有競爭力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)，上海經(jīng)濟圈內(nèi)以商務(wù)服務(wù)為核心功能的國際化、生態(tài)型的綜合性城市。,內(nèi)部分區(qū),海峽兩岸商務(wù)合作區(qū) 服務(wù)外包基地 區(qū)域總部基地,1,項目所在區(qū)域概述/總體規(guī)劃,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,三大產(chǎn)業(yè)基地皆相繼有項目正式投入運行，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)日益顯著,1,項目所在區(qū)域概述/產(chǎn)業(yè)支撐,服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地大力發(fā)展以金融BPO為主要特色的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè) 企業(yè)總部基地以研發(fā)銷售為主要特色的制造企業(yè)區(qū)域總部 以第三方物流為主要特色的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,花橋地區(qū)隨著軌道交通11號線的不斷延伸，項目輻射客源逐漸拓展。,南翔,上海西站,江蘇路,浦東段,11號線主線從嘉定經(jīng)中心城至臨港新城，是貫通上海市西北地區(qū)-東南區(qū)域臨港新城的一條主干線。 11號線北段一期的主線起點為嘉定區(qū)嘉定北站，終點為長寧區(qū)江蘇路站，線路全長約33公里，共16座車站。 11號線列車最高時速為100公里，是目前我國開通運營的城市地鐵最高時速的A型車，乘坐地鐵從嘉定北站至江蘇路站約50分鐘左右。大大地拉近了嘉定與市區(qū)的距離。 2013年左右，11號線將從上海境內(nèi)，線路自墨玉路站引出，沿曹安公路向西，至花橋境內(nèi) 。,項目所在區(qū)域概述/核心交通導(dǎo)入,1,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,本案地處花橋商務(wù)城的西南位置，綠地大道沿線，11號線未來延伸路段地鐵站旁，緊鄰滬寧高速公路，與區(qū)域內(nèi)各核心節(jié)點具有良好的通達性,11號線北延伸段出站即達,項目處于商務(wù)城西南區(qū)，11號線未來北延伸段將在光明路設(shè)有站點，昭示性較強。 距離即將開通的安亭站點，約2公里路程，公交102方便轉(zhuǎn)乘 本案南面為易買得大型購物中心，距離本案僅500米路程，步行即達； 距離安亭鎮(zhèn)約3公里，驅(qū)車5分鐘即可到達； 離花橋鎮(zhèn)中心約有3公里左右的路程，驅(qū)車3分鐘即可到達；,距離各核心節(jié)點較近,2,項目所在片區(qū)位置分析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,11號線即將開通的安亭站點距離本案約2公里路程，滬寧高速近在咫尺，項目具備極佳的交通資源和昭示性，周邊未來將有完善配套支撐,項目位于區(qū)域總部基地核心位置，11號線安亭站輻射范圍內(nèi)，綠地大道沿線，滬寧高速近在咫尺，通達性尚可。地塊的周邊的光明路規(guī)劃將設(shè)有11號線北延伸段站點，未來出行將更為便捷。 區(qū)域內(nèi)在導(dǎo)入大型交通樞紐的同時，更會引入大型商業(yè)，提升區(qū)域人氣。 本案周邊聚集了眾多總部企業(yè)基地，且發(fā)展日趨成熟，企業(yè)能級較高，一定程度上為本案提供了產(chǎn)業(yè)客源支撐。,3,項目地塊現(xiàn)狀分析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,4,項目所在片區(qū)現(xiàn)狀/住宅開發(fā),本案所處片區(qū)以大型住宅開發(fā)為主，目前房價處于開發(fā)區(qū)高位，區(qū)域內(nèi)部分住宅已經(jīng)交房，但入住率有限，區(qū)域人氣不足,金都安亭家園,世紀(jì)華城,壹克拉,鑫苑METOWN,綠地啟航社,本地塊,都會疊峰,都會疊峰,項目總建筑面積70萬方，預(yù)計于4、5月份開盤，首批房源為兩幢34層的高層，戶型為80-120平方米的兩房，136-150平方米的三房。,綠地啟航社,綠地項目總建筑面積21萬方，目前前期房源已經(jīng)全部售罄，后期房源將在下半年開盤，均價約7300元/平方米，基本以70-90小戶型為主。,鑫苑METOWN,鑫苑METOWN是區(qū)域 內(nèi)為年輕人打造的大型居住社區(qū)，項目共建筑23棟33層高層，1棟18層高層以及3棟4層多層花園洋房。目前該案在售的為80-90平方米的兩房和120-140平方米的三房房源，均價8500元/平方米。