《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》PPT課件.ppt

,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,本章基本要求,掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見(jiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。,本章重點(diǎn),對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。,本章難點(diǎn),對(duì)收益法評(píng)估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。,資產(chǎn)評(píng)估方法,如何做,資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。,資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程結(jié)構(gòu)圖,資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法重置成本,資產(chǎn)評(píng)估方法體系,第一節(jié) 市 場(chǎng) 法,一、市場(chǎng)法的基本涵義 市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。 二、基本思路 首先在市場(chǎng)上尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價(jià)格，然后對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整，從而判斷被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一,三、基本原理：資產(chǎn)的替代原理 四、基本前提： 1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。 功能上可比 市場(chǎng)條件可比 適度的時(shí)間范圍（時(shí)間間隔不能太長(zhǎng)）,五、操作程序,六、常見(jiàn)的評(píng)估方法直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷估計(jì)對(duì)象價(jià)值的一類方法。 基本計(jì)算公式： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格 根據(jù)比較特征的不同，直接比較法的具體技術(shù)方法也不相同。,（一）直接比較法,1、現(xiàn)行市價(jià)法 當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身或基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格 2、市價(jià)折扣法 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值。 數(shù)學(xué)表達(dá)式： （適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面的差異的情況）,3、功能價(jià)值類比法 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異，通過(guò)調(diào)整兩者的功能差異估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況 生產(chǎn)能力比例法 資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,4、價(jià)格指數(shù)法 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 僅有時(shí)間因素存在差異，時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng),5、成新率價(jià)格調(diào)整法 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 其中：,（二）類比調(diào)整法 類比調(diào)整法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或基本一樣，只要在大的方面基本相同或相似即可。 特點(diǎn): 適用性強(qiáng)、應(yīng)用廣泛，對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，還要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。,1、市場(chǎng)售價(jià)類比法 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 數(shù)學(xué)表達(dá)式：,2、成本市價(jià)法 以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)評(píng)估被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 數(shù)學(xué)表達(dá)式：,3、市盈率乘數(shù)法 以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與被評(píng)估資產(chǎn)的收益額相乘估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 數(shù)學(xué)表達(dá)式：,第二節(jié) 收 益 法,市場(chǎng)法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。 “將利求本”的思路認(rèn)為任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資與一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能為其帶來(lái)的回報(bào)，即收益額。 理論上，收益法是資產(chǎn)評(píng)估中較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一,一、收益法的基本涵義,二、基本思路,三、理論依據(jù),效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值 收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。 資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。,四、基本前提,（1）被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。 （2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。 （3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。,五、操作程序,六、參數(shù)確定,1、預(yù)期收益額 2、折現(xiàn)率 3、收益期,（1）基本含義 是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過(guò)程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。 （2）主要特點(diǎn) 收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額； 收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益；,1、預(yù)期收益額,（3）有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn) 稅后凈利潤(rùn) 現(xiàn)金凈流量 利潤(rùn)總額,綜合調(diào)整法： 預(yù)期年收益額=當(dāng)前正常年收益額預(yù)期 有利因素增加的收益額 預(yù)期不利素減少的收益額,（4）收益額預(yù)測(cè)方法,產(chǎn)品壽命周期法：,成長(zhǎng)期,成熟期,萎縮期,產(chǎn)品的壽命周期,增長(zhǎng)量模型法 幾何平均法,簡(jiǎn)單平均法加權(quán)平均法移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法灰色預(yù)測(cè)法,因素分析法：,一元線性回歸 多元線性回歸,曲線模型預(yù)測(cè)方法,（1）折現(xiàn)率的基本含義 從本質(zhì)上講，是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。,2、折現(xiàn)率,（2）折現(xiàn)率的形式 折現(xiàn)率：未來(lái)有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例 本金化率：未來(lái)無(wú)限期收益折算成現(xiàn) 值的比例,基本方法： 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,（3）折現(xiàn)率的估算方法,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn),3、收益期,（1）基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。,（2）收益期估測(cè)方法 以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè) 以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè) 根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè),七、基本方法,收益法的基本計(jì)算公式：,公式字符統(tǒng)一定義： P     評(píng)估值；    i     年序號(hào)；                  Pi      未來(lái)第i年的評(píng)估值；   Ri      未來(lái)第i年的預(yù)期收益；     r     折現(xiàn)率或資本化率；    ri       第i年的折現(xiàn)率或資本化率； n     收益年期；            t     收益年期；               A    年金。,1、收益期有限，資本化率大于零,（一）未來(lái)各年收益額相等,3、收益永續(xù)，各因素不變,2、收益期有限，資本化率等于零,1、收益期無(wú)限,（二）未來(lái)各年收益額若干年后相等,3、收益期有限,成立條件： 純收益在n年（含第n年）以前有變化; 在n年后不變； 收益期無(wú)限； r大于零。,成立條件： 純收益在t年（含第t年）以前有變化; 在t年后不變； 收益期有限為n年； r大于零。,1、收益期無(wú)限，等差級(jí)數(shù)遞增,（三）未來(lái)各年收益額按等差級(jí)數(shù)變化,2、收益期有限，等差級(jí)數(shù)遞增,成立條件： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增; 純收益逐年遞增額為B； 收益期無(wú)限； r大于零。,成立條件： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增; 純收益逐年遞增額為B； 收益期有限為n年； r大于零。,3、收益期無(wú)限，等差級(jí)數(shù)遞減,4、收益期有限，等差級(jí)數(shù)遞減,成立條件： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞減; 純收益逐年遞減額為B； 收益期無(wú)限； r大于零； 收益遞減到零為止。,成立條件：純收益按等差級(jí)數(shù)遞減; 純收益逐年遞減額為B；收益期有限為n年；r大于零。,1、收益期無(wú)限，等比級(jí)數(shù)遞增,（四）未來(lái)各年收益額按等比級(jí)數(shù)變化,2、收益期有限，等比級(jí)數(shù)遞增,成立條件： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增; 純收益逐年遞增比率為s； 收益期無(wú)限； r s 0。,成立條件： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增; 純收益逐年遞增比率為s； 收益期有限為n年； r s 0 。,3、收益期無(wú)限，等比級(jí)數(shù)遞減,4、收益期有限，等比級(jí)數(shù)遞減,成立條件： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減; 純收益逐年遞減比率為s； 收益期無(wú)限； rs0。,成立條件： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減; 純收益逐年遞減比率為s； 收益期有限為n年； r大于零； 0 s 1。,（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格,成立條件： 純收益在n年（含第n年）以前不變 預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn r大于零,計(jì)算公式：,例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬(wàn)元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。 評(píng)估值=1200/4%=30000（萬(wàn)元）,收益法應(yīng)用案例：,例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年，營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益均為900萬(wàn)元，折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。 P=（900/8%）1-1/（1 8%）6 =9004.6229=4160.59（萬(wàn)元）,收益法應(yīng)用案例：,例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估值。,收益法應(yīng)用案例：,（1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過(guò)程： 首先，確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值。 計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。 其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬(wàn)元） 最后，確定該企業(yè)評(píng)估值： 企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49244.2 1400.6209 =136.17（萬(wàn)元）,（2）經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估過(guò)程：,重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。評(píng)估思路可概括為：,第三節(jié) 成 本 法,成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。,一、成本法的基本涵義,二、基本思路,三、理論依據(jù),1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。 2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。,1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的,四、基本前提,生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,五、操作程序,六、基本要素,1、復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。 2、更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。,（一）資產(chǎn)的重置成本,即資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值,通常以相對(duì)數(shù)計(jì)量：,亦稱有形損耗，是指由于使用及自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。,（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,（三）資產(chǎn)的功能性貶值,是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。,是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。,七、具體評(píng)估方法,1、重置核算法 是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法。,（一）重置成本的估算方法,即資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,購(gòu)買型： 自建型：,自建型     購(gòu)買型,計(jì)算公式,重置成本直接成本間接成本,建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤(rùn),取得成本構(gòu)成： 購(gòu)買價(jià)格 安裝調(diào)試費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi),間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用,例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。 評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為： 重置成本=購(gòu)買價(jià)格 運(yùn)費(fèi) 安裝成本 =180000 5000 20000=205000（元）,例2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)買價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬(wàn)元，間接成本為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？,（1）計(jì)算直接成本 購(gòu)買價(jià)=8（1 20%）=9.6（萬(wàn)元） 運(yùn)雜費(fèi)=1.6（1 80%）=2.88（萬(wàn)元） 安裝費(fèi)中的直接成本=0.4（1 40%）=0.56（萬(wàn)元） 直接成本購(gòu)買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接成本 9.6 2.88 0.56=13.04（萬(wàn)元） （2）計(jì)算間接成本 間接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2% 間接成本13.042%0.26（萬(wàn)元） （3）計(jì)算重置成本 重置成本=直接成本 間接成本 =13.04 0.26=13.30（萬(wàn)元）,2、價(jià)格指數(shù)法 是在資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。 計(jì)算公式：,定基價(jià)格指數(shù)： 環(huán)比價(jià)格指數(shù)：,例題,某機(jī)床于1994年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬(wàn)元。1996年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬(wàn)元；1998年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬(wàn)元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。 要求：計(jì)算該機(jī)床1999年的重置成本,重置成本計(jì)算表,物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn),物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ； 物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上 ； 對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高 。,3、功能價(jià)值類比法 是在參照物的價(jià)格或重置價(jià)值的基礎(chǔ)上，通過(guò)功能價(jià)值關(guān)系，估測(cè)評(píng)估對(duì)象的重置成本。 資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購(gòu)建成本也應(yīng)相同 。,生產(chǎn)能力比例法： 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：,參照物 功能價(jià)值,被評(píng)資產(chǎn) 重置成本,（單位生產(chǎn)能力）,計(jì)算方法,A. 生產(chǎn)能力（功能成本線性函數(shù)法）,例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)經(jīng)改進(jìn)的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機(jī)改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上有系列壓力機(jī)出售，其能力與價(jià)格如表所示：,P = a  bF (y=abx) 用最小二乘法求得： a = 31.67     b = 0.98 則直線方程為：P = 31.67   0.98F 被評(píng)估設(shè)備能力為F = 70噸，可得： 重置成本P = 31.67   0.9870 = 100.27（萬(wàn)元） 重置成本P = 11570/80 = 100.625 （萬(wàn)元）,B. 