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,4,項目所在片區(qū)現(xiàn)狀/辦公開發(fā),中寰廣場,上海捷座,中茵國際商務(wù)花園,亞太廣場,本案所處片區(qū)未來將會成為整個昆山地區(qū)高端辦公樓最為聚集的地區(qū)，這使得本案機會與風(fēng)險并存,片區(qū)內(nèi)未來辦公樓林立,上海捷座共3幢樓宇，分別為住宅、辦公和酒店式公寓，目前先期推出的是一幢辦公樓，面積在42-118平方米，均價6500元/平方米； 中茵國際商務(wù)花園現(xiàn)以C區(qū)房源為主，均價8500元/平方米，面積以60平方米小戶型為主，該案享受3年的減免稅費政策。 中寰廣場分為兩棟樓宇，其中一棟為酒店式公寓，現(xiàn)已全部售罄，另一棟為辦公，面積在70-170平方米，精裝修，均價為8500元/平方米。,本案開發(fā)機遇與風(fēng)險并存,蘇豪國際廣場,高端的辦公樓聚集預(yù)示著片區(qū)未來將會導(dǎo)入大量高端居住人群，給本案帶來較大的市場機會； 未來將有一定規(guī)模的辦公樓入市，這將給本案開發(fā)帶來較大的風(fēng)險。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,4,項目所在片區(qū)現(xiàn)狀/酒店式公寓開發(fā),區(qū)域酒店式公寓銷售良好，人氣漸旺，價格漲幅較大,在售酒店式公寓項目較少,片區(qū)目前在售的酒店式公寓數(shù)量較少，基本集中曹安公路沿線。,未來市場酒店式公寓推盤量不大,根據(jù)我司此次調(diào)研，目前區(qū)域內(nèi)除了在售的亞太廣場、賽格國際公寓及壹克拉外，在本案不遠處的蘇豪國際廣場及兆豐路的上海捷座將在未來各推出一幢酒店式公寓，但總體體量不大。,價格漲幅明顯，銷售業(yè)績良好,該區(qū)域去年年初的酒店式公寓的均價在6000元/平方米，而目前價格已經(jīng)攀升至9500-11000元/平方米，且部分樓盤酒店式公寓已經(jīng)售罄，區(qū)域市場潛力較大。,亞太廣場,賽格國際公寓,壹克拉,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,項目所在片區(qū)現(xiàn)狀/商業(yè)開發(fā),4,本案所處片區(qū)目前人氣不足，商業(yè)以社區(qū)配套商業(yè)為主，距離本案約500米的易買得大型購物中心，為區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施，極大程度的改變了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不足的局面。,片區(qū)周邊商業(yè)氣氛不足，主要依靠綠地大道的易買得大型購物中心及沿線社區(qū)商業(yè)； 未來隨著各樓盤的交付使用及樓盤的商業(yè)配套，區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量明顯增加，將會徹底改變本地區(qū)商業(yè)氛圍不足的局面；,目前區(qū)域商業(yè)主要以中低端的餐飲為主，經(jīng)營狀況并不理想，沒有形成明顯的餐飲氛圍。 易買得大型購物中心輻射范圍較廣，免費班車通達青浦、安亭、花橋鎮(zhèn)等地。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府將在中短期內(nèi)發(fā)展本片區(qū)，雖然展示無法成為花橋商務(wù)城的核心區(qū)域，但未來軌道交通的導(dǎo)入將會進一步增加本片區(qū)客源導(dǎo)入能力,1,2,3,項目片區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)測,5,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,6,項目地塊特點總結(jié),項目地塊及所在片區(qū)特點可以總結(jié)如下：,片 區(qū) 特 性,地塊所在片區(qū)為區(qū)域總部基地，目前該片區(qū)尚處在開發(fā)階段，但未來將有大量的辦公、商業(yè)設(shè)施。,片 區(qū) 交 通,雖然本片區(qū)未來將有軌道交通站點的支撐，但就目前的出行條件來看，公共交通支持比較薄弱，待11號線安亭站點正式投入運營后，這一問題將得到改善。,周 邊 現(xiàn) 狀,地塊周邊具有諸多優(yōu)勢：易買得大型購物中心、綠地大道沿線商業(yè)、綠地、鑫苑等住宅項目的品牌效應(yīng)，這些對本項目形成正面的促進作用。,項 目 競 爭,片區(qū)商務(wù)設(shè)施及商務(wù)氛圍缺失，商業(yè)基本都集中在綠地大道沿線，但未來片區(qū)將有多個辦公及酒店式公寓陸續(xù)推出，本項目須在研究競爭對手的情況下，采取應(yīng)對策略。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,區(qū)域辦公市場分析,花橋商務(wù)城整體辦公市場分析 片區(qū)在售項目重點分析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,花橋商務(wù)城整體辦公市場分析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,花橋國際商務(wù)城整個辦公樓市場起步較晚，無論是上海市場，還是江蘇市場對于花橋國際商務(wù)城內(nèi)的辦公產(chǎn)品認知度較低，以“亞太廣場”為區(qū)域內(nèi)首個5A甲級辦公樓項目，該區(qū)域現(xiàn)處于辦公樓發(fā)展的初級階段，發(fā)展速度及租售情況均處于較不理想狀態(tài)，但隨著軌道11號線的推進，以及商務(wù)城建設(shè)的不斷完善，該區(qū)域內(nèi)辦公樓將逐步走向成熟。,1,區(qū)域辦公市場發(fā)展現(xiàn)狀,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,2,區(qū)域辦公樓市場分析/樓盤分布,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,華僑商務(wù)城目前在售辦公樓規(guī)模均較大，基本集中在60000-150000平方米之間，其中亞太廣場是區(qū)域內(nèi)最大的辦公樓項目。,3,區(qū)域辦公樓市場分析/規(guī)模類比,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,目前該區(qū)域?qū)懽謽莾r格比較統(tǒng)一，基本在8000元/平方米，基本為全裝修房源，位于兆豐路的上海捷座，由于是毛坯交付，因此相對價格較低。,區(qū)域辦公樓市場分析/均價類比,4,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,區(qū)域辦公樓市場主要以小戶型為主，適合小型企業(yè)入駐，主力面積段在40-70平方米。,5,區(qū)域辦公樓市場分析/主力面積類比,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,6,區(qū)域辦公樓市場分析/去化情況,區(qū)域內(nèi)辦公樓銷售周期均較長，除了蘇豪國際廣場于2010年1月開始銷售外，其余樓盤銷售周期在2-3年左右。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,花橋辦公類類產(chǎn)品主要使用者為江蘇省各類企業(yè)，政府牽頭的國際大公司,地域性總部機構(gòu)。 從包租類產(chǎn)品的火爆中可以發(fā)現(xiàn)購買辦公產(chǎn)品的人群中投資客占了不少比重.但同時,注重辦公樓品質(zhì)的和良好信譽的開發(fā)商沒有選擇包租這種形式來吸引投資客。 投資客層面上海人較多，還有當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層人員，也不乏長三角些有眼光的投資客。,區(qū)域辦公樓市場分析/客源客層,7,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,8,區(qū)域辦公樓市場分析/個案訴求,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,片區(qū)在售寫字樓項目重點分析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,1,亞太廣場,亞太廣場是商務(wù)城內(nèi)首個集辦公、娛樂、商業(yè)、會議為一體的標(biāo)志性綜合商務(wù)項目，一期由4層商業(yè)裙房和22層辦公區(qū)域組成，目前已有企業(yè)入駐。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,2,中茵國際商務(wù)花園,中茵國際商務(wù)花園位于綠地大道徐公橋路交匯處，項目為5A甲級寫字樓，該項目以小戶型辦公為主，主力面積在53-62平方米。目前該案全面享受商務(wù)城的稅收優(yōu)惠減免政策。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,3,蘇豪國際廣場,蘇豪國際廣場位于商務(wù)大道、縱五路交匯處，由三棟建筑圍合而成，目前先行銷售的為項目辦公樓房源，后期將推出SOHO辦公房源，挑高4.5米。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,4,中寰廣場,中寰廣場位于曹安公路、曹新路，毗鄰金衛(wèi)國際商業(yè)廣場，該項目包括兩棟26層的建筑，一棟辦公樓和一棟酒店式公寓，目前該項目酒店式公寓已經(jīng)售罄，在售的為寫字樓，均價8000元/平方米。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,5,上海捷座,上海捷座位于兆豐路、和豐路，該項目為住宅、辦公和酒店式小戶型的綜合小區(qū)。目前在售的為一幢辦公樓，26層，面積在40-118平方米，售價6500元/平方米。