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 (功能成本指數(shù)法 ),4、統(tǒng)計(jì)分析法,基本原理,某類抽樣資產(chǎn) 的重置成本,被評(píng)估資產(chǎn) 的重置成本,計(jì)算公式,某類資產(chǎn)的 歷史成本,被評(píng)估資產(chǎn) 的重置成本,某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 某類抽樣資產(chǎn)的重置成本,例題：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購(gòu)入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬(wàn)元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬(wàn)元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬(wàn)元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本 = 1200 80/50 = 1920（萬(wàn)元）,（二）實(shí)體性貶值的估算方法,資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本（1成新率）,通過(guò)觀察確定新舊程度,主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表： 光潔度 腐蝕程度 形體物理變化程度,1、觀察法 計(jì)算公式：,形體物理變化程度,機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括： 機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度 硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無(wú)裂痕等。 房屋建筑物評(píng)估主要包括： 墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、 裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方 向位移等,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本預(yù)計(jì)殘值）   實(shí)際已使用年限總使用年限 （實(shí)際已使用年限 尚可使用年限）,名義已使用年限資產(chǎn)利用率,截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間,100,2、使用年限法 計(jì)算公式：,當(dāng)在資產(chǎn)使用過(guò)程中又進(jìn)行了追加投資時(shí)，實(shí)際已使用年限： （1）把資產(chǎn)的各時(shí)期投資的成本調(diào)整為復(fù)原重置成本。 （2）計(jì)算加權(quán)的重置成本： 每次投入的復(fù)原重置成本使用年數(shù) （3）計(jì)算實(shí)際已使用年數(shù)：（1 ）（2）,例1：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購(gòu)進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。 該設(shè)備的實(shí)體性貶值為： 資產(chǎn)利用率=53605/53608=62.5% 實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年） 總使用年限=3.125 5=8.125（年） 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46,例2：被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1992年，原始價(jià)值30000元，1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下。 估算過(guò)程：,估算設(shè)備復(fù)原重置成本 投資日期   原始投資額   價(jià)格變動(dòng)系數(shù)  復(fù)原重置成本 1992年     30000      2.60 (1 10)10      78000 1997年      3000      1.61 (1 10)5       4830 2000年      2000      1.21 (1 10)2       2420 合計(jì)                                      85250,計(jì)算（復(fù)原重置成本投資年數(shù)） 投資日期  復(fù)原重置成本   投資年限   復(fù)原重置成本 投資年數(shù) 1992年     78000           10        780000 1997年      4830            5         24150 2000年      2420            2          4840 合計(jì)       85250                     808990,計(jì)算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限=80899085250 =9.5（年） 計(jì)算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率=9.5（9.5 6）100% =61%,兩種形式：,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。,超額投資成本： 功能性貶值 復(fù)原重置成本 更新重置成本 超額運(yùn)營(yíng)成本,具體計(jì)算步驟： （1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本與同類已普通使用的先進(jìn)技術(shù)的資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本相比較，計(jì)算兩者的差額得到被評(píng)估資產(chǎn)的年超額營(yíng)運(yùn)成本； （2）從年超額營(yíng)運(yùn)成本中扣除所得稅因素，得到年凈超額營(yíng)運(yùn)成本； （3）根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額營(yíng)運(yùn)成本折現(xiàn)，得到被評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值。 公式：,例：某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。,（1）計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本：(6-3)6000=18000(元) （2）估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額：18000(1-33%)=12060(元) （3）將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）,兩種形式：,（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法,表現(xiàn)為營(yíng)運(yùn)中資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失,間接計(jì)算 直接計(jì)算,間接計(jì)算： 直接計(jì)算：,例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬(wàn)臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬(wàn)臺(tái)(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。 評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，,設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為： 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%,例2：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺(tái)，經(jīng)測(cè)算每年完成10萬(wàn)臺(tái)的銷售量，售價(jià)需降至1900元/臺(tái)，即每臺(tái)損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。,計(jì)算過(guò)程如下： 經(jīng)濟(jì)性貶值 =(100100000)（1-33%）（P/A，r，n） =16662230(元),例3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場(chǎng)價(jià)值。,計(jì)算過(guò)程如下： （1）更新重置成本=1000000元 （2）實(shí)體性貶值=100000015%=150000(元) （3）功能性貶值=0 （4）經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5% （5）經(jīng)濟(jì)性貶值 =(1000000-150000)18.5%=154.700(元) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =1000000-150000-154700=695300(元),例4：被評(píng)估設(shè)備建于1986年，帳面價(jià)值100000元，1991年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元，1996年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)： （1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%； （2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元； （3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%； （4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用5年，在未來(lái)5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 要求：估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。,（1）計(jì)算重置成本 重置成本 = 100000（1 10）10   50000 （1 10）5 = 339894.75（元） （2）計(jì)算實(shí)體性貶值 加權(quán)投資年限 = （259374.2510   80520.55）3398