,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,通過對區(qū)域辦公市場的分析，可以得到如下結(jié)論：,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,項目SWOT分析,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,優(yōu)勢,地位位于區(qū)域總部基地的核心地帶，距離未來軌道交通站點較近，雖然暫時人氣不旺，但未來幾年具有較強的升值潛力； 地塊周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，滬寧高速近在咫尺，城際高鐵未來也將途徑本區(qū)域； 區(qū)域綜合開發(fā)成本較低； 享有省級開發(fā)區(qū)和發(fā)展服務(wù)業(yè)等多項政府扶持的優(yōu)惠政策； 開發(fā)商擁有實力雄厚的企業(yè)背景和專業(yè)實力，對于項目的品牌影響力有較大幫助。,劣勢,地塊所在區(qū)域處于上海和江蘇的交界處，行政劃分不明確； 目前商務(wù)城內(nèi)居住人口較少，且比較分散，無論居住還是商業(yè)氣氛均不成熟；,機會,地塊所在區(qū)域處于上海和江蘇的交界處，行政劃分不明確； 目前商務(wù)城內(nèi)居住人口較少，且比較分散，無論居住還是商業(yè)氣氛均不成熟；,威脅,花橋國際商務(wù)城現(xiàn)處于快速發(fā)展階段，大量的人口導(dǎo)入； 地塊南面的易買得大型購物中心，將極大的緩解本區(qū)域商業(yè)配套匱乏的問題，并提升了本項目的商業(yè)價值； 根據(jù)政府規(guī)劃，商務(wù)城內(nèi)將興建各式配套設(shè)施，前景十分看好；,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,項目價格定位(辦公篇),房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,區(qū)域辦公市場售價平均水平調(diào)查,1,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,制定思路,在本案的價格確定上，我司采取市場比較法，通過片區(qū)在售樣本進行價格擬合比較，在對相關(guān)影響因素修正后得出本案辦公市場售價。,2,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,銷售價格制定的原則,根據(jù)定價原則，主要考慮項目規(guī)模、區(qū)域位置、外部環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施及開發(fā)商品牌.,3,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,項目評分原則,4,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,本案目前均格推算=各項目權(quán)重均價權(quán)重比之和7094元/平方米(精裝),5,項目銷售價格確定,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,根據(jù)花橋商務(wù)城整體房價走勢及片區(qū)未來供求關(guān)系，推求項目面市時價格，建議價格為8,000元/平米。(精裝),06-09年花橋辦公樓均價增長率,主要統(tǒng)計區(qū)域內(nèi)同等辦公樓銷售均價，花橋商務(wù)城內(nèi)辦公樓均價漲幅平穩(wěn)。,目前房地產(chǎn)市場成交萎縮，但整體均價仍處在上漲通道。,開發(fā)商的品牌效應(yīng)、我司對區(qū)域市場的駕馭能力及優(yōu)秀的營銷團隊。,本案距離上市時間預(yù)計還有2年，保守估計房價增長率在10%左右，預(yù)計面市后均價在8000元/平方米。,5,項目銷售價格確定,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,Thanks For Your Time!,END,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量 二、41個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！ 更多詳情介紹請登陸： www.tuanyuan.tv 聯(lián)系QQ：1323556639,房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 2010房產(chǎn)大師案例集 地產(chǎn)風(fēng)云（PSD素材） 2010最新房地產(chǎn)檔案集 2009地產(chǎn)總監(jiān) 2008年中國房地產(chǎn)廣告年鑒 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典案例、整套施工圖合集 團圓網(wǎng) 住宅地產(chǎn)營銷策劃,2010年沿海賽洛城華北地區(qū)市場營銷部匯報報告-62頁 pdf 2010年武漢萬科城二期營銷推廣計劃-39頁 ppt 同致行2010年長沙市莊園雙河灣項目營銷策劃報告-133頁 ppt 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